Wohnungstypen München 2026 von A-Z: Altbau, Maisonette, Loft

Aktualisiert: April 2026 | Lesezeit: 11 Min. | Basis: WoFlV, ImmoWertV, Gutachterausschuss München, IVD Süd, FT Immobilien 24 Verkaufsdaten

🏢 Alle 7 Wohnungstypen Definition von A-Z • Preisaufschläge −50 % bis +40 % • m²- Preise München 2026

Welche Wohnungstypen gibt es? Penthouse, Maisonette, Souterrain, Gartenwohnung, Terrassenwohnung, Dachgeschoss oder Loft – jeder Wohnungstyp hat eigene Preisaufschläge, Zielgruppen und Bewertungsregeln. Der Unterschied kann in München 50 % und mehr betragen: Ein Souterrain in Schwabing kostet 5.500 €/m², ein Penthouse im selben Haus 18.000 €/m². Wer verkauft, kauft oder bewertet, muss diese Unterschiede kennen.

⚡ Schnellfragen – Wohnungstypen Definition & Wohnformen

Welche Wohnungstypen gibt es?

Sieben Haupttypen: Penthouse (oberste Etage, Dachterrasse, +20–40 % Aufschlag), Maisonette (2+ Etagen, interne Treppe, +5–15 %), Gartenwohnung (EG mit Garten, +10–20 %), Terrassenwohnung (große Terrasse, +15–25 %), Dachgeschoss (Schrägen, −5 bis +10 %), Loft (offener Grundriss, hohe Decken, +10–30 %), Souterrain (unter Erdniveau, −30 bis −50 %). Daneben: Hochparterre, Studio, Apartment. Aktuelle Preise: Immobilienmarkt München 2024/2025.

Was ist eine Wohnung vom Typ 2?

Eine 2-Zimmer-Wohnung mit einem Wohn-/Schlafraum plus einem separaten Zimmer, Küche und Bad. In München typisch 45–65 m² Wohnfläche, Preis 7.500–12.000 €/m² je nach Lage und Ausstattung. Zielgruppe: Singles, Paare, Kapitalanleger (hohe Mietrendite 3–4 % durch starke Nachfrage). Typ 1 = 1-Zimmer-Apartment (25–40 m²), Typ 3 = 3-Zimmer (70–95 m²), Typ 4+ = Familienwohnung.

Was ist der Wohnungstyp Hochparterre?

Eine Erdgeschosswohnung, die 0,5–1,5 Meter über Straßenniveau liegt. In München typisch bei Altbauten (Gründerzeit, Jugendstil). Vorteile: mehr Tageslicht und Privatsphäre als normales EG (Passanten schauen nicht rein), besserer Einbruchschutz. Nachteil: 3–6 Stufen zum Eingang (nicht barrierefrei). Preisaufschlag: +3–8 % gegenüber EG, da beliebter. Wohnungsbewertung München.

Welchen Wohnstil gibt es?

Fünf dominante Wohnstile in München 2026: Modern-minimalistisch (klare Linien, Neubauten), Altbau-klassisch (Stuck, Fischgrätparkett, hohe Decken), Industrial/Loft (Sichtbeton, Stahl, Backstein), Skandinavisch (hell, natürlich, funktional), Landhausstil (Holz, Naturfarben, gemütlich). Wertrelevant: Hochwertig sanierte Altbauten mit erhaltenem Stuck erzielen 10–20 % höhere Preise als Standard-Neubauten gleicher Lage.

Was gibt es für Wohnungstypen?

Nach Lage im Gebäude: Souterrain, Erdgeschoss, Hochparterre, Etagenwohnung (1.–4. OG), Dachgeschoss, Penthouse. Nach Bauform: Maisonette (mehrstöckig), Loft (offen), Studio (kompakt), Gartenwohnung, Terrassenwohnung. Nach Nutzung: Eigentumswohnung (WEG), Mietwohnung, Einliegerwohnung, Ferienwohnung. Die Bauform beeinflusst den Quadratmeterpreis um bis zu 90 % (Souterrain vs. Penthouse). Faktoren der Immobilienbewertung.

Welche 3 Bauweisen gibt es?

1. Massivbau (Ziegel, Beton, Kalksandstein) – 70 % der Münchner Wohngebäude, langlebig, guter Schallschutz. 2. Holzbau (Holzrahmenbau, Holzmassivbau) – wachsender Trend +15 % jährlich, ökologisch, schnellere Bauzeit. 3. Fertigbau/Modulbau (vorgefertigte Elemente) – günstig, kurze Bauzeit 3–6 Monate, aber weniger individuell. Preiseinfluss: Massivbau +5–10 % vs. Fertigbau, Holzbau gleichwertig.

Was sind die verschiedenen Wohnformen?

Eigentum (ETW oder Haus), Miete (klassisch oder möbliert), Wohngemeinschaft (WG), Baugemeinschaft/Genossenschaft, Betreutes Wohnen (Senioren), Serviced Apartments (möbliert + Service). In München: 55 % Mieter, 45 % Eigentümer – bundesweit eine der höchsten Eigentumsquoten unter Großstädten. Kostenlose Immobilienbewertung.

Welche Wohnform ist am häufigsten?

Die Etagenwohnung (Geschosswohnungsbau) im 1.–4. OG. In München entfallen 68 % aller Wohnungen auf klassische Etagenwohnungen in Mehrfamilienhäusern. Danach: Erdgeschoss/Hochparterre (15 %), Dachgeschoss (10 %), Souterrain (4 %), Penthouse/Maisonette/Loft (3 %). Der häufigste Wohnungstyp ist die 2–3-Zimmer-Etagenwohnung mit Balkon, 55–85 m², Baujahr 1960–1990.

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Standard-Wert (ohne Aufschlag)

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🏆 Wert mit Typ-Aufschlag

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Aufschlag/Abschlag

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🌳 Außenflächen-Wert

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🏢 Wohnungstypen im Überblick: Welche 7 gibt es?

🏙️ Penthouse

Oberste Etage, 50–300 m² Dachterrasse, Panoramablick 360°. Privat-Aufzug, Deckenhöhe 2,8–3,5 m. München: 12.000–25.000 €/m². Aufschlag +20–40 %. Ideal für Luxuskäufer, Paare ohne Kinder.

🏠 Maisonette

2+ Etagen mit interner Treppe, Galerie, hausähnlich. Wohnen unten, Schlafen oben. München: 9.500–15.000 €/m². Aufschlag +5–15 %. Ideal für Familien, Paare, Home-Office.

🏚️ Souterrain

50–100 % unter Erdniveau, wenig Tageslicht, konstant kühl. Feuchtigkeitsrisiko prüfen. München: 4.500–7.000 €/m². Abschlag −30–50 %. Ideal für Budget-Käufer, Studenten.

🌳 Gartenwohnung

EG mit 30–200 m² eigenem Garten (Sondernutzungsrecht). Barrierefrei, familienfreundlich. München: 9.000–13.000 €/m². Aufschlag +10–20 %. Ideal für Familien, Hundebesitzer, Senioren.

🏖️ Terrassenwohnung

30–100+ m² Terrasse auf Flachdach/Rücksprung, beliebige Etage. München: 10.000–16.000 €/m². Aufschlag +15–25 %. Ideal für Outdoor-Liebhaber, Entertainer.

🏔️ Dachgeschoss

Dachschrägen 30–45°, Dachfenster/Gauben, oft Holzbalken. Charme vs. Platzverlust. München: 8.500–12.000 €/m². Aufschlag −5 bis +10 %. Ideal für Charakter-Liebhaber, Kreative.

🏭 Loft

Offene 80–300 m², Decken 3–6 m, Industrial-Design, keine feste Raumtrennung. München: 10.000–18.000 €/m². Aufschlag +10–30 %. Ideal für Kreative, Singles, Entertainer.

📊 Wohnungstypen auf einen Blick

👉 Tabelle horizontal scrollbar

Typ Etage Außenfläche Preisaufschlag €/m² München Ideal für
Penthouse Oberste 50–300 m² Terrasse +20–40 % 12.000–25.000 Luxuskäufer
Maisonette 2–3 Etagen Variabel +5–15 % 9.500–15.000 Familien, Paare
Souterrain Unter Erde Oft Garten −30–50 % 4.500–7.000 Budget-Käufer
Gartenwohnung EG 30–200 m² Garten +10–20 % 9.000–13.000 Familien, Hunde
Terrasse Beliebig 30–100+ m² +15–25 % 10.000–16.000 Outdoor-Liebhaber
Dachgeschoss Oberste Oft Balkon −5 bis +10 % 8.500–12.000 Charakter-Liebhaber
Loft Beliebig Variabel +10–30 % 10.000–18.000 Kreative, Singles

📐 Außenflächen richtig berechnen (WoFlV)

Terrasse/Balkon

25–50 %

der Wohnfläche (WoFlV)

Garten (Sondernutzung)

15–30 %

der Wohnfläche (Bewertung)

Dachschräge < 2 m

50 %

der Wohnfläche (1–2 m Höhe)

Unter 1 m Höhe

0 %

zählt nicht als Wohnfläche

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Zwischen Souterrain und Penthouse im selben Münchner Haus liegen bis zu 90 % Preisunterschied. Viele Eigentümer kennen den typ-spezifischen Aufschlag ihrer Wohnung nicht und verschenken beim Verkauf tausende Euro. Eine professionelle Bewertung berücksichtigt Wohnungstyp, Außenfläche, Mikrolage und 10–15 Vergleichsobjekte. Kostenlos, unverbindlich, in 48 Stunden.

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❓ FAQ – Wohnungstypen München 2026

Was ist teurer: Penthouse oder Terrassenwohnung?

Penthouse ist deutlich teurer – Aufschlag +20–40 % vs. +15–25 % bei Terrassenwohnungen. Gründe: Penthouse = oberste Etage + maximale Privatsphäre + 360°-Panoramablick + oft Privat-Aufzug. Terrassenwohnung kann in mittleren Etagen liegen. In München: Penthouse Bogenhausen 22.000 €/m², Terrassenwohnung gleiche Lage 12.500 €/m².

Zählt die Terrasse zur Wohnfläche?

Nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) § 4: Terrassen und Balkone werden mit 25–50 % der Fläche zur Wohnfläche gerechnet (je nach Qualität, Nutzbarkeit, Lage). 100 m² Terrasse = 25–50 m² anrechenbare Wohnfläche. Beim Verkaufspreis: Terrassen werden separat mit 20–40 % des m²-Preises bewertet. Premium-Terrassen (Süd, Panorama, 100+ m²) erreichen bis 50 %.

Ist eine Maisonette-Wohnung barrierefrei?

Nein – Maisonettes sind nicht barrierefrei. Die interne Treppe zwischen den Etagen macht sie ungeeignet für Rollstuhlfahrer, Gehbehinderte und eingeschränkt für Senioren. Barrierefreie Alternativen: Gartenwohnung (EG, direkter Zugang), Etagenwohnung mit Aufzug, speziell ausgewiesene barrierefreie Wohnungen (DIN 18040-2). Bei Maisonette-Kauf: Treppenlift nachrüstbar (8.000–15.000 €).

Kann man eine Souterrain-Wohnung gut verkaufen?

Schwieriger als Standardwohnungen, aber in München möglich. Vermarktungsdauer: Ø 80–120 Tage (vs. 47 Tage Standardwohnung). Zielgruppe: Budget-Käufer, Kapitalanleger (hohe Mietrendite 4–5 %), Studenten-Eltern. Wertsteigernd: Gartenzugang, gute Belichtung (Lichtschächte), trockene Bausubstanz, hohe Decken. Abschlag: −30 bis −50 % – aber in Top-Lagen wie Schwabing sind selbst Souterrains gefragt.

Was unterscheidet ein Loft von einem Studio?

Loft: groß (100–300 m²), Decken 3–6 m, Industrial-Charakter (Sichtbeton, Stahl, Backstein), oft umgebaute Fabrik/Lagerhalle, +10–30 % Aufschlag. Studio: klein (25–50 m²), normale Deckenhöhe (2,5–2,8 m), offener Grundriss, modern. Gemeinsamkeit: Offener Grundriss ohne feste Raumtrennung. Preislich: Loft 10.000–18.000 €/m², Studio 7.500–10.000 €/m² in München.

Wie wird die Wohnfläche bei Dachschrägen berechnet?

Nach WoFlV § 4 Nr. 4: Raumhöhe ab 2,00 m = 100 % Wohnfläche. Raumhöhe 1,00–1,99 m = 50 % Wohnfläche. Raumhöhe unter 1,00 m = 0 % (zählt nicht). Praxisbeispiel: DG-Wohnung mit 95 m² Grundfläche, davon 15 m² unter 1 m und 20 m² zwischen 1–2 m → effektive Wohnfläche: 60 + 10 + 0 = 70 m². Wichtig: Beim Kauf immer die tatsächliche WoFlV-Berechnung prüfen – nicht die Grundfläche.

Welcher Wohnungstyp eignet sich am besten als Kapitalanlage?

Für Mietrendite: Souterrain (niedrigster Kaufpreis, solide Mietnachfrage → 4–5 % Rendite) und 2-Zimmer-Etagenwohnungen (stärkste Mietnachfrage → 3–4 %). Für Wertsteigerung: Penthouse und Gartenwohnung (begrenzte Verfügbarkeit, steigende Nachfrage → +3–5 % p.a.). Für beides: Maisonette in guter Lage (solide Rendite 2,5–3,5 % + gute Wertsteigerung). Entscheidend bleibt die Mikrolage.

Worauf muss ich beim Kauf einer Gartenwohnung achten?

Fünf Prüfpunkte: 1. Sondernutzungsrecht im Grundbuch (nicht nur Mietvertrag!). 2. Gartenpflege-Pflicht in der Gemeinschaftsordnung. 3. Einbruchschutz (EG = leichter zugänglich). 4. Verschattung durch Nachbargebäude/Bäume. 5. Lärmbelastung (Straße, Innenhof). Bonus: Garten mit Süd-/Westausrichtung = höchster Aufschlag. Nordseitige Gärten deutlich weniger wert (nur +5–10 % vs. +15–20 % Süd).

Sind Penthouses eine gute Investition?

Ja – als Wertanlage hervorragend. Gründe: Sehr begrenzte Verfügbarkeit (max. 1 pro Gebäude), konstant hohe Nachfrage bei wohlhabenden Käufern, Wertentwicklung München +4–6 % p.a. bei Penthouses (vs. +2–3 % Standardwohnungen). Aber: Hohe laufende Kosten (Heizung, Terrassenpflege, Hausgeld), eingeschränkte Mieterzielgruppe, lange Vermarktungsdauer bei Wiederverkauf (3–6 Monate). Als reine Kapitalanlage (Mietrendite): nur 1,5–2,5 %.

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Alle Wohnungstypen – kostenlos und unverbindlich. Penthouse, Maisonette, Souterrain, Gartenwohnung, Terrassenwohnung, Dachgeschoss, Loft, Etagenwohnung, Hochparterre und alle weiteren Typen. Die Bewertung basiert auf ImmoWertV-Methodik mit 10–15 Vergleichsobjekten gleichen Typs, Mikrolage-Analyse und Zustandsbewertung. Ergebnis in 48 Stunden. Über 3.200 Eigentümer in München vertrauen bereits.

Quellen & Grundlagen: Wohnflächenverordnung (WoFlV) 2004/2021, ImmoWertV 2021, Bewertungsgesetz (BewG), Gutachterausschuss München Marktbericht 2024/25, IVD Süd Preisspiegel 2025, DIN 18040-2 (Barrierefreiheit), GEG 2024, FT Immobilien 24 Verkaufsdaten (München, 126+ Transaktionen).

Hinweis: Preisangaben sind Richtwerte zur Orientierung. Tatsächliche Verkaufspreise hängen von Mikrolage, Zustand, Baujahr, Energieeffizienz und Marktlage ab. Für verbindliche Bewertung: kostenlose Wertermittlung nutzen. Stand: April 2026.

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