Immobilienmarkt Haidhausen 2027: Preise im Franzosenviertel & Co.

Aktualisiert: Juli 2026 | Autor: Franco Tortorici, FT Immobilien 24 | Datenbasis: Gutachterausschuss München, eigene Transaktionen in Haidhausen | Lesezeit: 9 Min.

📍 Die Quartiere: Franzosenviertel, Kirchenviertel, Ostbahnhof

Haidhausen gliedert sich in klar lesbare Teilmärkte. Das Franzosenviertel zwischen Ostbahnhof und Max-Weber-Platz – Bordeauxplatz, Pariser Platz, Wörthstraße – ist das Herzstück: geschlossene Gründerzeitzüge, begrünte Plätze, die höchste Altbaudichte östlich der Isar; seine Geschichte und Struktur porträtiert unser Beitrag Haidhausen & Franzosenviertel. Das Kirchenviertel um Alt-Haidhausen – Preysingstraße, Kirchenstraße, die denkmalgeschützten Herbergshäuschen – ist der dörfliche Kern mit den ungewöhnlichsten Objekten des Bezirks. Die Isarhochufer-Lagen Richtung Gasteig und Maximilianeum bilden die Preisspitze mit Blickbeziehungen, die es kein zweites Mal gibt. Und das östliche Haidhausen am Ostbahnhof ist die Dynamikzone: einfacherer Bestand, der von der Werksviertel-Entwicklung direkt profitiert. Das Lebensgefühl beschreibt Wohnen in Haidhausen.

📊 Preisentwicklung & aktuelle Quadratmeterpreise

Haidhausen hat die Korrektur von 2022 bis 2024 ähnlich glimpflich überstanden wie Schwabing – und aus demselben Grund: Das begehrteste Produkt, die sanierte Altbauwohnung, wird von eigenkapitalstarken Käufern gehandelt, die Zinsen wenig kümmern. Aktuell erzielen sanierte Gründerzeitwohnungen im Franzosenviertel 10.500 bis 13.000 Euro pro Quadratmeter, herausragende Isarhochufer- und Dachgeschossobjekte darüber. Das Kirchenviertel bewegt sich auf ähnlichem Niveau mit Liebhaberaufschlägen für die Herbergshäuschen. Nachkriegsbestand und die östlichen Lagen handeln zwischen 8.000 und 10.000 Euro – mit dem stadtweit bekannten Abschlag von 15 bis 25 Prozent für unsanierte Objekte. Die fortlaufende Datenreihe führt unsere Seite Immobilienpreise Haidhausen 2025/2026; die Gesamtmarkt-Einordnung liefert die München Immobilienmarkt Prognose 2027.

🏠 Objektwelten: Altbau, Herbergshäuser, Neubau

Das dominierende Produkt ist die Gründerzeit-Etagenwohnung – zwei bis vier Zimmer, hohe Decken, Balkon zum begrünten Innenhof; für sanierte Exemplare im Franzosenviertel existiert dieselbe permanente Warteliste wie in Schwabing. Einzigartig sind die Herbergshäuschen Alt-Haidhausens: winzige denkmalgeschützte Handwerkerhäuser, die als bewohnbare Raritäten Liebhaberpreise jenseits jeder Quadratmeterlogik erzielen – hier kauft man Geschichte, nicht Fläche. Dachgeschossausbauten sind durch Erhaltungssatzung und Denkmalschutz limitiert, was bestehende DG-Wohnungen zusätzlich verknappt; was die Erhaltungssatzung für Eigentümer konkret bedeutet, haben wir separat aufbereitet. Neubau ist die Ausnahme und konzentriert sich auf einzelne Projekte wie am Neubaustandort Haidhausen – entsprechend hoch sind die Erstbezugspreise. Konkrete Verkaufsdaten je Objektart bündelt Wohnung verkaufen Haidhausen.

🏗️ Der Werksviertel-Effekt: Ostbahnhof als Wertmotor

Was die Theresienhöhe für die Schwanthalerhöhe war, ist das Werksviertel am Ostbahnhof für das östliche Haidhausen: Aus dem ehemaligen Industrieareal ist ein Kultur-, Arbeits- und Wohnquartier geworden – mit Konzerthaus-Perspektive, tausenden Arbeitsplätzen und einer Ausstrahlung, die die angrenzenden Haidhauser Bestandslagen messbar aufwertet. Wohnungen, die vor zehn Jahren als „Ostbahnhof-Randlage" galten, sind heute „Werksviertel-nah" – derselbe Bestand, neue Erzählung, höherer Preis. Für Eigentümer im östlichen Haidhausen ist das der wichtigste Werttreiber der kommenden Jahre; für Käufer die letzte Zone des Bezirks, in der der Aufwertungspfad noch nicht vollständig eingepreist ist.

⚖️ Nachfrage & Käuferstruktur

Haidhausens Käuferschicht ist die vielleicht stabilste der Stadt: urbane Doppelverdiener zwischen 30 und 45 – Ärzte, Juristen, Kreative, Tech-Beschäftigte –, die bewusst gegen das Auto und für Isar, Gastronomie und kurze Wege entscheiden. Dazu kommen Kapitalanleger, die auf die Vermietbarkeit an genau diese Klientel setzen – die Vergleichsmieten liefert der Mietspiegel Haidhausen, den Prozess der Ratgeber Wohnung vermieten Haidhausen –, sowie Aufteiler, die auf die seltenen Mehrfamilienhaus-Verkäufe warten, soweit die Erhaltungssatzung Umwandlungen zulässt. Das Angebot bleibt chronisch dünn: Wer im Franzosenviertel saniert wohnt, zieht selten weg – und wenn, dann meist innerhalb des Viertels.

🤝 Verkaufen in Haidhausen: Was den Erlös bestimmt

Für Verkäufer gelten drei Haidhausen-Regeln. Erstens: Die Käuferschicht ist informiert und emotional zugleich – sie kennt jeden Vergleichswert, zahlt aber Aufpreise für Authentizität: originale Dielen, Stuck, Hofbegrünung gehören dokumentiert und inszeniert. Zweitens: Marktgerecht eingepreiste Altbauwohnungen verkaufen binnen weniger Wochen, oft im Wettbewerb mehrerer vorgemerkter Interessenten; überteuerte Starts kosten die beste Zielgruppe. Drittens: Bei denkmalgeschützten Objekten und in Erhaltungssatzungsgebieten gehören Bescheide und Genehmigungslagen ins Exposé – Klarheit beschleunigt hier jede Finanzierung. Den Ablauf von Bewertung bis Notar begleitet unsere Seite Immobilie verkaufen in Haidhausen; den Startpunkt bildet die kostenlose Immobilienbewertung.

Sonderfall Erbimmobilie: Wenn das Elternhaus im Viertel liegt

Ein wachsender Teil des Haidhauser Angebots stammt aus Nachlässen – Wohnungen und kleine Mehrfamilienhäuser, die seit den 1970er-Jahren in Familienhand sind und nun an Erbengemeinschaften fallen. Die Konstellation ist anspruchsvoll: mehrere Miterben mit unterschiedlichen Interessen, häufig Modernisierungsstau, dazu die Frage, ob die Erhaltungssatzung eine spätere Aufteilung überhaupt zulässt – ein Punkt, der den Käuferkreis und damit den Preis unmittelbar bestimmt. Wer geerbt hat, sollte deshalb vor jeder Familienentscheidung den belastbaren Marktwert und den satzungsrechtlichen Status kennen; die Schritte von der Erbauseinandersetzung bis zum Verkauf begleitet unser Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen in Haidhausen.

🔮 Prognose 2027 & Fazit

Für 2027 erwarten wir in Haidhausen stabil bis leicht steigende Preise mit Outperformance in zwei Segmenten: dem sanierten Altbau, dessen Angebot durch Erhaltungssatzung und Bleibe-Mentalität nicht wächst, und dem östlichen Bezirksteil, der den Werksviertel-Effekt weiter einpreist. Benachbart bleibt Schwabing der Zwillingsmarkt westlich der Isar, während Berg am Laim östlich des Ostbahnhofs das Einstiegssegment mit dem größten Aufholpotenzial stellt. Unser Fazit: Haidhausen ist 2026/2027 ein Verkäufermarkt für alle, die ihr Objekt präzise bewerten und seine Geschichte professionell erzählen – und ein Käufermarkt nur für die, die vorgemerkt sind, bevor inseriert wird. Beides beginnt mit einem Gespräch – unverbindlich und kostenlos.

❓ Häufige Fragen zum Immobilienmarkt Haidhausen