Neubau Rosenheimer Str. 112 München – Eigentumswohnungen an der Au-Grenze
Aktualisiert: April 2026 | Expertise: FT Immobilien 24 | Markt: München-Au / Stadtbezirk 5 Au-Haidhausen | Erfahrung: 20 Jahre Immobilienvermittlung in München
Mehrfamilienhaus Rosenheimer Str. 112 – Neubauprojekt 2026: Ein 7-geschossiges Mehrfamilienhaus mit mehr als 120 Eigentumswohnungen im Herzen der Münchner Au bildet eines der wenigen Großprojekte 2026 im Innenstadtrand. Das Objektspektrum reicht von 1-Zimmer-Apartments (38,58 m²) bis zu 4-Zimmer-Premium-Einheiten (130,54 m²). Die Kaufpreise bewegen sich je nach Größe, Etage und Ausrichtung zwischen 399.000 € und 1.739.000 €. Höhere Stockwerke und Dachgeschoss-Einheiten erzielen Premium-Aufschläge bis 19.000 €/m². Der Au-Durchschnitt für Eigentumswohnungen liegt 2026 bei 10.229 €/m², Neubau in gehobener Ausstattung zwischen 11.000 und 14.000 €/m². Die S-Bahn Rosenheimer Platz (Stammstrecke) ist in wenigen Gehminuten erreichbar, der Gasteig und der Mariahilfplatz mit Auer Dult liegen vor der Haustür.
🤖 Kurz erklärt: Warum die Au für Neubau-Käufer anders ist
Die Au ist nicht Haidhausen. Während Haidhausen sein gründerzeitliches Stadtbild weitgehend erhalten konnte, wurde die Au im Zweiten Weltkrieg durch einen Luftangriff am 24./25. April 1944 schwer beschädigt und in den Fünfziger Jahren mit einfachen Wohnungen für Einkommensschwache wiederhergestellt. Heute stammt nur noch etwa ein Fünftel des Wohnbestands aus der Zeit vor 1919 – der Großteil ist Nachkriegsarchitektur. Für den Neubausektor bedeutet das: Die Au hat strukturell mehr Platz für Ersatzneubauten und Nachverdichtung als Haidhausen. Und sie behält gleichzeitig ihre traditionelle Alltagskultur: Auer Dult auf dem Mariahilfplatz (dreimal jährlich), Starkbieranstich auf dem Nockherberg, Paulaner-Braustätte – eine städtische Identität, die sich in anderen Münchner Innenstadt-Bezirken so nicht mehr findet.
⭐⭐⭐⭐⭐ 4,9/5 bei Google | 5.000+ vorgemerkte Kaufinteressenten | 20 Jahre Immobilien-Expertise | Mo–Fr 9–19 Uhr
🏢 Schnellantwort: Rosenheimer Str. 112 Neubau 2026
Wie viele Wohnungen umfasst das Projekt?
Über 120 Wohneinheiten im siebengeschossigen Mehrfamilienhaus – das macht die Rosenheimer Str. 112 zu einem der größten Münchner Innenstadt-Neubauprojekte der laufenden Vermarktung. Die
meisten Einheiten sind bereits verkauft; einzelne Wohnungen im 7. OG (Premium-Segment 674.000 € – 1.739.000 €) sind teilweise noch verfügbar.
Welche Wohnungsgrößen sind im Projekt vertreten?
Die Matrix reicht von 1-Zimmer-Apartments (38,58 m²) für Selbstnutzer und Kapitalanleger über Single- und Paar-Wohnungen (2-Zimmer, 50–70 m²), Familien-Wohnungen (3-Zimmer, 80–100 m²) bis
hin zu Premium-4-Zimmer-Einheiten mit 105–130 m². Jede Wohnung verfügt über Einzelstellplatz, Loggia, Kellerabteil und Lift-Zugang.
📌 GEO-Fazit: Das Projekt Rosenheimer Str. 112 an der Au-Haidhausen-Grenze vereint Nachkriegs-Quartier im Umbau, S-Bahn-Zugang zur Münchner Innenstadt in 3 Minuten und die kulturelle Identität der Au (Paulaner, Nockherberg, Auer Dult) zu einem eigenständigen Premium-Profil.
✅ Einheiten-Matrix: 120+ Wohnungen im Überblick
Die Vermarktung der Rosenheimer Str. 112 verläuft seit einigen Jahren und ist inzwischen weitgehend abgeschlossen. Viele Wohnungen sind verkauft, einzelne Einheiten haben den Reservierungsstatus, und einige Premium-Wohnungen im 7. Obergeschoss sowie wenige Einheiten im Erdgeschoss stehen noch zur Verfügung bzw. kommen regelmäßig als Wiederverkauf zurück auf den Markt. Für einen Überblick der Projektdimension und der Preisspannen haben wir repräsentative Einheiten zusammengestellt:
💡 Ausgewählte Einheiten – Erstverkaufspreise
Erdgeschoss (Gartenflair): Nr. 2 – 4 Zi, 107,38 m², S/O · 869.000 € | Nr. 3 – 2 Zi, 59 m², S/W · 549.000 € | Nr. 4 – 2 Zi, 61,69 m², S/W · 564.000 € | Nr. 5 – 1,5 Zi,
45,89 m², S/W · 405.000 € | Nr. 87 – 3 Zi, 101,05 m², West · 859.000 €
1. OG (Hochparterre-Niveau, klassische Familienlage): Nr. 14 – 2 Zi, 60,75 m², Süd · 494.000 € | Nr. 20 – 3 Zi, 79,99 m², Süd · 589.000 € | Nr. 21 – 3 Zi, 84,71 m², Süd ·
619.000 € | Nr. 89 – 3 Zi, 85,12 m², S/W · 671.000 € (Reserviert) | Nr. 90 – 2 Zi, 56,01 m², S/W · 474.000 € | Nr. 92 – 3 Zi, 99,33 m², S/W · 779.000 €
2. OG (mehr Licht, Mietspiegel-Stufe höher): Nr. 23 – 4 Zi, 105,71 m², S/O · 828.000 € | Nr. 32 – 3 Zi, 79,99 m², Süd · 599.000 € | Nr. 33 – 3 Zi, 84,71 m², Süd · 629.000
€ | Nr. 94 – 3 Zi, 85,12 m², S/W · 699.000 € | Nr. 95 / 96 – 2 Zi, 56,01 m², S/W · 484.000 € | Nr. 97 – 3 Zi, 99,33 m², S/W · 789.000 €
3. OG (Blick über die Dächer): Nr. 35 – 4 Zi, 105,71 m², S/O · 838.000 € | Nr. 38 – 2 Zi, 60,75 m², Süd · 514.000 € | Nr. 44 – 3 Zi, 79,99 m², Süd · 609.000 € | Nr. 101 –
2 Zi, 56,01 m², S/W · 494.000 €
4. + 5. OG (höhere Etagen, Stockwerks-Aufschlag): Nr. 50 – 2 Zi, 60,75 m², Süd · 524.000 € | Nr. 56 – 3 Zi, 79,99 m², Süd · 619.000 € | Nr. 106 – 2 Zi, 56,01 m², S/W ·
504.000 € | Nr. 109 – 3 Zi, 85,12 m², S/W · 729.000 €
7. OG (Premium-Segment mit Weitblick): Nr. 78 – 2 Zi, 70,91 m², S/O · 944.000 € | Nr. 79 – 4 Zi, 130,54 m², S/W · 1.739.000 € (verkauft) | Nr. 80 – 2 Zi, 92,68 m², S/W ·
1.239.000 € | Nr. 81 – 2 Zi, 50,13 m², N/W · 674.000 € | Nr. 82 – 3 Zi, 116,15 m², S/O · 1.519.000 € | Nr. 118 – 1 Zi, 38,58 m², Ost · 399.000 € (verkauft) | Nr. 119 – 4 Zi, 112,36 m²,
O/W · 1.525.000 € | Nr. 120 – 4 Zi, 114,47 m², O/W · 1.559.000 € (verkauft)
Bei Großprojekten dieser Dimension kommen einzelne Einheiten regelmäßig über Zweitverkäufe zurück auf den Markt – Käufer, die finanzielle Veränderungen erleben, berufliche Umzüge vollziehen oder nach dem Kauf ihre Anforderungen neu bewerten. Wer konkret Interesse an einer Einheit im Gebäude hat, profitiert von einer frühen Vormerkung. Hintergrund zur besonderen Dynamik von Mehrfamilienhaus-Transaktionen in München bietet der Überblick zu Mehrfamilienhaus-Verkäufen in München 2025.
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Wiederverkäufe in diesem Großprojekt sind nicht planbar – wer vorgemerkt ist, erfährt zuerst davon.
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Preis-pro-Etage-Analyse: Warum das 7. OG Premium ist
Ein Blick auf die Matrix zeigt ein bekanntes Muster Münchner Neubauprojekte: Mit jeder Etage steigt der Quadratmeterpreis. Die gleichen Grundrisse werden in höheren Stockwerken mit Zuschlägen gehandelt. Beispiel 3-Zimmer 79,99 m² mit Südausrichtung im Projekt: 1. OG 589.000 € (7.363 €/m²), 2. OG 599.000 € (7.488 €/m²), 3. OG 609.000 € (7.613 €/m²), 4. OG 619.000 € (7.738 €/m²). Die Stufen sind bei Erstverkauf systematisch bei etwa 10.000 € pro Etage gesetzt. Das 7. Obergeschoss markiert einen deutlichen Sprung in ein eigenes Premium-Segment: Freier Weitblick, ungestörte Lichtverhältnisse, keine Einsichtnahme von gegenüberliegenden Gebäuden. Die Premium-Einheiten im 7. OG erreichen 13.000 bis 19.000 €/m² – deutlich über dem Projektdurchschnitt. Einordnung der Wohnungstypen im Überblick bietet der Ratgeber zu Wohnungstypen (Penthouse, Maisonette, Souterrain, Loft).
📊 qm-Preise nach Etage (Erstverkauf)
🏠 EG: ca. 8.000–8.800 €/m²
🏠 1. OG: ca. 7.400–7.850 €/m²
🏠 2. OG: ca. 7.500–7.950 €/m²
🏠 3./4. OG: ca. 7.600–8.500 €/m²
🏢 7. OG Premium: 13.000–19.000 €/m²
🌇 Orientierungs-Zuschläge
☀️ Süd: Premium-Orientierung
🌅 S/O & S/W: ganztags besonnt
🏙️ West-Orientierung: Abendsonne
🌆 O/W-Durchwohnen: zweiseitig
❄️ N/W: preislich moderat
Die Preisstaffelung pro Etage ist ein strategisches Element bei größeren Bauträger-Projekten. Wer vor dem Kauf die Matrix genau versteht, kann gezielt nach „Preis-pro-Quadratmeter-Sweet-Spots" suchen – oft sind das die mittleren Etagen mit südlicher oder kombinierter Südost-/Südwest-Orientierung, die ein optimales Verhältnis von Preis und Wohnwert bieten. Umfassende Informationen zum strukturierten Vorgehen bei Mehrfamilienhaus-Objekten und dem Auswahlprozess über Bauphasen liefert der Übersicht zu den Haustypen und Hausarten im Überblick.
Die Au als Neubaustandort: Kulturelle DNA & Wandel
Die Au wurde 1808 zur Stadt erhoben und 1854 nach München eingemeindet. Sie entwickelte sich in der Gründerzeit zur Arbeitervorstadt, mit einer Mischung aus Wohn- und Gewerbenutzung, die bis heute das Stadtbild prägt. Der Luftangriff am 24./25. April 1944 zerstörte große Teile der Au, weshalb heute nur noch etwa 20 Prozent des Wohnbestands aus der Zeit vor 1919 stammen. Der Rest ist Nachkriegsarchitektur der 50er Jahre – oft in einfacher Ausführung für einkommensschwache Bewohner erstellt. Diese Struktur bedeutet: Die Au hat im Gegensatz zu Haidhausen strukturelle Reserven für Ersatzneubau und Nachverdichtung, ohne dass erhaltene Gründerzeit-Ensembles verdrängt werden. Genau diese Konstellation ermöglicht Projekte wie die Rosenheimer Str. 112.
Gleichzeitig bewahrt die Au ihre traditionelle Alltagskultur wie wenige andere Münchner Bezirke. Die Auer Dult auf dem Mariahilfplatz findet dreimal jährlich statt (Maidult, Jakobidult, Kirchweihdult) und ist seit dem 14. Jahrhundert überliefert – eine der ältesten Volksmessen Bayerns. Der Nockherberg mit dem Starkbieranstich der Paulaner-Brauerei ist jährlich Anziehungspunkt für Prominenz und Politik. Die Paulaner-Braustätte, bis zur Verlagerung des Brauereibetriebs eines der Wahrzeichen des Viertels, wurde in den vergangenen Jahren zum Wohnquartier „Am Nockherberg" umgebaut – eine der prominentesten Konversionen des Münchner Immobilienmarkts. Wer sich für denkmalgeschützte Substanz in Kombination mit moderner Nutzung interessiert, findet im Überblick zu denkmalgeschützten Immobilien relevante Hintergründe.
Die Rosenheimer Str. 112 liegt zwischen diesen historisch aufgeladenen Orten: Mariahilfplatz mit Auer Dult, Nockherberg mit Paulaner-Erbe, Rosenheimer Platz mit S-Bahn-Stammstrecke. Eine solche kulturelle Dichte in Kombination mit Neubau-Wohnqualität ist in München selten.
🎭 Kulturelle Landmarks fußläufig
🎡 Auer Dult – 3× jährlich auf dem Mariahilfplatz
🍺 Nockherberg – Starkbieranstich Paulaner
🎭 Gasteig – Philharmonie & Volkshochschule
🎼 Muffatwerk – Kulturzentrum
🏊 Müllersches Volksbad – Jugendstil-Juwel
🚉 Verkehrsanbindung
🚄 S-Bahn Rosenheimer Platz – Stammstrecke
🚇 U-Bahn – Rosenheimer Platz & Max-Weber-Platz
🚋 Tram – Linien 15/17/19/25
🏙️ Marienplatz – 3 Min. per S-Bahn
✈️ Flughafen – 35 Min. per S8
Wohnungstypen, Loggia & gehobene Ausstattung
Alle Einheiten im Projekt sind mit einem gemeinsamen Ausstattungsstandard ausgeführt: Einzelstellplatz in der hauseigenen Tiefgarage, Loggia als ganzjährig nutzbarer Außenbereich (statt klassischer auskragender Balkone), Kellerabteil im Untergeschoss, Lift-Zugang in allen Geschossen. Die „gehobene Ausstattung" umfasst typischerweise Markenbad-Keramik und Designarmaturen, bodengleiche Dusche, Eiche-Mehrschichtparkett in allen Wohnräumen, großformatige Wand- und Bodenfliesen, Einbauküche nicht selten inklusive. Schallschutz und Wärmedämmung entsprechen den aktuellen Neubaustandards, die Gebäudetechnik umfasst kontrollierte Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung.
Ein bemerkenswertes Detail bei Großprojekten wie der Rosenheimer Str. 112 ist die Vielfalt der Wohnungszuschnitte innerhalb eines einzigen Gebäudes: 1-Zi für den Einstiegskäufer oder das Studentenapartment als Kapitalanlage, 2-Zi für Singles und Paare, 3-Zi für Familien, 4-Zi für größere Haushalte oder anspruchsvolle Selbstnutzer. Diese Durchmischung schafft ein lebendiges Gebäude-Ökosystem und ist zugleich ein Wertstabilitätsfaktor: Bei späteren Wiederverkäufen sprechen die einzelnen Einheiten jeweils unterschiedliche Käuferzielgruppen an. Wer gezielt in Münchner Top-Segmente investieren möchte, findet im Überblick zu Luxusimmobilien in München einen Marktkontext für das Premium-Segment.
Kauf als Eigennutzer oder Kapitalanleger
Die Einheiten-Matrix der Rosenheimer Str. 112 spricht zwei grundsätzlich unterschiedliche Käufergruppen an – mit jeweils eigener Finanzierungslogik. Für Selbstnutzer, die das eigene Zuhause erwerben, stehen Faktoren wie Grundriss, Ausrichtung, Etagen-Komfort und familiäre Eignung im Vordergrund. Die Finanzierung erfolgt typischerweise mit 20–40 Prozent Eigenkapital, langjähriger Zinsbindung und Fokus auf monatliche Rate. Details und Rechenbeispiele speziell für diese Käufergruppe in München liefert der Leitfaden zur Immobilienfinanzierung für Eigennutzer in München.
Kapitalanleger folgen einer anderen Logik. Für sie zählen Bruttomietrendite, AfA-Struktur, Wertsteigerungspotenzial und Portfolio-Diversifikation. Die kleineren 1- und 2-Zimmer-Einheiten im Projekt sind dabei häufig die attraktivsten Formate, weil der Kleinwohnungszuschlag des Mietspiegels die Rendite pro Quadratmeter überproportional anhebt. Die spezifischen Rahmenbedingungen und Rechenmodelle dafür sind im Überblick zur Immobilienfinanzierung für Kapitalanleger in München dokumentiert. Bei Neubauten können zusätzlich KfW-Förderprogramme zum Einsatz kommen, die je nach energetischem Standard des Gebäudes erhebliche Zinsvorteile bringen – Details liefert die Übersicht zur KfW-Förderung 2025.
Für die konkrete Kaufabwicklung sind die Nebenkosten ein wichtiger Posten. Neben der bayerischen Grunderwerbsteuer (3,5 %) fallen Notar- und Grundbuchkosten an – der Anteil bewegt sich je nach Kaufpreis zwischen 1,2 und 1,7 Prozent. Die detaillierte Struktur dieser Kosten und die Abrechnungsgrundlagen sind im Ratgeber zu Notarkosten in München nachvollziehbar dargestellt. Bei stark nachgefragten Einzeleinheiten in Mehrparteien-Projekten kommt darüber hinaus gelegentlich ein Bieterverfahren zum Einsatz, das einen transparenten, aber wettbewerbsintensiven Kaufprozess ermöglicht.
📌 Fazit in einem Satz: Die Rosenheimer Str. 112 ist das Referenz-Großprojekt 2026 für die Au – über 120 Einheiten mit Preisrange 399.000–1.739.000 €, gehobener Ausstattungsstandard, durchgängige Loggia/TG/Lift/Keller-Konfiguration und eine Mikrolage zwischen Paulaner-Erbe, Auer Dult und Rosenheimer-Platz-Stammstrecke, die kulturell und infrastrukturell einzigartig in München ist.
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❓ Häufige Fragen zum Projekt Rosenheimer Str. 112
Wo genau liegt das Projekt – Au oder Haidhausen?
Die Rosenheimer Straße bildet historisch gemeinsam mit Hoch-, Rabl- und Balanstraße die Grenze zwischen Au (im Süden) und Haidhausen (im Norden). Die Hausnummer 112 liegt südlich dieser Grenzlinie und damit in der Au. Postleitzahltechnisch ist das Umfeld 81541/81667, beide Postleitzahlen gehören zur Au. Die offizielle Bezirkszuordnung: Stadtbezirk 5 Au-Haidhausen, Quartier Au (Obere Au).
Was unterscheidet die Au preislich von Haidhausen?
Au und Haidhausen liegen im Bezirk gemeinsam, preislich gibt es aber Unterschiede. Die Au notiert 2026 bei 10.229 €/m² für Bestandswohnungen, Haidhausen bei 10.212 €/m² im Gesamtdurchschnitt. Die Preisentwicklung ist in beiden Stadtteilen stabil mit leichten Anstiegen. Neubau erreicht in der Au ebenso wie in Haidhausen Preise von 11.000–14.000 €/m², Premium-Einheiten (7. OG, Dachterrasse) auch deutlich darüber.
Warum sind fast alle Einheiten bereits verkauft?
Großprojekte in der Münchner Innenstadt verkaufen sich typischerweise in der Bauphase bzw. unmittelbar nach Fertigstellung. Die Kombination aus S-Bahn-Stammstrecke (Rosenheimer Platz), Stadtbezirks-Qualität und Einheitenvielfalt generiert eine Nachfrage, die oft binnen 6–18 Monaten den Großteil der Wohnungen absorbiert. Wiederverkäufe aus dem Gebäude sind allerdings nicht selten und oft zu Konditionen, die unter dem Stresslevel eines Erstkaufs liegen.
Was bedeutet die „S-Bahn-Stammstrecke" konkret für den Wohnort?
Der Rosenheimer Platz ist Teil der Münchner S-Bahn-Stammstrecke – dem zentralen Nord-Süd-Korridor, auf dem alle 8 S-Bahn-Linien verkehren. Das bedeutet: Karlsplatz/Stachus in 3–4 Minuten, Hauptbahnhof in 5 Minuten, Marienplatz in 3 Minuten. Dazu U-Bahn-Anschluss am Rosenheimer Platz, Tram-Verbindungen und diverse Buslinien. Der Flughafen München ist per S8 in etwa 35 Minuten erreichbar.
Was ist die Auer Dult und wie oft findet sie statt?
Die Auer Dult ist ein traditioneller Münchner Jahrmarkt auf dem Mariahilfplatz, der dreimal jährlich stattfindet: Maidult (April/Mai), Jakobidult (Juli/August) und Kirchweihdult (Oktober). Sie geht auf das 14. Jahrhundert zurück und gilt als eine der ältesten Volksmessen Bayerns. Für Bewohner des Quartiers bedeutet das: Drei belebte Wochen pro Jahr mit Marktständen, Karussellen und Münchner Alltagskultur direkt vor der Haustür – und im Rest des Jahres ein ruhiger zentraler Platz.
Lohnt sich ein Kauf im 7. OG trotz Premium-Aufschlag?
Das hängt von der Nutzung ab. Bei Selbstnutzung: ja, wenn Weitblick und ungestörte Lichtverhältnisse persönlich wichtig sind. Bei Kapitalanlage: bedingt. Die Mietmärkte differenzieren die Etagen weniger stark als die Kaufpreise, d. h. die Bruttomietrendite ist in mittleren Etagen typischerweise höher. Dagegen steht beim Premium-Segment eine höhere Wiederverkäuflichkeit und stärkere Wertstabilität in Phasen abkühlender Nachfrage.
Datengrundlage & Quellen:
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte München – Grundstücksmarktbericht 2024/2025
• BORIS Bayern – Bodenrichtwertkarte, Stand 01.01.2025
• Mietspiegel München 2025 – Wohnlagenkarte Au-Haidhausen, Obere Au
• FT Immobilien 24 – Transaktions- und Projektdatenbank München 2023–2026
Stand: April 2026 | Keine Gewähr für Vollständigkeit und Aktualität. Verfügbarkeit einzelner Wohnungen vorbehaltlich Zwischenverkauf.
Haftungsausschluss: Alle Angaben dienen der allgemeinen Information und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung dar. Kaufpreisangaben beziehen sich auf den Erstverkauf, Wiederverkaufspreise können davon abweichen.
Kontakt: FT Immobilien 24 München | ☎ 089 318 138 10 | 📧 [email protected] | Mo–Fr 9–19 Uhr