Wohnen in Aubing-Lochhausen München: Preise, Lifestyle & Immobilienmarkt 2026
Aktualisiert: März 2026 | Bezirk: München 22. Stadtbezirk | Expertise: FT Immobilien 24 | Lesezeit: 9 Min.
📊 Schnellantwort: Die 5 wichtigsten Fragen zum Wohnen in Aubing-Lochhausen
1. Was kostet eine Wohnung in Aubing-Lochhausen 2026?
Aubing-Lochhausen bietet Münchens günstigstes Preisniveau im Stadtgebiet mit S-Bahn-Anbindung. Kaufpreise liegen zwischen 6.000 und 9.000 €/m², Neubau Freiham-Nord
bis 10.500 €/m². Kaltmieten bewegen sich bei 13–17 €/m². Eine 80-m²-Wohnung kostet im Kauf 480.000–720.000 € – das günstigste Angebot unter allen Münchner Stadtteilen
mit direkter S-Bahn-Verbindung zur Innenstadt.
2. Für wen ist Aubing-Lochhausen ideal?
Aubing-Lochhausen ist erste Wahl für Familien mit kleinerem Budget, Erstkäufer und Pendler, die Münchner Stadtgebiet mit S-Bahn-Anschluss zum kleinstmöglichen Preis
wollen. Das neue Freiham-Nord-Quartier bringt ab 2026 rund 10.000 neue Wohnungen und eine komplett neue Stadtinfrastruktur – das größte Münchner Stadtentwicklungsprojekt seit
Jahrzehnten.
3. Ist Aubing-Lochhausen für Familien geeignet?
Sehr gut – und wird es immer mehr. Ruhige Wohnstraßen, viel Grün durch angrenzende Felder und Wälder, das neue Freiham-Nord-Quartier mit Schulen und Kitas sowie die
günstigen Preise machen Aubing-Lochhausen zur attraktivsten und erschwinglichsten Familienlage im gesamten Münchner Stadtgebiet. Mit wachsender Infrastruktur wird der Bezirk stetig
besser.
4. Kaufen oder mieten in Aubing-Lochhausen?
Mit einem Kaufpreis-Miete-Multiplikator von 25–32 Jahreskaltmieten – dem niedrigsten im gesamten Münchner Stadtgebiet – ist Kaufen in Aubing-Lochhausen die klar
überlegene Strategie. Das Freiham-Nord-Projekt und die S-Bahn-Erweiterung Westast bis 2030 werden die Preise erheblich nach oben treiben. Jetzt kaufen bedeutet, Münchens letzte
günstige Stadtentwicklungswelle zu nutzen.
5. Was macht Aubing-Lochhausen besonders?
Aubing-Lochhausen steht vor dem größten Stadtentwicklungsschub aller Münchner Stadtteile: Freiham-Nord mit 10.000 Wohnungen, neuer U-Bahn-Anbindung, Schulen,
Einkaufszentrum und Arbeitsplätzen transformiert den Bezirk bis 2030 komplett. Wer jetzt kauft, reitet auf Münchens letzter großer Stadtentwicklungswelle und profitiert von
historischen Wertsteigerungen.
📑 Inhaltsverzeichnis
🧮 Aubing-Check: Ist Aubing-Lochhausen der richtige Stadtteil für Sie?
Aubing-Lochhausen ist Münchens günstigstes Stadtgebiet mit S-Bahn und dem größten Stadtentwicklungspotenzial. Testen Sie, ob dieser Bezirk zu Ihnen passt.
Faire Marktwertermittlung durch Aubing-Experten – 20 Jahre Münchner Markt
🏗️ Charakter & Lebensqualität: Was Aubing-Lochhausen so besonders macht
Aubing-Lochhausen ist Münchens größte Zukunftswette. Der 22. Stadtbezirk im Münchner Westen ist heute noch geprägt von ruhigen Einfamilienhausvierteln, Gewerbegebieten und landwirtschaftlichen Flächen. Aber mit dem Freiham-Nord-Projekt entsteht hier Münchens neuer Stadtteil – mit 10.000 Wohnungen, einem neuen Einkaufszentrum, Schulen, Kitas und der geplanten U-Bahn-Verlängerung bis 2030. Wer jetzt kauft, investiert in Münchens Zukunft zum heutigen Preis. Unser Immobilienmakler Aubing-Lochhausen-Langwied bietet persönliche Beratung für alle Lagen.
🗺️ Aubing-Lochhausen in Zahlen: Wohnen im 22. Stadtbezirk
Aubing-Lochhausen ist einer der flächenmäßig größten Stadtbezirke Münchens mit vergleichsweise geringer Bevölkerungsdichte – das wird sich durch Freiham drastisch ändern. Unser Immobilienmakler Aubing-Lochhausen begleitet Käufer durch das Freiham-Projekt. Aktuelle Preisanalyse: Immobilienpreise Aubing-Lochhausen 2025/2026.
🚇 Infrastruktur & Verkehrsanbindung
Die S3 und S4 verbinden Aubing in 18–22 Minuten mit dem Hauptbahnhof. Die geplante U5-Verlängerung nach Freiham bis 2030 wird die Anbindung erheblich verbessern. Mehr zum transformativen Freiham-Nord-Neubaugebiet München erklärt unsere aktuelle Analyse.
✅ Aubing-Lochhausen im Überblick:
| Kriterium | Bewertung | Details |
|---|---|---|
| Preis-Leistung | ⭐⭐⭐⭐⭐ | Günstigstes Kaufniveau aller Münchner Stadtteile mit S-Bahn |
| Entwicklungspotenzial | ⭐⭐⭐⭐⭐ | Freiham-Nord: größtes Münchner Stadtentwicklungsprojekt |
| Familienfreundlichkeit | ⭐⭐⭐⭐ | Ruhig, viel Platz, wachsende Infrastruktur |
| Aktuelle Infrastruktur | ⭐⭐⭐ | S-Bahn gut, aber noch kein vollständiges Stadtteilzentrum |
| Urbanes Flair | ⭐⭐ | Aktuell noch sehr ruhig – Freiham wird das ändern |
💶 Immobilienpreise & Mietmarkt Aubing-Lochhausen 2026
📐 Kaufpreisformel Aubing-Lochhausen
Bestandsobjekte sind noch günstig – Freiham-Neubau liegt bereits deutlich höher. Eine kostenlose Immobilienbewertung zeigt, welchen Wert Ihr Bestandsobjekt oder Ihr Neubauinteresse aktuell hat. Detailinformationen: Immobilienpreise Aubing-Lochhausen 2025/2026 | Mietspiegel Aubing-Lochhausen-Langwied.
📐 Mietformel Aubing-Lochhausen
💰 Preisübersicht Aubing-Lochhausen 2026:
| Objekttyp | Fläche | Kaufpreis | Kaltmiete/Monat |
|---|---|---|---|
| 2-Zi. Bestand | 55–70 m² | 330.000–530.000 € | 780–1.100 € |
| 2-Zi. saniert | 55–75 m² | 390.000–620.000 € | 900–1.300 € |
| Reihenhaus Bestand | 110–140 m² | 750.000–1.100.000 € | 1.600–2.300 € |
| Neubau Freiham-Nord | 70–110 m² | 780.000–1.150.000 € | 1.500–2.100 € |
💡 3 Praxisbeispiele: Immobilien in Aubing-Lochhausen
✅ Beispiel 1: Junge Familie kauft Reihenhaus in Aubing
Situation: Familie mit zwei Kindern (8.500 € netto/Monat) kauft 120-m²-Reihenhaus mit Garten in Aubing. Kaufpreis: 820.000 €. Eigenkapital: 215.000 €. Darlehen: 605.000 €.
Finanzierungsrechnung:
Gesamtkosten inkl. ~10,4% Nebenkosten: ca. 905.000 €
Darlehen 605.000 €, 3,8% Zins, 2% Tilgung: ca. 2.924 €/Monat
Belastungsquote: 2.924 ÷ 8.500 = 34,4% – gut tragbar
Freiham-Effekt: Wert 2032 erwartet ca. 1.300.000 €
💡 Tipp: Ein vergleichbares Reihenhaus in Pasing-Obermenzing kostet 1,2–1,5 Mio. €. In Aubing sind es 820.000 € – bei identischer S-Bahn-Anbindung und sogar größerem Wertsteigerungspotenzial. Mehr zur Finanzierung: Baufinanzierung München.
🏗️ Beispiel 2: Freiham-Neubau als Zukunftsinvestition
Situation: Investor kauft 88-m²-Neubau in Freiham-Nord (Fertigstellung 2027) für 940.000 €. Vermietet für 1.950 €/Monat kalt. Strategie: Freiham-Stadtentwicklung als Wertsteigerungshebel.
Entwicklungspotenzial Freiham:
Investitionsvolumen Freiham gesamt: ca. 3 Mrd. Euro
Neue Wohnungen bis 2035: ca. 10.000
U5-Verlängerung: +15–25% auf Umgebungspreise
Erwarteter Wertzuwachs bis 2032: +25–40% durch Freiham-Effekt
⚠️ Wichtig: Freiham ist das ambitionierteste Münchner Stadtentwicklungsprojekt seit der Olympiastadtentwicklung. Details erklärt unsere Analyse zum Energieausweis-Pflicht 2026. Die Kaufnebenkosten München vollständig einplanen.
📈 Beispiel 3: Günstigstes Einfamilienhaus im Stadtgebiet
Situation: Zwei-Verdiener-Haushalt (zusammen 10.200 € netto/Monat) kauft 145-m²-Einfamilienhaus mit Garten in Lochhausen für 980.000 €. Eigennutzung. Eigenkapital: 260.000 €. Darlehen: 720.000 €.
Vergleichswert und Finanzierung:
Vergleichbares Haus Pasing-Obermenzing: ca. 1.400.000–1.700.000 €
Ersparnis durch Wahl Aubing: ca. 420.000–720.000 €
Monatliche Rate: ca. 3.479 €/Monat (3,8% Zins, 2% Tilgung)
Belastungsquote: 34,1% – solide und nachhaltig
💡 Fazit: Aubing-Lochhausen ist der einzige Münchner Stadtbezirk, wo ein Einfamilienhaus für unter 1 Mio. € realistisch ist. Die Freiham-Entwicklung wird diese Preislücke in den nächsten 10 Jahren schließen. Frühzeitiger Kauf sichert die günstigsten Konditionen und das maximale Aufwertungspotenzial.
📊 Übersicht: Aubing-Lochhausen-Lagen & Eignung
Aktuelle Mietpreise: Mietspiegel Aubing-Lochhausen. Verkaufspreise: Immobilie verkaufen Aubing-Lochhausen. Weiterführend: Freiham-Nord: Münchens neues Stadtquartier, U5-Verlängerung nach Freiham: Wertsteigerung ab 2030, Neubaukauf: MaBV und Käuferschutz in Freiham.
| Mikrolage | Charakter | Eignung | Preisniveau |
|---|---|---|---|
| Freiham-Nord (Neubau) | Neues Quartier, Zukunft | ⭐⭐⭐⭐⭐ Investoren | 10.000–11.500 €/m² |
| Aubing-Mitte (S-Bahn) | Zentral, gut erschlossen | ⭐⭐⭐⭐⭐ Familien/Pendler | 7.500–9.000 €/m² |
| Lochhausen (ruhig) | Still, Einfamilienhäuser | ⭐⭐⭐⭐⭐ Eigennutzer | 7.000–9.000 €/m² |
| Langwied (Westrand) | Ländlich, ruhig, günstig | ⭐⭐⭐⭐ Günstigster Einstieg | 6.000–7.500 €/m² |
🔗 Benachbarte & ähnliche Stadtteile: Wohnen in Pasing-Obermenzing – gut erschlossener Nachbar | Wohnen in Laim – S-Bahn-naher Westen
🆚 Kaufen vs. Mieten in Aubing-Lochhausen
Aubing-Lochhausen ist Münchens attraktivste Kauflage für Familien mit kleinerem Budget. Den aktuellen Münchner Markt analysiert unsere Münchner Immobilienmarkt-Analyse 2026.
🏦 Kaufen in Aubing-Lochhausen
- Günstigstes Kaufniveau aller Münchner Stadtteile mit S-Bahn
- Freiham-Nord: massives Wertsteigerungspotenzial bis 2035
- U5-Verlängerung bis 2030 bringt weitere Aufwertung
- Einziger Stadtbezirk mit Einfamilienhäusern unter 1 Mio. €
- Familienfreundlich mit wachsender Schulinfrastruktur
- Nachteil: Aktuelle Infrastruktur noch im Aufbau
🔑 Mieten in Aubing-Lochhausen
- Günstigstes Mietniveau aller Münchner Stadtteile mit S-Bahn
- Viel Platz für das Geld – Einfamilienhäuser mietbar
- Wenig angespannter Markt – Wohnungssuche realistisch
- Freiham bringt mehr Angebot und neue Infrastruktur
- Gute Option für Familien in Aufbauphase
- Nachteil: Kein Profitieren vom Freiham-Wertzuwachs
⚠️ GEG-Sanierung bei Bestand und Baugenehmigungen bei Neubauprojekten
Bei Bestandsobjekten in Aubing sind oft GEG-Sanierungen nötig. Bei Freiham-Neubau ist auf Baugenehmigungsstatus und Fertigstellungstermine zu achten. Unser Ratgeber zur Altbausanierung GEG München 2026 hilft bei der Planung. Der Immobiliensteuer & Grunderwerbsteuer und weitere rechtliche Voraussetzungen sollten vorab geprüft werden. Der Energieausweis ist seit 2026 bei Verkauf Pflicht.
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📋 Checkliste: Einzug in Aubing-Lochhausen vorbereiten
✅ Vor der Suche
- Entscheidung: Bestand oder Freiham-Neubau?
- Freiham-Fertigstellungstermine und Baugenehmigungen prüfen
- Budget inkl. 10–12% Kaufnebenkosten planen
- Schulinfrastruktur für Kinder im Quartier prüfen
- Makler mit Freiham-Kenntnissen kontaktieren
✅ Beim Kauf
- Notartermin vorbereiten
- Bei Neubau: Bauträgerbonität und Fertigstellungsgarantie prüfen
- Energieausweis und Heizungstyp beim Bestand einfordern
- Bebauungsplan und Grundstücksgröße prüfen
- GEG-Sanierungsbedarf bei Bestandsobjekten einkalkulieren
✅ Nach dem Einzug
- Ummeldung beim Münchner Einwohnermeldeamt
- S-Bahn-Pendlerkarte für tägliche Pendelstrecke erwerben
- Freiham-Entwicklungsstand regelmäßig verfolgen
- Fördermittel für energetische Sanierung beantragen
- Hausversicherungen auf neuen Stand bringen
❌ Typische Fehler beim Kauf in Aubing-Lochhausen
- Bauträgerbonität bei Freiham-Neubau nicht geprüft: Immer Bonität und Fertigstellungsgarantie des Bauträgers prüfen bevor man eine Reservierung eingeht
- Infrastrukturstand überschätzt: Freiham-Quartier baut sich schrittweise auf – aktuelle Infrastruktur noch begrenzt
- GEG-Kosten bei Bestand vergessen: Ältere Objekte brauchen oft energetische Sanierung – vollständig in Budgetplanung einbeziehen
- Freiham-Zeitplan überschätzt: Stadtentwicklungsprojekte verzögern sich häufig – eigene Zeitplanung entsprechend puffern
- Kaufnebenkosten vergessen: Bei 820.000 € entstehen bis zu 98.400 € Nebenkosten aus Eigenkapital
- Energieausweis nicht eingefordert: Seit 2026 bei Verkauf gesetzlich Pflicht – auch bei Bestandsobjekten in Aubing
- S-Bahn-Fahrzeit unterschätzt: Aubing ist 18–22 Minuten vom Hauptbahnhof – für tägliche Pendler realistisch einschätzen
❓ Häufige Fragen: Wohnen in Aubing-Lochhausen München
Was kostet eine Wohnung in Aubing-Lochhausen 2026?
Kaufpreise liegen zwischen 6.000 und 9.000 Euro pro Quadratmeter für Bestandsobjekte, Freiham-Neubau bis 10.500 Euro. Eine typische 80-Quadratmeter-Wohnung kostet 480.000 bis 720.000 Euro. Kaltmieten liegen bei 13 bis 17 Euro pro Quadratmeter – das günstigste Angebot unter allen Münchner Stadtteilen mit S-Bahn-Verbindung.
Was ist Freiham-Nord und warum ist es so wichtig?
Freiham-Nord ist Münchens größtes Stadtentwicklungsprojekt mit rund 10.000 neuen Wohnungen, einem Einkaufszentrum, Schulen, Kitas und geplanter U5-Verlängerung bis 2030. Das Investitionsvolumen beträgt rund 3 Milliarden Euro. Das Projekt transformiert Aubing-Lochhausen von einem Stadtrandgebiet zu einem vollständigen neuen Stadtteil mit eigener Identität und Infrastruktur.
Ist Aubing-Lochhausen für Familien geeignet?
Sehr gut geeignet und wird es immer mehr. Ruhige Wohnstraßen, viel Platz, günstige Preise und die wachsende Freiham-Infrastruktur mit neuen Schulen und Kitas machen Aubing-Lochhausen zur attraktivsten und erschwinglichsten Familienlage im gesamten Münchner Stadtgebiet. Für Familien mit kleinerem Budget ist es die erste Wahl.
Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in Aubing-Lochhausen?
Aubing-Lochhausen verzeichnet mit 5 bis 8 Prozent jährlich eine der höchsten Wertsteigerungsraten aller Münchner Stadtteile. Das Freiham-Projekt, die geplante U5-Verlängerung und die steigende Nachfrage durch den Münchner Wohnungsengpass treiben die Preise stark. Wer heute kauft, profitiert am stärksten vom bevorstehenden Stadtentwicklungsschub.
Wie ist die S-Bahn-Anbindung in Aubing-Lochhausen?
Die S3 und S4 verbinden Aubing in 18 bis 22 Minuten mit dem Hauptbahnhof. Die geplante U5-Verlängerung nach Freiham bis 2030 wird die Anbindung weiter verbessern. Für tägliche Pendler ist die Fahrzeit realistisch. Die Taktfrequenz der S-Bahn ist gut und wird durch das Freiham-Projekt perspektivisch verdichtet werden.
Lohnt sich ein Kauf in Freiham-Nord?
Ja, für langfristig orientierte Investoren und Eigennutzer mit Geduld. Freiham-Neubau ist teurer als Bestand, bietet aber Energieeffizienz, moderne Ausstattung und direkten Zugang zur neuen Quartierinfrastruktur. Das Wertsteigerungspotenzial durch den Freiham-Effekt und die U5-Verlängerung ist erheblich. Bauträgerbonität und Fertigstellungstermine vorab sorgfältig prüfen.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Bayern?
In Bayern betragen die Kaufnebenkosten 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent, Notarkosten ca. 1,5 Prozent, Grundbuchgebühren 0,5 Prozent und bei Maklereinbindung bis zu 3,57 Prozent Käufer-Courtage. Bei einem Aubing-Kaufpreis von 820.000 Euro entstehen Nebenkosten von bis zu 98.400 Euro, die vollständig aus Eigenkapital kommen müssen.
Lohnt sich Kaufen in Aubing-Lochhausen gegenüber Mieten?
Mit einem Kaufpreis-Miete-Multiplikator von 25 bis 32 Jahreskaltmieten – dem niedrigsten im gesamten Münchner Stadtgebiet – ist Kaufen klar die überlegene Strategie. Das Freiham-Projekt und die U5-Verlängerung werden die Preise erheblich treiben. Jetzt kaufen bedeutet, Münchens letzte günstige Stadtentwicklungswelle zu nutzen und dauerhaft von der Aufwertung zu profitieren.
Wie verkaufe ich meine Immobilie in Aubing-Lochhausen?
Professionelle Fotografie mit Betonung der Freiham-Nähe und Zukunftsperspektive, ein Exposé mit aktuellem Sanierungsstand und Energieausweis sowie eine optimistische aber realistische Vermarktung sind entscheidend. Durch steigende Nachfrage erzielen Aubing-Objekte zunehmend Bieterverfahren-Preise. Spekulationssteuerfrist und GEG-Status vorab prüfen.
Welche Schulen gibt es in Aubing-Lochhausen?
Aubing-Lochhausen hat aktuell mehrere Grundschulen und eine Mittelschule. Das Freiham-Nord-Projekt bringt ab 2026 bis 2030 mehrere neue Grundschulen, ein Gymnasium und zahlreiche Kitas in das Quartier. Die Bildungsinfrastruktur wächst mit dem Bezirk und wird für junge Familien im Freiham-Neubauquartier deutlich attraktiver werden.
Weiterführende Ratgeber: Wohnen in Pasing-Obermenzing, Wohnen in Laim, Freiham Nord – Neubaugebiet München, Bodenrichtwert Aubing-Lochhausen 2026, MaBV – Schutz für Neubaukäufer, U-Bahn-Ausbau U5 Freiham bis 2030
Über diesen Ratgeber: Alle Angaben basieren auf aktuellen Marktdaten, dem Mietspiegel München 2025/2026 und der Marktexpertise von FT Immobilien 24 in Aubing-Lochhausen. Stand: März 2026.
Wichtiger Hinweis: Preisangaben sind Richtwerte und ersetzen keine individuelle Immobilienbewertung. Für rechtliche und steuerliche Fragen wenden Sie sich an einen Fachanwalt oder Steuerberater.
Quellen: Gutachterausschuss München, IVD Süd, Mietspiegel München 2025, FT Immobilien 24. Ratgeber erstellt von FT Immobilien 24.