Zinsen absetzen bei Vermietung 2026: Vollständiger Steuerguide für Vermieter
Aktualisiert: April 2026 | Steuer-Expertise: FT Immobilien 24 | Basis: EStG, BMF-Schreiben, aktuelle Rechtsprechung
📊 Schnellantwort: Die 4 wichtigsten Steuerfragen für Vermieter 2026
1. Kann man Zinsen bei Vermietung 2026 komplett absetzen?
Ja, zu 100 %! Schuldzinsen für Darlehen, die ausschließlich der Finanzierung einer vermieteten Immobilie dienen, können vollständig als Werbungskosten abgesetzt
werden. Das gilt für Zinsen zur Finanzierung des Kaufpreises, der Herstellungskosten sowie für Renovierungs- und Erhaltungsmaßnahmen. Wichtig: Nur die Zinsen sind absetzbar, nicht die
Tilgung! Bei gemischter Nutzung (teilweise selbst bewohnt) nur anteilig. Details zur optimalen Immobilienfinanzierung
für Kapitalanleger finden Sie in unserem Ratgeber.
2. Wie hoch ist die Steuer auf 30.000 Euro Mieteinnahmen?
Das hängt von Ihrem Gesamteinkommen ab. Mieteinnahmen werden zu Ihren anderen Einkünften addiert und mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert (14–45 %). Bei
30.000 € zu versteuerndem Einkommen (ohne weitere Einkünfte): ca. 4.303 € Einkommensteuer (Durchschnittssteuersatz 14,34 %). Nach Abzug von Werbungskosten (Zinsen, AfA, Nebenkosten)
reduziert sich die Steuerlast erheblich – oft auf Null oder sogar steuerlichen Verlust!
3. Wie viel Zinsen kann ich von der Steuer absetzen?
Unbegrenzt – es gibt keine Obergrenze! Alle Schuldzinsen für Ihre vermietete Immobilie können Sie in voller Höhe als Werbungskosten geltend machen. Zusätzlich
absetzbar: Disagio (Damnum), Bereitstellungszinsen, Vorfälligkeitsentschädigung, Kontoführungsgebühren für das Darlehenskonto, Kosten für Gutachten und Finanzierungsberatung. Die
Steuerersparnis richtet sich nach Ihrem persönlichen Grenzsteuersatz (14–45 %). Aktuelle Zinssätze finden Sie in unserem Ratgeber zu Bauzinsen München – Prognose 2026.
4. Welche Kosten können Vermieter 2026 von der Steuer absetzen?
Alle Ausgaben rund um die vermietete Immobilie: Schuldzinsen, Abschreibung (AfA: 2–3 % je nach Baujahr), Grundsteuer, Versicherungen (Gebäude, Haftpflicht),
Hausverwaltung, Reparaturen & Instandhaltung, Nebenkosten (soweit nicht vom Mieter erstattet), Maklerkosten, Fahrtkosten zur Immobilie, Rechtsanwalts- und Steuerberaterkosten,
Kontoführung, Inseratskosten – sogar Kosten bei Leerstand sind absetzbar! Eine vollständige Übersicht bietet unser Ratgeber zu steuerlichen Aspekten bei
Kauf und Verkauf.
📋 Inhaltsverzeichnis
- 📊 Absetzbare Kosten für Vermieter 2026 im Überblick
- 🧮 Vermieter-Steuer-Rechner
- 🎬 Video: Zinsen absetzen – Tausende Euro Steuern sparen
- 🏠 Abschreibung (AfA) – Der größte Steuerhebel
- 💡 3 Praxisbeispiele: So viel sparen Vermieter wirklich
- 📋 Vollständige Liste: Alle absetzbaren Kosten
- ❓ Häufige Fragen zur Versteuerung von Mieteinnahmen
- 💼 Kostenlose Vermieter-Beratung
- ⚠️ Wichtige Hinweise & Fallstricke
📊 Zinsen absetzen Vermietung Beispiel & Kosten im Überblick
Zinsen absetzen Vermietung Beispiel: Rechtsgrundlage: § 9 EStG (Werbungskosten), § 21 EStG (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung), Anlage V
| Kostenart | Absetzbar? | Zeitpunkt / Besonderheit |
|---|---|---|
| Schuldzinsen (Darlehenszinsen) | ✓ 100 % | Im Jahr der Zahlung, unbegrenzt |
| Disagio / Damnum | ✓ 100 % | Sofort absetzbar wenn marktüblich (max. 5 % bei 5+ Jahren Zinsbindung) |
| Abschreibung (AfA) | ✓ 2–3 % | Jährlich auf Gebäudewert (nicht Grundstück!) |
| Grundsteuer | ✓ 100 % | Im Jahr der Zahlung |
| Gebäudeversicherung | ✓ 100 % | Im Jahr der Zahlung |
| Hausverwaltung | ✓ 100 % | Im Jahr der Zahlung |
| Reparaturen / Erhaltungsaufwand | ✓ 100 % | Sofort oder auf 2–5 Jahre verteilt (Wahlrecht) |
| Fahrtkosten zur Immobilie | ✓ 0,30 €/km | Für Besichtigungen, Handwerkertermine etc. |
| Maklerkosten (Vermietung) | ✓ 100 % | Sofort absetzbar bei Neuvermietung |
| Maklerkosten (Kauf) | ⟳ über AfA | Teil der Anschaffungskosten → über AfA abschreiben |
| Tilgung des Darlehens | ✗ Nein | Vermögensumschichtung, keine Werbungskosten |
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💰 Finanzierung
🔧 Weitere Werbungskosten
💸 Schuldzinsen / Jahr
–
absetzbar: 100 %
🏗️ AfA / Jahr
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📋 Werbungskosten gesamt
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alle absetzbaren Kosten
📊 Steuerliches Ergebnis
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💶 Steuerersparnis / Jahr
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💰 Netto-Cashflow / Jahr
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nach Zins + Tilgung + Steuererstattung
📈 Eigenkapital-Rendite
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🎬 Zinsen absetzen bei Vermietung 2026: So sparst du tausende Euro Steuern!
Kreditzinsen, AfA und Werbungskosten zu 100 % absetzen – und durch einen buchhalterischen Verlust saftige Steuererstattungen erhalten. Franco Tortorici erklärt es in 6 Minuten.
🏠 Abschreibung (AfA) – Der größte Steuerhebel
📌 AfA-Sätze 2025 im Überblick
Die Abschreibung (Absetzung für Abnutzung) ermöglicht es Vermietern, den theoretischen Wertverlust des Gebäudes steuerlich geltend zu machen – ohne echten Geldabfluss! Die AfA-Sätze richten sich nach dem Fertigstellungsjahr. Unser Ratgeber zur AfA, Spekulationsfrist und Grunderwerbsteuer erklärt alle Details:
(40 Jahre Abschreibung)
(50 Jahre Abschreibung)
(ca. 33 Jahre Abschreibung)
(vom Restwert, optional)
Wichtig: Abschreibbar ist nur der Gebäudewert – nicht das Grundstück! Die Aufteilung des Kaufpreises zwischen Gebäude und Grund sollte optimal gestaltet werden (je höher der Gebäudeanteil, desto höher die AfA). Seit 2026 gelten verschärfte Regeln für die Kaufpreisaufteilung – alle Details im Ratgeber zum Steuer-Schock 2026: Wertgutachten & AfA-Strategien. Bei einem Gebäudewert von 300.000 € und 3 % AfA sparen Sie bei einem Grenzsteuersatz von 42 % jährlich 9.000 € × 42 % = 3.780 € Steuern – ohne echten Geldabfluss!
💡 3 Praxisbeispiele: So viel sparen Vermieter wirklich
✅ Beispiel 1: Eigentumswohnung zur Vermietung (Klassiker)
Zinsen absetzen Vermietung Beispiel: Situation: Herr Müller (Grenzsteuersatz 42 %) kauft eine ETW Baujahr 2010 für 350.000 € (davon 280.000 € Gebäude, 70.000 € Grund). Finanzierung: 300.000 € Darlehen zu 3,5 % Zinsen. Mieteinnahmen: 15.000 €/Jahr netto kalt. Die Notarkosten in München sind als Anschaffungsnebenkosten ebenfalls Teil der AfA-Bemessungsgrundlage.
Jährliche Einnahmen:
Mieteinnahmen (Kaltmiete): 15.000 €
Jährliche Werbungskosten:
– Schuldzinsen (300.000 € × 3,5 %): 10.500 €
– Abschreibung (280.000 € × 2 %): 5.600 €
– Grundsteuer: 600 €
– Versicherung + Hausverwaltung: 1.200 €
– Instandhaltungsrücklage (ausgegeben): 500 €
Summe Werbungskosten: 18.400 €
Ergebnis: 15.000 € – 18.400 € = −3.400 € steuerlicher Verlust
→ Dieser Verlust mindert Herrn Müllers übriges Einkommen!
→ Steuerersparnis: 3.400 € × 42 % = 1.428 €
📈 Beispiel 2: Mehrfamilienhaus Neubau ab 2023 (Hohe AfA)
Situation: Familie Schmidt (Grenzsteuersatz 42 %) kauft ein MFH Baujahr 2024 für 1.200.000 € (davon 1.000.000 € Gebäude). Finanzierung: 1.000.000 € zu 4 % Zinsen. Mieteinnahmen: 60.000 €/Jahr. Wer ein Mehrfamilienhaus in München als Kapitalanlage hält, profitiert besonders von der erhöhten AfA.
Jährliche Einnahmen: 60.000 €
Jährliche Werbungskosten:
– Schuldzinsen (1.000.000 € × 4 %): 40.000 €
– Abschreibung (1.000.000 € × 3 % = NEU!): 30.000 €
– Sonstige (Grundsteuer, Versicherung etc.): 8.000 €
Summe Werbungskosten: 78.000 €
Ergebnis: 60.000 € – 78.000 € = −18.000 € steuerlicher Verlust
→ Steuerersparnis: 18.000 € × 42 % = 7.560 €/Jahr
→ Plus: Positiver Cashflow nach Tilgung trotz steuerlichem Verlust!
💡 Bonus-Tipp: Bei Neubau ab 10/2023 ist alternativ die degressive AfA (5 % vom Restwert) möglich → Im 1. Jahr: 50.000 € AfA statt 30.000 €! Das erhöht die Steuerersparnis auf 12.600 € im ersten Jahr.
🏛️ Beispiel 3: Denkmalimmobilie (Maximale Steuervorteile)
Situation: Frau Weber (Grenzsteuersatz 45 %) kauft eine denkmalgeschützte Altbauwohnung für 400.000 € und investiert 150.000 € in denkmalgerechte Sanierung. Mieteinnahmen: 18.000 €/Jahr.
Sonder-AfA Denkmalschutz (§ 7i EStG):
Sanierungskosten 150.000 € können über 12 Jahre mit 9 % p.a. (erste 8 Jahre) und 7 % p.a. (letzte 4 Jahre) abgeschrieben werden!
Jährliche Abschreibung Sanierung (Jahre 1–8):
150.000 € × 9 % = 13.500 €
Plus reguläre AfA Gebäude: ca. 5.000 €
Plus Schuldzinsen: ca. 12.000 €
Ergebnis (Jahre 1–8): 18.000 € – 30.500 € = −12.500 € steuerlicher Verlust
→ Steuerersparnis: 12.500 € × 45 % = 5.625 €/Jahr
→ In 8 Jahren: 45.000 € Steuerersparnis allein durch Sonder-AfA!
📋 Vollständige Liste: Alle absetzbaren Kosten für Vermieter
💰 Finanzierungskosten
- Schuldzinsen (Darlehenszinsen)
- Disagio / Damnum
- Bereitstellungszinsen
- Vorfälligkeitsentschädigung
- Kontoführungsgebühren (Darlehenskonto)
- Gutachter- und Beratungskosten (Finanzierung)
- Grundbuchgebühren (Grundschuld)
- Notarkosten (Grundschuld)
Mehr zur optimalen Finanzierung: Baufinanzierung München
🏠 Laufende Kosten
- Grundsteuer
- Gebäudeversicherung
- Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
- Hausverwaltung / WEG-Verwaltung
- Hausmeister / Gartenpflege
- Schornsteinfeger
- Müllabfuhr / Abwasser
- Mitgliedsbeiträge (Haus & Grund etc.)
Wichtig für Vermieter: Versicherungen für Vermieter
🔧 Reparatur & Erhaltung
- Reparaturen aller Art
- Renovierung (Erhaltungsaufwand)
- Handwerkerkosten
- Material für Eigenleistung
- Instandhaltungsrücklage (bei Ausgabe)
- Sonderumlage WEG
- Energieausweis
- Schädlingsbekämpfung
Sanierungskosten als AfA: Altbausanierung nach GEG 2026
📄 Verwaltung & Sonstiges
- Maklerkosten (Neuvermietung)
- Inseratskosten / Anzeigen
- Fahrtkosten zur Immobilie (0,30 €/km)
- Rechtsanwaltskosten
- Steuerberatungskosten (anteilig)
- Räumungskosten / Gerichtskosten
- Auszugsprämie an Mieter
- Kosten bei Leerstand
Tipps zur Neuvermietung: Wohnung vermieten München
❌ NICHT absetzbar
- Tilgung des Darlehens – Vermögensumschichtung, keine Werbungskosten
- Anschaffungskosten – werden über AfA auf viele Jahre verteilt (nicht sofort absetzbar)
- Grundstücksanteil – Grund und Boden unterliegt keiner Abnutzung
- Kosten für selbstgenutzte Immobilienteile – nur vermieteter Anteil absetzbar
- Private Nutzung – z.B. eigene Ferienwohnung (außer bei Denkmalschutz)
❓ Häufige Fragen zur Versteuerung von Mieteinnahmen
Wie spare ich Steuern bei Vermietung?
Die wichtigsten Steuerspar-Hebel sind: Abschreibung (AfA) auf den Gebäudewert (2–3 % jährlich), Schuldzinsen vollständig absetzen, alle Werbungskosten geltend machen (Reparaturen, Versicherungen, Verwaltung) und die Kaufpreisaufteilung optimieren (höherer Gebäudeanteil = mehr AfA). Bei Neubauten ab 2023 können Sie sogar 3 % oder 5 % degressiv abschreiben. Die verschärften Anforderungen an Wertgutachten für Vermieter ab 2026 sollten dabei berücksichtigt werden.
Wie viel Mieteinnahmen pro Jahr sind steuerfrei?
Es gibt keine spezielle Freigrenze für Mieteinnahmen. Allerdings gilt der Grundfreibetrag von 12.096 € (2025) für das gesamte zu versteuernde Einkommen. Wichtiger: Nach Abzug aller Werbungskosten (Zinsen, AfA, Nebenkosten) bleibt oft ein steuerlicher Verlust – dann zahlen Sie nicht nur keine Steuern auf die Miete, sondern sparen sogar bei Ihrem anderen Einkommen!
Wie überprüft das Finanzamt Mieteinnahmen?
Das Finanzamt prüft Mieteinnahmen durch Abgleich mit dem Mietspiegel, Grundbuchdaten und Kontrollmitteilungen von Banken. Bei Vermietung an Angehörige wird besonders genau hingeschaut: Liegt die Miete unter 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, werden Werbungskosten nur anteilig anerkannt. Den aktuellen Mietspiegel München 2025 sollten Vermieter kennen. Auch bei auffällig niedrigen Einnahmen oder dauerhaften Verlusten kann das Finanzamt die Gewinnerzielungsabsicht anzweifeln.
Wie versteuere ich geringe Mieteinnahmen?
Auch geringe Mieteinnahmen müssen in der Anlage V der Steuererklärung angegeben werden. Die gute Nachricht: Nach Abzug aller Werbungskosten (AfA, Zinsen, Nebenkosten) bleibt oft wenig oder gar nichts übrig. Liegt Ihr gesamtes zu versteuerndes Einkommen unter dem Grundfreibetrag (12.096 € in 2025), zahlen Sie keine Einkommensteuer. Bei Kleinvermietern ohne weitere Einkünfte ist das häufig der Fall.
Was bleibt von 12.000 Euro Mieteinnahmen?
Bei 12.000 € Jahresmiete und typischen Werbungskosten (z. B. 4.000 € AfA, 3.000 € Zinsen, 1.500 € sonstige Kosten) bleiben nur 3.500 € zu versteuern. Je nach persönlichem Steuersatz (z. B. 30 %) wären das ca. 1.050 € Steuern. Nach Steuern bleiben Ihnen also etwa 10.950 € netto. Bei höheren Werbungskosten oder steuerlichem Verlust sogar mehr – dank Steuererstattung aus anderen Einkünften!
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⚠️ Wichtige Hinweise & Fallstricke
📌 Darauf sollten Vermieter achten
1. Klare Zuordnung der Darlehen: Das Finanzamt muss eindeutig erkennen können, welche Zinsen zur vermieteten Immobilie gehören. Separate Darlehen für vermietete und
selbstgenutzte Immobilien! Bei Mischnutzung: Proportionale Aufteilung dokumentieren.
2. Schriftform beachten: Belege für alle Ausgaben aufbewahren (Belegvorhaltepflicht). Kontoauszüge, Rechnungen und Verträge mindestens 10 Jahre archivieren.
3. Vermietung an Angehörige: Bei Vermietung unter 66 % der ortsüblichen Miete können Werbungskosten nur anteilig abgesetzt werden. Ab 66 %: Voller Werbungskostenabzug
möglich.
4. Nachträgliche Schuldzinsen: Nach Verkauf der Immobilie können Zinsen weiterhin abgesetzt werden – aber nur, wenn der Verkaufserlös nicht zur Tilgung ausreichte (seit 2014
verschärft).
5. Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten: Größere Modernisierungen können als Herstellungskosten eingestuft werden → dann nur über AfA absetzbar, nicht sofort! Grenze: Bis
4.000 € netto pro Einzelmaßnahme = Sofortabzug möglich.
6. Leerstand: Auch bei Leerstand sind Werbungskosten absetzbar – aber nur bei ernsthafter Vermietungsabsicht (Nachweis durch Inserate, Maklerauftrag etc.). Weitere Tipps im
Ratgeber Immobilienvermietung.
7. Nießbrauch: Bei Nießbrauch-Konstruktionen gelten besondere steuerliche Regeln – der Nießbraucher kann Werbungskosten geltend machen, nicht der Eigentümer. Details im
Ratgeber Nießbrauch an
Immobilien.
8. Grundsteuerreform: Durch die Grundsteuerreform können sich die absetzbaren Beträge ändern – prüfen Sie Ihren aktuellen Grundsteuerbescheid.
Über diesen Ratgeber: Informationen basieren auf dem Einkommensteuergesetz (EStG), insbesondere §§ 7, 9, 21, BMF-Schreiben sowie aktueller BFH-Rechtsprechung. Stand: März 2026.
Wichtiger Hinweis: Dieser Ratgeber dient nur zur allgemeinen Information und ersetzt keine Steuerberatung. Bei konkreten steuerlichen Fragen wenden Sie sich an einen Steuerberater oder Lohnsteuerhilfeverein. Insbesondere bei komplexen Sachverhalten (Denkmalschutz, gewerbliche Vermietung, Auslandsimmobilien) ist eine individuelle Beratung unerlässlich.
Quellen: Einkommensteuergesetz (EStG), BMF-Schreiben, BFH-Urteile, Lohnsteuer Kompakt, VLH, Finanztip. Ratgeber erstellt von FT Immobilien 24, März 2026.