Vorteile Vermietung über Makler - Maklerkosten steuerlich absetzbar
Aktualisiert: April 2026 | Rechtsstand: Bestellerprinzip seit 01.06.2015 | Expertise: FT Immobilien 24
📍 Schnellantwort: Die 4 wichtigsten Fragen zu Vorteile Vermietung über Makler
1. Wie viel Provision bekommt ein Makler bei einer Mietwohnung?
Bei Vermietungen beträgt die Maklerprovision üblicherweise zwei Nettokaltmieten plus 19 % Mehrwertsteuer – das entspricht 2,38 Kaltmieten. Bei 1.000 € Kaltmiete wären
das einmalig 2.380 €. Seit dem Bestellerprinzip (2015) zahlt der Vermieter als Auftraggeber – eine Umlage auf Mieter ist verboten.
2. Ist es sinnvoll, einen Makler zu beauftragen?
Vorteile Vermietung über Makler: Ja, besonders bei Zeitmangel, Entfernung zum Objekt oder wenig Erfahrung. Der Makler übernimmt Exposé,
Besichtigungen, Bonitätsprüfung und Vertragsgestaltung. Sie vermeiden typische Fehler wie falsche Mietpreise oder problematische Mieter – und die Provision ist steuerlich absetzbar.
3. Was bleibt von 1.000 € Mieteinnahmen übrig?
Nach Abzug von Werbungskosten (AfA, Zinsen, Verwaltung, Reparaturen) und Einkommensteuer bleiben bei typischen Konstellationen etwa 550–700 € netto. Der genaue Betrag
hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz (14–42 %) und den absetzbaren Kosten ab. Ohne weitere Einkünfte können bis zu 12.096 € steuerfrei bleiben.
4. Kann man Maklerkosten bei Vermietung absetzen?
Maklerkosten steuerlich absetzbar : Ja, zu 100 %! Vermieter können Maklerkosten als Werbungskosten in der Anlage V der Steuererklärung geltend machen
(§ 9 EStG). Die Provision mindert direkt Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – je nach Steuersatz sparen Sie dadurch 30–42 % der Maklerkosten.
📑 Inhaltsverzeichnis
- ➤ Bestellerprinzip: So funktioniert die Maklerprovision bei Vermietung
- ➤ 🧮 Vermieter-Rendite-Rechner
- ➤ 7 Vorteile der Vermietung über einen Makler
- ➤ Rechenbeispiel: Was bleibt von 1.000 € Mieteinnahmen?
- ➤ Maklerkosten steuerlich absetzen: So geht's
- ➤ Wann lohnt sich ein Makler – und wann nicht?
- ➤ Häufige Fragen zu Immobilien als Kapitalanlage
📋 Bestellerprinzip: Kosten Makler Vermietung
Seit dem 1. Juni 2015 gilt in Deutschland das sogenannte Bestellerprinzip für Mietwohnungen: Wer den Makler beauftragt, zahlt auch die Provision. In der Praxis bedeutet das, dass 98 % der Vermieter die Maklergebühr tragen, da sie den Auftrag zur Mietersuche erteilen.
⚖️ Die wichtigsten Regeln im Überblick
Wer zahlt? Wer den Makler bestellt – meist der Vermieter
Maximale Höhe: 2 Nettokaltmieten + 19 % MwSt. = 2,38 Kaltmieten
Fälligkeit: Erst nach erfolgreichem Mietvertragsabschluss
Umlage verboten: Auch indirekt (z. B. über Möbelablöse) nicht erlaubt
Steuerlich absetzbar: Ja, als Werbungskosten (Anlage V)
🧮 Ihr persönlicher Vermieter-Rendite-Rechner
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💰 Finanzierung & Kosten
💶 Netto-Cashflow/Monat
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nach Steuern
📊 Kaufpreisfaktor
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🏷️ Maklerprovision brutto
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2 NKM + 19 % MwSt.
✅ Provision netto (nach Steuer)
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📋 Zu versteuernder Gewinn/Jahr
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nach AfA, Zinsen, Kosten
🧾 Einkommensteuer/Jahr
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💰 Netto-Jahresertrag
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nach allen Abzügen
⏱️ Makler amortisiert sich nach
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✅ 7 Vorteile der Vermietung über einen Makler
Vorteile Vermietung über Makler: Obwohl Vermieter seit dem Bestellerprinzip die Provision selbst tragen müssen, lohnt sich die Beauftragung eines Maklers in vielen Fällen. Die Investition zahlt sich durch Zeitersparnis, rechtliche Sicherheit und bessere Mieterauswahl aus.
1. Enorme Zeitersparnis
Exposé erstellen, Anfragen beantworten, Besichtigungen koordinieren – das kostet schnell mehrere Tage. Der Makler übernimmt alle zeitaufwändigen Aufgaben und filtert aus hunderten Bewerbungen die besten Kandidaten.
2. Professionelle Bonitätsprüfung
Ein erfahrener Makler prüft Einkommensnachweise, SCHUFA und Mietschuldenfreiheit – und schützt Sie so vor Mietnomaden und Zahlungsausfällen, die schnell tausende Euro kosten können.
3. Optimale Mietpreisermittlung
Zu niedrig angesetzte Mieten kosten langfristig viel Geld, zu hohe schrecken Interessenten ab. Der Makler kennt den lokalen Markt und ermittelt den optimalen Mietpreis unter Berücksichtigung von Mietpreisbremse und Mietspiegel.
4. Rechtssichere Mietverträge
Das Mietrecht ändert sich ständig. Makler kennen aktuelle Rechtsprechung und sorgen für wasserdichte Verträge ohne unwirksame Klauseln, die später zu Streitigkeiten führen könnten.
5. Professionelle Vermarktung
Hochwertige Fotos, ansprechende Exposés und Zugang zu allen relevanten Immobilienportalen – der Makler präsentiert Ihre Immobilie optimal und erreicht die richtige Zielgruppe.
6. Entfernung zum Objekt überbrücken
Sie wohnen in München, aber Ihre Immobilie steht in Hamburg? Der Makler vor Ort übernimmt Besichtigungen, Übergaben und Kommunikation – ohne dass Sie anreisen müssen.
7. Steuerliche Absetzbarkeit
Die Maklerprovision ist als Werbungskosten voll absetzbar. Bei einem Steuersatz von 42 % reduzieren sich die effektiven Kosten von 2.380 € auf nur noch ca. 1.380 € netto.
💰 Rechenbeispiel: Was bleibt von 1.000 € Mieteinnahmen?
Viele Vermieter überschätzen, wie viel von der Kaltmiete tatsächlich übrig bleibt. Hier ein realistisches Beispiel für eine vermietete Eigentumswohnung:
| Position | Monatlich | Jährlich |
|---|---|---|
| Kaltmiete (Einnahmen) | + 1.000 € | + 12.000 € |
| – AfA (2 % von 200.000 € Gebäudewert) | – 333 € | – 4.000 € |
| – Darlehenszinsen | – 250 € | – 3.000 € |
| – Hausverwaltung, Versicherung, Rücklagen | – 100 € | – 1.200 € |
| = Zu versteuernder Gewinn | 317 € | 3.800 € |
| – Einkommensteuer (ca. 30 %) | – 95 € | – 1.140 € |
| = Netto-Cashflow (nach Steuern) | ca. 555 € | ca. 6.660 € |
Hinweis: Dies ist ein vereinfachtes Beispiel. Der tatsächliche Netto-Cashflow hängt von Kaufpreis, Finanzierung, Steuersatz und individuellen Werbungskosten ab.
📝 Maklerkosten steuerlich absetzen: So geht's
Als Vermieter können Sie die Maklerprovision vollständig als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen. Die Kosten tragen Sie in der Anlage V Ihrer Steuererklärung ein.
✓ Checkliste: Was Vermieter absetzen können
- Maklerprovision bei Mietersuche (100 % als Werbungskosten)
- Abschreibung (AfA) – 2 % bei Bestandsgebäuden, 3 % bei Neubau ab 2023
- Darlehenszinsen (nicht Tilgung!)
- Instandhaltung & Reparaturen
- Hausverwaltungskosten
- Versicherungen (Gebäude, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht)
- Grundsteuer (wenn nicht auf Mieter umgelegt)
- Fahrtkosten zur Immobilie (0,30 €/km)
- Kontoführungsgebühren für Mietkonto
⚖️ Wann lohnt sich ein Makler – und wann nicht?
✅ Makler lohnt sich bei:
- Zeitmangel durch Beruf/Familie
- Entfernung zum Mietobjekt
- Wenig Erfahrung mit Vermietung
- Hochpreisige Immobilien
- Schwierigen Mietermärkten
- Rechtlicher Unsicherheit
❌ Selbst vermieten bei:
- Viel Zeit und Erfahrung
- Wohnung in der Nähe
- Starker Nachfrage vor Ort
- Guter Hausverwaltung
- Engem Budget
- Bereits vorhandenem Nachmieter
❓ Häufige Fragen zu Immobilien als Kapitalanlage
Was besagt die 2%-Regel für Immobilien?
Die 2%-Regel bezieht sich auf die steuerliche Abschreibung (AfA): Gebäude, die nach 1924 errichtet wurden, können jährlich mit 2 % der Anschaffungskosten abgeschrieben werden – über 50 Jahre verteilt. Das senkt das zu versteuernde Einkommen und verbessert die Nettorendite. Neubauten ab 2023 können sogar mit 3 % abgeschrieben werden.
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor bei Immobilien?
Der Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger) zeigt, nach wie vielen Jahresmieten sich der Kaufpreis amortisiert. Ein Faktor von 20 gilt als gut – das entspricht 5 % Bruttorendite. In Großstädten sind Faktoren von 25–30 üblich, in ländlichen Regionen auch unter 15. Je niedriger der Faktor, desto höher die Rendite.
Was lässt den Wert einer Immobilie steigen?
Die wichtigsten Werttreiber sind: Lage (Infrastruktur, Nachfrage), energetische Sanierung (Dämmung, Heizung, Fenster – bis zu 25 % Wertsteigerung), Modernisierung (Bad, Küche), zusätzliche Wohnfläche (Dachausbau) und Marktentwicklung (Bevölkerungswachstum, Zinsniveau).
Was sind die 5 Merkmale des Immobilienwerts?
Die fünf entscheidenden Wertmerkmale sind: 1. Lage (Makro- und Mikrolage, Infrastruktur), 2. Größe (Wohnfläche, Grundstück), 3. Zustand (Baujahr, Bausubstanz, Energieeffizienz), 4. Ausstattung (Heizung, Fenster, Sanitär, Bodenbeläge) und 5. Rechtliche Faktoren (Grundbucheinträge, Denkmalschutz, Baurecht).
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Rechtsgrundlagen: Bestellerprinzip gemäß § 2 Abs. 1a Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermG), Werbungskosten gemäß § 9 EStG, Maklerprovision gemäß § 652 BGB.
Quellen: ImmoScout24, Dr. Klein, Homeday, Jacasa, Lohnsteuer-kompakt.de, t-online Finanzen, Immobilienmarkt-Analysen.
Hinweis: Diese Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung.