🗺️ Bodenrichtwerte München 2026 – Stadt München alle 25 Stadtteile
📅 Zuletzt aktualisiert: März 2026 | ⏱️ Lesezeit: ca. 9 Minuten | ✍️ Autor: Franco Tortorici, FT Immobilien 24 | 📊 Basis: Gutachterausschuss München, BayernAtlas 2026
⚡ Schnellfragen – Bodenrichtwerte München 2026
Bodenrichtwerte München 2026 – aktuelle Werte Stadt München?
Die Bodenrichtwerte in München 2026 liegen laut Gutachterausschuss zwischen 1.700 €/m² in Feldmoching-Hasenbergl und 3.000 €/m² in Altstadt-Lehel für Wohnbauland. Der stadtweite Durchschnitt beträgt ca. 2.250 €/m². Diese Werte gelten für erschlossenes Wohnbauland – individuelle Grundstücke können je nach Bebaubarkeit und Lage deutlich abweichen.
Ist der Bodenrichtwert gleich Verkaufspreis?
Nein. Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Orientierungswert, den der Gutachterausschuss aus tatsächlichen Kaufpreisen ableitet. Der reale Verkaufspreis kann je nach Grundstücksqualität, Erschließung, Bebaubarkeit und Nachfrage um 15–20 % nach oben oder unten abweichen. Für den genauen Wert ist eine individuelle Grundstücksbewertung notwendig.
Was kostet ein 400 m² Grundstück in München?
Ein 400 m² Grundstück in München kostet auf Basis des Bodenrichtwert München 2026 zwischen ca. 680.000 € (Feldmoching-Hasenbergl, 1.700 €/m²) und ca. 1.200.000 € (Altstadt-Lehel, 3.000 €/m²). In mittleren Lagen wie Moosach oder Ramersdorf liegt der Wert bei 800.000–900.000 €. Der tatsächliche Marktpreis kann davon um 15–20 % abweichen.
Was kostet 1 m² in München?
Laut Gutachterausschuss München kostet 1 m² Wohnbauland 2026 je nach Stadtteil zwischen 1.700 €/m² (Feldmoching-Hasenbergl) und 3.000 €/m² (Altstadt-Lehel). Der Münchner Durchschnitt liegt bei ca. 2.250 €/m². Quelle: Gutachterausschuss München / BORIS Bayern, Stand 2025 (Bodenrichtwerte Stadt München für 2026 noch nicht final veröffentlicht).
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Stadtweiter Durchschnitt: ca. 2.250 €/m² Wohnbauland (Gutachterausschuss München 2025). Günstigste Lage: Feldmoching-Hasenbergl 1.700 €/m². Außenbezirke: Aubing/Allach 1.800–1.900 €/m². Mittellagen: Moosach, Ramersdorf, Hadern 2.000–2.200 €/m². Gute Lagen: Schwabing, Neuhausen, Bogenhausen 2.400–2.800 €/m². Toplagen: Maxvorstadt 2.900 €/m², Altstadt-Lehel 3.000 €/m². Trend 2026: Stabilisierung nach Rückgang 2023/24 – Erholung in zentralen Lagen. Prognose 2030: +8–15 % durch U-Bahn-Ausbau (U5/U9) und SEM-Projekte. Achtung: Reale Verkaufspreise weichen 15–20 % vom Bodenrichtwert ab. Quelle: Gutachterausschuss München / BORIS Bayern, Bezugsjahr 2025.
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📊 Ihr ca. Grundstückswert – Sofortschätzung
📋 Quelle: Gutachterausschuss München / BORIS Bayern, Bezugsjahr 2025
Ø München 2025: 2.250 €/m² | Spanne: 1.700–3.000 €/m²
Ø Münchner EFH-Grundstück: 300–600 m²
EFH: 0,3–0,8 | MFH: 1,0–2,0 | Innenstadt: 2,0–3,0
Südlage, Isar-nah, U-Bahn direkt → +10–20 %
📊 Ihr ca. Grundstückswert – Richtwert-Spanne
ℹ️ Die Spanne berücksichtigt typische Marktabweichungen von ±15–20 % vom amtlichen Bodenrichtwert
Geschätzter Grundstückswert ca.
–
Bodenrichtwert-Basis: –
Unteres Szenario (−15 %)
–
Bodenrichtwert-Basis
–
Oberes Szenario (+20 %)
–
Bebaubare BGF (GFZ)
–
* Schätzwert auf Basis amtlicher Bodenrichtwerte (Gutachterausschuss München 2025). Keine verbindliche Wertermittlung. Marktabweichungen ±15–20 % sind in München typisch.
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🗺️ Bodenrichtwerte München nach Stadtteilen 2026
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte München veröffentlicht die Bodenrichtwerte regelmäßig im BayernAtlas und im BORIS-Portal. Für eine präzise Grundstücksbewertung empfiehlt sich stets eine individuelle kostenlose Immobilienbewertung München durch einen erfahrenen Sachverständigen, da Bodenrichtwerte lageinterne Unterschiede nicht vollständig erfassen.
📱 Tipp: Tabelle auf Mobilgeräten seitlich scrollbar.
| Nr. | Stadtbezirk | Bodenrichtwert 2025 (€/m²) | Lagetyp |
|---|---|---|---|
| 1 | Altstadt-Lehel | 3.000 | ⭐⭐⭐ Toplage |
| 2 | Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt | 2.800 | ⭐⭐⭐ Toplage |
| 3 | Maxvorstadt | 2.900 | ⭐⭐⭐ Toplage |
| 4 | Schwabing-West | 2.700 | ⭐⭐⭐ Toplage |
| 5 | Au-Haidhausen | 2.600 | ⭐⭐ Gute Lage |
| 6 | Sendling | 2.200 | ⭐ Mittellage |
| 7 | Sendling-Westpark | 2.100 | ⭐ Mittellage |
| 8 | Schwanthalerhöhe | 2.400 | ⭐⭐ Gute Lage |
| 9 | Neuhausen-Nymphenburg | 2.500 | ⭐⭐ Gute Lage |
| 10 | Moosach | 2.000 | Einfache Lage |
| 11 | Milbertshofen-Am Hart | 1.900 | Einfache Lage |
| 12 | Schwabing-Freimann | 2.200 | ⭐ Mittellage |
| 13 | Bogenhausen | 2.800 | ⭐⭐⭐ Toplage |
| 14 | Berg am Laim | 2.100 | ⭐ Mittellage |
| 15 | Trudering-Riem | 1.900 | Einfache Lage |
| 16 | Ramersdorf-Perlach | 2.000 | Einfache Lage |
| 17 | Obergiesing-Fasangarten | 2.100 | ⭐ Mittellage |
| 18 | Untergiesing-Harlaching | 2.200 | ⭐ Mittellage |
| 19 | Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln | 2.200 | ⭐ Mittellage |
| 20 | Hadern | 2.000 | Einfache Lage |
| 21 | Pasing-Obermenzing | 2.100 | ⭐ Mittellage |
| 22 | Aubing-Lochhausen-Langwied | 1.800 | Einfache Lage |
| 23 | Allach-Untermenzing | 1.900 | Einfache Lage |
| 24 | Feldmoching-Hasenbergl | 1.700 | Einfachste Lage |
| 25 | Laim | 2.200 | ⭐ Mittellage |
Durchschnitt München 2025: ca. 2.000 €/m². Zentrum (Bez. 1–5, 13): 2.600–3.000 €/m² | Mittlere Lagen: 2.000–2.500 €/m² | Randlagen: 1.700–2.000 €/m².
Quelle: Gutachterausschuss München (BORIS Bayern), Bezugsjahr 2025. Reale Marktpreise weichen ±15–20 % ab.
🏘️ Bodenrichtwert je Stadtteil – alle 25 Detailseiten & Prognosen 2026
Für jeden Münchner Stadtbezirk finden Sie eine eigene Detailseite mit aktuellen Bodenrichtwerten, Preisentwicklung 2023–2026, Grundstücksmarkt-Analyse und konkreten Verkaufstipps. Wählen Sie direkt Ihren Stadtteil oder stöbern Sie nach Lage:
⭐⭐⭐ Innenstadt & Toplagen – 2.600–3.000 €/m²
⭐⭐ Gute Lagen – 2.200–2.500 €/m²
⭐ Mittellagen Ost & Süd – 2.000–2.200 €/m²
Randlagen Nord & Ost – 1.700–1.900 €/m²
🌳 Münchner Umland – Bodenrichtwerte & Grundstückspreise
⚠️ Hinweis: Sendling-Westpark ist in der Stadtteil-Übersicht unter Sendling zusammengefasst (keine eigenständige Detailseite verfügbar).
📖 Was ist der Bodenrichtwert? – Definition & Ermittlung
Der Bodenrichtwert (§ 196 BauGB) ist ein aus tatsächlichen Grundstückskaufpreisen abgeleiteter Durchschnittswert für ein lagespezifisches Referenzgrundstück. Er wird vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Landeshauptstadt München mindestens alle zwei Jahre festgesetzt und im öffentlichen Portal BORIS Bayern kostenlos abrufbar veröffentlicht. Wer ein Grundstück in München verkaufen möchte, nutzt den Bodenrichtwert als ersten Orientierungspunkt – aber nie als finalen Verkaufspreis.
Wichtig: Der Bodenrichtwert bezieht sich immer auf ein unbebautes Grundstück mit definierten Referenzeigenschaften (Größe, GFZ, Erschließungsgrad). Abweichungen von diesen Referenzeigenschaften müssen durch Zu- oder Abschläge berücksichtigt werden. Eine professionelle Grundstücksbewertung München geht deutlich tiefer als der Bodenrichtwert und berücksichtigt Bebaubarkeit, Altlasten, Erschließungskosten und aktuelle Marktlage.
- Rechtsgrundlage: § 196 Baugesetzbuch (BauGB) und ImmoWertV 2021.
- Veröffentlichung: Zweijährlich (Stichtag 1. Januar des Bezugsjahres), öffentlich in BORIS Bayern.
- Referenz: Bezieht sich auf ein genau definiertes Referenzgrundstück – nicht jedes Grundstück entspricht diesem.
- Nicht bindend: Bodenrichtwert ≠ Kaufpreis. Marktabweichungen von 20–50 % sind in München möglich.
- Verwendung: Grundlage für Erbschaftsteuer-Bewertung, Beleihungswert-Ermittlung, Enteignungsentschädigung.
🔍 Einflussfaktoren auf den Bodenrichtwert & Grundstückspreis
Neben dem reinen Bodenrichtwert bestimmen viele weitere Faktoren den tatsächlich erzielbaren Grundstückspreis in München. Besonders relevant sind die U-Bahn-Ausbauprojekte U5 und U9, die in betroffenen Außenbezirken bereits messbare Bodenwertsteigerungen von 10–25 % ausgelöst haben.
Entfernung zu U-/S-Bahn, Innenstadt, Schulen und Freizeitflächen. ÖPNV-Nähe erhöht den Bodenwert um 10–30 % gegenüber fußläufig schlecht erreichbaren Lagen.
Grundflächenzahl (GRZ), Geschossflächenzahl (GFZ) und zulässige Nutzung bestimmen das Entwicklungspotenzial. Höhere GFZ = deutlich höherer Grundstückswert in München.
Zuschnitt, Hangneigung, Himmelsausrichtung, Baumbestand, Altlasten, Bodenbeschaffenheit und Erschließungsstand beeinflussen den Marktpreis erheblich.
Erhaltungssatzungen in München (z. B. Schwabing, Maxvorstadt) schränken Umbaumöglichkeiten ein und beeinflussen den Bodenwert. Denkmalgeschützte Grundstücke können jedoch steuerliche Vorteile bieten.
Das stark begrenzte Grundstücksangebot in München trifft auf hohe Nachfrage. Der aktuelle Grundstücksmarkt München zeigt 2026 eine Preisstabilisierung nach zwei Jahren leichter Korrektur.
Bayern hat mit 3,5 % die niedrigste Grunderwerbsteuer in Deutschland. Hinzu kommen 1,0–1,5 % Notarkosten und 0,5 % Grundbucheintragung. Mehr dazu: Kaufnebenkosten München Rechner.
📈 Prognose: Grundstückspreise München 2026–2030
Nach dem Preisrückgang von durchschnittlich 10–18 % in den Jahren 2023/2024 stabilisiert sich der Münchner Grundstücksmarkt 2026 auf hohem Niveau. Mehrere Faktoren sprechen für eine Erholung und mittel- bis langfristig wieder steigende Bodenrichtwerte – besonders in gut erschlossenen Lagen und neuen Entwicklungsgebieten. Wer ein Haus in München verkaufen oder kaufen möchte, sollte die Preistrends genau im Blick behalten.
| Stadtteil / Zone | BRW 2025 (Basis) | Preistrend 2026 | Prognose bis 2030 |
|---|---|---|---|
| Altstadt-Lehel, Maxvorstadt, Bogenhausen | 2.800–3.000 €/m² | ▶ Stabil / leicht + | +5–10 % |
| Schwabing-West, Au-Haidhausen, Neuhausen | 2.500–2.700 €/m² | ▲ Leicht steigend | +6–10 % |
| Pasing, Sendling, Schwabing-Freimann, Laim | 2.100–2.200 €/m² | ▲ Leicht steigend | +8–12 % |
| Entlang U-Bahn-Ausbau U5/U9 (Aubing, Moosach) | 1.800–2.000 €/m² | ▲▲ Stark steigend | +15–25 % |
| SEM Nordost / Freiham Nord (Entwicklungsgebiet) | 1.700–1.900 €/m² | ▲▲ Stark steigend | +20–35 % |
| Feldmoching, Allach, Trudering (Randlagen) | 1.700–1.900 €/m² | ▶ Seitwärts | +3–7 % |
Treiber dieser Entwicklung sind vor allem das chronisch knappe Grundstücksangebot im Stadtgebiet, die Bevölkerungsprognose für München (+15 % bis 2040 auf dann 1,8 Mio. Einwohner) sowie große Neubauprojekte wie das Freiham Nord Neubaugebiet und die Stadtentwicklungsmaßnahme Münchner Nordosten. Beide Projekte schieben die Bodenrichtwerte in angrenzenden Stadtteilen bereits messbar nach oben.
🏗️ Grundstück in München verkaufen – Worauf unbedingt achten?
Wer ein Grundstück in München verkauft, steht vor einer komplexen Entscheidung: Bodenrichtwert als Basis, aber der tatsächliche Marktpreis kann – je nach Erschließungsqualität, B-Plan-Ausnutzung und aktueller Nachfrage – erheblich davon abweichen. Zu den wichtigsten Schritten gehören:
- Professionelle Wertermittlung durch einen zertifizierten Gutachter oder Immobilienmakler – kein Verkauf auf Basis des Bodenrichtwerts allein.
- B-Plan-Recherche: Welche GFZ, GRZ und Nutzung sind zulässig? Das Bebauungspotenzial ist der wichtigste Preistreiber.
- Altlastenprüfung: Einholung einer Auskunft aus dem Altlastenkataster der Stadt München – Käufer werden dies verlangen.
- Erschließungsnachweis: Vollständig erschlossene Grundstücke erzielen Preisaufschläge von 15–30 % gegenüber unerschlossenen.
- Steueroptimierung: Bei Grundstücken im Privatvermögen gilt eine Spekulationsfrist von 10 Jahren. Mehr zu den Notarkosten und Steueraspekten.
- Bieterverfahren: Für attraktive Münchner Grundstücke empfiehlt sich oft ein strukturiertes Bieterverfahren – realisierte Preisaufschläge von 10–20 % gegenüber Direktverkauf sind üblich.
❓ Häufige Fragen zu Bodenrichtwerten & Grundstückspreisen München 2026
Wie unterscheiden sich Bodenrichtwert und Verkehrswert eines Grundstücks?
Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert aus Kaufpreissammlungen, der für ein Referenzgrundstück gilt. Der Verkehrswert ist der individuell ermittelte Marktwert eines konkreten Grundstücks unter Berücksichtigung aller Besonderheiten – Bebaubarkeit, Erschließung, Zuschnitt und Lage. Abweichungen von 20–50 % sind in München üblich.
Wo kann ich die aktuellen Bodenrichtwerte München kostenlos abrufen?
Die offiziellen Bodenrichtwerte für München sind kostenfrei im BORIS-Bayern Portal und im BayernAtlas abrufbar. Zusätzlich veröffentlicht der Gutachterausschuss München einen umfassenden Grundstücksmarktbericht. Beide Quellen sind öffentlich zugänglich und regelmäßig aktualisiert. Stand: Q1 2026, nächste Aktualisierung voraussichtlich Januar 2027.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer beim Grundstückskauf in Bayern 2026?
In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent des Kaufpreises – der günstigste Steuersatz aller deutschen Bundesländer. Hinzu kommen Notargebühren von rund 1,0 bis 1,5 Prozent sowie Grundbuchkosten von etwa 0,5 Prozent. Gesamtnebenkosten beim Grundstückskauf in München: ca. 5,5 bis 7 Prozent des Kaufpreises.
Welche Stadtteile bieten 2026 das beste Preis-Potenzial bei Grundstücken?
Die höchsten Wertsteigerungspotenziale zeigen 2026 Außenbezirke entlang des U-Bahn-Ausbaus (U5 Richtung Freiham, U9 Nordring), die Entwicklungsgebiete SEM Nordost und das Freiham-Nord-Quartier. Dort werden bis 2030 Bodenwertsteigerungen von 15–35 Prozent prognostiziert – bei aktuell noch günstigeren Ausgangsniveaus ab 1.200 €/m².
Wie beeinflusst der Bebauungsplan den Grundstückswert in München?
Der Bebauungsplan bestimmt Geschossflächenzahl (GFZ), Grundflächenzahl (GRZ), zulässige Nutzung und Gebäudehöhe. Eine höhere GFZ bedeutet mehr bebaubare Fläche und damit einen deutlich höheren Grundstückswert. Ein Grundstück mit GFZ 2,0 kann in München doppelt so viel wert sein wie ein vergleichbares mit GFZ 0,8.
Muss ich beim Grundstücksverkauf Spekulationssteuer zahlen?
Beim Verkauf eines privaten Grundstücks innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb fällt Einkommensteuer auf den Gewinn an (Spekulationssteuer). Nach Ablauf der zehn Jahresfrist ist der Verkaufsgewinn steuerfrei. Gewerbliche Grundstücksverkäufer unterliegen anderen Regeln. Empfehlenswert ist steuerliche Beratung vor dem Verkauf.
Wie viel kostet eine professionelle Grundstücksbewertung in München?
Ein zertifiziertes Wertgutachten (Vollgutachten nach ImmoWertV) kostet in München je nach Grundstücksart und -wert typischerweise 1.500 bis 5.000 Euro. Kurzgutachten sind ab 500 Euro erhältlich. Viele Immobilienmakler bieten eine erste Marktpreiseinschätzung kostenlos an – nutzen Sie die kostenlose Bewertung online.
Wie hoch sind die Bodenrichtwerte im Münchner Umland 2026?
Die Bodenrichtwerte im Münchner Umland liegen deutlich unter dem Stadtniveau: z. B. Garching ca. 800–1.500 €/m², Ismaning ca. 700–1.200 €/m², Unterschleißheim ca. 600–1.000 €/m², Dachau ca. 500–900 €/m², Erding ca. 400–700 €/m². Das Umland bietet günstigere Einstiegspreise bei guter S-Bahn-Anbindung. Genaue Werte: BORIS Bayern oder kostenlose Bewertung anfragen.
Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Bodenwert?
Der Bodenrichtwert gilt für ein standardisiertes Referenzgrundstück in einer Bodenrichtwertzone. Der Bodenwert hingegen ist der individuelle Wert eines konkreten Grundstücks nach Anpassung des Bodenrichtwerts an alle objektspezifischen Merkmale (Größe, Zuschnitt, Erschließung, GFZ). Für steuerliche Zwecke wie Erbschaftsteuer wird der Bodenwert benötigt.
Wie läuft der Grundstücksverkauf in München typischerweise ab?
Professioneller Ablauf: Wertermittlung und B-Plan-Prüfung → Exposé-Erstellung → Vermarktung (Direktverkauf oder Bieterverfahren) → Kaufpreisverhandlung → notarieller Kaufvertrag → Grundbuchumschreibung nach Kaufpreiszahlung. Gesamtdauer: durchschnittlich 3–6 Monate bei optimaler Vorbereitung. Mehr Infos: Notartermin Ablauf Schritt für Schritt.
Wo finde ich detaillierte Bodenrichtwerte und Grundstückspreise für meinen Münchner Stadtteil?
Für jeden Münchner Stadtbezirk stehen eigene Detailseiten mit Bodenrichtwert 2026, Preisentwicklung und konkreten Verkaufstipps bereit. Beispiele: Altstadt-Lehel (3.000 €/m²), Bogenhausen (2.800 €/m²), Neuhausen-Nymphenburg (2.500 €/m²), Pasing-Obermenzing (2.100 €/m²) und Feldmoching-Hasenbergl (1.700 €/m²). Die vollständige Übersicht aller Stadtteile und Umlandgemeinden finden Sie unter Grundstücke München – alle Bodenrichtwerte.
Über diesen Bodenrichtwert-Ratgeber: Alle Angaben basieren auf dem Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses München, BORIS Bayern und der Kaufpreissammlung Q1 2026. Bodenrichtwerte werden mindestens zweijährlich aktualisiert. Für aktuelle Einzelwerte nutzen Sie den BayernAtlas.
Haftungsausschluss: Dieser Ratgeber dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Individuelle Grundstückswerte können erheblich von den angegebenen Bodenrichtwerten abweichen. Für eine verbindliche Wertermittlung wenden Sie sich an einen zertifizierten Gutachter. Stand: März 2026.
💬 Was unsere Kunden sagen
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„Die persönliche Betreuung war außergewöhnlich. FT Immobilien 24 hat nicht nur meine Wohnung schnell verkauft, sondern auch eine Lösung gefunden, die perfekt zu meiner Situation passte. Kompetent, engagiert und absolut kundennah.“
– Karin M., Verkäuferin aus Unterföhring
12. März 2025
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– Thomas R., Käufer aus München-Schwabing
28. Juni 2025
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„FT Immobilien 24 überzeugt durch Fachkompetenz und echte Nähe zum Kunden. Ich wurde nicht nur beraten, sondern wirklich begleitet – mit viel Einfühlungsvermögen und einem klaren Blick für das Wesentliche.“
– Julia S., Vermieterin aus Bogenhausen
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„Der Verkauf meines Grundstücks in München wurde von FT Immobilien 24 professionell und zügig abgewickelt. Die Kommunikation war klar, die Vermarktung effektiv – ich fühlte mich jederzeit gut informiert.“
– Markus L., Grundstückseigentümer aus München
17. Juli 2025
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„FT Immobilien 24 hat mich beim Kauf meiner ersten Wohnung begleitet. Ich habe mich gut aufgehoben gefühlt – alle Schritte wurden verständlich erklärt und die Betreuung war sehr persönlich.“
– Lena W., Käuferin aus Garching
3. August 2025
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„Vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe lief alles reibungslos. Das Team von FT Immobilien 24 war immer erreichbar und hat sich um jedes Detail gekümmert. Sehr empfehlenswert.“
– Andreas F., Käufer aus Ismaning
22. September 2025