🏡 Mietspiegel München Pasing-Obermenzing 2025/2026 – Mietpreise, Rechner & Mietpreisbremse
Aktualisiert: März 2026 | Lesezeit: 9 Min. | Basis: Qualifizierter Mietspiegel München 2025, Gutachterausschuss München, ImmoScout24 WohnBarometer Q4/2025
Pasing-Obermenzing zählt zu den gefragtesten Familienwohnlagen Münchens – mit dem lebendigen Pasing als eigenem Stadtzentrum, den ruhigen Villenvierteln Obermenzings und einem hervorragenden S-Bahn-Anschluss. Der Mietspiegel München 2025 gilt für alle Stadtteile einschließlich Pasing-Obermenzing. Die Mietpreise bewegen sich je nach Lage, Baujahr und Ausstattung zwischen 11,80 und 20,00 €/m². Unser interaktiver Rechner zeigt Ihnen sofort, ob Ihre Miete im Rahmen liegt.
⚡ Schnellfragen – Mietspiegel München Pasing-Obermenzing
Wie hoch ist der Mietspiegel in München Pasing-Obermenzing?
Der qualifizierte Mietspiegel München 2025 gilt für das gesamte Stadtgebiet einschließlich Pasing-Obermenzing. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt je nach Baujahr, Ausstattung und Wohnlage zwischen 11,80 und 20,00 €/m². Ruhige Villenlagen in Obermenzing erzielen die höchsten Werte, während Wohnungen in Bahnhofsnähe Pasing eher im mittleren Segment liegen. Nutzen Sie unseren Mietspiegelrechner für Ihr konkretes Objekt.
Wie viel kostet 1 m² Wohnfläche Miete in Pasing-Obermenzing?
Ein Quadratmeter Wohnfläche kostet in Pasing-Obermenzing im Schnitt 14–17 €/m² Kaltmiete (Marktpreise Q1/2026). Topadressen in Obermenzing mit Villencharakter und Grünanbindung erzielen 17–20 €/m², während ältere Wohnungen in zentraler Pasing-Lage bei 12–14 €/m² liegen. Das aufstrebende Neubauquartier Paul-Gerhardt-Allee (rund 2.400 neue Wohnungen) beeinflusst die Nachfragestruktur nachhaltig..
Was kostet eine 80 m² Wohnung in Pasing-Obermenzing?
Eine typische 80-m²-Wohnung in Pasing-Obermenzing kostet monatlich 1.120 bis 1.600 € Kaltmiete. Eine Wohnung aus den 1970er Jahren mit normaler Ausstattung liegt bei ca. 1.160 €, eine modernisierte Dachgeschosswohnung in ruhiger Obermenzinger Lage eher bei 1.400–1.600 €. Dazu kommen Betriebskosten von ca. 2,70–4,00 €/m² monatlich.
Wie viel Miete darf ich in Pasing-Obermenzing verlangen?
Bei Neuvermietung in Pasing-Obermenzing gilt die Mietpreisbremse: Die Kaltmiete darf die ortsübliche Vergleichsmiete maximal um 10 % übersteigen. Im Bestandsmietverhältnis gilt Münchens reduzierte Kappungsgrenze von 15 % innerhalb von drei Jahren..
📑 Inhaltsverzeichnis
🧮 Mietspiegelrechner Pasing-Obermenzing – Mietpreisbremse sofort prüfen
Liegt Ihre Miete im Rahmen des Mietspiegels München 2025 oder gilt die Mietpreisbremse? Stellen Sie einfach die Regler ein – das Ergebnis erscheint sofort. Die Berechnung basiert auf den Werten des qualifizierten Mietspiegels München 2025, ergänzt um die typischen Wohnlagen in Pasing-Obermenzing.
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Orientierungsrechner auf Basis des qualifizierten Mietspiegels München 2025. Für rechtssichere Einschätzung: Mieterverein oder Fachanwalt für Mietrecht konsultieren. Neubauten (Erstbezug ab Oktober 2014) und umfassend modernisierte Wohnungen sind von der Mietpreisbremse ausgenommen.
📍 Pasing-Obermenzing: Charakter, Lage & Wohnwert
Pasing-Obermenzing ist der 21. Münchner Stadtbezirk im Münchner Westen und einer der grünsten Wohnbereiche der Stadt. Pasing gilt mit eigenem Bahnhof, S-Bahn-Direktverbindung in die Innenstadt (ca. 12 Minuten) und vollständiger Infrastruktur als eigenständiges Stadtzentrum. Obermenzing überzeugt durch Villencharakter, ruhige Grünanlagen und sehr gute Schulen..
🚉 Pasing: Eigenes Stadtzentrum im Münchner Westen
Pasing Arcaden, Wochenmarkt, Gastronomie und der direkte S-Bahn-Hub machen Pasing zum eigenständigen Versorgungszentrum des Münchner Westens. Der Bahnhof Pasing ist einer der meistfrequentierten Umsteigebahnhöfe der Stadt. Das entstehende Quartier Paul-Gerhardt-Allee mit rund 2.400 neuen Wohnungen direkt am Bahnhof stärkt die Lageattraktivität nachhaltig. Details: Paul-Gerhardt-Allee Pasing 2026.
🌳 Obermenzing: Villenviertel & Grüngürtel
Obermenzing beeindruckt durch großzügige Villen und Einfamilienhäuser, ruhige Wohnstraßen und direkte Anbindung an den Würmtal-Grüngürtel. Das benachbarte Neubaugebiet Freiham im direkten Westen wird die Infrastruktur des gesamten Münchner Westens weiter aufwerten. Informationen zum Freiham-Projekt: Freiham Nord München 2026. Bodenrichtwerte: Bodenrichtwert Pasing-Obermenzing 2026.
📊 Mietpreise Pasing-Obermenzing 2025/2026 – Übersicht nach Baujahr & Ausstattung
Die folgende Tabelle zeigt die ortsüblichen Vergleichsmieten gemäß Mietspiegel München 2025 für typische Wohnlagen in Pasing-Obermenzing (gute Lage). Kleinere Wohnungen unter 40 m² erhalten aufgrund des Größeneffekts einen Zuschlag von ca. 1,50–2,00 €/m².
| Baujahr | Einfache Ausstattung | Normale Ausstattung | Gute Ausstattung |
|---|---|---|---|
| Vor 1919 (Altbau) | 12,60 – 14,40 €/m² | 14,40 – 16,40 €/m² | 16,60 – 18,60 €/m² |
| 1919 – 1948 | 12,10 – 13,90 €/m² | 13,90 – 15,80 €/m² | 16,10 – 17,90 €/m² |
| 1949 – 1965 | 11,60 – 13,40 €/m² | 13,40 – 15,40 €/m² | 15,50 – 17,40 €/m² |
| 1966 – 1977 | 11,40 – 13,10 €/m² | 13,20 – 15,20 €/m² | 15,30 – 17,20 €/m² |
| 1978 – 1990 | 12,90 – 14,70 €/m² | 14,80 – 16,80 €/m² | 16,90 – 18,80 €/m² |
| 1991 – 2005 | 14,00 – 15,80 €/m² | 15,90 – 17,90 €/m² | 18,10 – 20,00 €/m² |
| Nach 2005 (Neubau) | 15,30 – 17,10 €/m² | 17,20 – 19,20 €/m² | 19,30 – 21,50 €/m² |
Hinweis Wohnlagenzuschlag: Im Münchner Mietspiegel 2025 werden ruhige Lagen in Obermenzing sowie villenartige Wohnbereiche um die Würm als „sehr gut" eingestuft (+2,60 €/m²). Zentrale Pasing-Lagen in Bahnhofsnähe mit guter Infrastruktur gelten als „gut" (+1,30 €/m²). Bereiche an der Landsberger Straße oder Nymphenburger Straße (Hauptverkehrsachsen) können als „mittlere" Lage eingestuft sein. Die genaue Wohnlage entnehmen Sie der Wohnlagenkarte unter mietspiegel-muenchen.de.
⚖️ Mietpreisbremse in Pasing-Obermenzing – Was gilt 2025/2026?
Als Teil des Münchner Stadtgebiets unterliegt Pasing-Obermenzing vollständig der bayerischen Mieterschutzverordnung (MiSchuV). Bei Neuvermietungen darf die Kaltmiete die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel München 2025 um maximal 10 % übersteigen. Für Bestandsmietverhältnisse gilt in München die reduzierte Kappungsgrenze von 15 % innerhalb von drei Jahren..
Besonderheit Pasing-Obermenzing: Das Neubauquartier Paul-Gerhardt-Allee (Erstbezug laufend ab 2025/2026) und Teile des Freiham-Gebiets schaffen Neubauten, die von der Mietpreisbremse vollständig ausgenommen sind – der Erstbezug liegt hier nach Oktober 2014. Vermieter von Häusern oder größeren Objekten profitieren von der stabilen Nachfrage durch Familien. Wer ein Haus im Münchner Westen verkaufen möchte, findet Marktübersichten unter Haus verkaufen München.
🔑 Hinweise für Vermieter in Pasing-Obermenzing
Pasing-Obermenzing ist bei Familien, Pendlern und älteren Mietern besonders beliebt – die Nachfrage ist konstant hoch, die Fluktuation gering. Eine professionelle Vermietung über einen lokalen Makler lohnt sich besonders, um Leerstand zu vermeiden und die Miete rechtssicher am Mietspiegel auszurichten. Vorteile der Vermietung über einen Makler erklärt: Vorteile der Vermietung über Makler. Für eine kostenlose Bewertung: Kostenlose Immobilienbewertung.
Wie viel ist Ihre Immobilie in Pasing-Obermenzing wirklich wert?
Online-Tools erfassen weder den Villenflair Obermenzings noch die Dynamik durch das Neubauquartier Paul-Gerhardt-Allee vollständig. Unsere Experten kennen den Markt im Münchner Westen genau und bewerten Ihr Objekt kostenlos und persönlich.
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❓ FAQ – 9 Fragen zum Mietspiegel München Pasing-Obermenzing
Gilt der Mietspiegel München 2025 für Pasing-Obermenzing?
Ja, der qualifizierte Mietspiegel München 2025 gilt für alle frei finanzierten Mietwohnungen im gesamten Stadtgebiet München – einschließlich Pasing-Obermenzing. Er wurde am 26. März 2025 vom Stadtrat als qualifizierter Mietspiegel anerkannt und ist unter mietspiegel-muenchen.de mit Online-Rechner und Wohnlagenkarte frei zugänglich.
Was ist die Mietpreisbremse und wie gilt sie in Pasing-Obermenzing?
Die Mietpreisbremse begrenzt die Neuvermietungsmiete auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. In München gilt sie aufgrund der bayerischen Mieterschutzverordnung (MiSchuV). Ausgenommen sind Neubauten mit Erstbezug ab Oktober 2014 – dazu zählen viele Wohnungen im Quartier Paul-Gerhardt-Allee – sowie umfassend modernisierte Objekte.
Welche Teillagen gibt es in Pasing-Obermenzing – und wie unterscheiden sie sich preislich?
Pasing-Obermenzing gliedert sich in den urbanen Kern Pasing (rund um Bahnhof, Arcaden und August-Exter-Straße), die ruhigen Einfamilienhauslagen in Obermenzing sowie die aufstrebenden Neubauquartiere an der Paul-Gerhardt-Allee. Obermenzing erzielt 16–20 €/m², gute Pasinger Wohnlagen 14–17 €/m² und Lagen an Hauptverkehrsstraßen 12–14 €/m².
Welche Wohnlage hat meine Wohnung in Pasing-Obermenzing laut Mietspiegel?
Die konkrete Wohnlage (mittel/gut/sehr gut) entnehmen Sie der Wohnlagenkarte des Münchner Mietspiegels 2025 unter mietspiegel-muenchen.de. Obermenzing wird überwiegend als „sehr gut" eingestuft, ruhige Pasinger Wohnviertel als „gut". Lagen an der Landsberger Straße oder anderen Hauptverkehrsachsen können als „mittlere" Lage geführt sein.
Kann ich als Vermieter die Miete in Pasing-Obermenzing erhöhen?
Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist zulässig, sofern die aktuelle Miete darunter liegt. Es gilt die Münchner Kappungsgrenze von 15 Prozent in drei Jahren. Die Mieterhöhung muss dem Mieter schriftlich zugestellt und mit dem Mietspiegel oder einem anderen anerkannten Begründungsmittel untermauert werden.
Was gilt als „gute Ausstattung" im Münchner Mietspiegel?
Als gute Ausstattung gilt laut Mietspiegel München 2025: Balkon oder Terrasse, hochwertiger Bodenbelag wie Parkett, moderne Einbauküche oder hochwertige Badausstattung, Aufzug ab dem 4. Stockwerk sowie ein energetischer Gebäudezustand B oder besser. Sind mindestens drei dieser Merkmale erfüllt, kann die Wohnung als gut ausgestattet eingestuft werden.
Wie hoch sind die Immobilienpreise in Pasing-Obermenzing aktuell?
Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Pasing-Obermenzing lagen Q1/2026 zwischen 7.200 und 11.500 €/m². Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften in Obermenzing starten bei ca. 1,2 Mio. €. Aktuelle Marktdaten finden Sie unter Immobilienpreise Pasing-Obermenzing 2025/2026.
Wie entwickeln sich die Mieten in Pasing-Obermenzing 2025–2026?
Pasing-Obermenzing verzeichnet jährliche Mietpreissteigerungen von ca. 3–4 %. Der Zuzug durch das Neubauquartier Paul-Gerhardt-Allee bringt mehr Nachfrage in die Region, ohne die Preise im Bestand wesentlich zu dämpfen.
Was passiert, wenn mein Vermieter die Mietpreisbremse missachtet?
Mieter können zu viel gezahlte Miete rückwirkend für 30 Monate zurückfordern – vorausgesetzt, sie rügen den Verstoß schriftlich beim Vermieter. Dieser muss dann die Miete auf den zulässigen Betrag absenken. Der Münchner Mieterverein sowie spezialisierte Anwälte für Mietrecht helfen kostenlos oder gegen geringe Gebühr bei der Durchsetzung.
Quellen: Qualifizierter Mietspiegel für München 2025 (Landeshauptstadt München, Sozialreferat, März 2025); Bayerische Mieterschutzverordnung (MiSchuV); § 556d–556g BGB (Mietpreisbremse);
Gutachterausschuss München Immobilienmarktbericht 2025; ImmoScout24 WohnBarometer Q4/2025; IVD Süd Marktdaten Q4/2025. Alle Angaben ohne Gewähr – ortsübliche Vergleichsmiete immer anhand der
aktuellen Wohnlagenkarte unter mietspiegel-muenchen.de prüfen.
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