🏛️ Erhaltungssatzung München 2026 – Verkauf, Umbau, Genehmigungen & alle Regelungen

📑 Inhaltsverzeichnis

• Was ist eine Erhaltungssatzung?
• Erhaltungssatzungsgebiete München 2026 (Karte & Liste)
• 🧮 Erhaltungssatzungs-Wertcheck-Rechner
• Verkaufsgenehmigung: Ablauf, Dauer, Kosten
• Vorkaufsrecht der Stadt München
• Umbau & Modernisierung: Was ist erlaubt?
• Kündigungsschutz für Mieter
• Auswirkungen auf Immobilienwert
• Unterschied: Erhaltungssatzung vs. Denkmalschutz
• Milieuschutz & Zweckentfremdung
• Strategien für Verkäufer
• München-Besonderheiten 2026
• FAQ – 20 häufigste Fragen

Regelung	Was bedeutet das?	Konsequenz
Verkaufsgenehmigung	Verkauf an Privatpersonen muss genehmigt werden	Verzögerung 2-4 Monate, Vorkaufsrecht Stadt
Umbaugenehmigung	Luxussanierung verboten, Zusammenlegung Wohnungen eingeschränkt	Wertsteigerungspotenzial begrenzt
Kündigungsschutz	Mietkündigung wegen Eigenbedarf/Modernisierung erschwert	Vermietete Wohnungen schwer verkäuflich
Milieuschutz	Mieterhöhungen nach Modernisierung begrenzt	Rendite niedriger
Zweckentfremdung	Umwandlung in Ferienwohnung/Büro verboten	Nur Wohnnutzung erlaubt

Gebiet	Stadtteile	Seit	Besonderheit
Westend	Schwanthalerhöhe	1998	Ältestes Gebiet, streng kontrolliert
Maxvorstadt	Rund um LMU, Uni-Viertel	2005	Studentenviertel, hoher Druck
Isarvorstadt	Gärtnerplatzviertel, Glockenbachviertel	2005	Szeneviertel, sehr begehrt
Au-Haidhausen	Franzosenviertel, Haidhausen-Süd	2006	Familienfreundlich, viel Altbau
Schwabing-West	Josephsplatz, Clemensstraße	2017	Top-Lage, höchste Preise
Neuhausen	Nymphenburger Straße	2017	Wohnviertel, ruhig
Sendling	Sendlinger Tor Süd	2018	Im Kommen, Gentrifizierung stark
Weitere 11 Gebiete	Laim, Moosach-Süd, Milbertshofen, etc.	2017-2023	Schrittweise Ausweitung

📍 So prüfen Sie Erhaltungssatzung:

Online: München Geoportal (geoportal.muenchen.de) → "Erhaltungssatzung" eingeben → Adresse prüfen
Amt: Referat für Stadtplanung und Bauordnung, Blumenstraße 28b
Oder: FT Immobilien 24 prüft kostenlos bei Verkaufsanfrage!

🏠 Ihre Immobilie

🔨 Modernisierung & Miete

Schritt	Was passiert?	Dauer
1. Kaufvertrag vereinbaren	Verkäufer und Käufer einigen sich auf Preis, Notar-Termin aufschiebend bedingt	1-2 Wochen
2. Genehmigung beantragen	Formular beim Amt für Wohnen und Migration einreichen Unterlagen: Kaufvertrag-Entwurf, Grundbuchauszug, Mietverträge	1 Tag
3. Prüfung durch Stadt	Stadt prüft: Droht Luxussanierung? Gefahr für Mieter? Verdrängung?	2-4 Monate
4a. Genehmigung erteilt	Bescheid positiv, Verkauf kann zum Notar	→ Notar-Termin
4b. Vorkaufsrecht ausgeübt	Stadt kauft zum vereinbarten Preis (selten, nur bei Gefahr Luxussanierung)	→ Verkauf an Stadt
4c. Genehmigung verweigert	Sehr selten! Nur wenn Käufer eindeutig plant, Mieter zu verdrängen	→ Neuer Käufer
5. Notar-Termin	Kaufvertrag unterschreiben, Kaufpreis zahlen, Grundbuch umschreiben. Alle Gebühren erklärt unser Ratgeber zu Notarkosten München.	3-6 Wochen

Genehmigungsgebühr: 0 € (kostenfrei für Verkäufer & Käufer!)
Notarkosten: Normal (ca. 1,5% vom Kaufpreis)
Makler: 3,57% vom Kaufpreis (üblich in München)
Zeitkosten: 2-4 Monate Verzögerung = Opportunitätskosten

Beispiel: Wohnung 600.000 € in Maxvorstadt
Genehmigung beantragt: 01.01.2025
Genehmigung erteilt: 15.03.2025 (10 Wochen)
Notar: 30.04.2025
Gesamt-Verkaufszeit: 4 Monate (statt 2-3 Monate normal)

Wann wird Vorkaufsrecht ausgeübt?	Wahrscheinlichkeit
Käufer ist Investor mit Luxussanierungs-Plänen	Hoch (30-50%)
Mehrfamilienhaus vollständig vermietet, günstige Mieten	Mittel (10-20%)
Verkauf an Privatperson Eigennutzung	Sehr niedrig (< 5%)
Verkauf innerhalb Familie	Praktisch 0%
Wohnung bereits hochpreisig modernisiert	Niedrig (< 5%)

Ablauf:
1. Stadt teilt mit: "Wir üben Vorkaufsrecht aus"
2. Kaufvertrag kommt NICHT mit ursprünglichem Käufer zustande
3. Stadt kauft zu exakt denselben Konditionen (Preis, Zahlungsmodalitäten)
4. Verkäufer erhält vertraglich vereinbarten Kaufpreis
5. Stadt vermietet Wohnung als Sozialwohnung (Bindung 20-30 Jahre)

Für Verkäufer:
✅ Bekommt vereinbarten Preis
✅ Keine finanziellen Nachteile
❌ Ursprünglicher Käufer springt ab → Emotionale Enttäuschung
❌ Bei Makler-Exklusiv: Provision trotzdem fällig (Stadt = Käufer)

Für Käufer:
❌ Wohnung weg
❌ Finanzierung war umsonst beantragt
❌ Suchzeit verloren

💡 Vorkaufsrecht umgehen (legal):

Abwendungserklärung: Käufer unterschreibt notariell, dass er 15 Jahre lang NICHT luxussaniert, Mieter nicht verdrängt, nur moderate Modernisierung. Stadt verzichtet dann meist auf Vorkaufsrecht. Wichtig: Bei Verstoß → Vertragsstrafe 50.000-200.000 € + Stadt kann Rückkauf fordern!

Maßnahme	Erlaubt?	Genehmigung nötig?
Instandhaltung (Dach, Fenster, Fassade ersetzen)	✅ Ja, immer erlaubt	Nein (außer Denkmalschutz)
Energetische Sanierung (Dämmung, neue Heizung)	✅ Ja, gefördert	Nein, aber Stadt informieren
Badsanierung (Standard, keine Luxusausstattung)	✅ Ja	Nein
Luxussanierung (Marmorbäder, Echtholzparkett, Smart Home)	❌ Nein / Eingeschränkt	Ja, wird oft abgelehnt
Wohnungen zusammenlegen (2 Wohnungen → 1 große)	❌ Fast immer verboten	Ja, Ablehnung wahrscheinlich
Wohnung teilen (1 große → 2 kleine)	✅ Ja, erwünscht!	Ja, wird meist genehmigt
Dachausbau (Zusätzlichen Wohnraum schaffen)	✅ Ja, wenn bezahlbar	Ja, Stadt prüft Mietpreisbindung
Balkon anbauen	✅ Ja	Ja (normal Baugenehmigung)

Problem: Modernisierung erlaubt, aber Mieterhöhung begrenzt!

Beispiel: Wohnung Maxvorstadt, 70 m², Miete 900 €/Monat
Modernisierung: 50.000 € (Bad, Fenster, Heizung)

Normale Mieterhöhung:
8% Modernisierungskosten pro Jahr = 4.000 € / 12 = 333 €/Monat mehr
Neue Miete: 1.233 €

Mit Erhaltungssatzung/Milieuschutz:
Max. +2,50 €/m² in 6 Jahren (Kappungsgrenze verschärft)
70 m² × 2,50 € = 175 €/Monat mehr (über 6 Jahre verteilt!)
Neue Miete: 1.075 €

Verlust für Vermieter:
(333 - 175) × 12 Monate × 10 Jahre = 18.960 € Mindereinnahme!
→ Modernisierung lohnt sich kaum

Kündigungsgrund	Ohne Erhaltungssatzung	Mit Erhaltungssatzung
Eigenbedarf	Kündigung mit 3-9 Monaten Frist möglich	Genehmigung Stadt nötig! Wird oft abgelehnt bei langjährigen Mietern (10+ Jahre)
Modernisierung	Kündigung möglich, wenn Mieter Modernisierung nicht dulden muss	Praktisch unmöglich! Stadt lehnt ab, da Verdrängung
Wirtschaftliche Verwertung	Möglich bei erheblichen Nachteilen für Vermieter	Sehr hohe Hürden, fast nie durchsetzbar
Mietschulden	Fristlose Kündigung möglich	Unverändert, weiterhin möglich

⚠️ Konsequenz für Verkäufer:

Vermietete Immobilien in Erhaltungssatzungsgebieten = 15-25% Wertabschlag!
Käufer kalkulieren ein: Mieter kaum kündbar, Modernisierung begrenzt, niedrige Rendite. Nur Eigennutzer zahlen Marktpreis (aber: auch die brauchen Kündigungs-Genehmigung!).

Situation	Wertminderung	Beispiel München
Selbstgenutzte Wohnung	0-5%	700k ohne ES → 665-700k mit ES (Eigennutzer wenig betroffen)
Vermietete Wohnung, Mieter kündbar	10-15%	600k ohne ES → 510-540k mit ES (Kündigungsrisiko, Genehmigung nötig)
Vermietete Wohnung, Mieter unkündbar	20-30%	600k ohne ES → 420-480k mit ES (Nur Kapitalanleger, niedrige Rendite)
Mehrfamilienhaus, sanierungsbedürftig	25-35%	2 Mio. ohne ES → 1,3-1,5 Mio. mit ES (Modernisierung stark eingeschränkt)

3-Zimmer-Wohnung Isarvorstadt (Glockenbachviertel), 85 m²

Ohne Erhaltungssatzung:
Marktpreis: 11.000 €/m² × 85 m² = 935.000 €
Käufergruppe: Eigennutzer + Investoren

Mit Erhaltungssatzung (seit 2005):
Vermietet an langjährigen Mieter (15 Jahre), Miete 1.200 €/Monat (günstig!)
Marktpreis theoretisch: 935.000 €
Abschlag wegen Mieterschutz: - 25%
Realer Verkaufspreis: 700.000 €
Käufergruppe: Nur geduldige Kapitalanleger

Verlust für Eigentümer: 235.000 € (!)

Aspekt	Erhaltungssatzung	Denkmalschutz
Schutzziel	Sozialstruktur, bezahlbarer Wohnraum	Historische Bausubstanz, Architektur
Verkaufsgenehmigung	✅ Ja, immer nötig	❌ Nein, frei verkäuflich
Umbau-Einschränkung	Innen: Ja (Luxus verboten), Außen: Kaum	Innen: Teils, Außen: Stark (Fassade geschützt)
Steuervorteile	❌ Keine	✅ Ja! AfA 9% über 12 Jahre
Mieterschutz	Sehr stark	Normal (kein Sonderschutz)
Wertauswirkung	Negativ (-10 bis -30%)	Neutral bis positiv (Steuerersparnis!)
Aufhebbar?	Theoretisch ja (Stadtratsbeschluss)	Praktisch nein (historisch wertvoll)

Was tun?	Was NICHT tun?
✅ Eigennutzer als Zielgruppe ✅ Realistische Preise (10-20% unter Markt bei Vermietung) ✅ Frühzeitig Genehmigung beantragen ✅ Transparenz gegenüber Stadt ✅ Makler mit ES-Erfahrung	❌ Investor-Käufer mit Luxussanierungs-Plänen ❌ Unrealistische Preise (wie ohne ES) ❌ Genehmigung unterschätzen/vergessen ❌ Stadt verschweigen, dass Käufer sanieren will ❌ Unerfahrene Makler

1. Ausweitung auf weitere Stadtteile geplant

Stadt plant: Giesing, Obergiesing, Teile Pasing → Erhaltungssatzung 2025/2026. Betroffene Eigentümer werden informiert. Tipp: Vor ES-Erlass verkaufen = höherer Preis!

2. Verschärfung Milieuschutz 2024

Neue Verordnung: Mieterhöhung nach Modernisierung auf max. 2 €/m² in 6 Jahren begrenzt (vorher 3 €). München geht härter gegen Luxussanierung vor als andere Städte.

3. Vorkaufsrecht wird aktiver genutzt

2023: 18 Vorkaufsrechte ausgeübt (2019: 8). Stadt kauft gezielter, besonders in Maxvorstadt und Isarvorstadt. Budget 2025: 50 Mio. € für Vorkaufsfälle.

4. Digitalisierung Genehmigungsverfahren

Ab Q2 2025: Online-Antrag möglich via München Portal. Beschleunigt Bearbeitung auf 6-8 Wochen (statt 10-16 Wochen).

5. Rechtsprechung wird schärfer

OLG München 2024: Erhaltungssatzung ist verfassungsgemäß, Einschränkung Eigentumsrechte gerechtfertigt. Klagen gegen Genehmigungsversagung meist erfolglos.

1. Woher weiß ich, ob meine Immobilie betroffen ist?

München Geoportal (geoportal.muenchen.de) → "Erhaltungssatzung" suchen → Adresse eingeben. Oder: Grundbuchauszug (wenn ES eingetragen). Oder: FT Immobilien 24 fragen.

2. Kann ich Verkauf ohne Genehmigung machen?

Nein! Notarvertrag ist nichtig ohne Genehmigung. Käufer kann zurücktreten, Schadensersatz verlangen. Immer VORHER Genehmigung beantragen (notfalls aufschiebend bedingter Kaufvertrag).

3. Wie lange dauert Genehmigung wirklich?

Offiziell: 2 Monate. Realität München 2025: 8-16 Wochen (überlastetes Amt). Mit Online-Antrag ab Q2 2025: 6-10 Wochen.

4. Was wenn Stadt nicht antwortet?

Nach 2 Monaten gilt Genehmigung als erteilt (Genehmigungsfiktion). Aber: Nachfragen empfohlen, manchmal "übersehen" Ämter Frist.

5. Kann ich gegen Ablehnung klagen?

Ja, aber Erfolgschancen gering (< 20%). Besser: Neuen Käufer suchen (Eigennutzer statt Investor), erneut beantragen.

6. Gilt Erhaltungssatzung auch bei Schenkung/Erbschaft?

Nein! Familie ist ausgenommen. Schenkung an Kinder/Ehepartner, Erbschaft: KEINE Genehmigung nötig.

7. Vorkaufsrecht – bekomme ich weniger Geld?

Nein, Stadt zahlt exakt vereinbarten Kaufpreis. Aber: Emotional enttäuschend (Wunschkäufer weg), Makler-Provision trotzdem fällig.

8. Kann ich Vorkaufsrecht verhindern?

Ja, durch Abwendungserklärung: Käufer verpflichtet sich 15 Jahre keine Luxussanierung, keine Verdrängung. Stadt verzichtet dann meist auf Vorkaufsrecht.

9. Abwendungserklärung – was wenn Käufer verstößt?

Vertragsstrafe 50.000-200.000 €, Stadt kann Rückkauf verlangen (zum ursprünglichen Kaufpreis). Sehr riskant für Käufer!

10. Lohnt sich Kauf in Erhaltungssatzungsgebiet?

Für Eigennutzer: Ja (10-20% günstiger). Für Investoren: Nur bei niedrigem Preis (Rendite 2,5-3,5% statt 3,5-4,5%).

11. Kann Erhaltungssatzung aufgehoben werden?

Theoretisch ja (Stadtratsbeschluss). Praktisch sehr selten. München baut ES eher aus als ab. Keine Hoffnung auf Aufhebung!

12. Was kostet Erhaltungssatzung mich als Eigentümer?

Direkt: 0 € (keine Gebühren). Indirekt: Wertverlust 10-30%, Verkaufszeit +2-4 Monate, eingeschränkte Modernisierung.

13. Gilt ES auch für gewerbliche Immobilien?

Nein, nur Wohnimmobilien betroffen. Büros, Läden, Praxen: Kein Genehmigungspflicht (außer bei Umwandlung Wohnung → Gewerbe).

14. Modernisierung – was ist "Luxus"?

Stadt definiert: Marmor, Echtholzparkett (Eiche 3-Schicht), Smart-Home, Designer-Armaturen, Einbauküche 20.000+ €. Normal: Laminat, Standard-Fliesen, IKEA-Küche.

15. Kann ich Balkon anbauen?

Ja, meist erlaubt (normale Baugenehmigung). ES schränkt nur Inneres ein, nicht Außenanbauten. Aber: Denkmalschutz kann zusätzlich gelten!

16. Erhaltungssatzung + Denkmalschutz = doppelt betroffen?

Ja möglich! Dann: Verkaufsgenehmigung (ES) + strenge Umbau-Auflagen (Denkmal). Aber: Denkmal-Steuervorteile (9% AfA) gleichen ES-Nachteile teils aus.

17. Mieter verdrängen trotz ES – geht das?

Nur bei Eigenbedarf UND Genehmigung Stadt. Sehr schwer! Alternative: Aufhebungsvertrag mit Abfindung (10.000-30.000 €), dann freiwilliger Auszug.

18. ES gilt nur für Verkauf – was bei Vermietung?

Vermietung frei (keine Genehmigung). ABER: Milieuschutz = Mieterhöhung begrenzt, Zweckentfremdung verboten (keine Ferienwohnung).

19. Makler-Tipp für ES-Verkauf?

FT Immobilien 24: Erfahrung mit 200+ ES-Verkäufen, 85% Genehmigungsquote, Kontakte Stadt München, realistische Preisfindung. Standard-Makler kennen ES oft nicht!

20. Wird ES in München noch ausgeweitet?

Ja! Geplant 2025/26: Giesing, Obergiesing, Teile Pasing. Stadtrat plant: bis 2030 alle innenstadtnahen Altbau-Viertel unter ES.

🏛️ Erhaltungssatzung München 2026? Wir sind Experten!

FT Immobilien 24: 20+ Jahre Erfahrung mit Erhaltungssatzungs-Verkäufen, 200+ erfolgreich abgewickelte Genehmigungen, Kontakte zur Stadt München. Wir begleiten Sie durch den kompletten Prozess – vom Antrag bis zum Notartermin.

📞 089 318 138 10 🏠 Kostenlose ES-Prüfung

Rechtlicher Hinweis: Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information über Erhaltungssatzungen in München und stellt keine Rechtsberatung dar. Für rechtsverbindliche Auskünfte konsultieren Sie einen Fachanwalt für Baurecht oder das Referat für Stadtplanung München. Stand: März 2026.