Checklisten Immobilienkauf & -verkauf München 2026 – 95 Prüfpunkte für sicheren Erfolg

Autor: FT Immobilien 24 München | Aktualisiert: April 2026 | Erfahrung: 20 Jahre, 800+ Transaktionen

⚡ Schnellantwort: Was gehört auf die Checkliste beim Immobilienkauf & -verkauf München?

IMMOBILIENKAUF München (8 Phasen, 50 Checkpunkte): (1) Vorbereitung: Budget, Finanzierung, Eigenkapital, (2) Objektsuche: Lage, Größe, Ausstattung, (3) Besichtigung: 25-Punkte-Checkliste (Substanz, Mängel, Lage), (4) Wertermittlung: Gutachten, Vergleichspreise, (5) Finanzierung: Kreditvertrag, Sicherheiten, (6) Kaufvertrag: Anwalt-Prüfung, Notartermin, (7) Eigentumsübertragung: Grundbuch, Übergabe, (8) Nach Kauf: Versicherungen, Renovierung. IMMOBILIENVERKAUF München (7 Phasen, 45 Checkpunkte): (1) Vorbereitung: Unterlagen, Wertermittlung, Strategie, (2) Verkaufspreis: Marktwert, Vergleichspreise, (3) Vermarktung: Exposé, Fotos, Portale, (4) Besichtigungen: Termine, Protokolle, (5) Verhandlung: Angebote, Verträge, (6) Notartermin: Kaufvertrag, Eigentumsübergabe, (7) Übergabe: Protokoll, Schlüssel, Abrechnung. München-Besonderheit: Hohe Preise (Ø 10.000 €/m²) → professionelle Begleitung essentiell!

📋 Übersicht: Die kompletten Checklisten für München auf einen Blick

🏠 IMMOBILIENKAUF München

Prüfpunkte in 8 Phasen

💰 IMMOBILIENVERKAUF München

Prüfpunkte in 7 Phasen

📊 GESAMT

Prüfpunkte für Ihren Erfolg

🏠 CHECKLISTE IMMOBILIENKAUF München (50 Prüfpunkte in 8 Phasen)

Phase 1: Vorbereitung (6-12 Monate vor Kauf)

✓	Prüfpunkt	München-Besonderheit
☐	Budget festlegen (inkl. Kaufnebenkosten 10-15%)	München: Ø 10.000 €/m², 3-Zi.-Whg. = 800.000-1.200.000 €
☐	Eigenkapital prüfen (mind. 20% + Nebenkosten = 30% empfohlen)	Bei 1 Mio. € = 300.000 € Eigenkapital ideal
☐	Finanzierungsrahmen klären (Bank-Beratung, Zinsbindung)	Aktuell 3,5-4,2% Zinsen (April 2026)
☐	Schufa-Auskunft besorgen (kostenlos 1×/Jahr bei meineschufa.de)	Negative Einträge? → vor Finanzierung klären
☐	Suchkriterien definieren (Stadtteile, Größe, Ausstattung, max. Preis) – unser Ratgeber Wohnung kaufen in München hilft bei der Orientierung	Zentrale Lagen (Schwabing) +50% teurer als Außenbezirke
☐	Makler beauftragen (oder selbst suchen: ImmoScout24, Immowelt)	FT Immobilien 24: 18 Jahre Erfahrung, 800+ Verkäufe

Phase 2: Objektsuche (laufend, 3-6 Monate)

✓	Prüfpunkt	München-Besonderheit
☐	Suchagent aktivieren (ImmoScout24, Immowelt, Push-Benachrichtigungen)	Neue Inserate oft binnen 24h ausverkauft!
☐	Exposés studieren (Lage, Grundriss, Ausstattung, Preis/m²)	Preis pro m² vergleichen (Schwabing 12.000-15.000 €/m²)
☐	Lage-Check (Infrastruktur, ÖPNV, Schulen, Ärzte, Einkaufen, Lärm) – warum die Lage entscheidend ist, erklärt unsere Standortanalyse zur Bedeutung der Lage	U-Bahn-Nähe (<5 Min.) = +10-15% Wert
☐	Online-Bewertung (Bodenrichtwert, Vergleichspreise prüfen)	Bodenrichtwerte München: 2.000-8.000 €/m² Grundstück
☐	Besichtigungstermin vereinbaren (max. 2-3 Objekte parallel verfolgen)	Oft Massen-Besichtigungen (10-20 Interessenten)

Phase 3: Besichtigung – Die 25-Punkte-Checkliste

WICHTIG: Diese Checkliste zu JEDER Besichtigung mitnehmen und abhaken! Fotos machen (wenn erlaubt).

🏡 Außenbereich & Gebäude

☐ Fassade (Risse, Feuchtigkeitsschäden, Zustand)
☐ Dach (Alter, Zustand, wann saniert?)
☐ Balkon/Terrasse (Größe, Ausrichtung, Zustand)
☐ Garten/Hof (gepflegt, Bäume, Nutzung)
☐ Parkplatz/Garage (inkludiert? Zusatzkosten?)

🏠 Innenbereich Wohnung

☐ Grundriss (Raumaufteilung sinnvoll? Flur zu lang?)
☐ Raumhöhe (mind. 2,40 m? Altbau oft 3+ m)
☐ Fenster (Größe, Zustand, Isolierverglasung?)
☐ Böden (Parkett, Fliesen? Zustand? Knarren?)
☐ Wände (Risse, Feuchtigkeit, Schimmel?)

🍳 Küche & Bad

☐ Küche (vorhanden? Zustand? Einbauküche bleibt?)
☐ Bad (Größe, Wanne/Dusche, Zustand, renoviert?)
☐ WC (separates Gäste-WC? Wie viele?)
☐ Wasserleitungen (Kupfer oder Blei? Blei = Sanierung nötig!)
☐ Abflüsse (testen! Wasser laufen lassen)

🔥 Heizung & Energie

☐ Heizungsart (Gas, Öl, Fernwärme, Wärmepumpe?)
☐ Heizung-Alter (>20 Jahre = bald Austausch nötig!)
☐ Energieausweis (Verbrauch oder Bedarf? Klasse A-G?)
☐ Dämmung (Außendämmung? Fenster isoliert?)
☐ Nebenkosten (wie hoch? Vergleich zu ähnlichen Objekten)

🏢 Gemeinschaftsflächen

☐ Treppenhaus (sauber, gepflegt, Beleuchtung OK?)
☐ Keller (vorhanden? Größe? Feuchtigkeit?)
☐ Fahrradkeller (ausreichend Platz? Sicherheit?)
☐ Waschküche (Gemeinschaftsraum? Eigene Waschmaschine möglich?)
☐ Müllraum (sauber? Geruch?)

📍 Lage & Umgebung

☐ Lärmbelastung (Straße, Bahnlinie, Flughafen, Nachtleben?)
☐ ÖPNV-Anbindung (U/S-Bahn <5 Min.? Bus-Takt?)
☐ Einkaufsmöglichkeiten (Supermarkt <5 Min.?)
☐ Schulen/Kitas (wichtig für Familien)
☐ Grünflächen (Parks, Spielplätze in der Nähe?)

💡 Profi-Tipp München:

Besichtigen Sie IMMER auch zu verschiedenen Tageszeiten (morgens Verkehr? abends Lärm?) und bei verschiedenem Wetter (Regen = Feuchtigkeit sichtbar?). Sprechen Sie mit Nachbarn – die erzählen oft die Wahrheit über Probleme!

Phase 4: Wertermittlung & Angebot

✓	Prüfpunkt	München-Besonderheit
☐	Gutachten einholen (Sachverständiger, 500-1.500 €)	Bei Altbau/Haus PFLICHT (Schäden entdecken!)
☐	Vergleichspreise recherchieren (ImmoScout24, Bodenrichtwerte) – welche Faktoren die Immobilienbewertung beeinflussen, lesen Sie hier	Preis pro m² vergleichen: ist Objekt überteuert?
☐	Renovierungskosten kalkulieren (Bad 15.000 €, Küche 20.000 €, Dach 30.000 €)	München: Handwerkerkosten +20-30% höher als DE-Schnitt
☐	Angebot abgeben (schriftlich, mit Bedingungen: "vorbehaltlich Finanzierung")	Oft Bietergefecht – nur bis max. Ihr Budget gehen!
☐	Verhandlung (5-10% unter Angebotspreis versuchen, aber realistisch bleiben)	München: Verkäufermarkt = wenig Spielraum (max. 3-5%)

Phase 5: Finanzierung sichern

Die Immobilienfinanzierung ist das Fundament jedes Kaufs. Vergleichen Sie sorgfältig:

✓	Prüfpunkt	München-Besonderheit
☐	Mehrere Finanzierungsangebote einholen (mind. 3 Banken)	Zinsunterschiede 0,3-0,6% = 30.000-60.000 € über 20 Jahre!
☐	Zinsbindung wählen (10-20 Jahre empfohlen bei aktuell 3,5-4,2%) – die aktuelle Bauzinsen-Prognose für München zeigt die Entwicklung	Langfristige Planungssicherheit wichtig!
☐	Tilgungsrate festlegen (mind. 2%, besser 3-4%)	Je höher Tilgung, desto schneller schuldenfrei
☐	Sondertilgungen vereinbaren (5-10% p.a. kostenlos möglich?)	Flexibilität für Bonus, Erbschaft, Verkauf anderer Immobilie
☐	Finanzierungszusage schriftlich (gilt meist 3-6 Monate)	Ohne Zusage KEIN Kaufvertrag unterschreiben!

Phase 6: Kaufvertrag & Notartermin

✓	Prüfpunkt	München-Besonderheit
☐	Vertragsentwurf VOR Termin (mind. 2 Wochen vorher, durchlesen!)	Gesetzlich vorgeschrieben – nutzen Sie die Zeit!
☐	Anwalt prüfen lassen (bei >750.000 € dringend empfohlen, 500-1.500 €)	Findet oft versteckte Risiken (Wegerechte, Baulasten)
☐	Grundbuchauszug prüfen (Grundschulden, Wegerechte, Nießbrauch?) – prüfen Sie auch, ob eine Erhaltungssatzung in München gilt	Muss lastenunbelastet übergeben werden!
☐	Notartermin (60-90 Min., Vertrag wird vollständig verlesen, Fragen stellen!)	AB Unterschrift RECHTSVERBINDLICH (kein Widerrufsrecht!)
☐	Auflassungsvormerkung (Notar beantragt, dauert 1-2 Wochen)	Sichert Ihr Eigentum – Verkäufer kann nicht nochmal verkaufen
☐	Grunderwerbsteuer zahlen (3,5% in Bayern, bei 1 Mio. = 35.000 €!) – alle Gebühren im Überblick: Notarkosten München	Bescheid kommt 2-4 Wochen nach Notartermin
☐	Unbedenklichkeitsbescheinigung (Finanzamt bestätigt: Steuer gezahlt)	Dauert 2-4 Wochen nach Zahlung

Phase 7: Eigentumsübertragung & Übergabe

✓	Prüfpunkt	München-Besonderheit
☐	Kaufpreis zahlen (nach Aufforderung Notar, meist 6-8 Wochen nach Notartermin)	ERST zahlen, wenn Lastenfreistellung bestätigt!
☐	Grundbucheintragung (Notar veranlasst, dauert 4-12 Wochen in München!)	München: Grundbuchämter überlastet → oft 10-12 Wochen
☐	Übergabetermin vereinbaren (meist zeitnah nach Kaufpreiszahlung)	Datum im Kaufvertrag oder nachträglich vereinbart
☐	Übergabeprotokoll (detailliert! Fotos! Zählerstände! Mängel festhalten!)	Ist Ihr Schutz bei späteren Streitigkeiten
☐	Schlüsselübergabe (alle Schlüssel, auch Keller, Briefkasten, etc.)	Anzahl notieren! Bei Verlust = Schließanlage austauschen (teuer!)
☐	Grundbuchauszug erhalten (kommt per Post, 2-4 Wochen nach Eintragung)	AB JETZT offiziell Eigentümer! Gut aufbewahren

Phase 8: Nach dem Kauf

✓	Prüfpunkt	München-Besonderheit
☐	Wohngebäudeversicherung (ab Übergabe! Nicht warten!)	Bei Haus: 800-1.500 €/Jahr, bei ETW: 150-300 €/Jahr
☐	Haftpflichtversicherung (Haus-/Grundbesitzer-Haftpflicht)	Wichtig bei Haus (Verkehrssicherungspflicht!)
☐	Ummeldung Einwohnermeldeamt (binnen 2 Wochen nach Einzug)	Termin online buchen: muenchen.de/rathaus
☐	Strom/Gas/Wasser anmelden (sofort! Sonst Grundversorgung = teurer!)	München: Stadtwerke München (SWM) oder freier Anbieter
☐	Renovierung planen (wenn nötig, vor Einzug einfacher!)	München-Handwerker: 3-6 Monate Vorlauf einplanen!

💰 CHECKLISTE IMMOBILIENVERKAUF (45 Prüfpunkte in 7 Phasen)

Wer sein Haus in München verkaufen oder eine Eigentumswohnung veräußern möchte, sollte diese 45 Prüfpunkte systematisch abarbeiten:

Phase 1: Vorbereitung (3-6 Monate vor Verkauf)

✓	Prüfpunkt	München-Besonderheit
☐	Verkaufsmotiv klären (Zeitdruck? Beste Preis? Schnellverkauf?)	Beeinflusst Strategie & Preis
☐	Unterlagen zusammenstellen (Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, etc.)	Siehe Unterlagen-Checkliste unten (12 Dokumente!)
☐	Wertermittlung (3 Methoden: Online-Rechner, Vergleichswerte, Gutachten) – starten Sie mit einer professionellen Hausbewertung in München	FT Immobilien 24: Kostenlose Erstbewertung!
☐	Verkaufsstrategie (Privatverkauf oder Makler? Bieterverfahren?)	Makler München: 3,57% Provision, dafür 5-10% höherer Preis!
☐	Kleine Reparaturen (optische Mängel beheben, erhöht Preis 3-5%!) – professionelles Home Staging kann hier Wunder wirken	Wände streichen, Kleinreparaturen = 2.000 €, bringt 20.000 € mehr!
☐	Spekulationssteuer prüfen (Verkauf <10 Jahre nach Kauf = steuerpflichtig!) – alle Details zu Immobiliensteuer, AfA & Spekulationsfrist	Ausnahme: Selbst bewohnt (mind. 2 Jahre im Verkaufsjahr + 2 Vorjahre)

📄 Die 12 wichtigsten Unterlagen für den Verkauf

☐ Grundbuchauszug (max. 3 Monate alt)

☐ Grundrisse (aller Etagen)

☐ Energieausweis (Pflicht! Max. 10 Jahre alt)

☐ Flurkarte (Lageplan Grundstück)

☐ Teilungserklärung (bei ETW)

☐ Hausgeldabrechnung (letzte 3 Jahre bei ETW)

☐ Protokolle WEG-Versammlungen (letzte 2 Jahre)

☐ Baubeschreibung/-genehmigung

☐ Modernisierungsnachweise (Rechnungen Dach, Heizung, etc.)

☐ Versicherungspolicen (Gebäude-, Haftpflichtversicherung)

☐ Mietverträge (bei vermieteter Immobilie)

☐ Nebenkostenabrechnungen (letzte 3 Jahre)

Phase 2-7: Verkaufsprozess (kompakt)

Phase 2: Verkaufspreis festlegen → Marktwertanalyse, Vergleichspreise, Strategie (über/unter/genau Marktwert)

Phase 3: Vermarktung → Exposé erstellen, Profi-Fotos (300-800 €), Portale (ImmoScout24, Immowelt), Social Media, Zeitungen

Phase 4: Besichtigungen → Termine koordinieren, Protokolle führen, Käufer-Vorqualifikation (Finanzierung gesichert?)

Phase 5: Verhandlung & Angebot → Mehrere Angebote einholen (als Alternative zum klassischen Verkauf kann auch ein Bieterverfahren sinnvoll sein), Verhandlungsspielraum 3-5%, schriftliche Zusage

Phase 6: Notartermin → Vertragsentwurf prüfen, Termin (60-90 Min.), Grundbucheintragung, Kaufpreis-Erhalt nach 6-8 Wochen

Phase 7: Übergabe → Übergabeprotokoll (detailliert!), Schlüssel, Zählerstände, Abrechnung Nebenkosten, Hausgeld (bei ETW)

💡 Die 10 häufigsten Fehler vermeiden

❌ Beim KAUF

Keine Besichtigung bei Tag UND Nacht
Kein Gutachten bei Altbau
Zu schnell entscheiden (Druck vom Verkäufer)
Renovierungskosten unterschätzen
Keine Vergleichspreise recherchieren

❌ Beim VERKAUF

Übertriebener Verkaufspreis (bleibt liegen!)
Schlechte Fotos (Handy-Qualität)
Keine kleinen Reparaturen vorher
Keine professionelle Vermarktung
Erstes Angebot annehmen (oft +5-10% drin!)

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❓ Häufige Fragen zu Immobilienkauf & -verkauf

Was sind die wichtigsten Unterlagen beim Immobilienkauf?

Vom Verkäufer: Grundbuchauszug, Grundrisse, Energieausweis, Teilungserklärung (ETW), WEG-Protokolle, Baubeschreibung. Für Finanzierung: Gehaltsnachweise, Schufa-Auskunft, Eigenkapital-Nachweis. Vom Notar: Kaufvertrag-Entwurf (2 Wochen vorher!).

Wie lange dauert ein Immobilienkauf in München?

Gesamt: 3-6 Monate. Aufschlüsselung: Objektsuche 1-3 Monate, Besichtigungen & Entscheidung 2-4 Wochen, Finanzierung 2-4 Wochen, Notartermin-Vorbereitung 2-4 Wochen, nach Notartermin bis Grundbucheintragung 8-12 Wochen (München oft länger wegen überlasteter Grundbuchämter). Aktuelle Marktdaten finden Sie in unserer Analyse zum Münchner Immobilienmarkt 2026.

Was kostet ein Immobilienverkauf (Nebenkosten)?

Makler: 7,14% (meist 50/50 mit Käufer geteilt = 3,57 % für Sie), Notar: 1,5-2% (oft 50/50 geteilt), Grunderwerbsteuer: Zahlt Käufer (0 € für Sie). Gesamt für Verkäufer: ca. 2-3% vom Verkaufspreis. Bei 1 Mio. € = 20.000-30.000 € Nebenkosten.

Lohnt sich ein Makler beim Verkauf?

Ja, in 90% der Fälle! Profi-Makler erzielen durchschnittlich 5-10% höheren Verkaufspreis (München oft 50.000-100.000 € mehr!). Provision 3,57% = bei 1 Mio. € ca. 36.000 €, aber Sie bekommen 50.000-100.000 € mehr → Gewinn 14.000-64.000 €! Dazu: Zeitersparnis, professionelles Marketing, Rechtsicherheit. Auch als Kapitalanleger in München zahlt sich Makler-Expertise aus.

Brauche ich ein Gutachten beim Immobilienkauf?

Bei Altbau/Haus: JA! (500-1.500 €). Bei Neubau-ETW: oft nicht nötig (5 Jahre Gewährleistung). Gutachten findet versteckte Mängel (Feuchtigkeit, Schimmel, Statik, Elektrik, Heizung) → verhindert teure Überraschungen (10.000-50.000 €+!). München-Altbauten (vor 1950): Gutachten PFLICHT!

Wann muss ich Spekulationssteuer zahlen?

Verkauf innerhalb 10 Jahre nach Kauf: Gewinn ist steuerpflichtig (Ihr persönlicher Einkommensteuersatz!). Ausnahme (keine Steuer): Selbst bewohnt im Verkaufsjahr + 2 Vorjahre. Beispiel: Kauf 2020 für 800.000 €, Verkauf 2025 für 1.200.000 € = 400.000 € Gewinn, davon ca. 30-40% Steuer = 120.000-160.000 € ans Finanzamt! Lösung: Warten bis 2030 (10 Jahre) ODER selbst bewohnen.

Was ist die Auflassungsvormerkung?

Sicherung Ihres Eigentums. Nach Notartermin beantragt Notar die Auflassungsvormerkung im Grundbuch (dauert 1-2 Wochen). Ab diesem Zeitpunkt kann der Verkäufer die Immobilie NICHT nochmal verkaufen oder belasten. Sie sind quasi "vor-eingetragen". Nach Kaufpreiszahlung und allen Formalitäten erfolgt die endgültige Grundbucheintragung (weitere 6-10 Wochen).

🎯 Fazit: Mit den richtigen Checklisten zum sicheren Erfolg

Die wichtigsten Erkenntnisse zusammengefasst:

Immobilienkauf: 8 Phasen, 50 Prüfpunkte – von Vorbereitung bis Nach-Kauf-Maßnahmen
Besichtigung: 25-Punkte-Checkliste essentiell (Außen, Innen, Heizung, Lage) – IMMER mitnehmen!
Immobilienverkauf: 7 Phasen, 45 Prüfpunkte – 12 Unterlagen vorbereiten!
Gutachten: Bei Altbau/Haus PFLICHT (verhindert teure Überraschungen)
Makler: Lohnt sich in 90% der Fälle (5-10% höherer Verkaufspreis = mehr als Provision!)
München-Besonderheit: Hohe Preise, lange Grundbuch-Bearbeitungszeiten (10-12 Wochen), starke Nachfrage

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Quellen & Methodik: Diese Checklisten basieren auf 20 Jahren Praxis-Erfahrung von FT Immobilien 24 München mit über 800 erfolgreich begleiteten Immobilien-Transaktionen (2007-2025), Vorgaben des BGB (Kaufrecht §§ 433-479), Notarordnung, Grundbuchordnung, sowie Best Practices der Immobilienbranche München. Alle Angaben ohne Gewähr, individuelle Fälle können abweichen. Stand: April 2026.