Grundstück verkaufen Pasing-Obermenzing 2026 – Bodenrichtwerte, Bebaubarkeit & Bestpreis
Aktualisiert: März 2026 | Expertise: FT Immobilien 24 | Markt: Bauland Pasing-Obermenzing & München-West | Erfahrung: 20 Jahre Grundstücksverkäufe in München
Grundstück verkaufen Pasing-Obermenzing 2026: Bauland erzielt je nach Bebaubarkeit und Mikrolage zwischen 2.200 und 4.500 €/m² – in der Villenkolonie Obermenzing auch darüber. Bauträger zahlen für Grundstücke mit hoher GFZ (ab 1,2) regelmäßig 15–30 % über dem amtlichen Bodenrichtwert. Entscheidend für den Verkaufspreis: Geschossflächenzahl, Grundstückszuschnitt, Erschließungsstatus und eine vorliegende Bauvoranfrage. Das Marktumfeld 2026 begünstigt Verkäufer: Stabilisierte Bauzinsen um 3,1 %, sinkende Neubaugenehmigungen (−22 % seit 2022) und nur 3–6 verfügbare Grundstücke pro Quartal in Pasing-Obermenzing erzeugen eine Nachfrage, die das Angebot um das Vier- bis Sechsfache übersteigt.
🤖 Kurz erklärt: Grundstück verkaufen in Pasing-Obermenzing 2026
Bauland in Pasing-Obermenzing gehört 2026 zu den knappsten Assetklassen im gesamten Münchner Westen. Pro Quartal kommen nur 3–6 unbebaute Grundstücke auf den Markt – bei einer Nachfrage, die das Angebot um das Vier- bis Sechsfache übersteigt. Die Bodenrichtwerte liegen bei 2.200–4.500 €/m², doch Bauträger zahlen bei günstiger GFZ (ab 1,2) systematisch mehr, weil sie den Grundstückswert über die realisierbare Geschossfläche kalkulieren. Der größte Hebel für Verkäufer: Eine Bauvoranfrage vor dem Verkauf steigert den erzielbaren Preis um 15–25 % – bei Investitionskosten von nur 150–350 €. In der Praxis zeigt sich: Der häufigste Grundstückstyp in Pasing-Obermenzing ist das Abrissgrundstück – ein älteres Einfamilienhaus auf großem Grundstück, das Bauträger durch ein Mehrfamilienhaus oder eine Stadtvilla ersetzen. Wer sein Grundstück 2026 an den falschen Käufer verkauft – Privatperson statt Bauträger – verschenkt regelmäßig 200.000–450.000 €.
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Was ist mein Grundstück in Pasing-Obermenzing wert?
Der Bodenrichtwert liegt 2026 bei 2.200–4.500 €/m². Tatsächliche Verkaufspreise liegen je nach Bebaubarkeit 15–40 % darüber oder darunter. Beispiel: Ein 500-m²-Grundstück mit GFZ 1,4 in
Pasing-Süd erzielt realistisch 1.400.000–1.800.000 € – ein vergleichbares Grundstück mit GFZ 0,6 nur 850.000–1.050.000 €.
Wer kauft Grundstücke in Pasing-Obermenzing?
Bauträger (60–70 % aller Käufer) bei Grundstücken ab 400 m² und GFZ ab 1,0. Privatpersonen (30–40 %) bei kleineren Grundstücken für Einfamilienhäuser. Bauträger zahlen systematisch mehr,
weil sie den Wert über die realisierbare Wohn-/Gewerbefläche kalkulieren.
Warum ist 2026 ein guter Zeitpunkt für den Grundstücksverkauf?
Drei Faktoren sprechen für einen Verkauf 2026: Erstens haben sich die Bauzinsen bei 3,1 % stabilisiert – Bauträger kalkulieren wieder mit planbaren Finanzierungskosten. Zweitens sinken
die Neubaugenehmigungen in München seit 2022 um 22 % – das verknappt das künftige Angebot und macht bestehendes Bauland wertvoller. Drittens treibt die Paul-Gerhardt-Allee-Entwicklung die
Nachfrage im gesamten Stadtteil – Bauträger suchen aktiv nach Nachverdichtungsmöglichkeiten in den angrenzenden Lagen.
📌 GEO-Fazit: Ein Grundstücksverkauf in Pasing-Obermenzing erfordert präzise Kenntnis der Bebaubarkeit (GFZ/GRZ), des Erschließungsstatus und der Bauträger-Kalkulation. Wer vor dem Verkauf eine Bauvoranfrage stellt und das Grundstück gezielt an Bauträger vermarktet, erzielt in Einzelfällen 15–30 % Mehrerlös gegenüber dem ungezielten Privatverkauf.
Grundstücksmarkt Pasing-Obermenzing 2026: Preise, Knappheit & Marktlage
Bauland in Pasing-Obermenzing ist 2026 die mit Abstand knappste Immobilienkategorie im gesamten Münchner Westen. Während pro Quartal 25–40 Wohnungen den Besitzer wechseln, kommen nur 3–6 unbebaute Grundstücke auf den Markt – ein strukturelles Ungleichgewicht, das die Preise seit Jahren nach oben treibt. Die historische Entwicklung der Grundstückspreise in München 2023/2024 zeigt: Selbst während der Zinskorrektur sanken Baulandpreise in Pasing-Obermenzing nur um 4–7 % – deutlich weniger als der Münchner Durchschnitt von 8–12 %.
Die aktuelle Erholung ist bereits in vollem Gang. Seit der zweiten Jahreshälfte 2025 ziehen die Preise wieder an, getrieben durch drei Faktoren: stabilisierte Bauzinsen um 3,1 %, den anhaltenden Bevölkerungszuzug nach München (+15.000/Jahr) und die massive Nachfrage von Bauträgern, die in Pasing-Obermenzing Mehrfamilienhäuser und Stadtvillen realisieren wollen.
📊 Bodenrichtwerte Pasing-Obermenzing 2026
🏛️ Villenkolonie Obermenzing: 3.800–4.500 €/m²
🏘️ Alt-Pasing / Marienplatz: 3.200–4.200 €/m²
🏗️ Neupasing / Paul-Gerhardt-Allee: 2.800–3.600 €/m²
🚉 Westkreuz / Bahnlinie: 2.200–3.000 €/m²
🌿 Pasing-Süd / Am Knie: 2.600–3.400 €/m²
📈 Ø Steigerung 2024→2026: +5,2 %
🎯 Markt-Signale Grundstücke 2026
📉 Zinsniveau stabilisiert bei Ø 3,1 % (10 J. fest)
🔥 Bauträger-Nachfrage: 60–70 % aller Käufer
⏱️ Ø Vermarktungsdauer mit Profi: 4–10 Wochen
💰 Bauträger-Aufschlag: 15–30 % über BRW
🚫 Verfügbare Grundstücke: nur 3–6 pro Quartal
📉 Neubaugenehmigungen München: −22 % seit 2022
Die vollständige Übersicht aller Bodenrichtwerte München – alle 23 Stadtteile im Überblick zeigt: Pasing-Obermenzing liegt im Mittelfeld der Münchner Bodenrichtwerte – aber deutlich über dem Umland. Die direkte Konsequenz für Verkäufer: Bauträger, die in München-West entwickeln wollen, finden kaum Alternativen – und sind bereit, signifikant über dem Richtwert zu kaufen, wenn GFZ und Zuschnitt stimmen.
Besonders auffällig im Marktbild 2026: Die Schere zwischen Grundstücken mit hoher und niedriger GFZ öffnet sich weiter. In der Praxis zeigt sich, dass Bauträger 2026 wegen gestiegener Baukosten (+38 % seit 2020 laut Destatis-Baupreisindex) ihre Grundstücksbudgets stärker an der realisierbaren Geschossfläche ausrichten als je zuvor. Ein Grundstück mit GFZ 1,4 kann für einen Bauträger wirtschaftlich tragfähig sein – dasselbe Grundstück mit GFZ 0,6 hingegen nicht, weil die Baukosten pro Wohneinheit zu hoch werden. Für Verkäufer bedeutet das: Die GFZ ist 2026 der mit Abstand wichtigste Preisfaktor – noch vor Lage und Erschließungsstatus.
Grundstücksbewertung Pasing-Obermenzing: Bodenrichtwert, GFZ & der reale Marktwert
Der Bodenrichtwert (BORIS Bayern) ist der Ausgangspunkt jeder Grundstücksbewertung – aber nicht der Endpreis. In Pasing-Obermenzing weicht der tatsächlich erzielbare Verkaufspreis regelmäßig 15–40 % vom Richtwert ab. Die professionelle Grundstücksbewertung in München berücksichtigt daher eine Reihe weiterer Faktoren, die den Preis massiv beeinflussen.
💡 Bewertungsbeispiel: Grundstück in Obermenzing-Nord 2026
Objekt: 620 m² Grundstück mit Altbestand (Bj. 1958, Abriss geplant), GFZ 1,4
Bodenrichtwert-Basis (3.200 €/m²): 1.984.000 €
+ GFZ 1,4 statt 0,8 (Bauträger-Aufschlag): +22 % = +436.500 €
+ Voll erschlossen (Kanal, Wasser, Strom, Gas): +6 % = +119.000 €
+ Rechteckiger Zuschnitt, 18 m Frontbreite: +4 %
− Abrisskosten Altbestand: −45.000 €
− Baumschutzverordnung (3 geschützte Bäume): −2 %
Realistischer Verkaufspreis: 2.350.000–2.550.000 €
Mehrerlös gegenüber Bodenrichtwert-Basis: bis zu +570.000 €
Die Formel, die Bauträger intern anwenden, lässt sich vereinfacht so darstellen: Grundstückswert = Grundstücksfläche × GFZ × erwarteter Wohnungsverkaufspreis × Residualfaktor (typ. 0,20–0,30). Je höher die GFZ und je höher die erzielbaren Wohnungspreise in der Mikrolage, desto mehr kann ein Bauträger für das Grundstück zahlen. Einfach ausgedrückt: Jeder zusätzliche Zehntelpunkt GFZ erhöht den Grundstückswert in Pasing-Obermenzing um schätzungsweise 8–15 %. Eine detaillierte Analyse der wertbestimmenden Faktoren bietet unsere Übersicht zur Marktanalyse für Grundstücke in München.
Baurecht & Bebaubarkeit: Der entscheidende Preishebel in Pasing-Obermenzing
Kein Faktor beeinflusst den Grundstückspreis in Pasing-Obermenzing stärker als die Bebaubarkeit. Die Geschossflächenzahl (GFZ) und die Grundflächenzahl (GRZ) bestimmen, wie viel Wohn- und Nutzfläche auf einem Grundstück realisiert werden darf – und damit, wie viel ein Bauträger maximal zahlen kann. In Pasing-Obermenzing variiert die GFZ je nach Bebauungsplan zwischen 0,4 (reine Villengebiete) und 1,8 (verdichtete Wohngebiete nahe der S-Bahn).
Besonders relevant für Grundstücksverkäufer in Pasing-Obermenzing: Teile des Stadtteils unterliegen der Erhaltungssatzung der Landeshauptstadt München. In diesen Gebieten regelt die Stadt, was abgerissen, umgebaut oder nachverdichtet werden darf – mit direkten Auswirkungen auf den Bauträger-Preis. Ein Grundstück in einem Erhaltungssatzungsgebiet kann 10–25 % weniger erzielen als ein vergleichbares ohne diese Einschränkung – weil die Bauträger-Kalkulation durch die eingeschränkte Bebaubarkeit gedeckelt wird.
Der größte Hebel, den Verkäufer selbst in der Hand haben: eine Bauvoranfrage bei der Lokalbaukommission München. Kosten: 150–350 €. Bearbeitungszeit: aktuell 2–4 Monate. Ergebnis: rechtsverbindliche Auskunft über die maximal zulässige Bebauung. Der Effekt auf den Verkaufspreis: 15–25 % Aufschlag, weil Bauträger für Planungssicherheit erheblich mehr zahlen. Bei einem 2-Millionen-Grundstück bedeutet das 300.000–500.000 € zusätzlichen Erlös – für eine Investition von 350 €.
Steuern & Spekulationsfrist beim Grundstücksverkauf in Pasing-Obermenzing 2026
Grundstücke in Pasing-Obermenzing befinden sich häufig seit Jahrzehnten im Familienbesitz – oft als Gartenland oder als Grundstück eines inzwischen abbruchreifen Hauses. Die gute Nachricht: Bei Haltedauern über 10 Jahren ist der gesamte Wertzuwachs steuerfrei (§ 23 EStG). Bei einem Grundstück, das 1995 für 200.000 € erworben wurde und 2026 für 2.000.000 € verkauft wird, bleiben 1.800.000 € Gewinn vollständig ohne Steuerbelastung. Besonders bei Erbschaft und Schenkung im Hochpreissegment München gelten spezifische Freibeträge und Fristen, die eine steuerliche Vorabklärung zwingend erforderlich machen.
⚠️ Steuer-Szenarien Grundstücksverkauf Pasing-Obermenzing 2026
Szenario 1 – Gartengrundstück seit 1988 im Familienbesitz:
Kaufpreis 1988: 85.000 DM (≈ 43.500 €) | Verkauf 2026: 1.650.000 €
Haltedauer: 38 Jahre → vollständig steuerfrei (Gewinn: 1.606.500 €)
Szenario 2 – Grundstück 2019 als Investition erworben:
Kaufpreis: 890.000 € | Verkauf 2026: 1.250.000 € | Gewinn: 360.000 €
Haltedauer: 7 Jahre → voll steuerpflichtig (bis 45 % = bis 162.000 €)
→ 3 Jahre warten → Verkauf 2029 steuerfrei = 162.000 € gespart
Szenario 3 – Grundstück geerbt, Erblasser seit 2010 Eigentümer:
Haltedauer des Erblassers wird angerechnet → steuerfrei ab 2020
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Verkaufsprozess: Bauvoranfrage, Vermarktung & Bestpreis für Ihr Grundstück
Der Grundstücksverkauf in Pasing-Obermenzing unterscheidet sich fundamental vom Wohnungsverkauf: Hier entscheiden nicht Grundriss und Balkon über den Preis, sondern GFZ, Erschließung und Baurecht. Der optimale Prozess beginnt daher nicht mit dem Inserat, sondern mit der baurechtlichen Klärung.
📋 Optimaler Verkaufsprozess für Grundstücke in Pasing-Obermenzing
1. Bebauungsplan-Analyse: GFZ, GRZ, zulässige Nutzung (WA/MI/MK), Gebäudehöhe und Stellplatzpflicht klären
2. Bauvoranfrage stellen: 150–350 €, Bearbeitungszeit 2–4 Monate – schafft Planungssicherheit und steigert den Preis um 15–25 %
3. Unterlagen beschaffen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Altlasten-Auskunft, Erschließungsnachweis, ggf. Baumkataster
4. Professionelle Wertermittlung: Residualwertverfahren (Bauträger-Perspektive) + Vergleichswertverfahren
5. Zielgruppe bestimmen: Bauträger (GFZ ≥ 1,0) oder Privatperson (EFH-Grundstück)
6. Vermarktung: Gezieltes Bieterverfahren unter 3–5 qualifizierten Bauträgern erzielt regelmäßig 10–25 % über Mindestgebot
7. Kaufvertrag & Notartermin: Finanzierungsnachweis vor Beurkundung prüfen
8. Übergabe: Kaufpreiszahlung, Grundbuchumschreibung
Contrarian Insight: Viele Eigentümer inserieren ihr Grundstück auf ImmoScout24 – und erreichen damit hauptsächlich Privatpersonen, die kleinere Budgets haben. Die kaufkräftigsten Interessenten für Bauland in Pasing-Obermenzing – professionelle Bauträger – suchen nicht auf Portalen, sondern werden über persönliche Netzwerke, Direktansprache und Off-Market-Kanäle erreicht. Ein strukturiertes Bieterverfahren unter vorab qualifizierten Bauträgern erzielt in Pasing-Obermenzing systematisch höhere Preise als eine öffentliche Inserierung.
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Ratgeber durchstöbern →📌 Fazit in einem Satz: Ein Grundstücksverkauf in Pasing-Obermenzing erzielt den Bestpreis, wenn drei Bedingungen erfüllt sind: eine vorliegende Bauvoranfrage, eine GFZ-basierte Wertermittlung aus Bauträger-Perspektive und eine gezielte Vermarktung über Bauträger-Netzwerke statt über öffentliche Portale – in Einzelfällen liegt der Mehrerlös bei 15–30 % gegenüber dem ungezielten Privatverkauf.
Grundstückstypen in Pasing-Obermenzing: Bauland, Abrissgrundstück & Gartenland
Nicht jedes Grundstück in Pasing-Obermenzing ist gleich – die Art des Grundstücks bestimmt die Käufergruppe, die Vermarktungsstrategie und den erzielbaren Preis. In der Praxis unterscheiden wir drei Kategorien, die sich in Pasing-Obermenzing am häufigsten finden. Einen Überblick über aktuell verfügbare Flächen bietet unsere Seite zu Grundstücken in München.
🏞️ Unbebautes Bauland
Preis: 2.200–4.500 €/m² (+ GFZ-Aufschlag)
Käufer: Bauträger (70 %), Privat (30 %)
Vorteil: Kein Abriss nötig, sofortige Bebauung
In Pasing-Obermenzing: Extrem selten – weniger als 2 Objekte/Quartal
Tipp: Bieterverfahren erzielt hier regelmäßig 20–30 % über Mindestgebot
🏚️ Abrissgrundstück
Preis: Bauland-Wert minus Abrisskosten (30.000–80.000 €)
Käufer: Bauträger (85 %), Privat (15 %)
Typisch: 50er-/60er-EFH auf großem Grundstück
In Pasing-Obermenzing: Häufigster Grundstückstyp – 3–5 Objekte/Quartal
Tipp: Nicht selbst abreißen – Bauträger kalkulieren Abriss in den Kaufpreis ein
🌳 Gartenland / Hinterland
Preis: Stark abhängig von Bebaubarkeit (0–100 % des BRW)
Käufer: Bauträger (falls bebaubar), sonst eingeschränkt
Typisch: Große Grundstücke mit teilbarem Hinterland
In Pasing-Obermenzing: Obermenzing: häufig, Pasing: selten
Tipp: Bebaubarkeit und Zufahrt klären – ohne beides ist Gartenland nahezu unverkäuflich als Bauland
📍 Bodenrichtwerte nach Mikrolage in Pasing-Obermenzing 2026
Die Bodenrichtwerte in Pasing-Obermenzing unterscheiden sich innerhalb weniger Straßenzüge um bis zu 100 %. Die folgenden Werte basieren auf der Bodenrichtwertkarte BORIS Bayern (Stand 01.01.2025) und FT-Immobilien-24-Transaktionsdaten.
🏛️ Villenkolonie Obermenzing
BRW: 3.800–4.500 €/m²
GFZ typisch: 0,4–0,8
Käufer: Privat (80 %), Bauträger eingeschränkt
Besonderheit: Ensembleschutz begrenzt Nachverdichtung – Preis primär durch Grundstücksgröße und Lagequalität bestimmt
🏘️ Obermenzing-Nord / Verdistraße
BRW: 2.800–3.600 €/m²
GFZ typisch: 0,8–1,4
Käufer: Bauträger (70 %)
Besonderheit: Höchster Verdichtungsdruck im Stadtteil – ältere EFH auf großen Grundstücken werden zunehmend durch Stadtvillen ersetzt
🏗️ Alt-Pasing / S-Bahn-Umfeld
BRW: 3.200–4.200 €/m²
GFZ typisch: 1,2–1,8
Käufer: Bauträger (90 %)
Besonderheit: Höchste GFZ im Stadtteil – Bauträger zahlen Premium für S-Bahn-Nähe und Geschosswohnungsbau-Potenzial
🌿 Pasing-Süd / Am Knie
BRW: 2.600–3.400 €/m²
GFZ typisch: 0,6–1,2
Käufer: Mix Bauträger/Privat
Tipp: Grundstücksteilung oft sinnvoll – zwei 350-m²-Grundstücke erzielen mehr als ein 700-m²-Grundstück
🚉 Westkreuz / Bahnlinie
BRW: 2.200–3.000 €/m²
GFZ typisch: 0,8–1,4
Käufer: Bauträger (75 %)
Achtung: Lärmschutzauflagen können Baukosten erhöhen und Grundstückspreis um 5–10 % drücken
🏗️ Neupasing / Paul-Gerhardt
BRW: 2.800–3.600 €/m²
GFZ typisch: 1,0–1,6
Käufer: Bauträger (80 %)
Trend: Infrastruktur-Aufwertung treibt BRW – Prognose +6–10 % bis 2028
⚠️ Risiken & Stolperfallen beim Grundstücksverkauf in Pasing-Obermenzing
Auch in einem Verkäufermarkt können Grundstücksverkäufe scheitern oder deutlich unter dem Potenzial abschließen. In der Praxis zeigt sich: Die meisten Probleme entstehen durch fehlende baurechtliche Klärung, übersehene Altlasten oder falsche Käuferansprache.
🔺 Risiko 1: GFZ nicht geprüft – Preis zu niedrig angesetzt
Der häufigste und teuerste Fehler: Ein Grundstück wird zum Bodenrichtwert angeboten, ohne die tatsächliche GFZ zu kennen. Ein 500-m²-Grundstück mit GFZ 1,4 ist für einen Bauträger
doppelt so viel wert wie eines mit GFZ 0,7 – weil er doppelt so viel Wohnfläche realisieren kann. Wer die GFZ nicht kennt, verschenkt regelmäßig 200.000–500.000
€.
Ursache → Wirkung: Ohne Bebauungsplan-Analyse und Bauvoranfrage verkaufen Eigentümer ihr Grundstück unter Wert – weil sie den Preis aus Verkäufer-Perspektive statt
aus Bauträger-Perspektive berechnen.
🔺 Risiko 2: Altlasten-Verdacht nicht geklärt
Grundstücke in Pasing-Obermenzing mit früherer gewerblicher Nutzung (Gärtnereien, Tankstellen, Werkstätten) können Altlasten aufweisen. Die Altlasten-Auskunft beim Referat für Klima- und Umweltschutz München kostet 30–50 € und dauert 2–3 Wochen. Wird sie nicht eingeholt, fordern Käufer regelmäßig pauschale Risikoabschläge von 80.000–200.000 € – auch wenn tatsächlich keine Belastung vorliegt. Transparenz schützt den Verkäufer.
🔺 Risiko 3: Grundstück an Privatperson statt Bauträger verkauft
Privatpersonen bewerten ein Grundstück nach dem, was sie selbst darauf bauen möchten – ein Einfamilienhaus. Bauträger bewerten dasselbe Grundstück nach der maximal realisierbaren
Geschossfläche – und zahlen entsprechend mehr. Bei einem 600-m²-Grundstück mit GFZ 1,4 in Pasing beträgt der Preisunterschied zwischen Privatverkauf und Bauträger-Verkauf
typischerweise 250.000–450.000 €.
Contrarian Insight: Ein Grundstück an den Meistbietenden zu verkaufen ist nicht immer optimal – manchmal sichert ein Bauträger mit schneller Abwicklung und ohne
Finanzierungsvorbehalt den besseren Gesamtdeal als ein Privatbieter mit höherem Preis aber unsicherer Finanzierung.
🔺 Risiko 4: Baumschutz & Erhaltungssatzung übersehen
In Pasing-Obermenzing stehen zahlreiche Bäume unter der Münchner Baumschutzverordnung. Geschützte Bäume dürfen nicht ohne Genehmigung gefällt werden – was die bebaubare Fläche einschränkt und die Baukosten erhöht. Zusätzlich kann die Erhaltungssatzung Abriss und Neubau erschweren oder verhindern. In der Praxis senken diese Einschränkungen den Grundstückspreis um 8–20 % – weshalb eine frühzeitige Klärung vor dem Verkaufsstart essenziell ist.
📌 Risiko-Fazit für Grundstücksverkäufer: Die vier größten Wertvernichter – fehlende GFZ-Kenntnis, ungeklärte Altlasten, falsche Käufergruppe und übersehene Baumschutz-/Erhaltungsauflagen – lassen sich mit einem Aufwand von unter 1.000 € und 4–6 Wochen Vorlaufzeit vollständig eliminieren. Wer diese Vorarbeit nicht leistet, verschenkt im Schnitt 150.000–500.000 € Verkaufserlös.
⚠️ Die teuersten Fehler beim Grundstücksverkauf
Die meisten Grundstücksverkäufer in Pasing-Obermenzing verschenken 150.000–500.000 € – weil sie die GFZ nicht kennen, die falschen Käufer ansprechen oder auf eine Bauvoranfrage verzichten. Ein datenbasierter Marktwert aus Bauträger-Perspektive ist der erste Schritt zum Bestpreis.
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❓ Häufige Fragen zum Grundstücksverkauf in Pasing-Obermenzing 2026
Was ist mein Grundstück in Pasing-Obermenzing 2026 wert?
Der Bodenrichtwert liegt 2026 bei 2.200–4.500 €/m². Tatsächliche Verkaufspreise weichen jedoch 15–40 % davon ab – abhängig von der Geschossflächenzahl (GFZ), dem Erschließungsstatus, dem Grundstückszuschnitt und der Mikrolage. Ein 500-m²-Grundstück mit GFZ 1,4 in Pasing-Süd erzielt realistisch 1.400.000–1.800.000 €.
Was bedeutet GFZ und warum ist sie so wichtig?
Die Geschossflächenzahl gibt an, wie viel Gesamtgeschossfläche auf einem Grundstück realisiert werden darf. Beispiel: 500 m² Grundstück mit GFZ 1,4 erlaubt 700 m² Geschossfläche. Für Bauträger ist die GFZ der wichtigste Wertfaktor: Mehr GFZ bedeutet mehr verkaufbare Wohnfläche und damit höhere Zahlungsbereitschaft. In Pasing-Obermenzing variiert die GFZ zwischen 0,4 und 1,8 – jeder Zehntelpunkt erhöht den Grundstückswert um schätzungsweise 8–15 %.
Lohnt sich eine Bauvoranfrage vor dem Verkauf?
Fast immer: ja. Eine Bauvoranfrage kostet 150–350 € und liefert innerhalb von 2–4 Monaten eine rechtsverbindliche Auskunft über die maximal zulässige Bebauung. Der Effekt auf den Verkaufspreis: 15–25 % Aufschlag, weil Bauträger für Planungssicherheit deutlich mehr zahlen. Bei einem 2-Millionen-Grundstück bedeutet das 300.000–500.000 € zusätzlichen Erlös für eine Investition von 350 €.
Soll ich mein Grundstück an einen Bauträger oder privat verkaufen?
Bei Grundstücken ab 400 m² und GFZ ab 1,0 sind Bauträger in der Regel die zahlungskräftigere Käufergruppe – sie zahlen 15–30 % über dem Bodenrichtwert. Bei kleinen Grundstücken unter 350 m² für Einfamilienhäuser sind Privatpersonen oft die einzigen Interessenten. Ein professionelles Bieterverfahren mit beiden Gruppen erzielt die höchsten Preise und schafft Transparenz für den Verkäufer.
Lohnt sich eine Grundstücksteilung vor dem Verkauf?
Häufig ja – insbesondere bei großen Grundstücken über 700 m². Kleinere Grundstücke erzielen in München 10–18 % höhere m²-Preise, weil der Käuferkreis breiter wird. Voraussetzungen: Jedes Teilstück muss eigenständig bebaubar bleiben (mindestens 300 m²), eine eigene Zufahrt haben und von der Landeshauptstadt München genehmigt werden. Kosten: 2.000–5.000 € für Vermessung und Genehmigung. Möglicher Mehrerlös bei einem 1.000-m²-Grundstück in Pasing: 150.000–350.000 €.
Wann ist der Grundstücksverkauf in Pasing-Obermenzing steuerfrei?
Nach 10 Jahren Haltedauer ist der Verkaufsgewinn vollständig steuerfrei (§ 23 EStG). Da Grundstücke in Pasing-Obermenzing häufig seit Jahrzehnten im Familienbesitz sind, ist die Spekulationsfrist in den meisten Fällen längst abgelaufen. Bei geerbten Grundstücken wird die Haltedauer des Erblassers angerechnet. Ausnahme: Grundstücke, die innerhalb der letzten 10 Jahre als Investition erworben wurden – hier lohnt sich häufig das Abwarten bis zum Fristablauf.
Brauche ich eine Altlasten-Auskunft vor dem Grundstücksverkauf?
Dringend empfohlen – auch wenn keine frühere gewerbliche Nutzung bekannt ist. Die Altlasten-Auskunft beim Referat für Klima- und Umweltschutz München kostet nur 30–50 € und dauert 2–3 Wochen. Ohne diese Auskunft fordern Käufer in Pasing-Obermenzing regelmäßig pauschale Risikoabschläge von 80.000–200.000 € – auch wenn tatsächlich keine Belastung vorliegt. Besonders bei ehemaligen Gärtnereien, Tankstellen oder Werkstätten ist die Klärung vor dem Verkaufsstart essenziell, um Verhandlungsnachteile zu vermeiden.
Wie läuft ein Grundstücksverkauf in Pasing-Obermenzing 2026 ab?
Der optimale Ablauf in acht Schritten: Bebauungsplan-Analyse (GFZ/GRZ klären), Bauvoranfrage stellen (150–350 €, Bearbeitungszeit 2–4 Monate), alle Unterlagen beschaffen (Grundbuchauszug, Flurkarte, Altlasten-Auskunft, Erschließungsnachweis), professionelle Wertermittlung aus Bauträger-Perspektive, Zielgruppe bestimmen (Bauträger oder Privat), gezieltes Bieterverfahren unter qualifizierten Interessenten, Finanzierungsnachweis vor Kaufvertrag prüfen, Notartermin und Übergabe. Mit professioneller Begleitung dauert der gesamte Prozess 6–12 Wochen ab Vermarktungsstart.
Datengrundlage & Quellen:
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte München – Grundstücksmarktbericht 2024/2025 (Bodenrichtwerte, Transaktionsdaten Pasing-Obermenzing)
• BORIS Bayern – Bodenrichtwertkarte (boris.bayern.de), Stand 01.01.2025
• Statistisches Bundesamt (Destatis) – Baugenehmigungen München 2020–2025, Baupreisindex Wohngebäude
• IVD Süd e.V. – Jahresbericht Immobilienmarkt Bayern 2025 (Grundstückspreise, Vermarktungszeiten München-West)
• Landeshauptstadt München, Referat für Stadtplanung und Bauordnung – Bebauungspläne Pasing-Obermenzing, Erhaltungssatzungsgebiete, Baumschutzverordnung
• FT Immobilien 24 – Transaktionsdatenbank München-West 2023–2026 (n=38 Grundstücksverkäufe Pasing-Obermenzing)
• § 23 EStG (Spekulationsfrist), BauGB §§ 30–35 (Bauplanungsrecht), BauNVO (GFZ, GRZ, Nutzungsarten)
Stand: März 2026 | Keine Gewähr für Vollständigkeit und Aktualität. Für verbindliche Wertermittlung: Gutachterausschuss oder zertifizierter Sachverständiger.
Haftungsausschluss: Alle Angaben dienen der allgemeinen Information und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Preise und Marktdaten können sich ändern. Für steuerliche Fragen konsultieren Sie einen Steuerberater, für rechtliche Fragen einen Fachanwalt für Immobilienrecht.
Kontakt: FT Immobilien 24 München | ☎ 089 318 138 10 | 📧 [email protected] | Mo–Fr 9–19 Uhr |