💔 Scheidung Immobilienbewertung München – Zugewinnausgleich, Auszahlung & Realteilung

Aktualisiert: Mai 2026 | Lesezeit: 12 Min. | Ihr Partner: Immobilienmakler München | Basis: §§ 1363–1390 BGB (Zugewinnausgleich), § 180 ZVG (Teilungsversteigerung), § 3 GrEStG, § 23 EStG, Gutachterausschuss München | Scheidung Immobilienbewertung München

⚡ Schnellfragen – Scheidung & Immobilie

Was passiert mit der Immobilie bei einer Scheidung?

Scheidung Immobilienbewertung München: Es gibt drei Hauptoptionen: Verkauf und Erlös teilen, ein Partner zahlt den anderen aus und behält das Haus, oder Realteilung in zwei Wohneinheiten. Bei 40 % aller Scheidungen in München gehört eine Immobilie zum Vermögen (Durchschnittswert 750.000–1,2 Mio. €). Ohne Einigung droht eine Teilungsversteigerung mit 20–30 % Wertverlust.

Wie lange hat man Wohnvorteil nach einer Scheidung?

Der Wohnvorteil wird dem im Haus verbleibenden Partner als geldwerter Vorteil auf den Unterhalt angerechnet. In der Trennungszeit gilt ein „angemessener" Wohnwert, nach der Scheidung der volle Mietwert. Alternativ kann ein Nießbrauch oder Wohnrecht vereinbart werden – besonders bei Kindern sinnvoll.

Was passiert mit dem Haus bei Trennung, das nicht abbezahlt ist?

Scheidung Immobilienbewertung München: Beide Partner haften weiterhin als Gesamtschuldner – die Bank kann beide in Anspruch nehmen, unabhängig von der Trennung. Lösungen: Schuldübernahme durch einen Partner (Bank muss zustimmen), Umschuldung oder Verkauf und Ablösung des Kredits aus dem Erlös. Die Vorfälligkeitsentschädigung beträgt typisch 1–3 % der Restschuld.

Was passiert mit meinem Zugewinn, wenn ich das Haus vor der Ehe gekauft habe?

Das Haus selbst bleibt Ihres – nur die Wertsteigerung während der Ehe wird als Zugewinn geteilt. Beispiel: Kaufpreis 2015 für 500.000 €, Wert 2025 bei 800.000 € → 300.000 € Zugewinn, davon 150.000 € Ausgleichsanspruch. Bei Erbschaft oder Schenkung gelten Sonderregeln (privilegierter Erwerb).

Hat meine Ex-Frau Anspruch auf mein Haus?

Auf das Haus selbst nicht – maßgeblich ist der Grundbucheintrag. Aber: Im gesetzlichen Güterstand (Zugewinngemeinschaft) hat sie Anspruch auf die Hälfte der Wertsteigerung während der Ehe. Bei Gütertrennung (Ehevertrag) entfällt dieser Anspruch. Bei gemeinsamer Grundbucheintragung gehört ihr ohnehin die Hälfte.

Kann ich mein Haus verlieren, wenn ich mich scheiden lasse?

Wenn Sie alleiniger Eigentümer sind: Nein, das Haus bleibt Ihres. Aber: Sie müssen eventuell den Zugewinnausgleich zahlen – und wenn Sie das nur durch Verkauf können, verlieren Sie es faktisch. Bei gemeinsamem Eigentum kann der Partner eine Teilungsversteigerung erzwingen (§ 180 ZVG). Deshalb: Frühzeitig beraten lassen und faire Lösung finden.

📑 Inhaltsverzeichnis

➤ Scheidung & Immobilie – Erste Schritte
➤ Zugewinnausgleich: Berechnung mit Beispielen
➤ Haus verkaufen bei Scheidung: Ablauf & Fristen
➤ Partner auszahlen: Finanzierung & Kosten
➤ Haus überschreiben: Grundbuch, Notar, Steuern
➤ Realteilung: Wie funktioniert das?
➤ Teilungsversteigerung als letzter Ausweg
➤ Kredit bei Scheidung: Wer zahlt weiter?
➤ Scheidung Immobilienbewertung München
➤ Steuern sparen: Spekulationssteuer, Grunderwerbsteuer
➤ Kinder & Wohnrecht: Sonderfälle
➤ FAQ – 20 häufigste Fragen zu Scheidung Immobilienbewertung München

💔 Scheidung & Immobilie – Was passiert mit dem Haus?

Scheidung Immobilienbewertung München: Bei 40% aller Scheidungen in München gehört eine Immobilie zum Vermögen. Durchschnittswert: 750.000-1,2 Mio. € → Die größte finanzielle Herausforderung der Trennung. Drei Hauptoptionen: Verkauf (50/50 Teilung), Auszahlung (einer übernimmt), oder Realteilung (beide behalten Anteile).

Regelung	Details	Wichtig
Zugewinnausgleich	50% Wertzuwachs während Ehe wird ausgeglichen	Gilt bei gesetzlichem Güterstand
Beide im Grundbuch	Beide müssen Verkauf/Übertragung zustimmen	Blockade möglich
Nur einer Eigentümer	Trotzdem Zugewinnausgleich, aber leichter zu regeln	Mehr Handlungsspielraum
Kreditschulden	Beide haften gesamtschuldnerisch (meist)	Trennung von Kreditvertrag!
Verkehrswert München	Gutachten erforderlich für Zugewinnausgleich	Neutrale Bewertung wichtig

💰 Zugewinnausgleich bei Immobilien: Berechnung München

Im gesetzlichen Güterstand (Standard ohne Ehevertrag) wird Zugewinn während der Ehe 50/50 geteilt. Nicht das Vermögen selbst, sondern nur der ZUWACHS!

So wird Zugewinn berechnet

Beispiel: Ehepaar München-Schwabing

Ehemann:
Anfangsvermögen bei Hochzeit (2015): 0 €
Endvermögen bei Trennung (2025): 800.000 € (Immobilie)
→ Zugewinn: 800.000 €

Ehefrau:
Anfangsvermögen bei Hochzeit (2015): 50.000 € (Barvermögen)
Endvermögen bei Trennung (2025): 80.000 € (Konto + Auto)
→ Zugewinn: 30.000 €

Differenz der Zugewinne:
800.000 € - 30.000 € = 770.000 €
Hälfte davon: 385.000 € Ausgleichsanspruch der Ehefrau

→ Ehemann muss 385.000 € zahlen ODER Haus verkaufen.

Konstellation	Wer bekommt was?	Berechnung
Haus gemeinsam gekauft 2018 für 600k, jetzt 900k wert	Je 150k Zugewinn, ausgeglichen → Verkauf 50/50	Je 450.000 € Erlös (minus Kosten)
Haus gehörte A vor Ehe (Anfangsvermögen), jetzt mehr wert	Wertsteigerung wird geteilt, nicht Haus selbst	A zahlt B Hälfte der Wertsteigerung
Haus geerbt während Ehe	Zählt NICHT zum Zugewinn (privilegierter Erwerb, § 1374 Abs. 2 BGB)	Partner hat KEINEN Anspruch
Gütertrennung vereinbart	KEIN Zugewinnausgleich, nur Grundbuch zählt	Wem's gehört, behält es

🏠 Scheidung Immobilienbewertung München - Hausverkauf Ablauf

Scheidung Immobilienbewertung München: Verkauf ist oft die sauberste Lösung: Klare Trennung, beide erhalten Geld, keine weiteren Verbindungen. In München durchschnittliche Verkaufszeit: 8-16 Wochen. Die aktuellen Münchner Immobilienpreise machen den Verkauf besonders attraktiv.

Schritt-für-Schritt Verkauf

Phase	Schritte	Dauer
1. Vorbereitung	• Einigung auf Verkauf (beide Eigentümer) • Wertgutachten einholen (FT Immobilien 24) • Unterlagen zusammen (Grundbuch, Energieausweis, Grundrisse)	2-4 Wochen
2. Maklerbeauftragung	• Maklervertrag (beide unterschreiben!) • Exposé erstellen • Fotos, Vermarktungsstrategie	1-2 Wochen
3. Vermarktung	• Inserate online (ImmoScout, Immowelt) • Besichtigungen (15-25 Interessenten typisch) • Angebote prüfen	4-8 Wochen
4. Verkauf	• Kaufvertrag Notar • Beide Ehepartner müssen unterschreiben • Kaufpreiszahlung auf Treuhandkonto	3-6 Wochen
5. Abwicklung	• Kredit ablösen • Restbetrag 50/50 aufteilen • Schlüsselübergabe	2-4 Wochen

💡 FT Immobilien 24 Tipp:

Bei Scheidungsimmobilien ist neutraler Makler essenziell! Wir vertreten beide Parteien fair, vermitteln bei Meinungsverschiedenheiten (Preis, Renovierung, Besichtigungszeiten) und sorgen für reibungslosen Ablauf. Provision wird aus Verkaufserlös bezahlt → Keine Vorabkosten für Sie.

💶 Partner auszahlen: Finanzierung & Rechenbeispiel

Einer möchte Haus behalten → Muss anderen Partner auszahlen. In München bei Ø Immobilienwert 900k = 450.000 € Auszahlung nötig (bei 50/50 Eigentum).

Finanzierungsweg	Ablauf	Voraussetzungen
Umschuldung Bestandsdarlehen	Bank erhöht Kredit um Auszahlbetrag, Partner wird aus Kreditvertrag entlassen	Bonität für gesamten Kredit alleine, Einkommen 4.000-6.000 € netto
Zweiter Kredit (Konsumkredit)	Zusätzlicher Kredit für Auszahlung, parallel zum Immobilienkredit	Sehr hohe Bonität, meist höhere Zinsen (5-8%)
Eigenkapital	Auszahlung aus vorhandenem Vermögen (Erbe, Sparguthaben)	450.000 € verfügbar → selten realistisch
Ratenzahlung	Vereinbarung mit Ex-Partner, z.B. 50.000 €/Jahr über 9 Jahre	Ex-Partner muss zustimmen, Absicherung Grundschuld
Haus verkaufen	Auszahlung nicht möglich → Verkauf einziger Weg	Keine weiteren Voraussetzungen

📊 Rechenbeispiel Auszahlung München

Situation: Ehepaar, Haus Wert 900.000 €, Restschuld Kredit 300.000 €
Eigenkapital im Haus: 600.000 € (je 300.000 € Anteil)
Frau möchte Haus behalten.

Option 1: Komplettauszahlung
Auszahlung Mann: 300.000 €
Neuer Kredit nötig: 300.000 € + 300.000 € (Alt) = 600.000 € gesamt
Monatliche Rate (3,5% Zins, 2% Tilgung): 2.750 €
→ Benötigtes Nettoeinkommen: mind. 6.000 €

Option 2: Ratenzahlung über 10 Jahre
300.000 € ÷ 10 Jahre = 30.000 €/Jahr = 2.500 €/Monat
+ Bestandskredit 1.375 €/Monat
= Gesamt 3.875 €/Monat
→ Benötigtes Nettoeinkommen: mind. 8.000 €

Fazit: Für die meisten nicht stemmbar → Haus verkaufen.

📋 Haus überschreiben: Grundbuch, Notar, Steuern

Überschreibung = Eigentumsübertragung von einem Partner auf den anderen. Notar + Grundbuch erforderlich.

Kosten der Überschreibung

Kostenart	Berechnung	Bei 900k Wert
Notarkosten	Ca. 1,0% vom Übertragungswert	9.000 €
Grundbuchkosten	Ca. 0,5% vom Übertragungswert	4.500 €
Grunderwerbsteuer Bayern	3,5% ABER oft befreit!	0 € oder 31.500 €
Gesamt	—	13.500 € (ohne GrESt)

✅ Grunderwerbsteuer-Befreiung bei Scheidung:

Grunderwerbsteuer entfällt meist bei Übertragung im Rahmen von Scheidung/Trennung zwischen Ehepartnern (§ 3 GrEStG). Voraussetzungen: Innerhalb angemessener Frist nach Trennung (2-3 Jahre), im Zusammenhang mit Vermögensauseinandersetzung. → Spart 31.500 € bei 900k Immobilie!

🏘️ Realteilung: Immobilie in Eigentumswohnungen teilen

Realteilung = Haus wird baulich geteilt in zwei separate Wohnungen. Jeder Ehepartner erhält eine ETW. Nur möglich bei:

Voraussetzungen Realteilung

✅ Mehrfamilienhaus mit mind. 2 Wohnungen ODER
✅ Einfamilienhaus groß genug für Umbau (200+ m²)
✅ Baurecht erlaubt Aufteilung (Bauamt München prüfen!)
✅ Beide Einheiten wirtschaftlich nutzbar (eigene Küche, Bad, Zugang)
✅ Finanzierung für Umbau vorhanden (50.000-150.000 €)
✅ Beide Partner einverstanden

Ablauf Realteilung

Architekt plant Aufteilung (2 separate Wohnungen)
Baugenehmigung Baureferat München beantragen
Umbau durchführen (3-9 Monate)
Teilungserklärung erstellen (Notar)
Grundbuch: 2 separate ETWs eintragen
Aufteilung nach Wohnfläche oder Wert

Kosten Realteilung

Umbau: 50.000-150.000 € (neue Küche, Bad, Trennwände, separate Eingänge)
Architekt/Statiker: 8.000-15.000 €
Notar (Teilungserklärung): 1.500-3.000 €
Grundbuch: 500-1.000 €
Gesamt: 60.000-170.000 €

Vorteil: Beide behalten Immobilie (Wertsteigerung, Vererbung an Kinder möglich)
Nachteil: Hohe Kosten, weiterhin "Nachbarn", oft emotional schwierig

⚖️ Teilungsversteigerung: Letzter Ausweg

Wenn keine Einigung möglich, kann jeder Miteigentümer Teilungsversteigerung beantragen (§ 180 ZVG). Gericht versteigert Immobilie zwangsweise. Alle Details zu Immobilien im Streitfall und Teilungsversteigerung finden Sie in unserem Spezialratgeber.

Aspekt	Details
Antrag	Beim Amtsgericht München, Abteilung Zwangsversteigerung
Dauer	12-24 Monate bis Versteigerungstermin
Kosten	5.000-15.000 € (Gutachter, Gerichtskosten, Anwalt)
Erlös	Meist 20-30% unter Marktwert!
Verteilung	Nach Eigentumsanteilen (meist 50/50), nach Abzug Kosten & Kredit

⚠️ Teilungsversteigerung vermeiden!

Alle verlieren: Immobilie unter Wert weg, hohe Kosten, langer Prozess, emotionale Belastung. Besser: Gütliche Einigung mit Mediator oder freihändiger Verkauf über Makler (FT Immobilien 24). Wir erzielen 20-30% höhere Preise als Versteigerung!

💳 Kredit bei Scheidung: Wer zahlt weiter?

Problem: Beide haften als Gesamtschuldner, Bank kann BEIDE in Anspruch nehmen. Trennung ändert nichts am Kreditvertrag!

Szenario	Lösung
Einer behält Haus	Schuldübernahme: Bank muss zustimmen, anderen aus Kredit entlassen. Bonität prüfen! Alternativ: Umschuldung zu anderer Bank.
Haus wird verkauft	Kredit aus Verkaufserlös ablösen. Vorfälligkeitsentschädigung möglich (1-3% Restschuld). Restbetrag aufteilen.
Beide bleiben im Kredit	Notlösung: Beide zahlen weiter je 50%. Risiko: Einer zahlt nicht → Schufa-Eintrag für beide!
Einer zahlt alleine	Privatrechtliche Vereinbarung: Zahler kann Regress beim Partner nehmen. Aber: Bank kennt das nicht, holt sich Geld von beiden.

🏘️ Scheidung Immobilienbewertung München

Scheidung Immobilienbewertung München: Neutrales Gutachten ist Basis für faire Aufteilung. Beide Partner müssen Wert akzeptieren → Professioneller Gutachter sinnvoll.

Bewertungsart	Kosten	Geeignet für
Makler-Einschätzung	Kostenlos (FT Immobilien 24)	Schnelle Orientierung, unverbindlich
Verkehrswertgutachten	2.000-5.000 €	Gerichtsfest, bei Streit, Finanzamt
Kurzgutachten	500-1.500 €	Einvernehmliche Scheidung, Banken

Aktuelle Verkehrswerte München 2025

Stadtteil	ETW Ø €/m²	EFH Ø
Bogenhausen	12.500-15.000	1,2-2,5 Mio.
Schwabing	10.500-13.000	1,0-1,8 Mio.
Sendling	8.500-10.500	750k-1,2 Mio.

💰 Steuern sparen bei Scheidungsimmobilien

Steuerart	Fällt an?	Sparen durch
Spekulationssteuer	NEIN wenn Eigennutzung im Verkaufsjahr + 2 Vorjahre	Einer zieht ein, nach 3 Jahren steuerfrei verkaufen
Grunderwerbsteuer	NEIN bei Übertragung zwischen Ehepartnern	Spart 3,5% in Bayern → 31.500 € bei 900k
Schenkungssteuer	NEIN wenn Gegenleistung (Auszahlung)	Überschreibung gegen Zahlung = kein Geschenk

👨‍👩‍👧 Kinder & Wohnrecht: Sonderfälle bei Scheidungsimmobilien

Sind minderjährige Kinder betroffen, kann das Familiengericht dem betreuenden Elternteil ein befristetes Wohnrecht zusprechen (§ 1568a BGB). Das Kindeswohl hat Vorrang: Stabilität, Schulnähe und soziales Umfeld werden berücksichtigt. Der andere Partner muss trotzdem ausgezahlt werden – aber der Zeitpunkt kann sich verschieben. Bei einem Todesfall eines Elternteils greifen zusätzlich erbrechtliche Regelungen.

❓ FAQ – 20 häufigste Fragen zu Scheidung Immobilienbewertung München

1. Muss ich Haus bei Scheidung verkaufen?

Nein, aber: Wenn beide im Grundbuch, muss Einigung erzielt werden. Ohne Einigung droht Teilungsversteigerung. Verkauf ist oft fairste und einfachste Lösung.

2. Wem gehört Haus bei Scheidung?

Wer im Grundbuch steht! Bei beiden: je 50% (oder andere Anteile). Zugewinnausgleich kommt zusätzlich, unabhängig vom Grundbuch.

3. Kann ich Partner zwingen, Haus zu verkaufen?

Ja, via Teilungsversteigerung. Aber: Erlös oft 20-30% unter Wert, hohe Kosten, 12-24 Monate Dauer. Gütliche Einigung besser!

4. Wie wird Zugewinnausgleich bei Immobilien berechnet?

Verkehrswert bei Trennung minus Wert bei Eheschließung = Zugewinn. Differenz der Zugewinne beider Partner wird halbiert. Höherer Zugewinn zahlt an niedrigeren.

5. Was kostet Scheidung mit Immobilie?

Anwälte: 4.000-10.000 € (beide), Gericht: 1.000-3.000 €, Gutachten: 500-5.000 €, Makler: 3,57%, Notar Überschreibung: 1,5%. Gesamt oft 20.000-50.000 €.

6. Wie lange dauert Immobilienverkauf bei Scheidung?

München: 3-6 Monate (Bewertung, Vermarktung, Notartermin). Verzögerungen durch Uneinigkeit, Kredit-Ablösung, emotional schwierige Situation.

7. Muss ich Kredit weiter zahlen nach Trennung?

Ja, wenn beide im Kreditvertrag. Bank kennt Trennung nicht. Lösung: Schuldübernahme durch einen Partner oder Verkauf.

8. Kann ich alleine Haus verkaufen?

Nein! Wenn beide Eigentümer: Beide müssen zustimmen UND beide müssen Kaufvertrag unterschreiben. Ohne Zustimmung: Teilungsversteigerung.

9. Was wenn Partner Verkauf blockiert?

Mediation versuchen. Wenn erfolglos: Teilungsversteigerung beantragen. Oder: Anwalt → Klage auf Zustimmung (6-12 Monate).

10. Wer zahlt Makler bei Scheidung?

Aus Verkaufserlös (beide zahlen je 50%). Provision ca. 3,57% vom Kaufpreis. Alternative: Einer zahlt alleine, dafür höherer Anteil am Erlös.

11. Kann ich im Haus wohnen bleiben?

Temporär ja, aber geklärt werden muss: Wer zahlt laufende Kosten? Nutzungsentschädigung für Partner? Langfristig: Regelung finden (Auszahlung oder Verkauf).

12. Was ist mit Kindern – Wohnrecht?

Gericht kann Wohnrecht für betreuenden Elternteil zusprechen (Kindeswohl). Meist befristet bis Kinder volljährig. Partner muss trotzdem ausgezahlt werden.

13. Bekomme ich Unterhalt UND Auszahlung?

Ja, sind getrennte Ansprüche. Zugewinnausgleich ist Vermögensauseinandersetzung, Unterhalt ist laufendes Einkommen. Beide parallel möglich.

14. Muss ich geerbtes Haus teilen?

Nein! Erbschaft während Ehe zählt NICHT zum Zugewinn (privilegierter Erwerb). Nur Wertsteigerung muss geteilt werden.

15. Was bei Gütertrennung?

KEIN Zugewinnausgleich! Wem Haus gehört (Grundbuch), behält es. Sehr ungünstig für Hausfrau/-mann ohne Eigentum!

16. Kann ich Haus behalten ohne Auszahlung?

Nur wenn Partner zustimmt (selten) oder Partner verschuldet ist (Zugewinn bereits ausgeglichen). Sonst: Auszahlung Pflicht!

17. Wer bekommt Haus bei Allein-Eigentum?

Wem's gehört, behält es. ABER: Partner hat Zugewinnausgleich-Anspruch auf Wertsteigerung! Kann Auszahlung aus anderem Vermögen verlangen.

18. Lohnt sich Realteilung?

Selten. Kosten 60-170k, emotional schwierig (Nachbarn), Wertverlust durch Teilung. Nur bei sehr großen Häusern und gutem Verhältnis.

19. Was wenn Immobilie unter Wasser?

"Unter Wasser" = Kredit höher als Wert. Verkauf: Restschuld bleibt, muss aus anderem Vermögen gezahlt werden. Oder: Beide zahlen Kredit weiter ab.

20. Hilft Makler bei Scheidung?

JA! FT Immobilien 24 ist neutral, vermittelt zwischen Parteien, erzielt Marktpreis, organisiert alles. Keine emotionale Verstrickung → reibungsloser Ablauf.

💼 Scheidungsimmobilie verkaufen? Neutrale Beratung!

FT Immobilien 24 ist Ihr neutraler Partner bei Immobilien-Scheidungen. Wir vertreten beide fair, vermitteln professionell und erzielen Marktpreise. Kostenlose Erstberatung für beide Parteien.

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Quellen & Grundlagen: §§ 1363–1390 BGB (Zugewinnausgleich), § 1568a BGB (Ehewohnung), § 180 ZVG (Teilungsversteigerung), § 3 Nr. 4 GrEStG (Grunderwerbsteuer-Befreiung Ehepartner), § 23 EStG (Spekulationssteuer), Gutachterausschuss München Immobilienmarktbericht 2025, OLG München Rechtsprechung Zugewinnausgleich, Bundesnotarkammer.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Für rechtsverbindliche Auskünfte konsultieren Sie einen Fachanwalt für Familienrecht. Stand: Mai 2026.