⚰️ Immobilie verkaufen bei Todesfall München 2026– Erbschaft, Grundbuch, Steuern & Entscheidungen
Aktualisiert: April 2026 | Lesezeit: 12 Min. | Basis: §§ 1922–1944 BGB (Erbfolge), §§ 1–37 ErbStG, §§ 176–198 BewG, GBO (Grundbuchordnung), Statistisches Bundesamt Sterbetafel 2024/2025
⚡ Schnellfragen – Immobilie bei Todesfall
Was passiert, wenn man das Grundbuch nicht ändert nach dem Tod?
Rechtlich sind Sie als Erbe sofort Eigentümer – auch ohne Grundbuch-Änderung (§ 1922 BGB, Gesamtrechtsnachfolge). Aber: Ohne Berichtigung können Sie die Immobilie nicht verkaufen, belasten oder übertragen. Zudem drohen Bußgelder nach § 82 GBO. Die Grundbuch-Berichtigung ist in den ersten 2 Jahren kostenlos (nur Auslagen) – danach fallen Gebühren an. Eine kostenlose Immobilienbewertung klärt vorab den Wert für alle Entscheidungen.
Was ist besser, Haus verschenken oder überschreiben?
„Überschreiben" ist juristisch eine Schenkung – beides dasselbe. Der Vorteil gegenüber Vererben: Freibeträge (400.000 € Kind, 500.000 € Ehegatte) erneuern sich alle 10 Jahre. Dazu: Nießbrauch sichert Wohnrecht, mindert Steuerlast um 30–60 %. Nachteil: Kontrollverlust und 10-Jahres-Pflichtteilsergänzung. Alle Freibeträge und Rechenbeispiele finden Sie in unserem Ratgeber Erbschaft & Schenkung 2025 (siehe weiterführende Themen unten).
Was passiert mit der Immobilie bei Tod?
Die Immobilie geht automatisch auf die Erben über (Gesamtrechtsnachfolge, § 1922 BGB). Bei mehreren Erben entsteht eine Erbengemeinschaft. Innerhalb von 6 Wochen müssen Sie entscheiden: annehmen oder ausschlagen. Dann: Erbschein beantragen, Grundbuch umschreiben, Erbschaftsteuer prüfen. Drei Optionen: selbst nutzen, vermieten oder verkaufen.
Was muss ich nach dem Todesfall des Eigentümers im Grundbuch beachten?
Das Grundbuch wird nicht automatisch berichtigt – Erben müssen aktiv handeln. Nötig: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll beim Grundbuchamt einreichen. Die ersten 2 Jahre sind gebührenfrei (§ 60 KostO). Bei Erbengemeinschaft: alle Erben werden eingetragen. Tipp: Notarielles Testament spart den Erbschein (Kosten 0,5 % des Nachlasswerts = bei 800.000 € ca. 4.000 €).
Ist man verpflichtet, das Grundbuch zu berichtigen?
Ja – § 82 GBO verpflichtet Erben zur Berichtigung. Das Grundbuchamt kann die Vorlage eines Erbscheins erzwingen und bei Nichtbefolgung Zwangsgeld bis 25.000 € verhängen. In der Praxis wird das selten sofort durchgesetzt, aber: Ohne Berichtigung sind Verkauf, Beleihung und Übertragung unmöglich. Handeln Sie innerhalb der 2-Jahres-Frist – danach wird es teuer.
Kann ein Verstorbener im Grundbuch stehen bleiben?
Faktisch ja, rechtlich problematisch. Das Grundbuch wird nicht automatisch aktualisiert – der Verstorbene bleibt eingetragen, bis Erben die Berichtigung beantragen. Folgen: Keine Rechtsgeschäfte möglich, kein Verkauf, keine Kreditaufnahme. Bei den aktuellen Münchner Immobilienpreisen von Ø 750.000–1,2 Mio. € kann jedes Jahr Verzögerung Tausende kosten.
📑 Inhaltsverzeichnis
- ➤ Erste Schritte im Erbfall
- ➤ Grundbuch berichtigen – Pflicht & Kosten
- ➤ Erbschaftsteuer & Freibeträge 2025
- ➤ Optionen: behalten, vermieten, verkaufen
- 🧮 Erbschaftsteuer-Rechner & Statistik
- ➤ Todesfälle & Immobilien-Erbschaften Deutschland
- ➤ 5 Praxistipps für Erben
- 🎬 Video: Immobilie geerbt – diese 3 Fehler kosten ein Vermögen
- ➤ Kostenlose Immobilienbewertung
- ➤ FAQ – Immobilie bei Todesfall
🧭 Erste Schritte im Erbfall – Fristen & Pflichten
Der Todesfall löst eine Kaskade rechtlicher Fristen aus, die keine Verzögerung dulden. Die kritischste: 6 Wochen für die Erbausschlagung (§ 1944 BGB). Verstreicht sie, gilt das Erbe als angenommen – inklusive aller Schulden. In München mit Immobilienwerten von Ø 750.000–1,2 Mio. € und oft noch laufenden Krediten kann diese Entscheidung existenziell sein.
| Schritt | Frist | Kosten | Konsequenz bei Versäumnis |
|---|---|---|---|
| Erbe annehmen/ausschlagen | 6 Wochen | 30 € (Nachlassgericht) | Gilt als angenommen – auch mit Schulden |
| Erbschein beantragen | Keine gesetzliche Frist | 0,5 % des Nachlasswerts | Kein Grundbuch, kein Verkauf möglich |
| Grundbuch berichtigen | 2 Jahre gebührenfrei | 0 € (dann: 0,5 % des Immobilienwerts) | Zwangsgeld bis 25.000 €, kein Verkauf |
| Erbschaftsteuer-Erklärung | 3 Monate (nach Aufforderung) | — | Schätzung durch Finanzamt (meist höher!) |
| Immobilienwert ermitteln | Sofort empfohlen | 0 € (Makler) – 5.000 € (Gutachten) | Falsche Steuerbasis, Streit in Erbengemeinschaft |
📋 Grundbuch berichtigen – Pflicht, Ablauf & Kosten
Die Grundbuch-Berichtigung ist nach § 82 GBO Pflicht – das Grundbuchamt kann Zwangsgeld verhängen. Der Ablauf: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll beim Grundbuchamt einreichen. Bei Erbengemeinschaft: Alle Erben werden eingetragen. Wichtig: Die ersten 2 Jahre sind gebührenfrei – danach fallen 0,5 % des Immobilienwerts an Gebühren an.
0 €
Grundbuch-Berichtigung (2 J.)
~4.000 €
Erbschein (bei 800k Nachlass)
25.000 €
Max. Zwangsgeld (§ 82 GBO)
Tipp
Notar-Testament spart Erbschein
💶 Erbschaftsteuer & Freibeträge 2025
Seit dem Jahressteuergesetz 2022 werden Immobilien 20–30 % höher bewertet – bei Freibeträgen, die seit 2009 unverändert sind. In München mit durchschnittlich 800.000–1,2 Mio. € pro Immobilie überschreiten viele Erbschaften die Freibeträge deutlich. Die Steuerklasse und der Verwandtschaftsgrad bestimmen den Steuersatz:
| Verwandtschaft | Freibetrag | Steuerklasse | Steuersatz | Familienheim |
|---|---|---|---|---|
| Ehegatte/Lebenspartner | 500.000 € | I | 7–30 % | Steuerfrei (10 J. Eigennutzung) |
| Kinder | 400.000 € | I | 7–30 % | Steuerfrei (≤200 m², 10 J.) |
| Enkel | 200.000 € | I | 7–30 % | Keine Befreiung |
| Eltern (Erbfall) | 100.000 € | I | 7–30 % | Keine Befreiung |
| Geschwister | 20.000 € | II | 15–43 % | Keine Befreiung |
| Sonstige (Partner o. Trauschein) | 20.000 € | III | 30–50 % | Keine Befreiung |
🏠 Optionen im Erbfall: behalten, vermieten, verkaufen
✅ Selbst nutzen
Bei Ehegatte/Kind: komplett steuerfrei (10 Jahre Eigennutzung, Wohnfläche ≤200 m² bei Kindern). Keine Verkaufskosten. Aber: laufende Kosten (Grundsteuer, Nebenkosten, Instandhaltung) müssen tragbar sein.
📊 Vermieten
Regelmäßige Einnahmen (München: 18–25 €/m² Neuvermietung). Werbungskosten und AfA senken Steuerlast. Aber: Vermieterpflichten, Leerstandsrisiko, energetische Sanierung (GEG 2024). Erbschaftsteuer fällt trotzdem an.
💰 Verkaufen
Schnelle Liquidität, Erbengemeinschaft auflösen. Spekulationssteuer: Haltedauer des Erblassers wird angerechnet (§ 23 EStG). Maklerkosten 3,57 %, Notar ca. 1 %. Erbschaftsteuer bleibt unberührt.
🧮 Erbschaftsteuer-Rechner: Was kostet die geerbte Immobilie?
Berechnen Sie die Erbschaftsteuer auf Ihre Immobilie – mit Freibeträgen, Familienheim-Befreiung und Nießbrauch-Option:
📊 Berechnung
Immobilienwert: 800.000 €
– Restschuld: 0 €
= Netto-Nachlasswert: 800.000 €
– Freibetrag: 400.000 €
Steuerpflichtig: 400.000 €
Steuersatz: 15 %
💶 Erbschaftsteuer
60.000 €
Bei Familienheim-Befreiung: 0 €
💡 Tipp: Prüfen Sie die Familienheim-Befreiung – 10 Jahre Eigennutzung kann 60.000 € Steuer sparen!
📈 Todesfälle & Immobilien-Erbschaften in Deutschland – Statistik 2024/2025
Die Babyboomer-Generation (Jahrgang 1955–1969) tritt in die Phase ein, in der Immobilien-Erbschaften massiv zunehmen. Die Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes zeigt: In den nächsten 10–15 Jahren verdoppelt sich die Zahl der Immobilien-Erbfälle – bei gleichzeitig steigenden Bewertungen und unveränderten Freibeträgen.
| Kennzahl | Wert | Trend |
|---|---|---|
| Todesfälle Deutschland/Jahr | ~1.020.000 (2024) | ↑ steigend (Babyboomer) |
| Davon mit Immobilienbesitz | ~510.000 (ca. 50 %) | ↑ steigend |
| Erbschaftsteuer-Aufkommen | ~11,8 Mrd. € (2024) | ↑ +8 % ggü. Vorjahr |
| Ø Erbschaftshöhe mit Immobilie | ~385.000 € (bundesweit) | ↑ steigend |
| Ø Erbschaft München (mit Immobilie) | ~780.000 € | ↑ deutlich steigend |
| Erbengemeinschaften mit Immobilie | ~180.000/Jahr | → stabil hoch |
| Lebenserwartung (65 J., Männer) | 82,7 Jahre (Sterbetafel 2024) | ↑ leicht steigend |
| Lebenserwartung (65 J., Frauen) | 85,8 Jahre (Sterbetafel 2024) | ↑ leicht steigend |
Quellen: Statistisches Bundesamt, Periodensterbetafel 2022/2024, BMF Erbschaftsteuer-Statistik 2024, DIW Erbschaftsstudie 2024.
💡 5 Praxistipps für Immobilien-Erben
1. Sofort Marktwert ermitteln
Basis für alles: Erbschaftsteuer, Zugewinnausgleich, Erbteilberechnung, Verkaufsentscheidung. Ohne Wert keine fundierte Entscheidung. Kostenlose Erstbewertung spart 2.000–5.000 € Gutachterkosten.
2. Grundbuch in 2 Jahren berichtigen
Gebührenfrei in den ersten 2 Jahren. Bei 800.000-€-Immobilie spart das ~4.000 € Grundbuchgebühren. Ohne Berichtigung: kein Verkauf, keine Beleihung möglich.
3. Familienheim-Befreiung prüfen
Ehegatte und Kinder: 10 Jahre Eigennutzung = komplett steuerfrei. Bei 800.000-€-Immobilie spart das 60.000+ € Erbschaftsteuer. Aber: Wer vor 10 Jahren auszieht, zahlt rückwirkend nach!
4. Gegengutachten bei Finanzamt
Finanzamt-Bewertungen liegen oft 10–20 % über dem tatsächlichen Verkehrswert. Gegengutachten (2.000–5.000 €) kann 10.000–50.000 € Steuerersparnis bringen. Lohnt sich fast immer!
5. Erbengemeinschaft schnell auflösen
Jeder Monat Stillstand kostet: Grundsteuer, Nebenkosten, Instandhaltung – in München 10.000–15.000 €/Jahr. Einvernehmlicher Verkauf erzielt 20–30 % mehr als Teilungsversteigerung.
⏰ Die Uhr tickt: 6 Wochen, 2 Jahre, 3 Monate – Fristen versäumen kostet Zehntausende
Im Erbfall laufen drei kritische Fristen gleichzeitig: 6 Wochen für die Ausschlagung, 2 Jahre für kostenlose Grundbuch-Berichtigung, 3 Monate für die Steuererklärung nach Aufforderung. Dazu: laufende Kosten der Immobilie (Grundsteuer, Heizung, Versicherung = 800–1.500 €/Monat), Kreditraten und steigende Bewertungen für die Erbschaftsteuer. Jedes Jahr Warten kann 5.000–15.000 € zusätzliche Steuerlast bedeuten, weil Freibeträge seit 2009 gleich geblieben sind, während Immobilienwerte jährlich um 3–5 % steigen. Der erste Schritt kostet nichts: Ermitteln Sie den Marktwert Ihrer geerbten Immobilie.
🎬 Immobilie geerbt – diese 3 Fehler kosten ein Vermögen
6-Wochen-Frist, kostenlose Grundbuchberichtigung, Familienheimprivileg und 60.000 € Steuerersparnis – kompakt in gut 6 Minuten erklärt.
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Über 3.200 Eigentümer in München haben unsere kostenlose Immobilienbewertung bereits genutzt – viele davon im Erbfall. Eine neutrale Wertermittlung ist die Grundlage für jede Entscheidung: Erbschaftsteuer-Berechnung, Erbteil-Bewertung, Verkaufspreis-Ermittlung oder Gegengutachten beim Finanzamt. 78 % unserer Erb-Mandanten sparen durch eine professionelle Bewertung mindestens 10.000 € an Steuern oder Streitkosten.
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❓ FAQ – Immobilie bei Todesfall
Wer erbt die Immobilie, wenn kein Testament vorhanden ist?
Ohne Testament gilt die gesetzliche Erbfolge (§§ 1924 ff. BGB): Erben erster Ordnung sind Kinder und Ehegatte. Der Ehegatte erbt neben Kindern 50 % (bei Zugewinngemeinschaft), Kinder teilen die andere Hälfte. Ohne Kinder: Ehegatte 75 %, Eltern 25 %. Ohne Ehegatte und Kinder: Eltern → Geschwister → entferntere Verwandte → Fiskus.
Wie lange habe ich Zeit, ein Erbe auszuschlagen?
6 Wochen ab Kenntnis des Erbfalls und Ihrer Berufung als Erbe (§ 1944 BGB). Bei Auslandsbezug: 6 Monate. Die Ausschlagung muss beim Nachlassgericht erklärt werden (persönlich oder notariell beglaubigt). Kosten: ca. 30 €. Sinnvoll bei: Überschuldung, hohem Sanierungsstau, belasteter Erbengemeinschaft. Achtung: Ausschlagung gilt für den gesamten Nachlass.
Was kostet der Erbschein und brauche ich ihn immer?
Kosten: 0,5 % des Nachlasswerts (doppelte Gebühr: Gericht + eidesstattliche Versicherung). Bei 800.000 € = ca. 4.000 €. Alternativen: Notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll ersetzt den Erbschein beim Grundbuchamt und bei Banken. Tipp: Notarielles Testament kostet 500–1.500 € (zu Lebzeiten), spart aber 4.000+ € im Erbfall.
Muss ich Erbschaftsteuer auf die geerbte Immobilie zahlen, wenn ich darin wohne?
Familienheim-Befreiung (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b/c ErbStG): Ehegatte erbt komplett steuerfrei bei Eigennutzung für 10 Jahre (keine Flächenbegrenzung). Kinder: steuerfrei bei ≤200 m² Wohnfläche und 10 Jahren Eigennutzung. Wer vor Ablauf der 10 Jahre auszieht, zahlt die Steuer rückwirkend nach – Ausnahme: zwingende Gründe (Pflegebedürftigkeit).
Fällt Spekulationssteuer an, wenn ich die geerbte Immobilie verkaufe?
Die Haltedauer des Erblassers wird angerechnet (§ 23 EStG). War die Immobilie mehr als 10 Jahre im Besitz des Verstorbenen → steuerfrei. Bei Eigennutzung des Erblassers im Verkaufsjahr + 2 Vorjahre → ebenfalls steuerfrei. Nur bei vermieteten Immobilien innerhalb der 10-Jahres-Frist fällt Spekulationssteuer auf den Veräußerungsgewinn an.
Was passiert mit dem Kredit des Verstorbenen?
Der Kredit geht mit der Immobilie auf die Erben über (§ 1967 BGB). Die Erben haften als Gesamtschuldner für die Restschuld. Optionen: Kredit weiterführen (Zinskonditionen prüfen), Sondertilgung/Ablösung aus Erlös bei Verkauf, oder Ausschlagung des gesamten Erbes. Tipp: Restschuldversicherung des Erblassers prüfen – oft wird der Kredit damit getilgt.
Wie bewertet das Finanzamt die geerbte Immobilie?
Das Finanzamt bewertet nach BewG (§§ 176–198): Vergleichswertverfahren (ETW, EFH), Ertragswertverfahren (MFH, Gewerbe) oder Sachwertverfahren (Sonderobjekte). Seit JStG 2022 sind die Bewertungen 20–30 % höher. Erben können ein Gegengutachten vorlegen (§ 198 BewG), wenn der tatsächliche Verkehrswert niedriger ist. Kosten: 2.000–5.000 € – Ersparnis oft 10.000–50.000 €.
Was ist der Pflichtteil und wie wirkt er sich auf die Immobilie aus?
Der Pflichtteil beträgt 50 % des gesetzlichen Erbteils (§ 2303 BGB). Beispiel: Ehegatte erbt alles per Testament, Kind wird enterbt → Kind hat Pflichtteilsanspruch auf 25 % des Nachlasswerts (bar, nicht als Immobilienanteil). Bei 800.000-€-Immobilie = 200.000 € sofort fällig. Oft muss die Immobilie dafür verkauft oder belastet werden.
Kann ich die geerbte Immobilie vermieten statt verkaufen?
Ja – Vermietung ist eine Option, aber mit Erbschaftsteuer verbunden (Freibeträge gelten). In München erzielen Bestandswohnungen 18–25 €/m² Neuvermietung. Vorteile: laufende Einnahmen, Wertsteigerung. Nachteile: Vermieterpflichten, energetische Sanierung (GEG 2024), Mietpreisbremse, Instandhaltungsrücklagen. Bei Erbengemeinschaft: alle müssen zustimmen.
Wie hilft FT Immobilien 24 im Erbfall?
FT Immobilien 24 begleitet Erben in München seit über 20 Jahren: Kostenlose Immobilienbewertung als Basis für Steuererklärung und Erbteil-Berechnung, neutrale Vermittlung in Erbengemeinschaften, professionelle Vermarktung zum Bestpreis, Koordination mit Nachlassgerichten, Steuerberatern und Notaren. Provision aus Verkaufserlös – keine Vorabkosten.
Quellen & Grundlagen: §§ 1922–1944 BGB (Erbfolge, Ausschlagung), §§ 2032–2057a BGB (Erbengemeinschaft), § 2303 BGB (Pflichtteil), § 1967 BGB (Erbenhaftung), §§ 1–37 ErbStG (Erbschaftsteuer), § 13 Abs. 1 Nr. 4b/c ErbStG (Familienheim), §§ 176–198 BewG (Immobilienbewertung), § 198 BewG (Gegengutachten), § 82 GBO (Grundbuchberichtigungspflicht), § 23 EStG (Spekulationssteuer), Statistisches Bundesamt Periodensterbetafel 2022/2024, BMF Erbschaftsteuer-Statistik 2024, DIW Berlin Erbschaftsstudie 2024, Gutachterausschuss München 2025.
Haftungsausschluss: Dieser Ratgeber dient ausschließlich zu Informationszwecken und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Für verbindliche Auskünfte konsultieren Sie einen Fachanwalt für Erbrecht oder Steuerberater. Nutzen Sie unsere kostenlose Immobilienbewertung als neutrale Entscheidungsgrundlage. Stand: April 2026.
💬 Was unsere Kunden sagen
⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
„Die persönliche Betreuung war außergewöhnlich. FT Immobilien 24 hat nicht nur meine Wohnung schnell verkauft, sondern auch eine Lösung gefunden, die perfekt zu meiner Situation passte. Kompetent, engagiert und absolut kundennah.“
– Karin M., Verkäuferin aus Unterföhring
12. März 2025
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„Besonders beeindruckt hat mich die lösungsorientierte Herangehensweise. Auch bei Herausforderungen hatte das Team immer einen klaren Plan. Man merkt sofort: Hier steht der Kunde im Mittelpunkt – professionell und zuverlässig.“
– Thomas R., Käufer aus München-Schwabing
28. Juni 2025
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„FT Immobilien 24 überzeugt durch Fachkompetenz und echte Nähe zum Kunden. Ich wurde nicht nur beraten, sondern wirklich begleitet – mit viel Einfühlungsvermögen und einem klaren Blick für das Wesentliche.“
– Julia S., Vermieterin aus Bogenhausen
5. Oktober 2025
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„Der Verkauf meines Grundstücks in München wurde von FT Immobilien 24 professionell und zügig abgewickelt. Die Kommunikation war klar, die Vermarktung effektiv – ich fühlte mich jederzeit gut informiert.“
– Markus L., Grundstückseigentümer aus München
17. Juli 2025
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„FT Immobilien 24 hat mich beim Kauf meiner ersten Wohnung begleitet. Ich habe mich gut aufgehoben gefühlt – alle Schritte wurden verständlich erklärt und die Betreuung war sehr persönlich.“
– Lena W., Käuferin aus Garching
3. August 2025
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„Vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe lief alles reibungslos. Das Team von FT Immobilien 24 war immer erreichbar und hat sich um jedes Detail gekümmert. Sehr empfehlenswert.“
– Andreas F., Käufer aus Ismaning
22. September 2025