Immobilienpreise Dachau 2025 & Prognose 2026
Aktualisiert: März 2026 | Lesezeit: 9 Minuten | Datenquelle: FT Immobilien 24 Marktanalyse, ImmoScout24, Immowelt | Analyse: 215+ Transaktionen 2025
⚡ Schnellantwort: Immobilienpreise Dachau 2025
Durchschnittspreise 2025: Eigentumswohnungen 6.500-8.000 €/m², Einfamilienhäuser 900.000-1,5 Mio. €, Reihenhäuser 650.000-880.000 €. Preisentwicklung: Q1 +1,9%, Q2 +1,6%, Q3 +1,1%, Q4 +0,8%. Prognose 2026: Moderate Steigerung +2-4% erwartet durch S2-Anbindung, Große Kreisstadt-Status (48.000 Einwohner) und solides Preis-Leistungs-Verhältnis. Hotspots: Altstadt/Zentrum, Bahnhofsviertel (S2), Dachau-Süd. Verkaufszeit: Ø 50-70 Tage. Schloss Dachau, historische Altstadt, gute Infrastruktur.
📑 Inhaltsverzeichnis
📊 Preisentwicklung Dachau: Quartal für Quartal 2025
Der Immobilienmarkt in Dachau zeigte 2025 eine solide Entwicklung. Als Große Kreisstadt mit 48.000 Einwohnern bietet Dachau ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis und profitiert – ähnlich wie andere Standorte im Rahmen des Doughnut-Effekts im Münchner Umland – von der S2-Anbindung nach München.
Quartalsweise Preisentwicklung 2025:
| Quartal | ETW (Bestand) €/m² | ETW (Neubau) €/m² | EFH Durchschnitt | Veränderung |
|---|---|---|---|---|
| Q1 2025 | 6.350 € | 7.680 € | 1,12 Mio. € | +1,9% |
| Q2 2025 | 6.450 € | 7.810 € | 1,14 Mio. € | +1,6% |
| Q3 2025 | 6.520 € | 7.900 € | 1,15 Mio. € | +1,1% |
| Q4 2025 | 6.570 € | 7.970 € | 1,16 Mio. € | +0,8% |
| Gesamt 2025 | Preissteigerung Ø +5,4% | ↗ | ||
Q1 2025: Positiver Jahresstart
Das erste Quartal startete mit solider Nachfrage. Die Preissteigerung von +1,9% wurde getrieben durch:
- Erstkäufer-Boom: Junge Familien entdeckten Dachau als Alternative zu München – die entscheidenden Faktoren bei der Immobilienbewertung sprechen klar für den Standort
- Preis-Leistung: Deutlich günstiger als München bei guter S2-Anbindung
- Neubau-Start: 2 neue Wohnquartiere in Dachau-Süd begannen Vermarktung
- Transaktionen: 48 ETW, 12 EFH verkauft
Q2 2025: Stabiles Frühjahrsgeschäft
Das Frühjahr zeigte konstante Nachfrage, besonders bei familienfreundlichen 3-4 Zimmer Wohnungen.
- Familien-Nachfrage: Schulen und Kindergärten als Kaufargument
- Altstadt-Beliebtheit: Historische Gebäude nahe Schloss Dachau gefragt
- S-Bahn-Effekt: Bahnhofsviertel mit kürzester Pendelzeit bevorzugt – auch der Mietspiegel im Münchner Umland spiegelt die Attraktivität dieser Lagen wider
- Transaktionen: 56 ETW, 14 EFH verkauft
Q3 2025: Sommerstabilität
Die Sommermonate zeigten moderate Entwicklung mit stabilen Preisen.
- Beständige Entwicklung: +1,1%, keine Volatilität
- Investoren-Interesse: Kapitalanleger kauften 28% aller ETW
- Renovierte Altbauten: Sanierte Objekte mit aktuellem Energieausweis in Altstadt erzielten Premiumpreise
- Transaktionen: 44 ETW, 10 EFH verkauft
Q4 2025: Solider Jahresabschluss
Das vierte Quartal rundete ein stabiles Jahr mit moderatem Wachstum ab.
- Stabile Entwicklung: +0,8%, Konsolidierung auf solidem Niveau
- Jahresend-Aktivität: Käufer nutzten steuerliche Vorteile für 2025 – auch Verkäufer prüften vorab die geltende Spekulationssteuer
- Moderate Verfügbarkeit: 24 Objekte am Markt verfügbar
- Transaktionen: 67 ETW, 15 EFH verkauft (Stand Dezember)
Dachau entwickelte sich 2025 solide mit +5,4% Preissteigerung - leicht über dem Münchner Umland-Durchschnitt (+4,2%). Als Große Kreisstadt mit 48.000 Einwohnern bietet Dachau vollständige Infrastruktur bei attraktivem Preis-Leistungs-Verhältnis. Die S2-Anbindung und historische Altstadt mit Schloss Dachau machen die Stadt besonders für Familien und Pendler attraktiv.
🔮 Prognose 2026: Wie entwickeln sich die Preise?
Basierend auf aktuellen Marktdaten, Experteneinschätzungen und lokalen Entwicklungsplänen erwarten wir für Dachau folgende Preisentwicklung in 2026. Käufer sollten dabei auch die anfallenden Kaufnebenkosten in ihre Kalkulation einbeziehen:
| Immobilientyp | Preis Ende 2025 | Prognose Ende 2026 | Erwartete Änderung |
|---|---|---|---|
| ETW Bestand | 6.570 €/m² | 6.700-6.900 €/m² | +2-5% |
| ETW Neubau | 7.970 €/m² | 8.150-8.370 €/m² | +2-5% |
| Einfamilienhaus | 1,16 Mio. € | 1,18-1,22 Mio. € | +2-5% |
| Reihenhaus | 740.000 € | 755.000-780.000 € | +2-5% |
Faktoren für 2026:
✅ Positive Faktoren
- Große Kreisstadt mit vollständiger Infrastruktur
- S2-Anbindung nach München attraktiv
- Attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis
- Neue Schulen und Kitas geplant (2026)
- Auswirkungen der Grundsteuer-Reform auf Kaufpreise beobachten
⚠️ Risikofaktoren
- Längere S-Bahn-Pendelzeit als andere Orte
- Mögliche Änderungen bei den Bauzinsen
- Wirtschaftliche Unsicherheit
- Konkurrenz durch günstigere Umlandgemeinden
- Hohe Baukosten und GEG-Sanierungspflichten belasten Neubau
🎯 Expertenprognose 2026
Wir erwarten für 2026 eine moderate Preissteigerung von +2-5% in Dachau. Die Nachfrage bleibt stabil, getrieben durch das gute Preis-Leistungs-Verhältnis und die Große Kreisstadt-Infrastruktur. Besonders Neubauten in S-Bahn-Nähe werden gefragt bleiben (+3-5%). Einfamilienhäuser steigen moderat (+2-4%). Beste Kaufzeit: Q1-Q2 2026 vor Fertigstellung neuer Schulen und Kitas.
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❓ Häufige Fragen zu Immobilienpreisen in Dachau
Wie haben sich die Immobilienpreise in Dachau 2025 entwickelt?
Die Immobilienpreise in Dachau sind 2025 um durchschnittlich +5,4% gestiegen. Eigentumswohnungen (Bestand) stiegen von 6.350 €/m² (Q1) auf 6.570 €/m² (Q4), Neubau-Wohnungen von 7.680 €/m² auf 7.970 €/m². Die Nachfrage blieb in allen Quartalen stabil, getrieben durch die S2-Anbindung und das attraktive Preis-Leistungs-Verhältnis als Große Kreisstadt.
Was wird eine Eigentumswohnung in Dachau 2026 kosten?
Für 2026 erwarten wir Preise von 6.700-6.900 €/m² für Bestandswohnungen (aktuell 6.570 €/m²) und 8.150-8.370 €/m² für Neubauten (aktuell 7.970 €/m²). Dies entspricht einer Preissteigerung von +2-5%, abhängig von Lage und S-Bahn-Nähe. Besonders Lagen in Altstadt- und Bahnhofsnähe profitieren von der stabilen Nachfrage durch Familien und Pendler.
Welche Stadtteile in Dachau sind am teuersten?
Die teuersten Lagen in Dachau sind: 1) Altstadt/Zentrum (Schloss-Nähe) mit Ø 7.200-7.900 €/m², 2) Bahnhofsviertel (S2-Nähe) mit Ø 6.800-7.500 €/m², 3) Dachau-Süd (Neubaugebiete) mit Ø 7.500-8.200 €/m². Günstigere Lagen finden sich in Dachau-Ost mit Ø 6.000-6.600 €/m². Die Preisspanne spiegelt die unterschiedliche Infrastruktur und Verkehrsanbindung wider.
Ist jetzt ein guter Zeitpunkt zum Kaufen in Dachau?
Ja, Q4 2025 / Q1 2026 ist ein guter Kaufzeitpunkt. Die Preise sind moderat, das Preis-Leistungs-Verhältnis attraktiv, und die geplanten neuen Schulen/Kitas ab 2026 werden die Attraktivität weiter steigern. Wer vor diesen Infrastruktur-Maßnahmen kauft, profitiert vom aktuellen Preisniveau. Das Angebot ist mit 24 verfügbaren Objekten moderat.
Warum sind die Preise in Dachau günstiger als in anderen Münchner Umlandgemeinden?
Dachau liegt etwas weiter von München entfernt (ca. 30 Min. mit S2) als z.B. Unterschleißheim oder Unterhaching. Das macht es günstiger, bietet aber trotzdem: 1) Große Kreisstadt-Status mit vollständiger Infrastruktur, 2) 48.000 Einwohner, 3) Historisches Flair mit Schloss Dachau, 4) Alle Schulen, Ärzte, Geschäfte vor Ort, 5) Perfekt für Familien, die nicht täglich nach München pendeln müssen.
Wie lange dauert der Verkauf einer Immobilie in Dachau?
Die durchschnittliche Verkaufszeit in Dachau beträgt 50-70 Tage vom Marktstart bis zum Notartermin. Objekte in Altstadt-Nähe oder S-Bahn-Nähe verkaufen sich schneller (Ø 45-55 Tage). Größere Einfamilienhäuser über 1,5 Mio. € benötigen etwas länger (Ø 70-85 Tage), da die Käuferschaft spezifischer ist.
Welche Kaufnebenkosten fallen beim Immobilienkauf in Dachau an?
Beim Immobilienkauf in Dachau fallen folgende Nebenkosten an: Grunderwerbsteuer 3,5% (Bayern), Notarkosten ca. 1,5-2%, Grundbucheintragung ca. 0,5% und Maklerprovision 3,57% (Käuferanteil, inkl. MwSt.). Bei einer Eigentumswohnung für 500.000 € bedeutet das rund 45.000-50.000 € zusätzlich. Diese Kosten sollten Käufer frühzeitig in ihre Finanzierung einplanen.
Lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage in Dachau?
Dachau bietet solide Bedingungen für Kapitalanleger: Die Mietrendite liegt bei 4-5% brutto, die Kaltmiete durchschnittlich bei 15,20 €/m² mit steigender Tendenz. Die hohe Nachfrage durch Pendler und Familien sorgt für geringe Leerstandsrisiken. Besonders Bestandswohnungen in S-Bahn-Nähe bieten ein attraktives Verhältnis aus Kaufpreis und erzielbarer Miete.
Quellenangaben: Gutachterausschuss Landkreis Dachau, Bodenrichtwerte und Transaktionsdaten 2020–2026; ImmoScout24 und Immowelt, Angebots- und Transaktionspreise Dachau; FT Immobilien 24 Marktdatenbank (215+ Transaktionen 2025); Deutsche Bundesbank, Zinsstatistik Wohnungsbaukredite; IVD Südbayern, Marktbericht Wohnimmobilien 2025/2026; Statistisches Amt München, Bevölkerungs- und Wanderungsdaten. Alle Angaben sind Durchschnittswerte und können im Einzelfall abweichen.
Haftungsausschluss: Diese Analyse dient nur zu Informationszwecken und stellt keine Anlageberatung dar. Immobilienpreise können schwanken. Für eine individuelle Bewertung Ihrer Immobilie kontaktieren Sie uns gerne für eine kostenlose, unverbindliche Einschätzung. Stand: März 2026.