Immobilienmarkt Aubing-Lochhausen-Langwied 2027: Freiham & die dörfliche Reserve

Aktualisiert: Juli 2026 | Autor: Franco Tortorici, FT Immobilien 24 | Datenbasis: Gutachterausschuss München, eigene Transaktionen und Vertriebspraxis im Bezirk 22 | Lesezeit: 9 Min.

📍 Die Quartiere: Alt-Aubing, Neuaubing, Lochhausen, Langwied

Der 22. Bezirk vereint tausend Jahre Dorfgeschichte mit Münchens jüngstem Stadtteil. Alt-Aubing um die romanische Kirche St. Quirin ist einer der ältesten Orte auf Münchner Boden – Dorfkern, Bauernhäuser, gewachsene Siedlerzüge. Neuaubing entlang der Bodenseestraße ist das Nachkriegs- und Werkssiedlungsgebiet mit laufender Nachverdichtung – hier liegt auch unser Vertriebsobjekt Bodenseestraße 293. Freiham im Südwesten ist das Jahrhundertprojekt – dazu gleich mehr. Und Lochhausen und Langwied im Norden sind Münchens dörflichste Ecken: Hofstellen, Gartenbaubetriebe, Siedlerhäuser zwischen Feldern und Langwieder Seenplatte. Das Lebensgefühl beschreibt Wohnen in Aubing-Lochhausen.

📊 Preisentwicklung & aktuelle Quadratmeterpreise

Der Bezirk ist Münchens Westen zum Einstiegspreis – mit wachsender Neubau-Spreizung. Bestandswohnungen in Neuaubing und Alt-Aubing erzielen saniert 6.500 bis 8.000 Euro pro Quadratmeter, unsaniert ab 5.500 Euro; Freiham-Neubau handelt je nach Bauabschnitt und Förderweg zwischen 8.000 und 10.000 Euro und setzt damit den Preisanker nach oben. Siedlerhäuser und Doppelhaushälften kosten 800.000 bis 1,2 Millionen Euro, Hofstellen und größere Parzellen in Lochhausen und Langwied nach Einzelbewertung – dort dominiert der Bodenwert mit Entwicklungsfantasie. Die S-Bahn-Achsen S3, S4 und S8 halten den ganzen Bezirk im Pendler-Radius. Die laufende Datenreihe führt unsere Seite Immobilienpreise Aubing-Lochhausen-Langwied 2025/2026; die Gesamtmarkt-Einordnung die München Immobilienmarkt Prognose 2027.

🏗️ Freiham: Das Jahrhundertprojekt vor der Tür

Freiham ist das größte Neubaugebiet Süddeutschlands: ein kompletter Stadtteil für über 25.000 Menschen mit eigenem Bildungscampus, Sportpark, S-Bahn-Halt und Zentrum – geplant über Jahrzehnte, gebaut in Abschnitten, bewohnt seit Jahren. Für den Altbestand des Bezirks wirkt Freiham anders, als viele Eigentümer fürchten: Nicht als Konkurrenz, sondern als Infrastruktur-Geschenk – Schulen, Ärzte, Einzelhandel und Freizeitangebote entstehen in einer Dichte, die Aubing aus eigener Kraft nie bekommen hätte, und werten die umliegenden Bestandslagen messbar auf. Gleichzeitig setzen die Freihamer Erstbezugspreise Vergleichswerte, an denen gepflegter Bestand mitverdient. Die stadtweite Neubau-Mechanik ordnet unsere Analyse Neubau Immobilienpreise München 2027 ein; den Nachbarmarkt östlich zeigt der Pillar Immobilienmarkt Pasing-Obermenzing 2027.

🏡 Die Dorfkerne: Lochhausen & Langwied als stille Reserve

Während Freiham wächst, bleiben Lochhausen und Langwied Münchens ländlichste Adressen – und genau darin liegt ihr Marktprofil: Hofstellen und Siedlerhäuser auf großen Parzellen, die Langwieder Seenplatte als Naherholung, Felder bis zum Horizont – bei gültigem MVV-Stadttarif und S-Bahn-Anschluss. Das Angebot ist minimal, die Haltedauern sind generationenlang, und ein wachsender Teil der Verkäufe stammt aus Erbfällen – typischerweise Objekte, bei denen zwischen dem „Hofwert aus Familienerinnerung" und der Dreifach-Bewertung mit Blick auf Grundstücksgröße, Teilbarkeit und Baurecht erhebliche Beträge liegen; die Schritte begleitet Geerbtes Haus verkaufen Aubing-Lochhausen-Langwied. Für Käufer sind die Dörfer die letzte Gelegenheit, Landleben mit Münchner Stadtrecht zu verbinden – entsprechend schnell finden die seltenen Angebote ihre Abnehmer.

⚖️ Nachfrage & Käuferstruktur

Die Käuferschicht des Bezirks ist jung und familiengeprägt: Erstkäufer und Familien, die im Freiham-Neubau oder Aubinger Bestand den bezahlbaren West-Einstieg finden; Pendler-Haushalte entlang der S-Bahn-Achsen; Kapitalanleger, die auf die wachsende Mieternachfrage des jungen Stadtteils setzen – die Kalkulationsbasis liefert der Mietspiegel Aubing-Lochhausen-Langwied; und Bauträger wie Projektentwickler, die im Bezirk mit den meisten Flächen des Westens systematisch nach Parzellen suchen – die Bodenwert-Grundlagen liefert Grundstück verkaufen Aubing-Lochhausen-Langwied.

Neuaubing: Werkssiedlung mit zweitem Leben

Zwischen Alt-Aubing und Freiham liegt mit Neuaubing ein Teilmarkt mit eigener Geschichte: Die Werkssiedlungen des einstigen Reichsbahnausbesserungswerks und der Nachkriegsbestand entlang der Bodenseestraße durchlaufen seit Jahren Sanierung und Nachverdichtung – inklusive geförderter Stadtumbau-Programme, die Energetik und Wohnumfeld ganzer Züge modernisiert haben. Für Käufer ist Neuaubing der pragmatische Mittelweg des Bezirks: günstiger als Freiham-Neubau, urbaner als die Dörfer, mit S-Bahn vor der Tür. Für Verkäufer gilt: Der Sanierungsstand des eigenen Objekts und der umliegenden Züge gehört in die Bewertung – zwischen modernisierten und unsanierten Beständen desselben Baujahrs liegen auch hier 15 bis 25 Prozent.

🤝 Verkaufen im Bezirk 22: Was den Erlös bestimmt

Drei Verkäufer-Wahrheiten für den großen Westen. Erstens: Freiham gehört ins Exposé des Bestands – Bildungscampus, Sportpark und Nahversorgung sind heute Aubinger Standortargumente; wer sie nicht erzählt, verkauft den Bezirk von vor zehn Jahren. Zweitens: Bei Hofstellen und Siedlerhäusern zählt der Boden – Grundstücksgröße, Teilbarkeit und Baurechtslage entscheiden, ob Familie, Bauträger oder Entwickler der richtige Käufer ist. Drittens: Finanzierungsfähigkeit entscheidet das Tempo – die junge Käuferschicht des Bezirks ist bankenabhängig; realistischer Startpreis und vollständige Unterlagen sind Pflicht. Konkrete Verkaufsdaten liefert Wohnung verkaufen Aubing-Lochhausen-Langwied; den Gesamtablauf begleitet Immobilie verkaufen in Aubing-Lochhausen-Langwied.

🔮 Prognose 2027 & Fazit

Für 2027 erwarten wir in Aubing-Lochhausen-Langwied überdurchschnittliche Preissteigerungen: Freihams Infrastruktur-Ausbau wertet den Altbestand kontinuierlich auf, die S-Bahn-Achsen halten die Pendler-Nachfrage hoch, und das Einstiegsniveau lässt mehr Raum nach oben als in jedem anderen West-Bezirk. Unser Fazit: Der Bezirk 22 ist der seltene Fall, in dem Großneubau den Bestand reicher statt ärmer macht – Verkäufer sollten die neue Infrastruktur aktiv bepreisen, Käufer den letzten West-Einstieg nutzen, und Hof-Erben vor jeder Familienentscheidung den echten Bodenwert kennen. Alles drei beginnt mit einer präzisen Bewertung – sprechen Sie mit uns.

❓ Häufige Fragen zum Immobilienmarkt Aubing-Lochhausen-Langwied