📖 Immobilien-Glossar München – 150+ Fachbegriffe von A bis Z verständlich erklärt

📚 Über dieses Glossar

Willkommen zum umfassendsten Immobilien-Glossar für München! Hier finden Sie über 75 wichtige Fachbegriffe aus der Immobilienwelt – verständlich erklärt mit konkreten München-Beispielen. Egal ob Sie kaufen, verkaufen, vermieten oder einfach nur verstehen möchten, was Ihr Makler, Notar oder Verwalter sagt: Dieses Lexikon hilft! Besonderheiten: (1) München-spezifische Erklärungen, (2) Praktische Beispiele mit echten München-Zahlen, (3) Rechtliche Grundlagen (BGB, WEG, GrEStG), (4) 18 Jahre Praxiserfahrung von FT Immobilien 24. Nutzung: Alphabetisch sortiert A-Z, Schnellnavigation über Buchstaben-Links, Suchfunktion (Strg+F). Fragen? Kostenlose Beratung: 089 318 138 10.

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Abgeschlossenheitsbescheinigung

Definition: Amtliche Bescheinigung der Baubehörde, dass eine Wohnung oder Gewerbeeinheit baulich abgeschlossen ist und als eigenständige Einheit genutzt werden kann. Voraussetzung für Eintragung als Wohnungseigentum im Grundbuch.

München-Beispiel: Bei Teilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen stellt die Stadt München (Lokalbaukommission) die Abgeschlossenheitsbescheinigung aus. Dauer: 4-8 Wochen. Kosten: ca. 200-400 €.

Rechtsgrundlage: § 7 WEG (Wohnungseigentumsgesetz)

Abstandsflächen

Definition: Mindestabstände, die ein Gebäude zur Grundstücksgrenze einhalten muss. Dienen dem Brandschutz, der Belichtung und Belüftung.

München-Beispiel: In München gilt die Bayerische Bauordnung (BayBO): Abstandsfläche = 1H (Gebäudehöhe), mindestens aber 3 Meter. Bei 12 Meter hohem Gebäude = 12 Meter Abstand zur Nachbargrenze. Ausnahmen in dicht bebauten Innenstadtlagen möglich.

Rechtsgrundlage: Art. 6 BayBO

AfA (Absetzung für Abnutzung)

Definition: Steuerliche Abschreibung von Immobilien über die Nutzungsdauer. Bei vermieteten Immobilien als Werbungskosten absetzbar.

München-Beispiel: Mehrfamilienhaus Baujahr 1990 gekauft für 2 Mio. € (davon 1,8 Mio. € Gebäudewert, 200k € Grundstück). AfA-Satz: 2% p.a. = 36.000 € jährlich absetzbar. Bei Denkmalschutz (München-Altstadt) sogar 9% p.a. über 8 Jahre!

Rechtsgrundlage: § 7 EStG

Altbau

Definition: Umgangssprachlich Gebäude vor 1945, in München oft auch Gründerzeit-Gebäude bis 1918 gemeint. Charakteristisch: hohe Decken (3+ Meter), Stuck, Holzdielen, massive Bauweise.

München-Beispiel: Schwabing Altbau 1890: 4 Zimmer, 120 m², 3,5 m Deckenhöhe, Stuck, Fischgrätparkett. Kaufpreis: 1,2-1,5 Mio. €. Vorteil: Charakter, wertstabil. Nachteil: Sanierungsbedarf (Elektrik, Heizung, Fenster), keine Tiefgarage.

Abgrenzung: Neubau = nach 1949, Bestandsbau = 1950-1990, Neubau = nach 2000

Auflassungsvormerkung

Definition: Sicherung des Käufers im Grundbuch. Nach Kaufvertrag wird Auflassungsvormerkung eingetragen = Verkäufer kann Grundstück nicht mehr an Dritte verkaufen.

München-Beispiel: Wohnungskauf Schwabing, Kaufvertrag 15.01., Notar beantragt Auflassungsvormerkung am 16.01., Eintragung Grundbuch München 30.01. (ca. 2 Wochen). AB JETZT: Verkäufer kann nicht mehr nochmal verkaufen, Käufer ist geschützt!

Rechtsgrundlage: § 883 BGB

Baulast

Definition: Öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde. Nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis eingetragen.

München-Beispiel: Grundstück München-Giesing hat Baulast: "Verpflichtung zur Duldung von Stellplätzen für Nachbargrundstück". Das bedeutet: 3 Stellplätze auf eigenem Grundstück müssen Nachbarn nutzen dürfen.

Wichtig: Baulast läuft mit Grundstück mit (auch nach Verkauf!), prüfen beim Bauamt München!

Rechtsgrundlage: Art. 77 BayBO

Bebauungsplan (B-Plan)

Definition: Rechtsverbindlicher Plan der Stadt, der festlegt, was wo wie gebaut werden darf. Regelt: Baugebiet (WA, MI, GE), Geschosszahl, Grundflächenzahl, Firsthöhe, etc.

München-Beispiel: B-Plan München-Freiham: WA (Allgemeines Wohngebiet), GRZ 0,4 (40% bebaubar), GFZ 1,2, max. 3 Vollgeschosse. Einsicht: muenchen.de/rathaus/Stadtplanung/Bebauungsplaene.html

Rechtsgrundlage: § 30 BauGB, Art. 81 BayBO

Bestellerprinzip

Definition: Seit 01.06.2015: Wer den Makler beauftragt (bestellt), zahlt die Provision. Bei Mietwohnungen zahlt meist Vermieter (weil er beauftragt). Bei Kaufimmobilien: Frei verhandelbar.

München-Beispiel MIETE: Vermieter beauftragt Makler → Vermieter zahlt Provision (0-2 Nettokaltmieten). Mieter zahlt NICHTS. KAUF: In München meist 50/50-Teilung (Käufer 1,785%, Verkäufer 1,785% = gesamt 3,57% inkl. MwSt).

Rechtsgrundlage: § 2 WoVermittG (Miete), seit 23.12.2020: § 656a BGB (Kauf - geteilte Provision)

Betriebskosten (Nebenkosten)

Definition: Laufende Kosten, die durch Gebrauch der Immobilie entstehen und vom Vermieter auf Mieter umgelegt werden können. "Zweite Miete".

München-Beispiel: 3-Zimmer-Wohnung 85 m², Kaltmiete 1.800 €/Monat. Betriebskosten: 250 €/Monat (= 2,94 €/m²). Enthält: Hausmeister, Müllgebühren, Wasser/Abwasser, Heizung, Grundsteuer, Versicherung, Gartenpflege, Aufzugswartung. NICHT umlagefähig: Reparaturen, Instandhaltung.

Rechtsgrundlage: § 556 BGB, Betriebskostenverordnung (BetrKV)

Bodenrichtwert

Definition: Durchschnittlicher Lagewert für Grundstücke in einem bestimmten Gebiet. Ermittelt von Gutachterausschuss, veröffentlicht alle 2 Jahre (München: jährlich!).

München-Beispiel: Bodenrichtwerte 2024 München (Auswahl): Schwabing 15.000-20.000 €/m², Maxvorstadt 12.000-18.000 €/m², Haidhausen 10.000-14.000 €/m², Sendling 7.000-10.000 €/m², Trudering 4.000-6.000 €/m². Abfrage kostenlos: boris.bayern.de

Nutzung: Basis für Grundsteuer-Berechnung (Bundesmodell), Erbschaftssteuer, Verkehrswertgutachten.

Rechtsgrundlage: § 196 BauGB

Courtage

Definition: Siehe → Maklerprovision

München-Üblich: Bei Kauf 3,57% (geteilt: Käufer 1,785%, Verkäufer 1,785%), bei Miete meist 2 Nettokaltmieten (zahlt Vermieter nach Bestellerprinzip).

Dachgeschoss

Definition: Oberste Etage direkt unter dem Dach. In München meist mit Dachschrägen, oft ausgebaut als Wohnraum.

München-Besonderheit: Dachgeschosswohnungen (DG) sehr begehrt! Vorteile: Ruhig, oft Dachterrasse, Altbau-Charme. Nachteile: Sommer heiß (35°C+), Dachschrägen = weniger Nutzfläche. Preisaufschlag: +5-15% wenn Dachterrasse. Beispiel Schwabing: 3-Zi-DG 85 m² mit 40 m² Dachterrasse = 1,3-1,5 Mio. €.

Wohnfläche: Dachschrägen <1m = 0%, 1-2m = 50%, >2m = 100% anrechenbar!

Denkmalschutz

Definition: Rechtlicher Schutz von Gebäuden mit besonderer historischer, künstlerischer oder städtebaulicher Bedeutung. Veränderungen nur mit Genehmigung!

München-Beispiel: München hat ca. 7.000 Baudenkmäler! Besonders viele in: Altstadt, Maxvorstadt, Schwabing (Jugendstil-Villen), Haidhausen (Gründerzeit). Vorteile: AfA erhöht = 9% p.a. über 8 Jahre, Wertstabilität, einzigartiger Charakter. Nachteile: Sanierung teuer (+30-50% vs. Normal), Genehmigungen langwierig, energetische Sanierung schwierig. Mehr: Denkmalgeschützte Immobilien München.

Rechtsgrundlage: BayDSchG (Bayerisches Denkmalschutzgesetz), Art. 1-7

Disagio

Definition: Abgeld bei Immobilienfinanzierung. Bank zahlt weniger Kredit aus als vereinbart (z.B. 5% Disagio = bei 100k Kredit nur 95k ausbezahlt), dafür niedrigerer Zinssatz. Disagio ist sofort steuerlich absetzbar!

München-Beispiel: Kredit 500k €, Zinssatz normal 4,2%. Mit 5% Disagio: Auszahlung nur 475k €, Zinssatz 3,8%. Vorteil: Niedrigere Zinsen, Disagio 25k € sofort als Werbungskosten absetzbar. Wann sinnvoll? Bei hohem Einkommen (Steuersatz 42%+), wenn Eigenkapital vorhanden ist.

Rechtsgrundlage: § 11 Abs. 2 EStG

Duplex-Wohnung (Maisonette)

Definition: Wohnung über zwei Etagen, verbunden durch interne Treppe. Auch "Maisonette" genannt (französisch für "kleines Haus").

München-Beispiel: Duplex in Schwabing-Altbau: EG (Wohnzimmer, Küche, WC, 55 m²) + 1. OG (2 Schlafzimmer, Bad, 45 m²) = 100 m² gesamt. Vorteil: Privatsphäre, großzügiges Raumgefühl. Nachteil: Treppen (mit Kleinkindern schwierig), teurer als normale Wohnung (+10-20%). Preis: 10.000-15.000 €/m² in Schwabing.

Abgrenzung: Penthouse = oberste Etage mit Dachterrasse. Mehr unter: Wohnungstypen – Penthouse, Maisonette, Souterrain, Loft.

Eigenbedarf

Definition: Vermieter kann Mietverhältnis kündigen, wenn er Wohnung für sich, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige benötigt. Wichtigster Kündigungsgrund für Vermieter!

München-Beispiel: Vermieter hat 3-Zi-Whg. in Schwabing vermietet seit 10 Jahren. Jetzt will Tochter in München studieren → Eigenbedarf! Kündigungsfrist: 9 Monate (bei 8+ Jahren Mietdauer). Mieter kann widersprechen (Härtefall). Mehr: Eigenbedarf & Vertragspflichten München 2026.

Wichtig: Scheinbedarf = verboten! Bei Missbrauch: Schadensersatz an Mieter (oft 12+ MM).

Rechtsgrundlage: § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB

Energieausweis

Definition: Pflichtdokument bei Verkauf/Vermietung. Zeigt Energieeffizienz der Immobilie (Skala A+ bis H). Zwei Arten: Verbrauchsausweis (basiert auf tatsächlichem Verbrauch) oder Bedarfsausweis (basiert auf Gebäudeberechnung).

München-Beispiel: Altbau Schwabing 1900, unsaniert: Energieklasse G (ca. 250 kWh/m²a). Nach Sanierung: Klasse C (ca. 80 kWh/m²a). Kosten Bedarfsausweis: 300-500 €, Verbrauchsausweis: 50-100 €. Gültigkeit: 10 Jahre.

Pflicht: Bei Besichtigung vorzeigen, bei Inserat wichtigste Kennzahlen angeben! Details: Energieausweis-Pflicht beim Verkauf 2026.

Rechtsgrundlage: GEG (Gebäudeenergiegesetz), § 80 ff.

Erbpacht (Erbbaurecht)

Definition: Recht, auf fremdem Grund und Boden ein Gebäude zu errichten und zu nutzen. Grundstück gehört anderem (oft Stadt, Kirche, Stiftung), Gebäude dem Erbbauberechtigten. Erbbauzins = jährliche Zahlung an Grundstückseigentümer.

München-Beispiel: Einfamilienhaus München-Freimann auf Erbpachtgrundstück der Stadt München. Grundstückswert 500.000 €, Erbbauzins 4% = 20.000 €/Jahr. Laufzeit: 99 Jahre. Vorteil: Geringerer Kaufpreis (nur Gebäude). Nachteil: Laufender Erbbauzins, Verlängerung unsicher!

Rechtsgrundlage: ErbbauRG – Erbbaurecht erklärt: Vorteile, Nachteile, Vergleich

Erschließungskosten

Definition: Kosten für Herstellung der öffentlichen Infrastruktur (Straße, Kanal, Wasser, Strom, Gas). Werden auf Anlieger umgelegt.

München-Beispiel: Neubaugebiet München-Freiham: Erschließungsbeitrag ca. 150-250 €/m² Grundstücksfläche. Bei 500 m² Grundstück = 75.000-125.000 €! Wird 2-5 Jahre nach Fertigstellung abgerechnet.

Wichtig: Vor Kauf Grundstück fragen: "Ist Erschließung abgerechnet?" Mögliche Fördermittel München 2026 nutzen!

Rechtsgrundlage: BauGB § 127 ff., KAG Bayern

Fassade

Definition: Außenwand eines Gebäudes. Bei Eigentumswohnungen = Gemeinschaftseigentum (alle Eigentümer zahlen Sanierung gemeinsam!).

München-Beispiel: Mehrfamilienhaus Giesing, Baujahr 1960, 10 ETW. Fassade bröckelt. Gutachten: Komplettsanierung nötig. Kosten: 180 €/m² × 800 m² = 144.000 €. Pro Eigentümer (nach MEA): 14.400 € Sonderumlage! Viele Häuser 1950-1980 = jetzt sanierungsbedürftig!

Rechtsgrundlage: § 16 Abs. 2 WEG (Gemeinschaftseigentum), Art. 47 BayBO

Feststellungserklärung (Grundsteuer)

Definition: Erklärung zur Neubewertung aller Grundstücke für neue Grundsteuer (Reform 2022/2025). ALLE Eigentümer mussten 2022/2023 abgeben!

München-Beispiel: Eigentümer einer ETW in Sendling musste 01.07.2022-31.01.2023 Feststellungserklärung abgeben (ELSTER-Online). Bayern = einfach (nur Flächenangaben). Ergebnis: Grundsteuerwertbescheid 2023/2024, neue Grundsteuer ab 01.01.2025.

Rechtsgrundlage: § 228 ff. BewG

Flurkarte (Liegenschaftskarte)

Definition: Amtliche Karte, die Grundstücksgrenzen, Gebäude, Flurstücknummern maßstabsgetreu darstellt. Basis für Grundbuch und Bebauungsplanung.

München-Beispiel: Grundstück in Trudering, Gemarkung München, Flur 123, Flurstück 456/7. Flurkarte zeigt: Grundstücksgröße 600 m², Gebäude 180 m² Grundfläche, Grenzen zu Nachbargrundstücken. Abruf: Bayernatlas (kostenlos) oder Katasteramt München (20-50 € offiziell). Wichtig bei Kauf: Flurkarte prüfen auf Grenzüberbau und Wegerechte!

Rechtsgrundlage: VermKatG (Vermessungs- und Katastergesetz Bayern)

Freistellung (Lastenfreistellung)

Definition: Löschung von Grundschulden/Hypotheken aus dem Grundbuch vor Verkauf. Verkäufer muss Immobilie "lastenfrei" an Käufer übergeben.

München-Beispiel: Verkauf Wohnung 800k €, aber Grundschuld 400k € im Grundbuch (alter Kredit, schon abbezahlt!). Ablauf: (1) Löschungsbewilligung von Bank, (2) Notar löscht Grundschuld nach Kaufpreiszahlung (Kosten: 0,2% = 800 €), (3) Käufer kann eigene Grundschuld eintragen. Alternative: Käufer übernimmt Grundschuld → spart ca. 1.200 €.

Rechtsgrundlage: § 875 BGB (Löschung), § 1192 BGB (Grundschuld)

Fristen (Kündigungsfristen)

Definition: Zeiträume, die bei Kündigung von Mietverträgen eingehalten werden müssen. Unterschiedlich für Mieter und Vermieter!

München-Beispiel MIETER: Immer 3 Monate Frist (egal wie lange Mietdauer!). VERMIETER: Frist steigt mit Mietdauer: <5 Jahre = 3 Monate, 5-8 Jahre = 6 Monate, 8+ Jahre = 9 Monate. Mehr: Mieterrechte & Mieterpflichten München.

Rechtsgrundlage: § 573c, § 573d BGB

Gemeinschaftseigentum

Definition: Bei Wohnungseigentum: Teile der Immobilie, die allen Eigentümern gemeinsam gehören. NICHT einzeln verkaufbar oder veränderbar (nur mit Eigentümerversammlungs-Beschluss!).

München-Beispiel: ETW in München-Sendling: Gemeinschaftseigentum = Dach, Fassade, Treppenhaus, Aufzug, Keller (außer eigener Kellerraum), Heizungsanlage, Garten, Tiefgarage (konstruktiv). Kosten für Reparatur/Instandhaltung = Hausgeld (alle zahlen anteilig nach Miteigentumsanteil).

Rechtsgrundlage: § 1 Abs. 5, § 16 WEG

Grundbuch

Definition: Öffentliches Register beim Amtsgericht, in dem Eigentumsverhältnisse, Lasten und Beschränkungen von Grundstücken eingetragen sind. Wichtigstes Dokument bei Immobilienkauf!

München-Beispiel: Grundbuch AG München (Orleansplatz 10) verwaltet ca. 250.000 Grundbücher. Aufbau: (1) Aufschrift, (2) Bestandsverzeichnis, (3) Abt. I (Eigentümer), (4) Abt. II (Lasten: Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch), (5) Abt. III (Grundschulden/Hypotheken). Kosten: 10 € Ausdruck.

Rechtsgrundlage: GBO (Grundbuchordnung)

Grunderwerbsteuer

Definition: Steuer beim Kauf von Grundstücken und Immobilien. Zahlt der Käufer! Höhe = Kaufpreis × Steuersatz (variiert je Bundesland).

München-Beispiel (Bayern): Wohnungskauf München 800.000 €. Grunderwerbsteuer Bayern: 3,5% = 28.000 €! Fälligkeit: 4-8 Wochen nach Kaufvertrag. Zahlung VOR Eintragung ins Grundbuch. Vergleich: NRW 6,5% (= 52.000 € bei 800k!), Berlin 6%, Hamburg 5,5%.

Ausnahmen: Erbschaft/Schenkung steuerfrei, Ehepartner steuerfrei, Grundstücksübertragung innerhalb Familie oft reduziert.

Rechtsgrundlage: GrEStG (Grunderwerbsteuergesetz)

Grundschuld

Definition: Absicherung eines Kredits durch Eintragung im Grundbuch (Abteilung III). Bank bekommt Recht, bei Zahlungsausfall Immobilie zu verwerten (Zwangsversteigerung). Wichtigste Sicherheit bei Immobilienfinanzierung!

München-Beispiel: Wohnungskauf 800k €, Eigenkapital 200k €, Kredit 600k €. Bank trägt Grundschuld 600.000 € ein. Nach Kreditrückzahlung: Grundschuld löschen (Kosten 0,2% = 1.200 €) ODER für nächsten Kredit weiter nutzen (→ Bauzinsen München 2026).

Kosten Eintragung: 0,2-0,3% + Notar = ca. 0,4-0,5% der Grundschuldsumme (bei 600k = 2.400-3.000 €).

Rechtsgrundlage: § 1191 ff. BGB

Grundsteuer

Definition: Jährliche Steuer auf Grundbesitz. Zahlt Eigentümer an Kommune. Bei Vermietung auf Mieter umlagefähig (Betriebskosten).

München-Beispiel (Bayern-Modell seit 2025): ETW 85 m² in München. Berechnung: 85 × 0,50 € × Hebesatz 535% = 227 €/Jahr. Alte Grundsteuer (bis 2024) war oft niedriger → Erhöhungen +20-60% in München!

Änderung 2025: Grundsteuer-Reform (BFH-Urteil 10.12.2025), Bayern nutzt Flächenmodell (lageunabhängig!).

Rechtsgrundlage: GrStG, BayGrStG

Hausgeld

Definition: Monatliche Zahlung von Eigentümern einer ETW an WEG-Verwaltung. Deckt: Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage, Betriebskosten Gemeinschaftseigentum (Versicherung, Gartenpflege, Hausmeister, etc.).

München-Beispiel: 3-Zi-ETW Sendling, 85 m². Hausgeld: 3,50 €/m² × 85 = 297 €/Monat = 3.564 €/Jahr. Alte Gebäude (1960-80) oft 4-5 €/m²! Plus mögliche Sonderumlagen (Fassade, Dach, Heizung) = 10.000-30.000 € auf einmal!

Rechtsgrundlage: § 16 Abs. 2, § 28 WEG

Hausmeister

Definition: Person, die Betreuung und kleinere Arbeiten an Immobilie übernimmt (Reinigung, Gartenpflege, Mülltonnen, Winterdienst, kleine Reparaturen). Kosten umlagefähig auf Mieter!

München-Beispiel: Mehrfamilienhaus Haidhausen, 16 Wohnungen. Hausmeister (Teilzeit 10h/Woche): 450 €/Monat = 5.400 €/Jahr. Umlage auf Mieter: 5.400 ÷ 16 Whg. = 337 €/Jahr pro Wohnung = 28 €/Monat. Wichtig: Nur Betriebskosten umlagefähig, NICHT Reparaturen!

Rechtsgrundlage: § 2 Nr. 14 BetrKV

Hebesatz (Grundsteuer)

Definition: Prozentsatz, den Kommunen auf Grundsteuermessbetrag aufschlagen. Bestimmt finale Grundsteuerhöhe. Jede Kommune legt eigenen Hebesatz fest!

München: Hebesatz Grundsteuer B (Wohnen) = 535% (2025). Das ist einer der HÖCHSTEN in Bayern! Vergleich: Nürnberg 580%, Regensburg 550%, Landkreis München oft nur 300-400%. Warum so hoch? München braucht viel Geld (Schulen, ÖPNV, Soziales) = höchste Ausgaben pro Einwohner in Deutschland!

Rechtsgrundlage: § 25 GrStG

Heizkosten

Definition: Kosten für Beheizung der Wohnung/des Hauses. Bei Vermietung umlagefähig (Betriebskosten). Abrechnung teils nach Verbrauch (50-70%), teils nach Wohnfläche (30-50%).

München-Beispiel: 3-Zi-Whg. 85 m², Gasheizung (zentral). Heizkosten 2024: 1.800 €/Jahr. Altbauten unsaniert = 20-30 €/m² pro Jahr (bei 85 m² = 1.700-2.550 €). Neubau (KfW-55) = nur 6-10 €/m² (bei 85 m² = 510-850 €). Differenz: bis 1.700 €/Jahr! Bei Wohnungssuche unbedingt Heizkosten der Vorjahre erfragen. Mehr: Nebenkosten-Check 2026 München.

Rechtsgrundlage: § 2 Nr. 4 BetrKV, HeizkostenV

Hypothek

Definition: Sicherheit für Kredit, eingetragen im Grundbuch (Abteilung III). Ähnlich wie Grundschuld, aber: Hypothek ist akzessorisch (= erlischt automatisch mit Kredit). Heute fast nur noch Grundschulden (flexibler!).

Heute: Banken nutzen fast nur noch Grundschulden. Bei alten Münchner Immobilien (vor 2000) oft noch Hypotheken im Grundbuch → beim Kauf prüfen!

Rechtsgrundlage: § 1113 ff. BGB

Indexmiete

Definition: Mietvertrag, bei dem Miete automatisch steigt/sinkt entsprechend Verbraucherpreisindex (VPI). Keine ortsübliche Vergleichsmiete nötig!

München-Beispiel: Gewerbemiete Büro Maxvorstadt, Indexmiete vereinbart. Startmiete 2020: 2.000 €/Monat, VPI 2020: 105,8. VPI 2025: 122,4 (Inflation 15,7%). Neue Miete: 2.000 × (122,4 ÷ 105,8) = 2.314 €/Monat (+314 €!). Wichtig: In München selten bei Wohnungen, meist Gewerbe!

Rechtsgrundlage: § 557b BGB

Instandhaltung

Definition: Maßnahmen zur Erhaltung des ordnungsgemäßen Zustands einer Immobilie (Reparaturen, Austausch abgenutzter Teile). NICHT umlagefähig auf Mieter (zahlt Eigentümer/Vermieter!).

München-Beispiel: Mehrfamilienhaus Sendling, Baujahr 1970. Instandhaltung 2024: Dach-Reparatur 3.000 €, Heizung 2.500 €, Fassade 8.000 €, Geländer 4.500 € = gesamt 18.000 €. Faustformel: 1,5-2 €/m²/Monat für Rücklage. München: Wegen alter Bausubstanz oft 2-3 €/m² nötig – Altbausanierung München GEG 2026.

Rechtsgrundlage: § 555a BGB, § 21 WEG

Instandhaltungsrücklage

Definition: Geldreserve der WEG für künftige Reparaturen/Sanierungen. Teil des Hausgelds. Muss auf separatem Konto verwaltet werden.

München-Beispiel: ETW-Anlage Giesing, 10 Wohnungen, Baujahr 1965. Instandhaltungsrücklage aktuell: 120.000 €. 2025: Fassadensanierung nötig (150.000 €). Rücklage reicht nicht → Fehlbetrag 30.000 € = Sonderumlage 3.000 € pro Eigentümer! Beim ETW-Kauf prüfen: Höhe der Rücklage + anstehende Sanierungen!

Rechtsgrundlage: § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG

Jahresrohmiete

Definition: Jahreskaltmiete (ohne Nebenkosten). Wichtige Kennzahl für Renditeberechnung und Immobilienbewertung.

München-Beispiel: 3-Zi-Whg. vermietet für 1.800 €/Monat (kalt). Jahresrohmiete: 1.800 × 12 = 21.600 €. Bruttomietrendite: (21.600 ÷ 800.000) × 100 = 2,7%. München-typisch: 2,5-3,5% (niedrig!). Vergleich: Kleinstadt Deutschland oft 5-7%. Wegen Kaufpreisen jedoch Wertsteigerungspotenzial enorm.

Formel: Bruttomietrendite = (Jahresrohmiete ÷ Kaufpreis) × 100

Kaution (Mietkaution)

Definition: Sicherheitsleistung des Mieters an Vermieter bei Mietbeginn. Dient als Sicherheit für Mietausfälle, Schäden, Nebenkosten. Maximal 3 Monatsmieten (Nettokaltmiete!).

München-Beispiel: 3-Zi-Whg., Kaltmiete 1.800 €. Kaution: max. 5.400 €. Mieter kann in 3 Raten zahlen. Vermieter MUSS Kaution getrennt anlegen (Sparbuch, Kautionskonto). Bei Auszug: Rückzahlung binnen 3-6 Monate. Mehr: Mietkautionskonto 2026 – Pflicht & Ablauf München.

Rechtsgrundlage: § 551 BGB

Kaufnebenkosten

Definition: Kosten zusätzlich zum Kaufpreis: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler. NICHT finanzierbar (Eigenkapital erforderlich!).

München-Beispiel: Wohnungskauf 800.000 €: (1) Grunderwerbsteuer 3,5% = 28.000 €, (2) Notar + Grundbuch ca. 1,5% = 12.000 €, (3) Makler (falls) 3,57% = 28.560 €. GESAMT OHNE Makler: 40.000 € (5%), MIT Makler: 68.560 € (8,57%)! Rechner: Kaufnebenkosten München Rechner 2025.

Rechtsgrundlage: GrEStG, GNotKG (Gerichts- und Notarkostengesetz)

Keller

Definition: Untergeschoss eines Gebäudes, meist nicht zur Wohnfläche zählend (wenn Raumhöhe <2m oder nicht beheizt).

München-Besonderheit: In München sehr wertvoll wegen Platzmangel! Bei ETW: Keller = Sondereigentum (gehört zur Wohnung) ODER Gemeinschaftseigentum (Miteigentum nach MEA). Preis-Aufschlag mit Keller: +10.000-30.000 € je nach Größe! Problem München: Grundwasser hoch (Isar, Seen) → viele Keller feucht oder gar nicht vorhanden.

Leerstand

Definition: Nicht vermietete/genutzte Immobilie. In München illegal wenn länger als 3 Monate ohne triftigen Grund (Zweckentfremdungssatzung!).

München-Beispiel: Wohnung München-Schwabing steht seit 6 Monaten leer. Ordnungsamt ermittelt: Bußgeld bis 500.000 €! Ausnahmen: Kernsanierung, nachweislicher Leerstand trotz Vermietungsbemühungen. Mehr: ZeS München (Zweckentfremdungssatzung) – Münchner Sonderregelungen.

Rechtsgrundlage: Zweckentfremdungssatzung München (ZeS) 2017/2024

Leibrente

Definition: Immobilienverkauf gegen monatliche Rentenzahlung statt Einmalzahlung. Verkäufer erhält lebenslanges Wohnrecht + monatliche Rente.

München-Beispiel: Rentnerin, 75 Jahre, verkauft Wohnung (Wert 700.000 €) gegen Leibrente 2.200 €/Monat + Wohnrecht bis ans Lebensende. Vorteil: Kein Umzug, mehr monatliches Einkommen. Ausführlich: Leibrente München – Ratgeber für Senioren.

Rechtsgrundlage: § 759 ff. BGB

Loft

Definition: Großflächige, offene Wohnung in ehemaligem Gewerberaum (Fabrik, Werkstatt, Lager). Hohe Decken (4-8m), große Fenster, Industriecharakter.

München-Beispiel: Kultfabrik Haidhausen, ehemaliges Industriegelände. Loft 180 m², 5m Deckenhöhe, Sichtbeton, Stahlträger. Kaufpreis 2024: ca. 2 Mio. €. Beliebt bei Kreativen und Unternehmern. Mehr zu Wohnungstypen: Penthouse, Maisonette & Co.

Makleralleinauftrag

Definition: Exklusivvertrag: Nur ein Makler vermarktet die Immobilie (einfacher Alleinauftrag: kein Selbstverkauf erlaubt; qualifizierter Alleinauftrag: auch Selbstverkauf ausgeschlossen).

München-Beispiel: Laufzeit üblich 3-6 Monate. Alleinauftrag = intensivere Betreuung, professionelles Marketing, i.d.R. 3-5% höherer Verkaufspreis als bei paralleler Vermarktung. Details: § 656a BGB – Maklerkosten 2020+.

Rechtsgrundlage: § 652 BGB ff.

Mietminderung

Definition: Recht des Mieters, Miete zu kürzen, wenn Mietwohnung mangelhaft ist. Minderungssatz richtet sich nach Schwere des Mangels.

München-Beispiele: Schimmel im Schlafzimmer = 10-20% Minderung; Heizungsausfall Winter = 30-50%; Lärmbelästigung Nachts (Baustelle) = 5-20%. Wichtig: Mangel schriftlich anzeigen + Frist setzen BEVOR man mindert! Sonst Mietrückstand! Mehr unter: Mieterrechte & Mieterpflichten München.

Rechtsgrundlage: § 536 BGB

Mietpreisbremse

Definition: Neu- oder Wiedervermietung darf max. 10% über ortsüblicher Vergleichsmiete liegen. Gilt in Gebieten mit „angespanntem Wohnungsmarkt".

München: Mietpreisbremse gilt in ganz München seit 2015! Basis: Mietspiegel München 2025. Beispiel: Mietspiegel sagt 19 €/m², max. Neuvermietung also 20,90 €/m². Ausnahmen: Neubau nach 01.10.2014, umfassend modernisierte Wohnungen. Suche: Wohnung mieten München.

Rechtsgrundlage: § 556d BGB, MietNovG 2020

Miteigentumsanteil (MEA)

Definition: Prozentualer Anteil an der Wohnungseigentümergemeinschaft. Bestimmt Stimmrecht und Kostenverteilung beim Hausgeld.

München-Beispiel: 10-ETW-Haus, 850 m² Gesamt-Wohnfläche. ETW 85 m² = MEA 100/1000 (10%). Hausgeld gesamt: 35.000 €/Jahr → diese ETW zahlt 3.500 €/Jahr (350 €/Monat). MEA steht in Grundbuch + Teilungserklärung.

Rechtsgrundlage: § 16 Abs. 2 WEG

Nebenkosten (Kaufnebenkosten)

Definition: Alle zusätzlichen Kosten beim Immobilienkauf neben dem Kaufpreis. Müssen vollständig aus Eigenkapital finanziert werden!

München-Zusammenfassung: Grunderwerbsteuer 3,5% + Notar/Grundbuch ~1,5% + Makler 1,785% (Käuferanteil) = ca. 6,8% des Kaufpreises. Alles erklärt: Alle Steuern beim Immobilienkauf.

Nießbrauch

Definition: Dingliches Recht, eine fremde Sache zu nutzen und Früchte (Mieterträge) zu ziehen, ohne Eigentümer zu sein. Eingetragen in Grundbuch Abt. II.

München-Beispiel: Eltern übertragen Haus an Kind, behalten aber Nießbrauchrecht. Kind = Eigentümer, Eltern = nutzen Haus (oder kassieren Mieteinnahmen) lebenslang. Vorteil: Erbschaftsteuer sparen. Mehr: Nießbrauch an Immobilien – steuerliche Aspekte 2025.

Rechtsgrundlage: § 1030 ff. BGB

Notar

Definition: Staatlich bestellter Jurist, der Kaufverträge beurkundet. Bei Immobilienkauf ZWINGEND erforderlich! Notar ist neutral – vertritt weder Käufer noch Verkäufer!

München: München hat ~80 Notare (Notarkammer Bayern). Kosten richten sich nach GNotKG, bei 800k Kaufpreis ca. 8.000-10.000 € (Notar + Grundbuch). Ablauf: Notartermin Immobilienkauf – Ablauf Schritt für Schritt.

Rechtsgrundlage: § 311b BGB (Beurkundungspflicht), GNotKG

Nutzfläche vs. Wohnfläche

Wohnfläche: Tatsächliche Wohnräume (Zimmer, Küche, Bad, Flur). Dachschrägen <1m = 0%, 1-2m = 50%, >2m = 100%. KEINE Keller, Garagen, Balkone (50% anrechenbar).

Nutzfläche (NF): Alle nutzbaren Flächen inklusive Keller, Stellplätze, Technikräume. Nutzfläche > Wohnfläche!

München-Beispiel: 100 m² Nutzfläche → ca. 85 m² Wohnfläche. Bei 12.000 €/m² = 180.000 € Differenz! Vor Kauf messen oder Gutachter beauftragen.

Rechtsgrundlage: WoFlV (Wohnflächenverordnung), DIN 277

Ortsübliche Vergleichsmiete

Definition: Durchschnittliche Miete für vergleichbare Wohnungen in München (Lage, Größe, Ausstattung, Baujahr). Basis für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.

München-Beispiel: 3-Zi-Whg., 85 m², gute Lage Schwabing, BJ 1990, gute Ausstattung → Mietspiegel 2025: ca. 19,50 €/m² = 1.657 €/Monat. Aktuelle Werte: Mietspiegel München 2025.

Rechtsgrundlage: § 558 BGB

Penthouse

Definition: Exklusive Wohnung auf der obersten Etage eines Mehrfamilienhauses, meist mit großer Dachterrasse und 360°-Aussicht. Selten, teuer, begehrt!

München-Beispiel: Penthouse Maxvorstadt, 5. OG, 200 m² Wohnfläche + 80 m² Dachterrasse, Blick auf Frauenkirche. Kaufpreis 2024: 4-5 Mio. €. Aufschlag gegenüber normalen Etagen: +30-50%. Detaillierter Vergleich aller Wohnungstypen: Penthouse, Maisonette & Co. – alle Wohnungstypen erklärt.

Provision (Maklerprovision)

Definition: Vergütung für Maklerleistung bei erfolgreichem Kauf/Verkauf. Seit 23.12.2020: Käufer und Verkäufer zahlen je 50%.

München: Üblich 3,57% inkl. MwSt. gesamt = 1,785% Käufer + 1,785% Verkäufer. Bei 800.000 € = 14.280 € je Seite. Details: Maklerkosten 2020 – was ändert sich.

Rechtsgrundlage: § 656a-656d BGB

Qualitätsstufen (Ausstattung)

Definition: Einteilung von Immobilien nach Ausstattungsstandard: Einfach, Normal, Gut, Sehr gut/Luxus. Beeinflusst Mietspiegel-Einstufung und Kaufpreis erheblich.

München-Beispiel: 3-Zi-Whg. 85 m², Schwabing. Einfach (70er-Küche, kein Lift): 10.500 €/m². Normal (saniert, Lift): 13.000 €/m². Gut (Designer-Küche, Fußbodenheizung): 16.000 €/m². Luxus (Marmor, Klimaanlage, Concierge): 22.000+ €/m².

Rendite (Mietrendite)

Definition: Ertrag einer Immobilie im Verhältnis zum Kaufpreis. Bruttomietrendite = Jahresmiete ÷ Kaufpreis × 100. Nettomietrendite = nach Abzug aller Kosten.

München-Beispiel: 2-Zi-Whg. 60 m², Kaufpreis 600.000 €, Miete 1.400 €/Monat. Brutto: (16.800 ÷ 600.000) × 100 = 2,8%. Netto (nach Hausgeld, Verwaltung, Steuer): ca. 1,8-2,2%. Niedrig! Aber: Wertsteigerung München langfristig +5-8% p.a. ausgleichend. Mehr: Immobilien-Kapitalanlage München.

Reservierungsvereinbarung

Definition: Vorvertragliche Vereinbarung: Verkäufer/Makler hält Immobilie für Kaufinteressenten gegen Reservierungsgebühr frei (üblich 1-2 Wochen).

München-Praxis: Reservierungsgebühr 1.000-5.000 €, bei Kauf angerechnet. Bei Rücktritt des Käufers: Gebühr verfällt (oft). BGH-Urteil 2023: Reservierungsgebühr nur dann wirksam, wenn Notar beurkundet! Vorsicht: Unverzichtbar notariell absichern lassen.

Rechtsgrundlage: BGH, Urt. v. 20.04.2023, I ZR 85/22

Sonderumlage

Definition: Einmalige Zahlung der WEG-Eigentümer bei unerwarteten Großreparaturen, wenn Instandhaltungsrücklage nicht reicht.

München-Risiko: Baujahre 1960-1980 jetzt fällig! Typische Sonderumlagen: Dach 15.000-30.000 €, Fassade 10.000-25.000 €, Heizung 8.000-15.000 € pro Eigentümer. Tipp: Vor Kauf Eigentümerprotokoll der letzten 3 Jahre lesen!

Rechtsgrundlage: § 28 Abs. 2 WEG

Spekulationsfrist

Definition: Immobilienverkauf innerhalb von 10 Jahren nach Kauf → Gewinn steuerpflichtig (Einkommensteuer)! Ausnahme: mind. 3 Jahre selbst bewohnt.

München-Beispiel: Wohnung 2016 gekauft 400k, 2024 verkauft 750k (= +350k Gewinn). Ohne Eigennutzung: 350k × 42% = 147.000 € Steuer! MIT 3 Jahren Eigennutzung: Steuer = 0 €! Detailliert: Steuerliche Aspekte beim Immobilienverkauf.

Rechtsgrundlage: § 23 EStG

Sondereigentum

Definition: Der Teil einer Eigentumswohnung, der dem einzelnen Eigentümer allein gehört. Gegensatz zum Gemeinschaftseigentum.

München-Beispiel: ETW Schwabing. Sondereigentum = Innenraum der Wohnung (Böden, Wände innen, Türen innen, Einbauküche, Bad-Ausstattung). Kein Sondereigentum = tragende Wände, Decken, Rohre, Fenster (= Gemeinschaftseigentum!). Wichtig beim Umbau: Gemeinschaftseigentum nur mit Beschluss veränderbar!

Rechtsgrundlage: § 3, § 5 WEG

Teilungserklärung

Definition: Notarielle Urkunde, die ein Grundstück/Gebäude in Sondereigentum (Wohnungen) und Gemeinschaftseigentum aufteilt. Grundlage jeder WEG.

München-Inhalt: (1) Aufteilung der Wohnungen, (2) MEA-Verteilung, (3) Sondernutzungsrechte (Garten, Stellplatz), (4) Hausordnung, (5) Kostenverteilung. IMMER vor Kauf lesen! Sondernutzungsrechte (z.B. Gartennutzung) NICHT im Grundbuch = trotzdem bindend!

Rechtsgrundlage: § 8 WEG

Tilgung

Definition: Rückzahlung des Kredits. Üblich: anfängliche Tilgung 1-3% p.a. Bei höherer Tilgung: Kreditlaufzeit kürzer, Zinskosten sinken.

München-Beispiel: Kredit 500k €, Zins 4%, Tilgung 2% = monatliche Rate 2.500 €. Laufzeit bis Schuldenfreiheit: ca. 28 Jahre. Mit 3% Tilgung: Rate 2.917 €, Laufzeit nur noch 22 Jahre (6 Jahre gespart = ca. 40.000 € Zinsen gespart!).

Aktuell: Bauzinsen 2026 → Bauzinsen München Prognose 2026.

Rechtsgrundlage: § 488 BGB

Übergabeprotokoll

Definition: Schriftliche Dokumentation des Zustands einer Immobilie bei Übergabe (Kauf oder Mietbeginn/-ende). Enthält: Zählerstände, Mängel, Schlüsselanzahl, Fotos.

München-Praxis: IMMER anfertigen! Ohne Protokoll = Streit vorprogrammiert. Tipp: Fotos aller Räume + Mängelliste mit Datum. Bei Mietende: Vergleich mit Einzugsprotokoll = Basis für Kautionsabzüge. Kostenlose Vorlage: Übergabeprotokoll Checkliste – kostenlose Vorlage.

Rechtsgrundlage: § 546 BGB (Rückgabe Mietsache)

Umlegung (Bodenordnung)

Definition: Städtebauliches Instrument: Grundstücke werden neu geordnet und gerechter aufgeteilt, um Bebauung zu ermöglichen. Stadt München erhält Teil als Ausgleich.

München-Beispiel: Neubaugebiet Freiham: 30 unregelmäßige Grundstücke → Umlegungsverfahren → 30 bebaubare Grundstücke mit Straßen + 25% Flächenabzug für Stadt (Straßen, Grünflächen). Dauer: 3-8 Jahre! Betroffene Eigentümer erhalten gleichwertiges Grundstück zurück.

Rechtsgrundlage: § 45 ff. BauGB

Verkehrswert (Marktwert)

Definition: Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für eine Immobilie erzielt werden kann. Ermittelt nach ImmoWertV. Basis für Beleihung, Erbschaft, Versteigerung.

München-Methoden: (1) Vergleichswertverfahren (ETW: aktuelle Verkäufe), (2) Ertragswertverfahren (Zinshaus: Miete × Faktor 25-35), (3) Sachwertverfahren (EFH: Boden + Gebäude). FT Immobilien 24 bietet kostenlose Immobilienbewertung nach ImmoWertV.

Rechtsgrundlage: § 194 BauGB, ImmoWertV 2021

Vorfälligkeitsentschädigung

Definition: Gebühr der Bank bei vorzeitiger Kreditrückzahlung. Entschädigt Bank für entgangene Zinsen bis Ende der Zinsbindung.

München-Beispiel: Kredit 400k €, noch 5 Jahre Zinsbindung bei 1,5% (Alt-Kredit!). Vorfälligkeit: ca. 20.000-30.000 €! Nur sinnvoll wenn: Hausverkauf nötig, Aufnahme eines günstigeren Kredits. Tipp: Nach 10 Jahren (§ 489 BGB) kündbar ohne Vorfälligkeit! Strategien: Zinssicherung bis 2030 – Strategien München.

Rechtsgrundlage: § 489, § 502 BGB

Vorkaufsrecht

Definition: Recht, beim Verkauf einer Immobilie bevorzugt als Käufer einzutreten. Kann der Mieter (§ 577 BGB), die Gemeinde (§ 24 BauGB) oder ein Dritter (vertraglich) haben.

München: Stadt München übt kommunales Vorkaufsrecht regelmäßig in Gebieten mit Erhaltungssatzung aus (Schwabing, Maxvorstadt, Haidhausen, Neuhausen). Mieter in ETW: gesetzliches Vorkaufsrecht bei Erstverkauf nach Umwandlung. Frist: 2 Monate ab notariellem Kaufvertrag.

Rechtsgrundlage: § 577 BGB (Mieter), § 24 BauGB (Gemeinde)

WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft)

Definition: Zusammenschluss aller Eigentümer eines Mehrfamilienhauses. Entscheidet per Eigentümerversammlung über Verwaltung, Sanierung, Hausgeld.

München-Praxis: Jährliche Eigentümerversammlung Pflicht. Verwaltung: externe WEG-Verwaltung üblich (Kosten 25-45 €/Einheit/Monat). Neu: WEG-Reform 2025/2026 – digitale Versammlungen jetzt möglich! Mehr: WEG-Immobilien München. Hausgeld: Was ist Hausgeld?

Rechtsgrundlage: WEG (Wohnungseigentumsgesetz), zuletzt reformiert 2020

Wohnungseigentum

Definition: Sondereigentum an einer Wohnung verbunden mit Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Ermöglicht Kauf einzelner Wohnungen in Mehrfamilienhäusern.

München: Ca. 60% aller Münchner ETW sind Eigentumswohnungen im WEG-Verbund. Wichtig beim Kauf: Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Rücklagenhöhe prüfen!

Rechtsgrundlage: § 1 ff. WEG

Zwangsversteigerung

Definition: Gerichtliche Versteigerung einer Immobilie bei Zahlungsausfall des Kreditnehmers. Gläubiger (Bank) beantragt beim Amtsgericht.

München-Praxis: Amtsgericht München: ca. 80-120 Versteigerungen/Jahr (niedrig wegen stabiler Wirtschaft). Mindestgebot: 50% Verkehrswert (1. Termin) oder 70% (2. Termin). Risiken: keine Gewährleistung, alte Mietverhältnisse, Schäden. Vollständiger Ratgeber: Zwangsversteigerungen kaufen – Ratgeber München.

Rechtsgrundlage: ZVG (Zwangsversteigerungsgesetz)

Zweckentfremdung

Definition: Nutzung von Wohnraum zu anderen Zwecken (Büro, Ferienwohnung, Leerstand). In München genehmigungspflichtig oder verboten!

München: Zweckentfremdungssatzung 2017 (verschärft 2024): Kurzzeitvermietung (Airbnb etc.) ohne Genehmigung verboten. Strafe bis 500.000 €. Erlaubt: max. 8 Wochen/Jahr Eigennutzer. Mehr: Kurzzeitvermietung München.

Rechtsgrundlage: ZES München (Zweckentfremdungssatzung), Bay. Zweckentfremdungsgesetz

Zinsbindung

Definition: Zeitraum, für den der Zinssatz eines Immobilienkredits festgeschrieben ist. Typisch: 5, 10, 15, 20 Jahre.

München-Empfehlung 2026: Aktuelle Bauzinsen 3,5-4,2% (10 Jahre). Langfristige Zinsbindung (15-20 Jahre) sinnvoll bei Erwartung steigender Zinsen. Kurz (5 Jahre) sinnvoll bei Erwartung sinkender Zinsen. Strategie: Zinssicherung bis 2030 – Forward-Darlehen München.

Rechtsgrundlage: § 489 BGB (Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren)

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Letzte Aktualisierung: März 2026 | Version 2.0 | © FT Immobilien 24 München