Kernergebnis: Der deutsche Wohnungsmarkt zerfällt in zwei Geschwindigkeiten

Die zentrale Erkenntnis der IW-Kreisanalyse vom März 2026 lässt sich auf einen Satz reduzieren: Wirtschaftliche Zentralität entscheidet über Immobilienwerte – nicht die Frage, ob eine Gemeinde städtisch oder ländlich geprägt ist. Das Institut der deutschen Wirtschaft hat im Auftrag des Bundesverbands der Volks- und Raiffeisenbanken (BVR) eine hybride Prognose entwickelt, die kurzfristige Machine-Learning-Modelle mit langfristigen Strukturtrends kombiniert. Grundlage sind Daten zu Demografie, Einkommen, Arbeitsmarkt, Branchenstruktur und Wohnungsbestand aller 400 deutschen Kreise.

Das Resultat zeichnet ein Bild wachsender Polarisierung. In Ballungsräumen mit robusten Arbeitsmärkten und Zuwanderungsdynamik bleibt der Neubau die dringlichste Aufgabe, weil fehlendes Angebot den Preisdruck weiter verschärft. In strukturschwachen Regionen mit schrumpfender Bevölkerung rückt dagegen der Bestandserhalt ins Zentrum – Neubauinvestitionen wären dort aus renditeökonomischer Sicht kaum zu rechtfertigen.

Immobilienpreise Prognose 2035 - Bundesweite Preisentwicklung: +36 % nominal, +1,1 % real pro Jahr

Wo wird Wohneigentum bis 2035 wertvoller? Der bevölkerungsgewichtete Medianpreis für Wohnimmobilien in Deutschland steigt laut IW-Modell von rund 3.024 Euro pro Quadratmeter (2025) auf etwa 4.092 Euro im Jahr 2035. Das entspricht einer nominalen Steigerung von rund 3,1 Prozent jährlich – bei einem mittleren Inflationsszenario von 2 Prozent verbleibt ein reales Plus von 1,1 Prozent pro Jahr. Bereits 2027 dürfte das nominale Preisniveau das Zwischenhoch von 2022 wieder erreichen, das durch die abrupte Zinswende unterbrochen worden war.

Diese Wachstumsraten liegen allerdings weit unter dem Niveau der Niedrigzinsphase 2012–2021, als manche Metropolregionen zweistellige jährliche Zuwächse verzeichneten. Für Bestandswohnungen im Eigentum prognostiziert das IW inflationsbereinigt sogar nur +0,4 Prozent pro Jahr. Wer seine Immobilie aktuell bewerten lassen möchte, sollte deshalb die regionale Einordnung genau kennen – denn hinter dem bundesweiten Durchschnitt verbergen sich extreme Spreizungen.

Datenquelle: Institut der deutschen Wirtschaft (IW), Kurzbericht Nr. 23, 18. März 2026. Prognose im Auftrag des BVR.

Gewinner-Regionen: Metropolen, Süddeutschland und der Berliner Speckgürtel

Die stärksten Wertzuwächse bis 2035 konzentrieren sich auf drei Cluster. Erstens: die großen Metropolregionen Hamburg, Berlin und Frankfurt am Main samt ihrer funktional verflochtenen Umlandkreise. Berlin führt das bundesweite Ranking mit durchschnittlich 2,4 Prozent realem Wachstum pro Jahr an, gefolgt von Bremen (1,8 Prozent) und Brandenburg (1,6 Prozent). Zweitens: weite Teile Bayerns und Baden-Württembergs, wo selbst ländlichere Kreise von wirtschaftlicher Zentralität und hoher Beschäftigungsdichte profitieren. Drittens: Köln als einzige nordrhein-westfälische Stadt mit deutlichem Wachstumsausblick – ein bemerkenswerter Kontrast zum stagnierenden Ruhrgebiet.

Die sieben größten deutschen Städte – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart – erreichen im Durchschnitt rund zwei Prozent nominales Preiswachstum pro Jahr und liegen damit spürbar über dem Bundesschnitt. Auch deren Umlandkreise entwickeln sich dynamischer als andere Großstädte. Für Kapitalanleger, die in Immobilien als Kapitalanlage in München investieren, bestätigt dies den langfristigen Standortvorteil der bayerischen Landeshauptstadt.

Sonderfall München: Das Umland überholt das Zentrum

Einer der auffälligsten Befunde der IW-Kreisanalyse betrifft den Münchner Raum direkt: Die Stadt München selbst gehört nicht zur Spitzengruppe der wachstumsstärksten Regionen – dafür aber nahezu das gesamte Umland. Kreise wie Miesbach, Ebersberg, Garmisch-Partenkirchen und Freising werden mit jährlichen Zuwachsraten von über zwei Prozent geführt. Dieses Phänomen – in der Fachwirtschaft als „Doughnut-Effekt" bekannt – beschreibt die zunehmende Verlagerung der Nachfrage von überteuerten Kernstädten in gut angebundene Umlandgemeinden.

Für Eigentümer im Münchner Umland ist das eine doppelt gute Nachricht: Erstens steigen die Immobilienwerte dynamischer als in der Kernstadt. Zweitens wächst die Käufernachfrage, weil die Kombination aus moderateren Einstiegspreisen und guter Anbindung an den Arbeitsmarkt München exakt jenes Profil erfüllt, das die IW-Studie als zentralen Werttreiber identifiziert. Wer in Gemeinden wie Unterföhring, Ismaning, Garching oder Freising besitzt, darf mit überdurchschnittlicher Wertentwicklung rechnen.

Verlierer-Regionen: 158 Kreise mit Preisstagnation oder Wertverlust

Die Kehrseite des Booms: In 158 der 400 untersuchten Kreise und kreisfreien Städte prognostiziert das IW bis 2035 sinkende reale Immobilienpreise. In 22 Kreisen liegen die erwarteten Rückgänge bei über zwei Prozent jährlich – das bedeutet auf Sicht von zehn Jahren einen kumulierten Wertverlust von bis zu einem Fünftel. Besonders betroffen sind der Erzgebirgskreis, die Vulkaneifel und Kronach. In 38 weiteren Kreisen (darunter Salzgitter, Goslar, Hildesheim) wird ein moderater Rückgang von ein bis zwei Prozent pro Jahr erwartet.

Geografisch konzentrieren sich die Verlustregionen auf weite Teile Ostdeutschlands außerhalb der Großstädte Berlin, Dresden und Leipzig, auf das Saarland, ländlich geprägte Kreise in Rheinland-Pfalz sowie auf das Ruhrgebiet. Das verbindende Muster: schrumpfende Bevölkerung trifft auf schwache Arbeitsmärkte und fehlende wirtschaftliche Zentralität. Für Investoren in diesen Gebieten geht es laut IW-Ökonom Pekka Sagner nicht mehr um Neubau, sondern um energetische Sanierung und Bestandserhalt.

Risikofaktor Transformation: Wenn der Strukturwandel Immobilienwerte frisst

Einen besonderen Risikofaktor identifiziert die IW-Studie in Kreisen, deren Wirtschaft stark von der Automobilindustrie oder energieintensiver Produktion abhängt. Das Paradebeispiel: Zwickau. Der Umbau zur klimaneutralen Produktion kann kurzfristig Arbeitsplätze und Kaufkraft kosten – beides zentrale Nachfragefaktoren für den lokalen Immobilienmarkt. Die IW-Ökonomen formulieren es so: Langfristig biete die Transformation zwar Chancen, kurzfristig überwiegen die Risiken.

Dieser Befund hat auch für Eigentümer in stabilen Lagen Relevanz. Wer sich fragt, ob die eigene Immobilie in einem branchenabhängigen Kreis liegt, sollte die Standortanalyse und Lagebewertung als Entscheidungsgrundlage heranziehen. In München und dem bayerischen Umland stellen breit diversifizierte Wirtschaftsstrukturen – von Technologie über Medien bis Pharma – einen natürlichen Puffer gegen solche Transformationsrisiken dar.

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🎬 Immobilienpreise bis 2035: Welche Regionen gewinnen – welche verlieren?

Der Donut-Effekt, 158 Verlierer-Kreise und warum das Münchner Umland die Kernstadt überholt – die IW-Studie in 7 Minuten kompakt erklärt.

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Was bedeutet die IW-Prognose für Eigentümer und Käufer in München?

Die Kernbotschaft für den Münchner Immobilienmarkt ist differenziert, aber grundsätzlich positiv. Bayern gehört mit 1,3 Prozent realem Jahreswachstum zu den stärksten Bundesländern, und das Münchner Umland übertrifft sogar diesen Wert. Für Verkäufer ergibt sich daraus ein Handlungsfenster: Die Kombination aus sinkenden Bauzinsen, anhaltender Angebotsknappheit durch die Neubaukrise in München und steigender Nachfrage treibt die Preise. Wer aktuell einen Verkauf plant, profitiert von einem Markt, der noch nicht auf dem Preisniveau von 2022 angekommen ist – aber zügig dahin zurückkehrt.

Für Käufer wiederum bedeutet die Prognose: Abwarten kostet voraussichtlich Geld – rund 3,1 Prozent nominalen Wertzuwachs pro Jahr im bayerischen Durchschnitt. Wer heute bei 600.000 Euro kauft, erwirbt laut IW-Modell eine Immobilie, die 2035 nominal rund 830.000 Euro wert sein könnte. Die Kaufnebenkosten in München amortisieren sich bei dieser Dynamik innerhalb weniger Jahre.

❓ Häufige Fragen zur IW - Immobilienpreise Prognose 2035