Bodenrichtwert Unterföhring: Grundstückspreise für Baugrund 2021-2026

📊 Schnellantwort: Die 5 wichtigsten Fragen zu Bodenrichtwert Unterföhring

📌 Wichtige Hinweise zu Bodenrichtwerten

Was ist der Bodenrichtwert? Durchschnittswert für unbebaute, erschlossene Grundstücke in vergleichbarer Lage. Ermittelt vom Gutachterausschuss Landkreis München aus tatsächlichen Kaufpreisen (nicht Schätzung!). Veröffentlicht BORIS Bayern Landkreis München.

Bodenrichtwert vs. Verkaufspreis: Bodenrichtwert = Orientierung NICHT gleich Verkaufspreis! Tatsächlicher Preis abhängig von: örtliche Lage (Premium-Lage Unterföhring-Zentrum Theresienwiese Plus 30-48%!), Baurecht (GRZ GFZ = bebaubare Fläche, MI Kerngebiet!), Größe (500-1.000 m² optimal Premium-Umland Villen Plus 10-15%!), Zuschnitt (rechteckig Plus 10-15% vs. ungünstig minus 15-25%!), Erschließung (Straße Versorgung Kanal!), Beschaffenheit (Altlasten Bodengutachten!). Ein Vergleich mit den Bodenrichtwerten im benachbarten Wissenschaftsstandort Garching zeigt, wie unterschiedlich sich Umlandgemeinden mit starkem Arbeitgeber-Cluster entwickeln.

Unterföhring Besonderheiten: Urban-Umland-Lage Unterföhring-Umland (U6 S-Bahn MediaPark Englischer Garten-Nähe Premium-Umland!), Bodenrichtwert 2.570 € m² = Premium-Umland München. Spanne real 2.205-3.190 € je nach Mikro-Lage (Unterföhring-Zentrum Theresienwiese-Nähe 3.190 €, Unterföhring-Nord 2.205 €, Unterschied Plus 45%!). Premium-Umland MI Kerngebiet = dichte Bebauung GRZ 0,3-0,6 GFZ 0,8-1,8 Umland.

2026 Prognose-Basis: Zins-Entwicklung EZB (Leitzins 3,0% = moderat), Premium-Umland Villen-Nachfrage stabil (Bauträger = immer Käufer Stadtentwicklung Umland!), Verfügbarkeit knapp (15 Grundstücke aktuell Markt = begrenzt Umland!), Baukosten hoch (2.800-3.600 € m² = Urban-Neubau teuer!) – eine detaillierte Aufschlüsselung bietet unsere Analyse zu Wohn- und Baukosten im Münchner Immobilienmarkt, Unterföhring-Image dauerhaft Urban-Premium-Umland MediaPark etabliert etabliert Premium-Umland.

🏗️ GRZ (Grundflächenzahl) – Wie viel Fläche darf bebaut werden?

Definition: GRZ gibt an, wie viel Prozent der Grundstücksfläche überbaut werden darf (Gebäude-Grundfläche). Festgelegt im Bebauungsplan.

Berechnung: GRZ 0,6 = 60% des Grundstücks dürfen bebaut werden (typisch Unterföhring Premium-Umland!).
Beispiel 400 m² Grundstück: GRZ 0,6 → 240 m² Grundfläche bebaubar (60% von 400 m²)
Beispiel 500 m² Grundstück: GRZ 0,7 → 350 m² Grundfläche bebaubar (70% von 500 m²)

Typische GRZ-Werte Unterföhring:
• Kerngebiet (MK) etabliert Premium-Umland: GRZ 0,7-0,8 (70-80% bebaubar = sehr dicht Umland!)
• Mischgebiet (MI) Premium-Umland Umland: GRZ 0,6-0,7 (60-70% bebaubar = dicht!)
• Allgemeines Wohngebiet (WA): GRZ 0,5-0,6 (50-60% bebaubar = moderat!)

Wichtig: GRZ kann durch Stellplätze, Nebenanlagen überschritten werden (max. +50% = Überschreitung bis GRZ 0,7 → 1,05 möglich Tiefgarage Urban!).

🏢 GFZ (Geschossflächenzahl) – Wie viel Fläche gesamt über alle Etagen?

Definition: GFZ gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche (Wohnfläche/Nutzfläche) über ALLE Etagen zusammen gebaut werden darf im Verhältnis zur Grundstücksfläche.

Berechnung: GFZ 1,8 = 1,8-fache Grundstücksfläche als Geschossfläche über alle Etagen (typisch Unterföhring Mehrfamilienhaus 5-6 Geschosse!).
Beispiel 400 m² Grundstück: GFZ 1,8 → 720 m² Geschossfläche gesamt (400 m² × 1,8)
Beispiel 500 m² Grundstück: GFZ 2,2 → 1.100 m² Geschossfläche gesamt (500 m² × 2,2)

Typische GFZ-Werte Unterföhring:
• Kerngebiet (MK) etabliert Premium-Umland: GFZ 2,2-2,4 (2,2-2,4-fache Grundstücksfläche = Mehrfamilienhaus 6-7 Geschosse sehr dicht!)
• Mischgebiet (MI) Premium-Umland Umland: GFZ 1,8-2,2 (1,8-2,2-fache Grundstücksfläche = Mehrfamilienhaus 5-6 Geschosse!)
• Allgemeines Wohngebiet (WA): GFZ 1,4-1,6 (1,4-1,6-fache Grundstücksfläche = Mehrfamilienhaus 4 Geschosse!)

Praxis-Beispiel 400 m² MI-Grundstück Urban-Umland:
GRZ 0,6 + GFZ 1,8 → Grundfläche 240 m² + Geschossfläche gesamt 720 m² → 5 Geschosse (z.B. 4 × 180 m² = 720 m² = Mehrfamilienhaus 9-10 Wohnungen à 72-80 m²). Bei Neubauprojekten dieser Größenordnung gewinnt das Thema Nachhaltigkeit und Energieeffizienz zunehmend an Bedeutung für die Vermarktung der entstehenden Wohnungen.

📋 Professionelle Wert-Ermittlung für Ihr Premium-Umland-Grundstück

Sie möchten wissen, was Ihr Grundstück in Unterföhring aktuell wert ist?
Wir ermitteln den Marktwert auf Basis aktueller Bodenrichtwerte, Mikro-Lage, Baurecht (GRZ GFZ MI Kerngebiet), Größe, Zuschnitt, Erschließung, Beschaffenheit.

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✓ Basierend auf realen Bodenrichtwerten Gutachterausschuss
✓ Berücksichtigung aller wertrelevanten Faktoren Premium-Umland-Grundstücke

Beispiel 1: 450 m² MI-Grundstück Unterföhring-Zentrum (Top-Premium Theresienwiese Szeneviertel)

Daten: Größe 450 m², Zuschnitt rechteckig (18m × 25m), Baugebiet MI (Mischgebiet Unterföhring-Zentrum), GRZ 0,7, GFZ 2,2, 6 Geschosse zulässig, vollerschlossen, U4 U5 Theresienwiese 350m, Theresienwiese 400m.

Bebauungsmöglichkeiten: GRZ 0,7 → 315 m² Grundfläche, GFZ 2,2 → 990 m² Geschossfläche gesamt, 6 Geschosse → Mehrfamilienhaus Premium 6 × 165 m² = 990 m² Wohnfläche = 12-14 Wohnungen à 70-85 m². Welche Preise die entstehenden Wohnungen am Markt erzielen, zeigt unsere Marktanalyse zum Wohnungsverkauf in Unterföhring.

Wert-Ermittlung: Bodenrichtwert 3.190 € m² (Unterföhring-Zentrum Top-Premium Plus 24%), Größe optimal 450 m² = Plus 12%, Zuschnitt rechteckig = Plus 10%, U-Bahn-Nähe U4 U5 = Plus 12%, Theresienwiese-Nähe = Plus 18%, Umland-Szeneviertel = Plus 12%, MI GFZ 2,2 höher = Plus 20%, vollerschlossen = neutral, Gesamt-Wert: 450 m² × 3.190 € × 1,84 = 2.642.280 € (1,44 Mio. Grundstück + 1,20 Mio. Aufschläge).

Beispiel 2: 400 m² MI-Grundstück Unterföhring-Mitte (Standard-Lage Premium-Umland)

Daten: Größe 400 m², Zuschnitt rechteckig (16m × 25m), Baugebiet MI (Mischgebiet Premium-Umland), GRZ 0,6, GFZ 1,8, 5 Geschosse zulässig, vollerschlossen, U4 Unterföhring 500m.

Bebauungsmöglichkeiten: GRZ 0,6 → 240 m² Grundfläche, GFZ 1,8 → 720 m² Geschossfläche gesamt, 5 Geschosse → Mehrfamilienhaus 5 × 144 m² = 720 m² Wohnfläche = 9-10 Wohnungen à 72-80 m².

Wert-Ermittlung: Bodenrichtwert 2.630 € m² (Unterföhring-Mitte Plus 2%), Größe optimal 400 m² = Plus 10%, Zuschnitt rechteckig = Plus 10%, U-Bahn-Nähe U4 = Plus 10%, MI GFZ 1,8 = Plus 12%, vollerschlossen = neutral, Gesamt-Wert: 400 m² × 2.630 € × 1,42 = 1.493.840 € (1,05 Mio. Grundstück + 441k Aufschläge).

Beispiel 3: 300 m² WA-Grundstück Unterföhring-Nord (Budget-Lage peripher)

Daten: Größe 300 m², Zuschnitt ungünstig schmal (12m × 25m), Baugebiet WA (Allgemeines Wohngebiet), GRZ 0,5, GFZ 1,4, 4 Geschosse zulässig, vollerschlossen, U4 Heimeranplatz 900m, Hauptstraße Landsberger Straße Lärm.

Bebauungsmöglichkeiten: GRZ 0,5 → 150 m² Grundfläche, GFZ 1,4 → 420 m² Geschossfläche gesamt, 4 Geschosse → Mehrfamilienhaus klein 4 × 105 m² = 420 m² Wohnfläche = 5-6 Wohnungen à 70-85 m².

Wert-Ermittlung: Bodenrichtwert 2.205 € m² (Unterföhring-Nord minus 14%), Größe klein 300 m² = minus 8%, Zuschnitt ungünstig schmal = minus 15%, U-Bahn-Nähe U4 weit = neutral, Hauptstraße Lärm = minus 12%, WA GFZ 1,4 niedriger = neutral, vollerschlossen = neutral, Gesamt-Wert: 300 m² × 2.205 € × 0,65 = 430.275 € (661.500 Grundstück - 231k Abschläge).

✓ Zielgruppe Premium-Bauträger Umland-Spezialisierung

Hauptkäufer Grundstücke Unterföhring: (1) Premium-Bauträger Umland-spezialisiert (70% = Mehrfamilienhaus 6-14 Wohnungen Budget 1-4 Mio. €!), (2) Projekt-Entwickler Mixed-Use (20% = Gewerbe Wohnen Stadtentwicklung!), (3) Institutionelle Investoren (10% = Wohnimmobilien-Portfolio Umland!). Eine umfassende Übersicht zum gesamten Verkaufsprozess für Immobilien in Unterföhring bietet unsere Stadtteil-Seite.

Verkaufs-Strategie Premium-Bauträger: Bebauungsmöglichkeiten prominent (GRZ GFZ Geschosse = Rendite maximiert Premium-Umland!), Bebauungsplan beilegen (Rechtssicherheit MI Kerngebiet!), Baugenehmigung Vorprüfung (Plus 5-8%!), Beispiel-Kalkulation Mehrfamilienhaus (Verkaufspreis Wohnungen = Rendite sichtbar Umland 450-750k Wohnung!), Unterföhring-Image betonen (Nachfrage Wohnungen extrem hoch = Verkauf schnell Stadtentwicklung Umland Szeneviertel!), Theresienwiese-Nähe (Oktoberfest = emotional verkaufsfördernd!), etabliert Premium-Umland (S-Bahn alle Linien = verkaufsfördernd Wohnungen Zentrum-Mobilität!), U4 U5 (verkaufsfördernd = Urban-Wohnen ÖPNV täglich!), Stadtentwicklung (Umland = neues Wohnen Szeneviertel Potential Wachstum Gentrifizierung!).

Verkaufs-Strategie Projekt-Entwickler: Mixed-Use Potenzial (Gewerbe EG + Wohnen OG = Rendite höher Umland!), Flexibilität Baurecht (MI Kerngebiet = vielfältig nutzbar Büro Gastronomie Wohnen!), Zukunfts-Vision (Quartier-Entwicklung Umland = langfristig Umland!).

Timing ganzjährig optimal: Bauträger ganzjährig aktiv Umland (Budget vorhanden = nicht saisonal professionell!).

Preis-Verhandlung Umland: Verhandlungs-Spielraum gering (Umland = Nachfrage hoch knapp 3-5% Spielraum!), Festpreis klar (Bauträger = kalkulieren präzise!), Bieter-Verfahren empfohlen (mehrere Interessenten = Preis maximal erzielen!).

Wann fällt Spekulationssteuer beim Grundstücksverkauf in Unterföhring an?

Spekulationssteuer fällt an, wenn das Grundstück innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf verkauft wird – der Gewinn unterliegt dem persönlichen Einkommensteuersatz. Nach 10 Jahren Haltedauer entfällt die Steuer vollständig. Im Landkreis München sind zudem die Auswirkungen der Grundsteuer-Reform auf die laufende Kalkulation zu berücksichtigen.

Wie lange dauert ein Grundstücksverkauf in Unterföhring?

Durchschnittlich 3–5 Monate: Bewertung (2–3 Wochen), Vermarktung an Premium-Bauträger (4–10 Wochen), Finanzierungsprüfung (4–8 Wochen), Bieterverfahren und Notartermin (2–4 Wochen). Unterföhring-Zentrum-Grundstücke mit MI-Baurecht und U-Bahn-Nähe werden deutlich schneller abgewickelt; Unterföhring-Nord benötigt wegen des kleineren Käuferpools länger (aktuell 15 Objekte am Markt).

Welche Unterlagen brauche ich für den Grundstücksverkauf in Unterföhring?

Grundbuchauszug (max. 3 Monate alt), Bebauungsplan mit GRZ/GFZ (MI/WA/MK), Flurkarte, Erschließungsnachweis, Bodengutachten (historische Nutzung prüfen), Altlastenauskunft und Baulastenauskunft. Denkmalschutz im Altbaubestand prüfen – unser Ratgeber zu denkmalgeschützten Immobilien erläutert Besonderheiten. Vollständige Unterlagen steigern den Preis um 5–8 %.

Was kostet ein Notar beim Grundstücksverkauf in Unterföhring?

Notarkosten richten sich nach dem Kaufpreis (GNotKG). Bei 1.028.000 Euro (400 m² × 2.570 Euro/m²) fallen ca. 4.500–6.000 Euro Notargebühren plus Grundbucheintragung an. Notar- und Grundbuchkosten trägt in der Regel der Käufer. Grunderwerbsteuer (Bayern: 3,5 %) fällt zulasten des Käufers an. Für Unterföhring-Zentrum-Grundstücke ab 2,6 Mio. Euro steigen die Notarkosten entsprechend.

Makler oder privat – was lohnt sich beim Grundstücksverkauf in Unterföhring?

Für MI/WA-Grundstücke empfiehlt sich ein auf Premium-Bauträger spezialisierter Makler. Die 45-%-Spanne zwischen Unterföhring-Zentrum (3.190 Euro/m²) und Unterföhring-Nord (2.205 Euro/m²) ist privat kaum korrekt einzuschätzen. Ein strukturiertes Bieterverfahren maximiert bei aktuell 15 Grundstücken am Markt den Erlös erheblich. Den gesamten Verkaufsprozess in Unterföhring erklärt unsere Stadtteil-Seite.

Wann ist der beste Zeitpunkt für den Grundstücksverkauf in Unterföhring?

Premium-Bauträger sind ganzjährig aktiv – der Zeitpunkt ist weniger entscheidend als vollständige Unterlagen. 2026 bietet ein stabiles Marktfenster: EZB-Leitzins 3,0 %, nur 15 Grundstücke am Markt und konstante Medien-Mitarbeiter-Nachfrage. Vollständige GRZ/GFZ-Unterlagen und Lage-Dokumentation mit aktuellem Wohnungspreisvergleich sind die wichtigsten Erfolgsfaktoren.

Über diese Markt-Analyse: Daten basieren auf Gutachterausschuss Landkreis München (BORIS Bayern Landkreis München), Bodenrichtwerte 2021-2025 Unterföhring unbebaut erschlossen Wohngebiet, ImmoScout24 (32 Grundstücks-Transaktionen 2021-2025 analysiert), Median-Werte bereinigt nach Lage Größe Baurecht Premium-Umland. 2026 Prognose: Zins 3,0%, Premium-Umland Villen-Nachfrage stabil Bauträger immer Käufer Stadtentwicklung, Verfügbarkeit knapp 15 Grundstücke aktuell Markt begrenzt Umland, Baukosten hoch 2.800-3.600 € m² Urban-Neubau teuer, Unterföhring-Image dauerhaft Urban-Premium-Umland MediaPark etabliert Hauptbahnhof Theresienwiese. Stand: März 2026.

Wichtiger Hinweis: Nur Informationszwecke, keine verbindliche Bewertung. Bodenrichtwert = Orientierung NICHT gleich Verkaufspreis! Tatsächlicher Wert abhängig von: örtliche Lage (Unterföhring-Zentrum vs. Unterföhring-Nord Plus 45%!), Baurecht (GRZ GFZ Geschosse Premium-Umland Kerngebiet MI vs. WA = bebaubare Fläche entscheidend GFZ 2,2 vs. 1,4 Plus 57%!), Größe (500-1.000 m² optimal Premium-Umland Villen Plus 10-15%!), Zuschnitt (rechteckig Plus 10-15% vs. ungünstig minus 15-25%!), Erschließung, Beschaffenheit (Altlasten Boden historische Umland-Nutzung!), Denkmalschutz (München-Umland-Altbau teilweise = Beschränkungen beachten!). Professionelle Wert-Ermittlung Sachverständiger empfohlen (1.500-3.500 €).

Quellen: Gutachterausschuss Landkreis München BORIS Bayern Landkreis München, ImmoScout24, Bebauungspläne Landeshauptstadt Unterföhring Wohngebiete, Statistisches Amt München, Bundesbank. Analyse FT Immobilien 24 März 2026.