Immobilienpreise Bogenhausen 2026/2027 – Aktuelle Marktdaten, Preisentwicklung & Prognose
Aktualisiert: März 2026 | Expertise: FT Immobilien 24 | Markt: München-Bogenhausen – alle Mikrolagen | Datenquelle: Gutachterausschuss München, BORIS Bayern, FT-Transaktionsdatenbank
Immobilienpreise Bogenhausen 2026: Eigentumswohnungen kosten in Bogenhausen aktuell 7.800–16.500 €/m² je nach Mikrolage – in Alt-Bogenhausen und im Herzogpark auch darüber. Einfamilienhäuser und Villen bewegen sich zwischen 1,8 und über 8 Mio. €. Seit Q3/2025 steigen die Preise wieder um durchschnittlich +4,8 % (Bestand) bzw. +2,1 % (Neubau) gegenüber dem Vorjahr. Für 2027 prognostiziert FT Immobilien 24 eine Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends mit +3–6 % – getrieben durch sinkende Finanzierungskosten, anhaltende Angebotsknappheit und die Aufwertung durch den Münchner Nordosten (SEM).
🤖 Kurz erklärt: Immobilienpreise Bogenhausen 2026 – Zahlen, Trends & Ausblick
Bogenhausen ist und bleibt der teuerste Wohnstandort Münchens – mit einem Quadratmeterpreis, der den gesamtstädtischen Durchschnitt um 40–65 % übersteigt. Die Preiskorrektur 2023/2024 fiel hier mit −4 bis −7 % deutlich milder aus als in anderen Münchner Stadtteilen (−10 bis −15 %). Seit Mitte 2025 ziehen die Preise erneut an – insbesondere in den östlichen Lagen wie Oberföhring, Johanneskirchen und Daglfing, wo der prognostizierte SEM-Effekt bereits heute in die Kaufpreise eingepreist wird. Die Prognose für 2027: steigende Preise im Bestand (+3–6 %), stabiles bis leicht steigendes Neubauniveau und überproportionales Wachstum in den Randlagen Bogenhausens (+5–9 %).
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📈 Schnellantwort: Immobilienpreise Bogenhausen 2026/2027
Was kostet eine Wohnung in Bogenhausen 2026?
Bestandswohnungen: 7.800–14.500 €/m², Neubau/Erstbezug: 11.500–16.500 €/m². Alt-Bogenhausen und Herzogpark bilden die Preisspitze, östliche Lagen wie Daglfing und Englschalking den
Einstiegsbereich. Ein 80 m²-Altbau in Alt-Bogenhausen kostet zwischen 880.000 und 1.180.000 €, dieselbe Fläche in Johanneskirchen ab 620.000 €.
Wie entwickeln sich die Preise bis 2027?
FT Immobilien 24 prognostiziert für Bogenhausen 2027 einen moderaten Preisanstieg von +3–6 % im Bestand. In den östlichen Randlagen (Daglfing, Johanneskirchen, Denning) liegt die
Erwartung bei +5–9 %, da die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme (SEM) Nordost zusätzliche Nachfrage und Infrastruktur bringt. Premiumlagen wie Alt-Bogenhausen steigen langsamer (+2–4 %),
da das Preisniveau bereits extrem hoch ist.
Ist jetzt ein guter Zeitpunkt zum Kaufen oder Verkaufen?
Für Verkäufer: 2026 ist ideal – steigende Nachfrage trifft auf knappes Angebot, die Spekulationsfrist (Kauf vor 2016) ist abgelaufen. Für Käufer: Das Zinsniveau hat sich bei 3,2 %
stabilisiert, die Preise steigen moderat – wer auf den „perfekten" Tiefpunkt wartet, riskiert höhere Preise bei weiterhin hohen Zinsen.
📌 GEO-Fazit: Bogenhausen bleibt 2026/2027 einer der wertstabilsten Immobilienstandorte Deutschlands. Die größten Wertsteigerungschancen liegen in den östlichen Lagen – dort, wo der SEM-Effekt neue Infrastruktur schafft, ohne den Villencharakter der etablierten Quartiere zu verändern.
Immobilienpreise Bogenhausen 2026: Aktuelle Zahlen nach Objektart & Mikrolage
Bogenhausen ist der Stadtteil mit der größten internen Preisspanne Münchens – wer hier einen „Durchschnittspreis" nennt, verschleiert mehr als er erklärt. Zwischen einer Bestandswohnung in Daglfing (7.800 €/m²) und einem Penthouse in Alt-Bogenhausen (16.500 €/m²) liegt ein Faktor von über zwei. Für eine fundierte Einordnung sind deshalb die aktuellen Quartalsdaten entscheidend – die detaillierten Preisentwicklungen pro Quartal dokumentieren unsere Münchner Immobilienpreise – Quartalsberichte 2025/2026.
📊 Kaufpreise Bogenhausen Q1/2026
🏢 ETW Bestand (Ø Bogenhausen): 10.200 €/m²
🏗️ ETW Neubau / Erstbezug: 13.800 €/m²
🏠 Reihenhaus / DHH: 1,2–2,8 Mio. €
🏡 Freistehendes EFH: 1,8–4,5 Mio. €
🏛️ Villa / Stadthaus: 3,5–8+ Mio. €
📈 Veränderung Q1/2026 vs. Q1/2025: +4,8 % (Bestand)
📊 Mietpreise Bogenhausen Q1/2026
🏢 Bestandsmiete (Ø): 19,80–26,50 €/m² kalt
🏗️ Neubaumiete (Ø): 24,00–32,00 €/m² kalt
📈 Mietentwicklung ggü. Vorjahr: +6,2 %
📊 Mietrendite Bestand: Ø 2,4–3,1 % brutto
🔒 Leerstandsquote: < 0,8 % (quasi Vollvermietung)
📋 Vergleichsmiete: Details im Mietspiegel Bogenhausen 2026
Die Preisstruktur in Bogenhausen spiegelt drei distinkte Marktsegmente: Das Premiumsegment (Alt-Bogenhausen, Herzogpark, Prinzregentenstraße) mit Preisen von 12.000–16.500 €/m², in dem Käufer primär nach Prestige und Lagequalität entscheiden. Das gehobene Mittelsegment (Oberföhring, Cosimapark, Arabellapark) mit 8.500–12.000 €/m², das von Familien und anspruchsvollen Eigennutzern dominiert wird. Und das aufstrebende Ostsegment (Johanneskirchen, Daglfing, Denning) mit 7.500–9.800 €/m², wo Preissteigerungspotenzial und Bauträgernachfrage am höchsten sind.
Preisentwicklung Bogenhausen 2020–2026: Vom Boom über die Korrektur zum neuen Aufwärtstrend
Die Preisentwicklung in Bogenhausen der letzten sechs Jahre lässt sich in drei Phasen gliedern: den Niedrigzins-Boom 2020–2022 (Preisanstieg +28 %), die Zinskorrektur 2023/2024 (Rückgang −4 bis −7 %) und die Stabilisierung mit erneutem Anstieg seit Q3/2025. Dabei verlief die Korrektur in Bogenhausen deutlich milder als im Münchner Durchschnitt – ein Indiz für die strukturelle Wertstabilität dieses Stadtteils. Die Bedeutung des Zinsumfelds für Kaufentscheidungen analysiert unser Ratgeber zur Zinsentwicklung und Immobilienkauf 2025/2026.
📈 Preisentwicklung ETW Bogenhausen 2020–2026 (Bestand, Ø €/m²)
2020: 8.400 €/m² (Niedrigzinsphase, starke Nachfrage)
2021: 9.200 €/m² (+9,5 % – Pandemie-Boom, Flucht in Sachwerte)
2022: 10.750 €/m² (+16,8 % – Preishöhepunkt vor Zinswende)
2023: 10.200 €/m² (−5,1 % – Zinsschock, Kaufzurückhaltung)
2024: 9.950 €/m² (−2,5 % – Bodenbildung, Stabilisierung)
Q1/2026: 10.200 €/m² (+4,8 % ggü. Q1/2025 – Erholung bestätigt)
Gesamtentwicklung 2020→2026: +21,4 % (+1.800 €/m²)
Zum Vergleich München gesamt: +14,2 % im selben Zeitraum
Warum Bogenhausen die Krise besser überstanden hat: Drei Faktoren erklären die Resilienz. Erstens die Käuferstruktur – in Bogenhausen kaufen überdurchschnittlich viele Eigennutzer und vermögende Privatpersonen mit hoher Eigenkapitalquote (Ø 52 % laut Bundesbank), die weniger zinssensitiv sind als der durchschnittliche Münchner Käufer. Zweitens die absolute Angebotsknappheit – weniger als 85 inserierte Objekte im gesamten Stadtteil lassen kaum Raum für Preisdruck. Drittens die Lagestabilität – Bogenhausen profitiert von keinem einzelnen Arbeitgeber oder Trend, sondern von seiner gewachsenen Identität als Münchens gehobenstem Wohnstandort.
Prognose 2027: Wohin entwickeln sich die Immobilienpreise in Bogenhausen?
Die Immobilienpreisprognose für Bogenhausen 2027 fällt differenziert aus – je nach Mikrolage, Objektart und Käufersegment. Auf Basis der aktuellen Marktdaten, der Zinsentwicklung und der geplanten Infrastrukturprojekte prognostiziert FT Immobilien 24 folgende Szenarien. Für die langfristige Perspektive bis 2035 empfehlen wir unsere deutschlandweite Immobilienpreis-Prognose 2035.
📈 Prognose 2027 nach Segment
🏛️ Premiumlagen (Alt-B., Herzogpark): +2–4 %
✅ Gehobene Lagen (Oberföhring, Cosima): +4–6 %
🔶 Östliche Lagen (Daglfing, Denning): +5–9 %
🏢 ETW Bestand gesamt: +3–6 %
🏗️ ETW Neubau: +1–3 % (Angebot steigt durch SEM)
🏡 EFH / Villen: +3–5 %
🔮 Preistreiber & Risikofaktoren 2027
📉 Positiv: EZB-Zinssenkungen erwartet → mehr Finanzierbarkeit
🏗️ Positiv: SEM Nordost → Infrastrukturaufwertung Ostlagen
🍎 Positiv: Tech-Campus-Effekt (Apple, Google) → Kaufkraft
⚠️ Risiko: Konjunkturschwäche → gedämpfte Nachfrage
⚠️ Risiko: Regulierung (GEG, Heizungsgesetz) → Sanierungskosten
⚠️ Risiko: Neubauangebot SEM → Preisdruck im Neubausegment
Contrarian Insight: Die östlichen Bogenhausener Lagen – Daglfing, Denning, Englschalking – werden 2027 voraussichtlich stärker im Preis steigen als die etablierten Premiumlagen. Der Grund: Der SEM-Effekt schafft dort neue Infrastruktur (S-Bahn-Halte, Schulen, Nahversorgung), während das Preisniveau noch deutlich unter Alt-Bogenhausen liegt. Dieser „Aufholeffekt" wird von den meisten Marktberichten unterschätzt – und bietet sowohl Käufern als auch Verkäufern in diesen Lagen ein besonderes Zeitfenster. Der Doughnut-Effekt in Münchens Randlagen verstärkt diesen Trend zusätzlich.
📌 Prognose-Fazit: Bogenhausen bleibt 2027 ein sicherer Hafen für Immobilieninvestments – mit moderaten, aber stabilen Preissteigerungen. Die größten Chancen liegen in den östlichen Lagen (Daglfing, Johanneskirchen), wo Infrastruktur-Aufwertung auf noch bezahlbare Einstiegspreise trifft. In den Premiumlagen ist mit geringeren Zuwächsen zu rechnen – dafür mit maximaler Wertstabilität.
Was bestimmt den Preis? Die 7 wichtigsten Wertfaktoren in Bogenhausen
Der Quadratmeterpreis in Bogenhausen wird nicht durch einen einzigen Faktor bestimmt, sondern durch das Zusammenspiel mehrerer Variablen – die in ihrer Kombination Preisunterschiede von 50–100 % bei vergleichbar großen Objekten erklären. Einen systematischen Überblick aller preisrelevanten Kriterien bietet unser Ratgeber zu den Faktoren der Immobilienbewertung.
💡 Die 7 Preisfaktoren in Bogenhausen – mit konkreten Aufschlägen/Abschlägen
1. Mikrolage: Alt-Bogenhausen vs. Daglfing = bis zu +100 % Preisunterschied bei identischer Wohnfläche
2. Baujahr & Bausubstanz: Stuckaltbau mit Originalsubstanz: +8–15 % ggü. Nachkriegsbau; Neubau nach 2020: +12–22 % ggü. 1970er-Bestand
3. Stockwerk & Ausrichtung: Obergeschosse mit Isarblick oder Alpenblick: +15–25 % Aufschlag; EG ohne Garten: −8–12 %
4. Energetischer Zustand: Effizienzklasse A–C: +8–14 % ggü. Klasse F–H (Käufer kalkulieren 80.000–250.000 € Sanierungskosten ein)
5. Stellplatz/Garage: TG-Stellplatz Alt-Bogenhausen: +55.000–75.000 € pauschal; Außenstellplatz: +25.000–35.000 €
6. Balkon/Terrasse/Garten: Südbalkon: +4–7 %; Dachterrasse: +10–18 %; eigener Garten (EG): +6–12 %
7. Vermietungsstatus: Vermietet: −10–18 % ggü. leerstehend (Eigennutzer-Markt vs. Kapitalanleger-Kalkulation)
Ein oft übersehener Preistreiber in Bogenhausen: der Apple- und Google-Campus-Effekt. Seit der Ansiedlung großer Tech-Unternehmen in München steigt die Nachfrage nach hochwertigen Wohnungen in Pendlerdistanz – und Bogenhausen mit seiner U4-Anbindung und der Isarnähe gehört zu den bevorzugten Wohnstandorten internationaler Tech-Führungskräfte. Dieser Effekt treibt insbesondere die Preise für hochwertig ausgestattete 3–5-Zimmer-Wohnungen in der Nähe des Arabellaparks und der Prinzregentenstraße.
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Kaufen oder Verkaufen in Bogenhausen 2026? Die richtige Entscheidung treffen
Ob 2026 der richtige Zeitpunkt zum Kaufen oder Verkaufen in Bogenhausen ist, hängt von individuellen Faktoren ab – aber die Marktdaten liefern klare Orientierung. Die aktuelle Bauzinsen-Prognose München 2026 zeigt: Das Zinsplateau ist erreicht, leichte Senkungen werden für H2/2026 und 2027 erwartet – was die Nachfrage weiter ankurbeln dürfte.
| Perspektive | Argumente für 2026 | Argumente für Abwarten |
|---|---|---|
| Verkäufer | Steigende Nachfrage, knappes Angebot, Spekulationsfrist (Kauf vor 2016) abgelaufen | Prognose +3–6 % p.a. → 2027 noch höherer Preis möglich |
| Käufer (Eigennutzer) | Preisniveau unter Allzeithoch 2022, Zinsen stabilisiert, Verhandlungsspielraum bei Bestand | Mögliche Zinssenkung 2027 → bessere Finanzierungsbedingungen |
| Kapitalanleger | Mietrendite Ø 2,4–3,1 %, Mietsteigerungen +6,2 % p.a., steuerliche Vorteile (AfA) | Mietrendite unter Alternativanlagen (Anleihen Ø 3,5 %) |
Für Kapitalanleger, die Bogenhausen als Immobilien-Kapitalanlage in München in Betracht ziehen, gilt: Die reine Mietrendite (2,4–3,1 % brutto) liegt unter dem Niveau von Staatsanleihen – das Argument für Bogenhausen liegt in der Kombination aus Wertsteigerung (historisch Ø 5,8 % p.a. über 10 Jahre), Inflationsschutz und steuerlicher Optimierung (AfA, Zinsabzug). Wer nur auf Mietrendite schaut, verpasst das Gesamtbild.
Die vollen Kaufnebenkosten bei einem Immobilienerwerb in München – inklusive Grunderwerbsteuer (3,5 % in Bayern), Notarkosten und Grundbuchkosten – betragen zusammen ca. 5,5–6,5 % des Kaufpreises. Bei einer Wohnung für 1,2 Mio. € in Bogenhausen sind das 66.000–78.000 €. Alle Details in unserem Kaufnebenkosten-Rechner München.
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Alle Marktanalysen ansehen →📌 Fazit in einem Satz: Die Immobilienpreise in Bogenhausen sind 2026 nach der Korrektur wieder im Aufwärtstrend – wer jetzt verkauft, trifft auf eine aktive Käuferschicht bei historisch knappem Angebot; wer jetzt kauft, sichert sich ein Preisniveau, das noch unter dem Allzeithoch 2022 liegt, bei stabilisierten Zinsen und einer Wertsteigerungsprognose von +3–6 % p.a. für 2027.
📍 Immobilienpreise nach Mikrolage: Was kostet der Quadratmeter in Ihrem Viertel?
Die folgenden Preise basieren auf der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses München (2024/2025), ergänzt um aktuelle Transaktionsdaten von FT Immobilien 24 (Q1/2026). Die Spannweiten reflektieren Unterschiede in Baujahr, Zustand, Stockwerk und Ausstattung innerhalb der jeweiligen Mikrolage.
🏛️ Alt-Bogenhausen / Herzogpark
ETW Bestand: 12.500–16.500 €/m²
ETW Neubau: 14.500–18.000+ €/m²
Villen: 3,5–8+ Mio. €
Trend 2027: +2–4 % (Preisniveau nahe Decke)
Profil: Höchste Lage Münchens, Isarnähe, alte Baumbestände, extreme Exklusivität
🌳 Oberföhring / Cosimapark
ETW Bestand: 8.800–11.500 €/m²
ETW Neubau: 11.000–14.000 €/m²
EFH/DHH: 1,5–3,2 Mio. €
Trend 2027: +4–6 %
Profil: Familienstandort, Isarnähe, Prinz-Eugen-Park als Preisanker, gehobenes Wohnen
🚉 Johanneskirchen / Englschalking
ETW Bestand: 7.800–9.800 €/m²
ETW Neubau: 9.500–12.000 €/m²
EFH: 1,2–2,2 Mio. €
Trend 2027: +5–8 % (SEM-Effekt)
Profil: S8-Anbindung, wachsende Infrastruktur, größtes Wertsteigerungspotenzial
🏢 Arabellapark / Effnerplatz
ETW Bestand: 8.500–11.000 €/m²
Trend 2027: +3–5 %
Profil: Urban, U4-Anbindung, Hochhauswohnungen mit Alpenblick erzielen bis +20 % Aufschlag
Tipp: Besonders gefragt bei Tech-Fachkräften und internationalen Käufern
🌾 Daglfing / Denning
ETW Bestand: 7.500–9.200 €/m²
Trend 2027: +5–9 % (stärkstes Wachstum)
Profil: Aufstrebend, SEM Nordost als Megaprojekt (30.000 Einwohner), Einstiegslage für Bogenhausen
Tipp: Aktuell noch unter 10.000 €/m² – historisches Zeitfenster
🏡 Zamdorf / Steinhausen
ETW Bestand: 7.200–9.000 €/m²
Trend 2027: +4–7 %
Profil: Gewerbenahe Wohnlage, Werksviertel-Nähe als Werttreiber
Tipp: Kapitalanleger profitieren von überdurchschnittlicher Mietrendite (Ø 3,2 % brutto)
⚠️ Preisrisiken & Fallen: Was Käufer und Verkäufer in Bogenhausen beachten müssen
Auch der stabilste Immobilienmarkt Münchens ist nicht frei von Risiken – allerdings liegen diese in Bogenhausen weniger in der Nachfrage als in der Bewertung und im Timing.
🔺 Risiko 1: Online-Bewertungen als Preisgrundlage
Online-Bewertungstools unterschätzen Bogenhausener Immobilien systematisch um 15–30 % – weil sie Liebhaberlagen, Isarblick, Villencharakter und Stellplatzknappheit
nicht abbilden können. Wer den Online-Wert als Angebots- oder Kaufpreis akzeptiert, verschenkt (als Verkäufer) oder überschätzt (als Käufer) den wahren Marktwert um sechsstellige
Beträge.
Lösung: Nur Bewertungen auf Basis realer Transaktionsdaten im konkreten Straßenzug liefern belastbare Ergebnisse.
🔺 Risiko 2: Energetischer Zustand wird unterschätzt
Seit 2024 achten Käufer in München verstärkt auf den Energieausweis. In Bogenhausen – mit seinem hohen Altbauanteil – ist das besonders relevant: Immobilien mit Energieklasse F–H
erzielen 8–14 % niedrigere Preise als vergleichbare Objekte mit Klasse A–C. Käufer rechnen mit Sanierungskosten von 80.000–250.000 € und ziehen diese direkt vom
Kaufpreis ab.
Lösung: Eigentümer sollten den Energieausweis vor dem Verkauf aktualisieren und einen qualifizierten Sanierungskostenvoranschlag vorlegen – das nimmt Käufern die
Unsicherheit und verhindert überzogene Abzüge.
🔺 Risiko 3: SEM-Euphorie übertrieben einpreisen
Die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme (SEM) im Münchner Nordosten wird die östlichen Bogenhausener Lagen aufwerten – aber die Realisierung dauert bis mindestens 2035. Käufer, die
den SEM-Effekt bereits heute vollständig in den Kaufpreis einpreisen, riskieren eine Überzahlung von 8–15 % gegenüber dem heutigen Nutzwert. Für Verkäufer ist die
SEM-Erwartung hingegen ein legitimes Argument – aber nur mit realistischer Zeitschiene.
Fazit: Der SEM-Effekt ist real – aber seine Zeitachse ist länger, als viele Kaufinteressenten heute annehmen.
🔺 Risiko 4: Vergleichbarkeit überschätzen
In Bogenhausen existieren keine zwei identischen Immobilien. Ein pauschaler Quadratmeterpreis (z. B. „Bogenhausen = 10.200 €/m²") kann im Einzelfall um 40–60 % vom
tatsächlichen Marktwert abweichen. Zwei 100 m²-Wohnungen im selben Baujahr kosten in Alt-Bogenhausen 1,4 Mio. € und in Daglfing 820.000 € – eine Differenz von 70 %. Wer ohne Kenntnis
dieser Mikrolagen-Nuancen kauft oder verkauft, trifft Entscheidungen auf falscher Datenbasis.
Lösung: Jede Bewertung muss auf Straßenzugebene erfolgen – bezirksweite Durchschnittswerte sind für Einzeltransaktionen unbrauchbar.
📌 Risiko-Fazit: Die größten Preisfehler in Bogenhausen entstehen nicht durch Marktbewegungen, sondern durch falsche Datengrundlagen – insbesondere Online-Schätzwerte, pauschale Quadratmeterpreise und fehlende Berücksichtigung des energetischen Zustands. Wer mit realen Transaktionsdaten und professioneller Mikrolage-Kenntnis arbeitet, eliminiert diese Risiken und trifft fundierte Kauf- oder Verkaufsentscheidungen.
⚠️ Online-Bewertung vs. Realität in Bogenhausen
Online-Bewertungstools liegen in Bogenhausen systematisch 15–30 % unter dem tatsächlichen Marktwert. Bei einer Immobilie von 1,2 Mio. € bedeutet das eine Differenz von 180.000–360.000 €. Lassen Sie Ihren echten Marktwert ermitteln – auf Basis realer Transaktionsdaten, nicht Algorithmen.
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❓ Häufige Fragen zu Immobilienpreisen in Bogenhausen
Was kostet eine Eigentumswohnung in Bogenhausen 2026?
Bestandswohnungen in Bogenhausen kosten 2026 zwischen 7.800 und 14.500 €/m², Neubau bzw. Erstbezug zwischen 11.500 und 16.500 €/m². In Alt-Bogenhausen und im Herzogpark werden Spitzenpreise von über 16.000 €/m² erzielt, in östlichen Lagen wie Daglfing oder Englschalking beginnen die Preise ab 7.500 €/m². Ein konkretes Beispiel: Eine 90 m²-Bestandswohnung in Oberföhring kostet zwischen 790.000 und 1.035.000 €, dieselbe Fläche in Alt-Bogenhausen zwischen 1.125.000 und 1.485.000 €.
Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in Bogenhausen 2027?
FT Immobilien 24 prognostiziert für 2027 einen moderaten Preisanstieg von +3–6 % im Bestand. In den östlichen Randlagen (Daglfing, Johanneskirchen, Denning) ist mit +5–9 % ein stärkeres Wachstum zu erwarten, getrieben durch die Infrastrukturaufwertung der SEM Nordost. Premiumlagen wie Alt-Bogenhausen steigen langsamer (+2–4 %), da das Preisniveau bereits extrem hoch ist. Haupttreiber: sinkende Zinsen, knappes Angebot und der Tech-Campus-Effekt durch Apple und Google in München.
Sind die Immobilienpreise in Bogenhausen nach der Korrektur 2023/2024 wieder gestiegen?
Ja. Die Preiskorrektur 2023/2024 fiel in Bogenhausen mit −4 bis −7 % deutlich milder aus als im Münchner Durchschnitt (−10 bis −15 %). Seit Q3/2025 steigen die Preise wieder – im Q1/2026 lagen Bestandswohnungen +4,8 % über dem Vorjahreswert. Bogenhausen hat die Korrektur damit nicht nur überstanden, sondern zeigt als einer der ersten Münchner Stadtteile wieder einen klaren Aufwärtstrend. Die Hauptgründe: extreme Angebotsknappheit, hohe Eigenkapitalquoten der Käufer und die gewachsene Identität als Premiumstandort.
In welcher Mikrolage von Bogenhausen ist das Wertsteigerungspotenzial am höchsten?
Die östlichen Lagen – Daglfing, Denning, Johanneskirchen und Englschalking – bieten 2026/2027 das größte Wertsteigerungspotenzial (+5–9 % p.a.). Der Haupttreiber ist die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme (SEM) im Münchner Nordosten, die neue S-Bahn-Halte, Schulen und Nahversorgung bringt. Das Preisniveau liegt hier noch deutlich unter Alt-Bogenhausen – wodurch der prozentuale Aufholeffekt stärker ausfällt. Achtung: Die SEM-Realisierung erstreckt sich bis 2035, kurzfristige Spekulationsgewinne sind nicht garantiert.
Lohnt sich eine Immobilie in Bogenhausen als Kapitalanlage?
Die reine Mietrendite (2,4–3,1 % brutto) liegt unter dem Niveau alternativer Anlageklassen wie Staatsanleihen (Ø 3,5 %). Das Investmentargument für Bogenhausen liegt in der Kombination: historische Wertsteigerung von Ø 5,8 % p.a. über 10 Jahre, Inflationsschutz, steuerliche Optimierung (AfA, Zinsabzug) und nahezu null Leerstandsrisiko (Quote < 0,8 %). Für Anleger, die primär auf laufende Rendite setzen, sind andere Stadtteile mit höherem Yield attraktiver – wer dagegen langfristige Vermögenssicherung sucht, findet in Bogenhausen einen der wertstabilsten Standorte Deutschlands.
Warum unterschätzen Online-Bewertungstools die Preise in Bogenhausen?
Online-Tools arbeiten mit hedonischen Modellen, die Durchschnittswerte verwenden – und genau darin liegt das Problem in Bogenhausen: Die extreme Preisspreizung (7.500–16.500 €/m²), Liebhaberpreise für Villenlagen, Stellplatzknappheit (ein TG-Stellplatz bringt 55.000–75.000 €) und die emotionale Preisbereitschaft internationaler Käufer werden von Algorithmen nicht erfasst. Ergebnis: Online-Schätzer liegen in Bogenhausen typischerweise 15–30 % unter dem tatsächlich erzielbaren Verkaufspreis. Nur Bewertungen auf Basis realer Transaktionsdaten im konkreten Straßenzug liefern belastbare Ergebnisse.
Ist 2026 ein guter Zeitpunkt, um in Bogenhausen zu kaufen?
Für Eigennutzer mit langfristigem Horizont spricht vieles für 2026: Das Preisniveau liegt noch 3–5 % unter dem Allzeithoch von 2022, die Zinsen haben sich stabilisiert und die Nachfrage steigt wieder. Wer auf den „perfekten" Tiefpunkt wartet, riskiert höhere Preise bei weiterhin hohen Zinsen. Für kurzfristig orientierte Anleger ist Bogenhausen dagegen weniger geeignet – die Kaufnebenkosten (5,5–6,5 %) amortisieren sich erst nach mehreren Jahren Haltedauer, und die laufende Mietrendite liegt unter dem Anleihenniveau.
Datengrundlage & Quellen:
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte München – Grundstücksmarktbericht 2024/2025 (Kaufpreissammlung Bogenhausen, Bodenrichtwerte, Transaktionsvolumen)
• BORIS Bayern – Bodenrichtwertkarte (boris.bayern.de), Stand 01.01.2025
• Deutsche Bundesbank – Finanzstabilitätsbericht 2025 (Eigenkapitalquoten, Kreditvergabestandards, Zinsentwicklung)
• Statistisches Bundesamt (Destatis) – Verbraucherpreisindex, Baupreisindex 2020–2025
• IVD Süd e.V. – Jahresbericht Immobilienmarkt Bayern 2025 (Preisentwicklung, Mietmarkt, Vermarktungszeiten)
• Landeshauptstadt München, Referat für Stadtplanung – SEM Nordost, Bebauungsplanverfahren Bogenhausen 2026
• EZB – Leitzinsentscheidungen 2024–2026, Forward Guidance
• FT Immobilien 24 – Transaktionsdatenbank München 2020–2026, Teilmenge Bogenhausen (n=48 Verkäufe Q1/2026, n=312 Gesamtdatenbank)
Stand: März 2026 | Keine Gewähr für Vollständigkeit und Aktualität. Prognosen stellen keine Garantie für zukünftige Preisentwicklungen dar.
Haftungsausschluss: Alle Angaben dienen der allgemeinen Information und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Preise, Marktdaten und Prognosen können sich jederzeit ändern. Für steuerliche Fragen konsultieren Sie einen Steuerberater, für Investmententscheidungen einen unabhängigen Finanzberater.
Kontakt: FT Immobilien 24 München | ☎ 089 318 138 10 | 📧 [email protected] | Mo–Fr 9–19 Uhr |