AfA Erhöhung Immobilien Gutachten - Restnutzungsdauer Gutachten München

❌ 1. Nur noch ö.b.u.v. Sachverständige

Freie Sachverständige reichen nicht mehr. Nur ö.b.u.v. mit IHK-Urkunde akzeptiert. Bayern: ca. 300 (80 in München). Kosten: 3.000–8.000 € statt 1.000–2.000 €. Wartezeit: 3–6 Monate. Bestehende Gutachten von freien SV (vor 2026) behalten Bestandsschutz.

❌ 2. Konkrete Baumängel-Dokumentation

„Allgemeine Abnutzung" reicht nicht mehr. Erforderlich: Statik-Probleme, Feuchtigkeit/Schimmel mit Laboranalyse, Dach-Schäden, veraltete Elektrik. Ein Altbau in „normalem" Zustand bekommt keine verkürzte Nutzungsdauer mehr. Bei Altbau-Sanierung nach GEG 2026 steigt die Restnutzungsdauer sogar.

❌ 3. Mindestens 3 Vergleichsobjekte

Gutachter muss mindestens 3 Vergleichsobjekte gleichen Baujahrs (±10 Jahre), gleicher Lage und gleichen Zustands heranziehen. In München extrem schwierig – jedes Altbau-Objekt ist individuell. Aufwand +50 %, oft scheitert das Gutachten daran.

❌ 4. Wirtschaftliche statt technische RND

Nicht mehr „wie lange hält das Gebäude?", sondern „wie lange rentabel vermietbar?". In München mit Leerstand nahe 0 % sind auch marode Altbauten 40–50 Jahre wirtschaftlich nutzbar – verkürzte Nutzungsdauer praktisch unmöglich.

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Gilt Bestandsschutz für Gutachten, die vor 2026 erstellt wurden?

Ja, uneingeschränkt. Ein vor dem 1.1.2026 erstelltes und vom Finanzamt akzeptiertes Gutachten gilt für die gesamte Restnutzungsdauer – auch nach 2026. Maßgeblich ist das Erstellungsdatum des Gutachtens, nicht die Einreichung. Das Gutachten muss mit der Steuererklärung 2025 eingereicht werden (Abgabe bis 31.7.2026 mit Steuerberater).

Kann das Finanzamt nachträglich Gutachten von vor 2026 anfechten?

Möglich, aber selten. Die Festsetzungsfrist beträgt 4 Jahre (§ 169 AO). Für Gutachten vor 2026 gilt altes Recht – das Finanzamt muss beweisen, dass das Gutachten auch nach altem Standard fehlerhaft war. In München werden weniger als 5 % der Altgutachten angefochten, meist nur bei extrem optimistischen Werten.

Lohnt sich ein AfA-Gutachten ab 2026 überhaupt noch?

Nur in Ausnahmefällen: wirklich marode Objekte (Abriss-Kandidaten, Asbest-Sanierung über 100.000 €), Gebäude mit Statik-Problemen, Gewerbeobjekte mit spezieller Nutzung. Für 90–95 % der Münchner Wohnobjekte ist ein Gutachten ab 2026 sinnlos. Alternativen: Gebäudeteil-AfA, Sofort-Abschreibung Sanierung oder Denkmal-AfA.

Was kostet ein ö.b.u.v. Gutachter in München?

3.000–8.000 € je nach Komplexität (bisher 1.000–2.000 € bei freien Sachverständigen). Wartezeit: 3–6 Monate. In Bayern gibt es nur ca. 300 ö.b.u.v. für Immobilien, davon 80 in München. Bei Gebäudewert über 1 Mio. € rechnet sich das Gutachten nur, wenn die verkürzte Nutzungsdauer mindestens 15 Jahre unter Standard liegt.

Wie funktioniert die Gebäudeteil-Abschreibung?

Der Gebäudewert wird auf einzelne Bauteile aufgeteilt, die kürzere Nutzungsdauern haben: Heizung 15 Jahre (6,67 %), Dach 30 Jahre (3,33 %), Fenster 25 Jahre (4 %), Elektrik 20 Jahre (5 %). Ergebnis: effektiv ca. 3,1 % statt 2 % Standard – ohne Gutachten, nach amtlicher AfA-Tabelle. Aufteilung muss durch Baukostenaufstellung belegt werden.

Was bringt die Denkmal-AfA in München?

Sanierungskosten zu 9 % für 8 Jahre und 7 % für 4 Jahre absetzbar – insgesamt 100 % in 12 Jahren. München hat ca. 10.000 Denkmalschutz-Objekte. Beispiel: 400.000 € Sanierung = 168.000 € Steuerersparnis bei 42 % Grenzsteuersatz. Voraussetzung: Abstimmung mit Denkmalamt vor Baubeginn. Kein Gutachten nötig.

Gelten die Verschärfungen auch für eine vermögensverwaltende GmbH?

Ja, die AfA-Regeln (§ 7 EStG) gelten analog für die Körperschaftsteuer (KStG § 8 Abs. 1). Vorteil der GmbH: Andere Gestaltungsmöglichkeiten (Rückstellungen, Betriebsausgaben), Steuersatz nur 15,825 % statt bis zu 45 %. Professionelle Vermieter-GmbHs mit über 10 Objekten nutzen meist keine AfA-Gutachten mehr.

Kann ich gegen die Ablehnung meines Gutachtens klagen?

Ja – erst Einspruch beim Finanzamt (kostenlos, 1 Monat Frist), dann Klage am Finanzgericht (Kosten: 500–2.000 € Gericht, 3.000–10.000 € Anwalt, Dauer 1–3 Jahre). Erfolgsaussichten ab 2026: unter 10 % (neue BMF-Vorgaben sind eindeutig). Klage lohnt nur bei Steuerdifferenz über 50.000 € und eindeutigem Fehler des Finanzamts.

Was ist die 15-%-Grenze bei Sanierungskosten?

Übersteigen Sanierungskosten innerhalb der ersten 3 Jahre nach Kauf 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten, gelten sie als „anschaffungsnahe Herstellungskosten" und müssen über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Strategie: Sanierung auf 4 Jahre verteilen – Jahr 1–3 maximal 14,9 %, Rest ab Jahr 4. So bleibt alles sofort absetzbar.

Wie optimiere ich die Kaufpreisaufteilung Gebäude vs. Grundstück?

Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar – das Grundstück nicht. In München liegt der Grundstücksanteil oft bei 30–50 %. Eine sachgerechte Aufteilung im Kaufvertrag maximiert den Gebäudeanteil. Das Finanzamt nutzt die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung; weicht Ihre Aufteilung erheblich davon ab, wird sie korrigiert. Steuerberater sollte die Aufteilung vor dem Notartermin prüfen.