📜 Notarkosten Hauskauf Bayern 2026 – Rechner, Tabelle & Grundbuchkosten erklärt
Aktualisiert: April 2026 | Lesezeit: 13 Min. | Basis: GNotKG (Gerichts- und Notarkostengesetz), Gebührentabelle B Anlage 2, § 448 BGB (Kostentragung), Bayerisches Grundbuchamt
⚡ Schnellfragen – Notarkosten Hauskauf & Grundbuchkosten Bayern
Wie berechnet man die Notarkosten beim Hauskauf?
Notarkosten Hauskauf berechnen sich nach dem Kaufpreis (Geschäftswert) gemäß der Gebührentabelle B im GNotKG. Die Beurkundung kostet 2,0 Gebühren, der Vollzug 0,5 Gebühren. Dazu kommen Grundbuchgebühren für Eigentümerumschreibung und Vormerkung. Der Prozentsatz liegt bei ca. 1,5–2,0 % des Kaufpreises – bei Finanzierung etwas höher durch die Grundschuldbestellung.
Wie hoch sind die Notarkosten in Bayern?
In Bayern gelten dieselben Notargebühren wie bundesweit – das GNotKG ist ein Bundesgesetz. Der Unterschied: Bayerns Grunderwerbsteuer beträgt nur 3,5 % (niedrigster Satz in Deutschland). Zusammen mit Notar- und Grundbuchkosten liegen die Kaufnebenkosten in Bayern beim Immobilienkauf in Bayern bei ca. 5,0–5,5 % des Kaufpreises – günstiger als in den meisten Bundesländern.
Wie hoch sind die Notarkosten bei 300.000 €?
Bei einem Kaufpreis von 300.000 € betragen die reinen Notarkosten ca. 2.900–3.200 € (Beurkundung + Vollzug + MwSt.). Dazu kommen Grundbuchkosten von ca. 1.500–1.800 € für Eigentumsumschreibung und Vormerkung. Gesamtkosten ohne Finanzierung: ca. 4.400–5.000 €. Mit Grundschuldbestellung für ein Bankdarlehen steigt der Betrag auf ca. 6.000–7.000 €.
Sind die Kosten bei allen Notaren gleich?
Ja – ausnahmslos. Die Notargebühren sind im GNotKG bundeseinheitlich festgelegt. Kein Notar darf mehr oder weniger verlangen. Ein Notar in München berechnet exakt dasselbe wie einer in Hamburg oder Leipzig. „Rabatte" wären rechtswidrig. Was sich unterscheidet: Service, Erreichbarkeit und Spezialisierung. Wählen Sie den Notar daher nach Kompetenz, nicht nach Preis.
Wie viel kostet ein Notar- und Grundbucheintrag?
Die Eigentümerumschreibung im Grundbuch kostet 1,0 Gebühren nach GNotKG (z. B. 1.870 € bei 500.000 € Kaufpreis). Die Auflassungsvormerkung zur Absicherung des Käufers kostet 0,5 Gebühren. Notar- und Grundbuchkosten zusammen liegen bei ca. 1,5–2,0 % des Kaufpreises. Wer den exakten Betrag vorab wissen will, nutzt unseren Notarkosten-Rechner weiter unten.
Wie hoch sind die Notarkosten bei einem Hauskauf von 200.000 €?
Bei 200.000 € Kaufpreis betragen die Notar- und Grundbuchkosten zusammen ca. 3.200–3.800 € (ohne Finanzierung). Die einzelne Gebühr nach GNotKG-Tabelle liegt bei 870 €. Beurkundung (2,0 × 870 €) = 1.740 €, Vollzug (0,5) = 435 €, Grundbuch-Umschreibung (1,0) = 870 €, Vormerkung (0,5) = 435 € – plus MwSt. auf Notarleistungen und Auslagen.
Wie viel Prozent nimmt ein Notar?
Der Notarkosten-Prozentsatz beim Immobilienkauf in Deutschland liegt bei ca. 1,0–1,2 % reine Notargebühren plus ca. 0,5–0,8 % Grundbuchgebühren. Zusammen: 1,5–2,0 % des Kaufpreises. Die Gebühren sind degressiv – bei höheren Kaufpreisen sinkt der prozentuale Anteil leicht. Bei einem Münchner Durchschnittspreis von 800.000 € liegt der Gesamtanteil bei ca. 1,7 %. Nutzen Sie unsere kostenlose Immobilienbewertung um Ihren Kaufpreis realistisch einzuschätzen.
Wie viel kostet eine Grundbuchänderung?
Eine einfache Grundbuchänderung (z. B. Namensänderung nach Heirat) kostet ca. 50–200 €. Die Eigentumsumschreibung bei Kauf: 1,0 Gebühren nach GNotKG. Löschung einer Grundschuld: 0,2 Gebühren (z. B. 374 € bei 500.000 €). Grundschuldeintragung: 1,0 Gebühren auf die Darlehenssumme. Bei Erbfällen ist die Grundbuchberichtigung oft kostenfrei, wenn sie innerhalb von 2 Jahren beantragt wird – mehr dazu in unserem Ratgeber zur Immobilie bei Erbschaft.
📑 Inhaltsverzeichnis
- ➤ Notarkosten Hauskauf Bayern im Überblick
- ➤ Notarkosten Hauskauf Tabelle 2026 – Gebühren auf einen Blick
- ➤ Notarkosten-Rechner Bayern
- 🎬 Video: Notarkosten Bayern 2026 – So viel zahlen Sie wirklich!
- ➤ Grundbuchkosten Bayern – Eintragung, Löschung, Änderung
- ➤ Wer zahlt Notarkosten – Käufer oder Verkäufer?
- ➤ Notarkosten steuerlich absetzen
- ➤ 5 Spartipps bei Notarkosten
- ➤ Kostenlose Immobilienbewertung
- ➤ FAQ – Notarkosten Hauskauf Bayern
💰 Notarkosten Hauskauf Bayern im Überblick
Beim Immobilienkauf in Deutschland ist die notarielle Beurkundung gesetzlich vorgeschrieben – ohne Notar kein rechtsgültiger Kaufvertrag. Die Notarkosten beim Hauskauf in Bayern betragen als Faustregel 1,5–2,0 % des Kaufpreises, aufgeteilt in reine Notargebühren (ca. 1,0–1,2 %) und Grundbuchgebühren (ca. 0,5–0,8 %). Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundeseinheitlich festgelegt – ein bayerischer Notar berechnet also exakt dasselbe wie ein Kollege in Nordrhein-Westfalen.
Der entscheidende Vorteil für Käufer in Bayern: Die Grunderwerbsteuer beträgt nur 3,5 % – der niedrigste Satz in ganz Deutschland (zum Vergleich: Brandenburg und Thüringen verlangen 6,5 %). Damit liegen die gesamten Kaufnebenkosten in Bayern für den Immobilienkauf bei ca. 5,0–5,5 % des Kaufpreises – deutlich günstiger als in Bundesländern wie NRW oder Schleswig-Holstein, wo allein die Grunderwerbsteuer 6,5 % beträgt. Wer die aktuellen Münchner Immobilienpreise kennt, kann die Nebenkosten realistisch einplanen.
1,5–2,0 %
Notar + Grundbuch gesamt
3,5 %
Grunderwerbsteuer Bayern
~5,3 %
Kaufnebenkosten Bayern total
0 €
Verhandlungsspielraum Notar
📊 Notarkosten Hauskauf Tabelle 2026 – Gebühren auf einen Blick
Die folgende Notarkosten-Tabelle 2026 zeigt die konkreten Beträge nach GNotKG für typische Kaufpreise in Bayern. Die Werte umfassen Beurkundung (2,0 Gebühren), Vollzug (0,5 Gebühren), Eigentumsumschreibung (1,0 Gebühren), Auflassungsvormerkung (0,5 Gebühren) sowie MwSt. auf Notarleistungen und Auslagen.
| Kaufpreis | 1,0 Gebühr (GNotKG) | Notar + Grundbuch | + GrESt 3,5 % | Nebenkosten gesamt |
|---|---|---|---|---|
| 150.000 € | 546 € | ~2.800 € | 5.250 € | ~8.050 € |
| 200.000 € | 870 € | ~3.600 € | 7.000 € | ~10.600 € |
| 300.000 € | 1.270 € | ~4.900 € | 10.500 € | ~15.400 € |
| 400.000 € | 1.570 € | ~6.300 € | 14.000 € | ~20.300 € |
| 500.000 € | 1.870 € | ~7.700 € | 17.500 € | ~25.200 € |
| 650.000 € | 2.545 € | ~10.300 € | 22.750 € | ~33.050 € |
| 800.000 € | 2.945 € | ~12.100 € | 28.000 € | ~40.100 € |
| 1.000.000 € | 3.535 € | ~14.500 € | 35.000 € | ~49.500 € |
| 1.500.000 € | 5.035 € | ~20.400 € | 52.500 € | ~72.900 € |
Angaben gerundet, ohne Grundschuldbestellung. Alle Werte nach GNotKG Gebührentabelle B, Stand 2026. MwSt. 19 % auf reine Notarleistungen enthalten.
🧮 Notarkosten-Rechner Bayern – Ihre Kosten in 10 Sekunden
Berechnen Sie die Notar- und Grundbuchkosten für Ihren Immobilienkauf in Bayern mit unserem Rechner. Einfach Kaufpreis und Darlehenssumme eingeben – Sie erhalten sofort eine detaillierte Aufstellung aller Gebühren nach aktuellem GNotKG.
📜 Notarkosten-Rechner 2026
🎬 Notarkosten Hauskauf Bayern 2026: So viel zahlen Sie wirklich!
GNotKG-Gebührentabelle, Grundbuchkosten, Bayerns günstige 3,5 % Grunderwerbsteuer und 5 Spartipps für den Notartermin – kompakt erklärt.
📋 Grundbuchkosten Bayern – Eintragung, Löschung, Änderung
Die Notar- und Grundbuchkosten in Bayern werden oft in einen Topf geworfen, sind aber zwei verschiedene Gebührenarten. Notargebühren gehen an den Notar (Freiberufler, MwSt.-pflichtig), Grundbuchgebühren an das Grundbuchamt beim Amtsgericht (staatliche Stelle, MwSt.-frei). Beide werden nach GNotKG berechnet und erscheinen gemeinsam auf Ihrer Notarrechnung.
| Grundbuch-Aktion | Gebührensatz | Beispiel (KP 500.000 €) |
|---|---|---|
| Eigentümerumschreibung | 1,0 Gebühren | 1.542 € |
| Auflassungsvormerkung | 0,5 Gebühren | 771 € |
| Grundschuldeintragung | 1,0 Gebühren (Darlehenssumme) | je nach Darlehen |
| Löschung Grundschuld | 0,2 Gebühren | 308 € |
| Namensänderung | pauschal | 50–200 € |
| Erbfolge-Berichtigung | 1,0 Gebühren (Wert) | kostenfrei bei Antrag ≤ 2 Jahre |
Wichtig für Erben: Die Grundbuchberichtigung nach Erbfall ist gebührenfrei, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt wird (§ 60 Abs. 4 KostO). Danach fallen reguläre Gebühren an. Bei einer Erbengemeinschaft, die eine Immobilie verkaufen möchte, lohnt sich unser Ratgeber zum Auflösen einer Erbengemeinschaft.
🤝 Wer zahlt Notarkosten beim Hauskauf – Käufer oder Verkäufer?
Laut § 448 BGB trägt grundsätzlich der Käufer die Notarkosten und Grundbuchgebühren. In der Praxis gibt es jedoch Ausnahmen: Der Verkäufer zahlt die Löschung seiner bestehenden Grundschuld und ggf. Löschung eines Wohnrechts. Bei einer Immobilie bei Scheidung wird die Kostenverteilung oft im Trennungsvergleich separat geregelt.
🏠 Käufer zahlt
Kaufvertragsbeurkundung, Vollzug, Eigentümerumschreibung, Vormerkung, Grundschuldbestellung, Grunderwerbsteuer
🔑 Verkäufer zahlt
Löschung eigener Grundschuld, Löschung Wohnrecht/Nießbrauch, ggf. anteilige Vorfälligkeitsentschädigung Bank
💼 Notarkosten steuerlich absetzen
Bei selbstgenutzten Immobilien sind Notarkosten steuerlich nicht absetzbar – sie erhöhen lediglich die Anschaffungskosten für eine spätere Veräußerung innerhalb der 10-Jahres-Frist. Detaillierte Informationen zur Spekulationssteuer und AfA finden Sie in unserem Steuer-Ratgeber.
Bei vermieteten Immobilien (Kapitalanlage) werden Notarkosten über die Abschreibung verteilt: 2 % pro Jahr über 50 Jahre als Teil der Anschaffungskosten. Die Grundschuldbestellung ist dagegen sofort als Werbungskosten absetzbar – ein spürbarer Steuervorteil im Jahr des Kaufs. Bei gewerblichen Käufen sind alle Notarkosten vollständig als Betriebsausgaben abzugsfähig.
💎 5 Spartipps bei Notarkosten
1. Bewegliche Gegenstände ausweisen
Einbauküche, Markisen, Sauna separat kaufen – reduziert den beurkundungspflichtigen Kaufpreis. Maximal 10–15 % realistisch ansetzen.
2. Grundschuld übernehmen
Bestehende Grundschuld des Verkäufers mit Bank übernehmen statt löschen + neu bestellen. Spart 50–70 % der Grundschuldkosten.
3. Mehr Eigenkapital = weniger Grundschuld
Höheres Eigenkapital senkt die Grundschuldsumme – und damit die Notar- und Grundbuchgebühren für die Grundschuldbestellung.
4. Vollmachten vermeiden
Persönlich zum Termin erscheinen – eine notarielle Vollmacht kostet extra (0,5 Gebühren, also 500–2.000 € je nach Kaufpreis).
5. Kaufpreis realistisch verhandeln
Jede 10.000 € weniger Kaufpreis spart ca. 150–200 € Notarkosten. Die Grundsteuer-Reform hat viele Bewertungen verändert – prüfen Sie den aktuellen Bodenrichtwert.
⏰ Sie kennen die Notarkosten – aber kennen Sie den Marktwert Ihrer Immobilie?
Notarkosten berechnen sich nach dem Kaufpreis – aber ist Ihr Kaufpreis auch realistisch? Gerade in München schwanken Immobilienwerte zwischen Stadtteilen um bis zu 40 %. Eine zu hohe Bewertung kostet Sie nicht nur beim Kaufpreis, sondern auch bei Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer unnötig Geld. Über 3.200 Eigentümer in München haben unsere kostenlose Immobilienbewertung bereits genutzt – in 2 Minuten, 100 % kostenlos, unverbindlich und datengeschützt.
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Kann ich den Notar frei wählen?
Ja, Sie können den Notar frei wählen. Oft schlägt der Verkäufer oder Makler einen vor, aber Sie sind nicht daran gebunden. Unabhängig von der Wahl ist der Notar zur Neutralität verpflichtet – er vertritt keine Partei. Wählen Sie nach Spezialisierung und Service, nicht nach Preis (der ist ohnehin überall gleich).
Wann muss ich die Notarkosten bezahlen?
Die Notarrechnung erhalten Sie nach Abschluss aller Arbeiten – also nach Grundbucheintragung, was meist 6–12 Wochen nach dem Beurkundungstermin dauert. Zahlungsfrist: 2–4 Wochen. Planen Sie diese Kosten in Ihre Finanzierung ein – nicht alle Banken berücksichtigen Notarkosten im Darlehen.
Was passiert wenn der Kauf nach Beurkundung platzt?
Ist der Kaufvertrag bereits beurkundet, fallen die vollen Notarkosten an – auch wenn der Kauf nicht zustande kommt. Scheitert er vor der Beurkundung, zahlen Sie nur für erbrachte Leistungen (Vertragsentwurf, Beratung). Deshalb unbedingt Finanzierung und Objektzustand vor dem Notartermin vollständig klären.
Was ist der Unterschied zwischen Notargebühren und Grundbuchgebühren?
Notargebühren gehen an den Notar für Beurkundung, Beratung und Abwicklung (MwSt.-pflichtig). Grundbuchgebühren gehen an das Grundbuchamt für Eintragungen (MwSt.-frei). Beide erscheinen auf einer Rechnung, aber die MwSt. wird nur auf den Notaranteil berechnet – achten Sie auf die transparente Aufschlüsselung.
Welche Unterlagen brauche ich für den Notartermin?
Personalausweis oder Reisepass (Pflicht), Finanzierungszusage der Bank, bei Verheirateten Eheurkunde, bei GmbH als Käufer Handelsregisterauszug und Gesellschafterbeschluss, ggf. Vollmachten. Der Notar informiert Sie vorab, welche Dokumente konkret benötigt werden. Fehlende Unterlagen können den Termin gefährden.
Kann ich Notarkosten in Raten zahlen?
Das ist Verhandlungssache – manche Notare bieten bei hohen Beträgen Ratenzahlung an. Alternativ lassen sich Notarkosten in die Baufinanzierung einbeziehen (mit der Bank besprechen). Bei vermieteten Immobilien mindern die steuerlichen Vorteile (AfA, Werbungskosten) die effektive Belastung zusätzlich.
Muss ich persönlich zum Notartermin erscheinen?
Ja – alle Vertragsparteien müssen grundsätzlich persönlich erscheinen. Der Notar muss sicherstellen, dass Sie den Vertrag verstehen und freiwillig unterzeichnen. Eine Vertretung per notarieller Vollmacht ist möglich, kostet aber zusätzlich (0,5 Gebühren = 500–2.000 € je nach Kaufpreis). Planen Sie 1–2 Stunden für den Termin ein.
Was kostet eine Immobilienschenkung beim Notar?
Schenkungen müssen ebenfalls notariell beurkundet werden. Die Gebühren berechnen sich nach dem Verkehrswert der Immobilie. Vorteil: Keine Grunderwerbsteuer (3,5 % Ersparnis in Bayern). Nachteil: Mögliche Schenkungsteuer bei Überschreitung der Freibeträge (Kinder: 400.000 € alle 10 Jahre). Details zu Freibeträgen und Steuerstrategien finden Sie in unserem Ratgeber zu Erbschaft & Schenkung.
Gibt es Sonderregelungen für Erbbaurecht bei Notarkosten?
Ja – beim Erbbaurecht berechnen sich die Notarkosten nur nach dem Gebäudewert, nicht nach dem (theoretischen) Grundstückswert. Das kann die Notarkosten um 20–40 % reduzieren. In München gibt es viele Erbbaurecht-Immobilien, besonders in Bogenhausen und Lehel.
Fallen Notarkosten auch bei einer Umschuldung an?
Ja, wenn die Bank wechselt. Bei einer Umschuldung zu einer neuen Bank muss die alte Grundschuld gelöscht und eine neue eingetragen werden – Notar- und Grundbuchkosten fallen für beides an. Alternative: Die Grundschuld kann per Abtretung an die neue Bank übertragen werden – das ist deutlich günstiger (ca. 300–600 € statt 2.000–4.000 €).
Quellen & Grundlagen: Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), insb. §§ 34, 35 GNotKG (Geschäftswert), §§ 86–124 GNotKG (Notargebühren), Anlage 2 zu § 34 Abs. 3 GNotKG (Gebührentabelle B), § 448 BGB (Kostentragung Immobilienkauf), § 60 KostO (Grundbuchberichtigung Erbfall), Bayerisches Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) – Steuersatz 3,5 %, Bayerische Notarkammer, Gutachterausschuss München, Immobilienverband Deutschland (IVD).
Haftungsausschluss: Dieser Ratgeber dient ausschließlich zu Informationszwecken und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Gebühren können sich durch Gesetzesänderungen oder individuelle Umstände ändern. Der Notarkosten-Rechner liefert Näherungswerte auf Basis der GNotKG-Tabelle B – verbindliche Berechnungen erhalten Sie von Ihrem Notar. Stand: April 2026.