Reiheneckhaus Gräfelfing – kernsaniert auf Neubauniveau
Igelgarten, 82166 Gräfelfing · 148,5 m² Wohnfläche auf vier Ebenen · 499 m² Grundstück · Einzelgarage · Wärmepumpe, Photovoltaik und Fußbodenheizung.
Kurz und sachlich: Dieses Reiheneckhaus in Gräfelfing (Igelgarten, München-West) wird vollständig kernsaniert und bietet danach 148,5 m² Wohnfläche auf vier Ebenen: offener Wohn-/Essbereich mit Küche und Gäste-WC im Erdgeschoss, drei Zimmer mit Bad und Balkon im Obergeschoss, ein großer Raum im Dachgeschoss sowie Hobby-, Abstell-, Wasch- und Heizungsraum im Untergeschoss mit separatem Außenzugang. Grundstück 499 m², dazu eine Einzelgarage. Beheizt wird über eine Samsung Luft-Wasser-Wärmepumpe mit Fußbodenheizung, ergänzt um eine Photovoltaikanlage. Ergebnis: Energieeffizienzklasse A+. Gesamtkaufpreis 1.299.000 € (1.274.000 € Haus + 25.000 € Einzelgarage), Courtage 3,57 % inkl. 19 % MwSt.
📊 Eckdaten auf einen Blick
📍 Die Lage: Gräfelfing im Münchner Westen
Gräfelfing gehört zu den gefragtesten Wohngemeinden westlich von München. Villenstraßen, alter Baumbestand und kurze Wege prägen den Ort: Grundschule, Gymnasium, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten liegen fußläufig. Die S-Bahn erreicht den Hauptbahnhof in rund einer Viertelstunde, über die A96 sind Sie in wenigen Minuten auf der Autobahn.
Der Igelgarten ist eine ruhige Anliegerstraße ohne Durchgangsverkehr. Würmtal und Kreuzlinger Forst beginnen nahezu vor der Haustür – für einen Spaziergang genügen zehn Minuten zu Fuß. Für Familien zählt vor allem die Alltagstauglichkeit: Wege, die Kinder allein bewältigen, Vereine im Ort, Nachbarn, die man kennt.
Gräfelfing hat sich dabei den Charakter einer eigenständigen Gemeinde bewahrt, statt zum reinen Vorort zu werden. Wer einmal hier wohnt, zieht selten wieder weg. Entsprechend selten kommen Häuser dieser Größenordnung überhaupt auf den Markt – und wenn, dann meist unsaniert und mit entsprechendem Investitionsbedarf.
Wie sich Preise und Nachfrage im Umland entwickeln, zeigt unsere laufende Marktanalyse für den Großraum München. Wer einzelne Lagen vergleichen möchte, findet die Kennzahlen in unserer Standortanalyse, ergänzt um die aktuellen Bodenrichtwerte für München und die Umlandgemeinden.
🏠 Grundriss: vier Ebenen, klar getrennt
Unten wird gelebt, oben geschlafen, im Dachgeschoss zurückgezogen, im Souterrain gearbeitet und gelagert. Diese Trennung macht das Haus über Lebensphasen hinweg flexibel nutzbar.
Erdgeschoss – 60,4 m²
Der Eingangsbereich mit Garderobe und Gäste-WC führt in einen durchgehenden Wohn- und Essbereich. Die offene Küche liegt an der Nordseite, der Essplatz vermittelt zum Wohnzimmer. Eine raumhohe Fensterfront öffnet den Wohnraum zur Terrasse und in den Garten.
| Wohnzimmer | 27,06 m² |
| Küche | 9,08 m² |
| Essbereich | 7,01 m² |
| Eingang und Garderobe | 5,37 m² |
| Treppenhaus | 4,42 m² |
| Gäste-WC | 1,78 m² |
| Terrasse (anteilig) | 5,7 m² |
Obergeschoss – 58,4 m²
Das Obergeschoss nimmt die Schlafräume auf: ein Zimmer nach Norden, zwei nach Süden zum Balkon. Das Badezimmer mit Wanne, Dusche und WC liegt am Treppenhaus. Der Balkon läuft über die Südseite und ist von zwei Räumen aus begehbar.
| Zimmer (Süd) | 16,61 m² |
| Zimmer (Nord) | 11,73 m² |
| Zimmer (Süd-West) | 11,68 m² |
| Bad mit WC | 6,60 m² |
| Treppenhaus | 4,51 m² |
| Balkon (anteilig) | 4,42 m² |
Dachgeschoss – 29,7 m²
Das Dachgeschoss ist ein einziger, ungeteilter Raum – geeignet als Elternbereich, Homeoffice oder Gästezimmer. Zwei elektrische Dachflächenfenster bringen Tageslicht und Querlüftung. Das Podest am Treppenaustritt gliedert den Bereich ohne trennende Wand.
| Wohnbereich | 26,43 m² |
| Podest | 3,25 m² |
| Dachflächenfenster | 2 Stück |
Untergeschoss – Nutzfläche mit eigenem Zugang
Das Untergeschoss ist über einen separaten Außenzugang direkt vom Garten erreichbar. Das macht den Hobbyraum vielseitig nutzbar – als Atelier, Fitnessraum, Werkstatt oder Büro mit eigenem Eingang. Technik und Hauswirtschaft sind in getrennten Räumen untergebracht: Heizungsraum, Waschraum und Abstellraum.
Option: Gegen Mehrpreis wird im Untergeschoss ein hochwertiges Duschbad eingebaut. Melden Sie diesen Wunsch frühzeitig an, solange die Sanierung läuft.
🛠️ Die Kernsanierung: was am Haus neu wird
Kernsanierung bedeutet hier nicht Renovierung. Das Haus wird bis auf den Rohbau zurückgeführt und neu aufgebaut: Dach, Fassade, Fenster, Böden, Türen, Heizung und Elektroinstallation. Was Sie übernehmen, sind die Substanz und der gewachsene Standort – alles andere ist neu. Sämtliche folgenden Leistungen sind im Kaufpreis enthalten.
- Anthrazitfarbene Dachziegel
- Elektrische Dachflächenfenster
- Solarrolläden
- Außendämmung der Fassade
- Faserzementfassade in Anthrazit
- Dreifach verglaste Kunststofffenster
- Fenster außen Anthrazit, innen Weiß
- Moderne Haustür in Anthrazit
- Echtholzparkett Eiche
- Feinsteinzeug-Fliesen
- Weiße Innentüren
- Terrasse mit Betonplatten
- Gartenwasseranschluss
- Samsung Luft-Wasser-Wärmepumpe
- Fußbodenheizung in allen Wohnräumen
- Photovoltaikanlage und WaterCryst Biocat Kalkschutz
Was eine energetische Sanierung technisch und wirtschaftlich bedeutet, erläutern wir im Beitrag Modernisierung und energetische Sanierung. Fachbegriffe rund um Bau und Kauf schlagen Sie im Immobilien-Lexikon nach.
🎨 Bemusterung: Sie entscheiden mit
Weil die Sanierung noch läuft, sind die Innenräume nicht festgelegt. Als Käufer bestimmen Sie die Ausführung im Rahmen einer Bemusterung selbst mit – und zwar bei allen Oberflächen, die Sie später täglich sehen und anfassen.
- Farbton und Verlegerichtung des Echtholzparketts
- Format, Farbe und Verlegemuster der Feinsteinzeug-Fliesen
- Sanitärobjekte und Armaturen in Bad und Gäste-WC
- Innentüren, Beschläge und Griffe
- Wandfarben sowie Position von Steckdosen, Schaltern und Beleuchtung
Der Spielraum hängt vom jeweiligen Bautenstand ab: Je früher Sie sich entscheiden, desto mehr lässt sich berücksichtigen. Deshalb lohnt ein Gespräch jetzt – nicht erst nach Fertigstellung. Welche Positionen aktuell noch offen sind, sagen wir Ihnen bei der Besichtigung.
⚡ Energie und Technik: A+ statt Sanierungsstau
Dämmung, Dreifachverglasung, Wärmepumpe und Photovoltaik greifen ineinander. Das Ergebnis ist die Energieeffizienzklasse A+ – ein Wert, den sonst nur Neubauten erreichen. Für Sie bedeutet das dauerhaft niedrige Betriebskosten und keine anstehenden Sanierungspflichten.
🖼️ Innenräume und Ansichten
Echtholzparkett in Eiche zieht sich durch alle Wohnräume, die Fensterfront im Erdgeschoss reicht von der Decke bis zum Boden. Bäder und Nebenräume erhalten Feinsteinzeug, Innentüren werden weiß ausgeführt – ein ruhiger Kontrast zum Anthrazit von Fassade, Fenstern und Haustür. Die Materialauswahl folgt einer einfachen Regel: wenige Oberflächen, dafür langlebige. Eiche, Feinsteinzeug, weiß lackierte Türen, anthrazitfarbene Rahmen. Diese Kombination altert gut und lässt sich mit jeder Einrichtung verbinden, ohne dass das Haus in zehn Jahren nach seinem Sanierungsjahr aussieht.
Alle Wohnräume werden über die Fußbodenheizung temperiert: keine Heizkörper an den Wänden, gleichmäßige Wärme, freie Möblierung. Im Obergeschoss sorgen Solarrolläden an den Südfenstern für Verschattung im Sommer, im Dachgeschoss lassen sich beide Dachflächenfenster elektrisch öffnen.
Die Visualisierungen zeigen den Zustand nach Abschluss der Kernsanierung. Weitere fertiggestellte Projekte finden Sie unter unseren Referenzobjekten.
✅ Warum dieses Haus
Ein Reiheneckhaus hat drei freie Seiten. Mehr Licht, mehr Fenster, mehr Garten als bei einem Mittelhaus – bei gleicher Wohnfläche. Auf 499 m² Grundstück bleibt Raum für Spielfläche, Beete und Bäume.
Rechnen Sie gegen: Ein vergleichbarer Neubau in Gräfelfing bedeutet Grundstückssuche, Bauantrag, Bauzeit und Baukostenrisiko. Ein unsanierter Altbau bedeutet einen Sanierungsstau, den Sie in den kommenden Jahren selbst abarbeiten. Dieses Haus liegt dazwischen – mit dem technischen Stand des einen und der Verfügbarkeit des anderen.
Auch die Aufteilung trägt weit: Vier Ebenen lassen sich über Lebensphasen hinweg unterschiedlich belegen. Kinderzimmer werden später zu Arbeitszimmern, das Dachgeschoss zum Elternbereich oder Rückzugsort, das Souterrain mit eigenem Zugang zur Einheit für Gäste, Angehörige oder eine selbständige Tätigkeit. Ein Haus, das man nicht nach zehn Jahren wieder verlassen muss.
- Vollständige Kernsanierung, nahezu Neubauqualität
- Energieeffizienzklasse A+, geringe Energiekosten
- Zukunftssichere Haustechnik ohne fossile Brennstoffe
- 499 m² Grundstück mit großzügigem Garten
- Vier Ebenen, drei Zimmer im Obergeschoss
- Ruhige Anliegerstraße, familienfreundliche Nachbarschaft
- Einzelgarage direkt am Haus
- Souterrain mit separatem Zugang, flexibel nutzbar
Sie überlegen, zuerst Ihre bisherige Immobilie zu veräußern? Nutzen Sie unsere kostenlose Immobilienbewertung oder lesen Sie, wie wir arbeiten. Wie unsere Auftraggeber das erleben, steht in den Kundenstimmen.
❓ Häufige Fragen zum Reiheneckhaus in Gräfelfing
Wann ist das Haus bezugsfertig?
Das Haus befindet sich in der Kernsanierung. Den verbindlichen Fertigstellungstermin sowie den aktuellen Bautenstand nennen wir Ihnen im persönlichen Gespräch, da sich der Ablauf während der laufenden Arbeiten präzisieren lässt.
Welche Heizung wird eingebaut?
Eine Samsung Luft-Wasser-Wärmepumpe versorgt das gesamte Haus mit Wärme und Warmwasser. Die Wärme wird über eine Fußbodenheizung verteilt. Ein Gas- oder Ölanschluss ist nicht erforderlich.
Ist eine Photovoltaikanlage enthalten?
Ja. Eine Photovoltaikanlage gehört zum Sanierungsumfang und ist im Kaufpreis enthalten. Sie erzeugt Strom für den Eigenverbrauch und arbeitet mit der Wärmepumpe zusammen.
Welche Energieklasse besitzt das Haus?
Das Reiheneckhaus erreicht nach der Kernsanierung die Energieeffizienzklasse A+. Dazu tragen Außendämmung, dreifach verglaste Fenster, Wärmepumpe und Photovoltaik gemeinsam bei.
Kann im Untergeschoss ein Badezimmer eingebaut werden?
Ja. Gegen Mehrpreis wird im Untergeschoss ein hochwertiges Duschbad eingebaut. Wir empfehlen, den Wunsch frühzeitig anzumelden, damit er in die laufende Sanierung einfließen kann.
Wie groß ist das Grundstück?
Das Grundstück umfasst 499 m². Als Eckhaus verfügt die Immobilie über mehr Freifläche und mehr Belichtung als ein vergleichbares Reihenmittelhaus.
Wie viele Zimmer besitzt das Haus?
Auf 148,5 m² Wohnfläche verteilen sich das Wohnzimmer mit offener Küche und Essbereich im Erdgeschoss, drei Zimmer im Obergeschoss sowie ein großes Zimmer im Dachgeschoss. Hinzu kommen Gäste-WC, Badezimmer und die Nutzräume im Untergeschoss.
Welche Vorteile bietet die Kernsanierung?
Sie erwerben ein Haus auf nahezu Neubauniveau, ohne die Wartezeit und die Preise eines Neubaus. Dach, Fassade, Fenster, Böden, Türen und die komplette Haustechnik sind neu. Die Energieklasse A+ senkt die laufenden Kosten dauerhaft, anstehende Sanierungspflichten entfallen auf Jahre hinaus.
Kann ich die Innenausstattung noch mitbestimmen?
Ja. Da die Kernsanierung noch läuft, können Käufer im Rahmen einer Bemusterung mitentscheiden – etwa bei Parkettfarbe, Fliesen, Sanitärobjekten, Innentüren und Wandfarben. Der Spielraum hängt vom Bautenstand ab, deshalb gilt: je früher, desto mehr Auswahl.
Was kostet das Reiheneckhaus in Gräfelfing?
Der Gesamtkaufpreis beträgt 1.299.000 € und setzt sich zusammen aus 1.274.000 € für das Haus und 25.000 € für die Einzelgarage. Hinzu kommen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine Courtage von 3,57 % inklusive 19 % Mehrwertsteuer.
Weitere Antworten rund um Kauf, Verkauf und Bewertung finden Sie in unserem allgemeinen FAQ-Bereich und in der Ratgeber-Übersicht.
💰 Kaufpreis und Konditionen
Im Kaufpreis enthalten sind sämtliche oben aufgeführten Sanierungsleistungen einschließlich Wärmepumpe, Photovoltaikanlage, Fußbodenheizung und Parkett. Nicht enthalten sind Nebenkosten des Erwerbs: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sowie die ausgewiesene Courtage. Das optionale Duschbad im Untergeschoss wird gesondert kalkuliert.
📞 Besichtigung vereinbaren
Wir zeigen Ihnen das Objekt vor Ort, erläutern den Sanierungsstand und beantworten Ihre Fragen zu Ausstattung, Technik und Kaufabwicklung.
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