📚 Immobilien-Lexikon München 2026 – Alle Fachbegriffe von A-Z

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Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein amtliches Dokument, das bescheinigt, dass einzelne Wohnungen oder Gewerbeeinheiten in einem Gebäude baulich voneinander getrennt und abgeschlossen sind. Sie wird von der zuständigen Baubehörde ausgestellt und ist die rechtliche Voraussetzung für die Bildung von Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Ohne diese Bescheinigung kann keine Teilungserklärung erstellt und kein Sondereigentum im Grundbuch eingetragen werden. In München ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung besonders bei Altbau-Umwandlungen relevant, wenn ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt wird. Die Beantragung erfolgt beim Baureferat der Landeshauptstadt München.

Altbau

Als Altbau werden in Deutschland Gebäude bezeichnet, die vor 1949 errichtet wurden. In München sind Altbauten besonders in Stadtteilen wie Schwabing, Maxvorstadt, Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt und Bogenhausen zu finden und zeichnen sich durch charakteristische Merkmale aus: hohe Decken (oft 3-3,5 Meter), Stuck-Elemente, Kastenfenster, Holzdielen oder Parkett und massive Bauweise. Altbauten genießen in München besondere Beliebtheit wegen ihres Charmes und ihrer zentralen Lagen. Allerdings können sie einen höheren Sanierungsbedarf aufweisen, insbesondere bei Elektrik, Heizung und Dämmung. Die Quadratmeterpreise für sanierte Altbauwohnungen liegen in zentralen Münchner Lagen bei 8.000-12.000 €/m². Käufer sollten den Zustand der Bausubstanz genau prüfen und mögliche Modernisierungskosten einkalkulieren.

Annuitätendarlehen

Ein Annuitätendarlehen ist die häufigste Finanzierungsform beim Immobilienkauf in Deutschland. Der Kreditnehmer zahlt dabei monatlich eine gleichbleibende Rate (Annuität), die sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammensetzt. Zu Beginn der Laufzeit ist der Zinsanteil hoch und der Tilgungsanteil niedrig. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld, wodurch der Zinsanteil abnimmt und der Tilgungsanteil steigt. In München, wo Immobilienpreise oft über 1 Million Euro liegen, ist die Wahl des richtigen Annuitätendarlehens entscheidend. Typische Zinsbindungen liegen bei 10, 15 oder 20 Jahren. Bei einem Kaufpreis von 800.000 € mit 20% Eigenkapital (640.000 € Darlehen), 3,5% Zinssatz und 2% Tilgung beträgt die monatliche Annuität etwa 2.933 €. Die Planbarkeit durch konstante Raten macht das Annuitätendarlehen besonders attraktiv.

Auflassung

Die Auflassung ist die notariell beurkundete Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang einer Immobilie. Sie ist zusammen mit der Eintragung im Grundbuch Voraussetzung für den rechtswirksamen Eigentumsübergang nach § 873 BGB. Die Auflassung erfolgt im Rahmen des notariellen Kaufvertrags und wird vom Notar protokolliert. In München findet die Beurkundung typischerweise bei einem Münchner Notar statt, wobei beide Parteien anwesend sein müssen. Nach der Auflassung sorgt der Notar für die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die den Käufer absichert. Die eigentliche Eigentumsumschreibung erfolgt nach Kaufpreiszahlung und Erfüllung aller Bedingungen. Die Notarkosten für eine Immobilientransaktion in München betragen etwa 1,5-2% des Kaufpreises und umfassen Beurkundung, Auflassung und Grundbucheintragung.

Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung ist ein wichtiges Sicherungsinstrument beim Immobilienkauf. Sie wird nach notarieller Beurkundung des Kaufvertrags im Grundbuch eingetragen und sichert den Anspruch des Käufers auf Übereignung der Immobilie. Durch die Vormerkung wird verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie nochmals verkauft oder belastet. In München, wo Immobilienwerte hoch sind, ist die Auflassungsvormerkung besonders wichtig. Sie bleibt so lange bestehen, bis die endgültige Eigentumsumschreibung erfolgt – üblicherweise nach vollständiger Kaufpreiszahlung. Die Vormerkung schützt den Käufer auch dann, wenn der Verkäufer zwischenzeitlich in Insolvenz geht. Die Eintragung kostet etwa 0,2% des Kaufpreises und wird vom Notar veranlasst. Nach Eigentumsumschreibung wird die Vormerkung automatisch gelöscht.

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Baugenehmigung

Die Baugenehmigung ist eine behördliche Erlaubnis, die bestätigt, dass ein Bauvorhaben den baurechtlichen Vorschriften entspricht. In München wird sie vom Baureferat der Landeshauptstadt München erteilt. Eine Baugenehmigung ist erforderlich für Neubauten, wesentliche Umbauten, Nutzungsänderungen und Anbauten. In München gelten besonders strenge Vorgaben, etwa hinsichtlich Denkmalschutz in Altbaugebieten wie Schwabing oder Maxvorstadt, Stellplatzverpflichtungen und energetischen Standards. Das Genehmigungsverfahren dauert in München durchschnittlich 2-4 Monate. Für kleinere Vorhaben gibt es das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren. Bei genehmigungsfreien Vorhaben (z.B. kleinere Garagen) ist nur eine Bauanzeige erforderlich. Verstöße gegen die Baugenehmigungspflicht können mit Bußgeldern bis 50.000 € geahndet werden und im Extremfall zur Rückbaupflicht führen.

Baulasten

Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, bestimmte Maßnahmen zu dulden oder zu unterlassen. Sie werden im Baulastenverzeichnis der Gemeinde geführt – in München beim Baureferat. Typische Baulasten sind Abstandsflächenübernahme vom Nachbargrundstück, Stellplatzverpflichtungen auf dem eigenen Grundstück für benachbarte Gebäude, Leitungsrechte für Versorgungsleitungen oder Duldung von Überbauten. Baulasten sind nicht im Grundbuch verzeichnet, weshalb Käufer unbedingt einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis anfordern sollten. In München können Baulasten erhebliche Auswirkungen auf die Nutzbarkeit und den Wert eines Grundstücks haben. Sie gehen beim Verkauf auf den neuen Eigentümer über. Eine Löschung ist nur mit Zustimmung der Baubehörde und des Begünstigten möglich.

Beleihungswert

Der Beleihungswert ist der Wert einer Immobilie, den Banken langfristig als Sicherheit für ein Darlehen ansetzen. Er liegt in der Regel 10-20% unter dem Verkehrswert, da die Bank einen Sicherheitsabschlag einkalkuliert. In München, wo Verkehrswerte von Immobilien besonders hoch sind, hat der Beleihungswert große Bedeutung für die Finanzierung. Bei einem Verkehrswert von 800.000 € liegt der Beleihungswert typischerweise bei 640.000-720.000 €. Banken finanzieren üblicherweise bis zu 60-80% des Beleihungswerts (Beleihungsauslauf), was bedeutet, dass bei einem Beleihungswert von 700.000 € maximal 420.000-560.000 € Darlehen ohne Zinsaufschlag möglich sind. Darüber hinaus wird ein Aufschlag fällig. Die Beleihungswertermittlung erfolgt nach der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) durch bankinterne Gutachter.

Bestellerprinzip

Das Bestellerprinzip regelt seit 2020, dass beim Kauf von Wohnimmobilien die Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden muss, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. In Bayern und München bedeutet dies: Bei einer üblichen Gesamtprovision von 3,57% (inkl. MwSt.) zahlen Verkäufer und Käufer je 1,785%. Das Bestellerprinzip gilt nur für vermittelte Kaufverträge von Wohnimmobilien, nicht für Gewerbeobjekte oder Mietvermittlungen. Vor 2020 trugen Käufer oft die komplette Maklerprovision. Das neue Gesetz soll Käufer entlasten und mehr Transparenz schaffen. In München, wo Kaufpreise hoch sind, bedeutet die Teilung bei einem Kaufpreis von 1 Million Euro für den Käufer eine Ersparnis von etwa 17.850 €. Wichtig: Wenn der Käufer selbst einen Makler beauftragt, kann eine abweichende Vereinbarung getroffen werden.

Bewertung / Verkehrswert

Der Verkehrswert (Marktwert) ist der Preis, der bei einem Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften erzielt werden kann. In München wird der Verkehrswert besonders wichtig bei Verkauf, Scheidung, Erbschaft, Schenkung oder Finanzierung. Die Ermittlung erfolgt nach ImmoWertV durch zertifizierte Gutachter oder Makler mittels drei Verfahren: Vergleichswertverfahren (bei Eigentumswohnungen am häufigsten), Ertragswertverfahren (bei vermieteten Objekten) oder Sachwertverfahren (bei Einfamilienhäusern). In München beeinflussen zahlreiche Faktoren den Verkehrswert: Lage (Stadtteil, U-Bahn-Nähe), Zustand und Ausstattung, Baujahr und Modernisierungen sowie Grundstücksgröße. Eine 3-Zimmer-Wohnung in Schwabing mit 85 m² kann einen Verkehrswert von 800.000-950.000 € haben, während die gleiche Wohnung in Milbertshofen bei 550.000-650.000 € liegt.

BMW-Nähe

BMW-Nähe ist ein wichtiger Standortfaktor im Münchner Norden, insbesondere in Milbertshofen-Am Hart. Das BMW-Werk beschäftigt über 30.000 Mitarbeiter und schafft konstante Nachfrage nach Wohnraum. Immobilien in BMW-Nähe profitieren von mehreren Faktoren: konstante Mieternachfrage von BMW-Mitarbeitern und internationalen Fachkräften, kurze Arbeitswege erhöhen Attraktivität, überdurchschnittliche Zahlungskraft der Mieter und stabiler Arbeitgeber minimiert Leerstandsrisiko. Die Mietrenditen in BMW-nahen Lagen liegen bei 3,8-4,5% brutto – höher als in zentraleren Stadtteilen. Eine 75 m² Wohnung in Fußnähe zum BMW-Werk erzielt monatliche Kaltmieten von 1.100-1.300 €. Auch der Wiederverkaufswert profitiert von der BMW-Nähe. Investoren schätzen die Planbarkeit und Stabilität. Bei Verkaufsverhandlungen sollte die BMW-Nähe als Premium-Argument eingesetzt werden.

Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine bestimmte Zone in München. Er wird vom Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München alle zwei Jahre ermittelt und veröffentlicht. Der Bodenrichtwert dient als Orientierung bei Grundstückskäufen, Immobilienbewertungen, Erbschafts- und Schenkungssteuerfestsetzung sowie bei Enteignungsentschädigungen. In München variieren Bodenrichtwerte stark je nach Stadtteil: In Maxvorstadt oder Ludwigsvorstadt können sie 6.000-10.000 €/m² betragen, während sie in Allach oder Aubing bei 1.500-3.000 €/m² liegen. Der Bodenrichtwert berücksichtigt den unbebauten Zustand, deshalb müssen Gebäudewerte separat ermittelt werden. Die Bodenrichtwertkarte München ist online beim BORIS Bayern System abrufbar.

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Courtage

Courtage ist ein anderer Begriff für Maklerprovision oder Maklergebühr. Sie bezeichnet die Vergütung, die ein Immobilienmakler für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie erhält. In München und Bayern beträgt die übliche Courtage beim Immobilienkauf 3,0-3,57% des Kaufpreises (inkl. MwSt.). Seit 2020 gilt das Bestellerprinzip, wonach Käufer und Verkäufer die Courtage hälftig teilen, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Die Courtage wird fällig, wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet ist. Sie ist keine Kaufnebenkosten im engeren Sinne, kann aber erheblich zu Buche schlagen: Bei einem Kaufpreis von 900.000 € beträgt die Gesamt-Courtage 32.130 €, wovon jede Partei 16.065 € trägt. Die Courtage ist steuerfrei, kann aber bei vermieteten Objekten als Werbungskosten abgesetzt werden.

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Darlehen

Ein Darlehen ist ein Geldbetrag, den eine Bank oder ein Kreditinstitut einem Kreditnehmer für den Immobilienkauf zur Verfügung stellt. Der Kreditnehmer verpflichtet sich zur Rückzahlung plus Zinsen. Bei Immobilienfinanzierungen in München sind die Darlehenssummen oft hoch – typischerweise 500.000-1.500.000 €. Die häufigste Form ist das Annuitätendarlehen mit fester monatlicher Rate. Die Höhe des Darlehens hängt ab von Eigenkapital (idealerweise 20-30%), Bonität und Einkommen des Käufers, Beleihungswert der Immobilie und aktuellen Zinsen. Bei einem Kaufpreis von 800.000 € und 160.000 € Eigenkapital beträgt das Darlehen 640.000 € plus Kaufnebenkosten (ca. 55.000 €), also insgesamt 695.000 €. Die Bank prüft die Kreditwürdigkeit durch Einkommensnachweise, Schufa-Auskunft und Selbstauskunft.

Disagio

Das Disagio (auch Damnum genannt) ist ein Abschlag vom Darlehensnominalbetrag, der bei Auszahlung einbehalten wird. Im Gegenzug erhält der Kreditnehmer einen niedrigeren Zinssatz. Beispiel: Bei einem Darlehen von 500.000 € mit 5% Disagio werden nur 475.000 € ausgezahlt, aber 500.000 € müssen zurückgezahlt werden. Der Zinssatz könnte dadurch von 3,5% auf 3,0% sinken. In München kann das Disagio bei hohen Darlehenssummen sinnvoll sein, wenn ausreichend Eigenkapital vorhanden ist. Das Disagio ist steuerlich bei vermieteten Immobilien sofort oder verteilt über die Darlehenslaufzeit absetzbar. Bei selbstgenutzten Immobilien bringt es keine Steuervorteile. Vorsicht: Die tatsächliche Ersparnis sollte genau berechnet werden, da das nicht ausgezahlte Geld anderweitig fehlt.

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Effektivzins

Der Effektivzins gibt die tatsächlichen jährlichen Gesamtkosten eines Darlehens an, inklusive aller Nebenkosten wie Bearbeitungsgebühren, Bereitstellungszinsen oder Disagio. Er ist damit aussagekräftiger als der Nominalzins, der nur die reinen Zinsen angibt. In München, wo Immobilienfinanzierungen oft über 500.000 € liegen, macht bereits ein Unterschied von 0,1% beim Effektivzins mehrere tausend Euro aus. Beispiel: Bei einem Darlehen von 600.000 € über 20 Jahre bedeutet ein Effektivzins von 3,5% statt 3,4% etwa 12.000 € Mehrkosten. Banken sind gesetzlich verpflichtet, den Effektivzins anzugeben, sodass Angebote vergleichbar sind. Beim Vergleich mehrerer Finanzierungsangebote sollte immer der Effektivzins herangezogen werden, nicht der Nominalzins. Ein niedriger Nominalzins mit hohen Nebenkosten kann teurer sein als ein höherer Nominalzins ohne Zusatzkosten.

Eigenkapital

Eigenkapital ist das eigene Geld, das ein Käufer beim Immobilienerwerb einbringt. Banken erwarten in der Regel mindestens 20-30% des Kaufpreises als Eigenkapital, idealerweise sollten auch die Kaufnebenkosten (ca. 6,8% in Bayern) aus Eigenkapital bezahlt werden. In München bedeutet das bei einem Kaufpreis von 800.000 €: Mindestens 160.000-240.000 € Eigenkapital plus 54.400 € Kaufnebenkosten, also insgesamt 214.400-294.400 €. Als Eigenkapital zählen Bargeld, Sparguthaben, Wertpapiere, Lebensversicherungen, Bausparverträge oder ein abbezahltes Grundstück. Je höher das Eigenkapital, desto bessere Konditionen bieten Banken an. Bei Vollfinanzierungen (0% Eigenkapital) verlangen Banken deutliche Zinsaufschläge von 0,5-1,0%. In München mit hohen Kaufpreisen ist ausreichend Eigenkapital entscheidend für die Finanzierbarkeit.

Energieausweis

Der Energieausweis ist ein Pflichtdokument beim Verkauf oder der Vermietung von Immobilien in Deutschland. Er gibt Auskunft über die Energieeffizienz eines Gebäudes und muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Es gibt zwei Arten: Den Verbrauchsausweis (basiert auf tatsächlichem Energieverbrauch der letzten 3 Jahre, günstiger) und den Bedarfsausweis (basiert auf baulichen Eigenschaften, genauer, teurer). In München sind bei Altbauten oft hohe Energiekennwerte zu finden, während Neubauten mit KfW-Standards hervorragend abschneiden. Die Energieeffizienzklassen reichen von A+ (sehr gut) bis H (sehr schlecht). Ein guter Energieausweis kann ein Verkaufsargument sein, ein schlechter weist auf Sanierungsbedarf hin. Kosten: Verbrauchsausweis ab 50 €, Bedarfsausweis 300-500 €. Gültigkeit: 10 Jahre. Bei Nichtvorlage drohen Bußgelder bis 15.000 €. In München kontrollieren Behörden zunehmend die Energieausweis-Pflicht.

Erbbaurecht

Das Erbbaurecht ermöglicht es, ein Grundstück zu nutzen und zu bebauen, ohne es kaufen zu müssen. Der Erbbauberechtigte zahlt stattdessen einen jährlichen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer. Erbbaurechte werden typischerweise für 66-99 Jahre vergeben. In München gibt es Erbbaurechte besonders bei kirchlichen Grundstücken, städtischen Liegenschaften oder gemeinnützigen Organisationen. Der Vorteil: Geringere Anfangsinvestition, da nur das Gebäude gekauft werden muss. Der Nachteil: Monatliche Erbbauzinsbelastung und nach Ablauf fällt das Gebäude meist an den Grundstückseigentümer zurück. Beispiel: Ein Reihenhaus auf Erbbaurechtsbasis kostet 600.000 € statt 850.000 €, aber monatlich fallen 400-600 € Erbbauzins an. Bei Verkauf innerhalb der Laufzeit wird nur das Gebäude verkauft. Die Finanzierung ist oft schwieriger und teurer als bei Volleigentum.

Erschließungskosten

Erschließungskosten sind Kosten für die erstmalige Herstellung der infrastrukturellen Anbindung eines Grundstücks an das öffentliche Netz: Straße, Gehwege, Beleuchtung, Wasserversorgung, Abwasserentsorgung, Strom, Gas und Telekommunikation. In München können Erschließungskosten bei Neubaugebieten erheblich sein: 50-150 €/m² Grundstücksfläche. Bei einem 500 m² Grundstück sind das 25.000-75.000 €. Die Stadt München stellt diese Kosten den Anliegergrundstücken in Rechnung. Wichtig beim Grundstückskauf: Klären, ob das Grundstück vollständig erschlossen ist oder ob noch Kosten anfallen. Bei Bestandsimmobilien sind Erschließungskosten normalerweise bereits beglichen. Bei nachträglichen Erschließungsmaßnahmen (z.B. Straßenausbau) können aber Anliegerbeiträge fällig werden. Diese können mehrere tausend Euro betragen und sind vom Eigentümer zu tragen.

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Festzins

Ein Festzins (oder Sollzinsbindung) bezeichnet einen über einen bestimmten Zeitraum unveränderlichen Zinssatz für ein Immobiliendarlehen. Übliche Zinsbindungsfristen in Deutschland sind 5, 10, 15, 20 oder sogar 30 Jahre. In München empfehlen Experten bei hohen Darlehenssummen von 500.000-1.000.000 € längere Zinsbindungen von 15-20 Jahren, um Planungssicherheit zu haben. Je länger die Zinsbindung, desto höher ist normalerweise der Zinssatz – aktuell etwa 0,3-0,5% pro 5 Jahre zusätzlicher Bindung. Vorteil: Schutz vor steigenden Zinsen, kalkulierbare monatliche Belastung. Nachteil: Bei sinkenden Zinsen kann nicht profitiert werden. Nach Ablauf der Zinsbindung ist eine Anschlussfinanzierung erforderlich. Bei einem Darlehen von 600.000 € mit 10 Jahren Festzins bei 3,5% beträgt die monatliche Rate etwa 2.450 €. Nach 10 Jahren besteht eine Restschuld von ca. 450.000 €, für die neue Konditionen verhandelt werden müssen.

Finanzierungsplan

Ein Finanzierungsplan ist eine detaillierte Übersicht über alle Kosten beim Immobilienkauf und deren Finanzierung. Er zeigt Eigenkapital, Darlehen, Zinsen, Tilgung und Nebenkosten. In München ist ein sorgfältiger Finanzierungsplan wegen hoher Kaufpreise besonders wichtig. Beispiel für ein Objekt in Schwabing für 900.000 €: Kaufpreis 900.000 €, Grunderwerbsteuer 31.500 €, Notar und Grundbuch 18.000 €, Maklerprovision 16.065 €, Gesamt 965.565 €. Finanzierung: Eigenkapital 200.000 €, Darlehen 765.565 €. Bei 3,5% Zinsen und 2% Tilgung beträgt die monatliche Rate 3.509 €. Der Finanzierungsplan hilft zu erkennen, ob die Immobilie finanzierbar ist und welche monatliche Belastung entsteht. Banken verlangen einen Finanzierungsplan für die Kreditprüfung. Er sollte auch Instandhaltungsrücklagen (ca. 2-3 €/m² monatlich) berücksichtigen.

Flurkarte

Die Flurkarte (auch Liegenschaftskarte genannt) ist eine maßstabsgetreue Darstellung aller Grundstücke einer Gemarkung mit genauen Grenzen, Gebäuden und Flurstücksnummern. Sie wird vom Katasteramt geführt. In München ist die Flurkarte beim Landesamt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung erhältlich. Die Flurkarte zeigt Grundstücksgrenzen und Grenzpunkte, Gebäude und deren Lage, Flurstücksnummern, Straßen und Wege sowie topografische Details. Sie ist wichtig bei Grundstückskäufen zur genauen Flächenermittlung, bei Bauvorhaben zur Einhaltung von Abständen, bei Grenzvermessungen oder zur Klärung von Eigentumsverhältnissen. Die Flurkarte ist Grundlage für Eintragungen im Grundbuch. Ein Auszug aus der Flurkarte kostet in München etwa 10-30 € und kann online beim BayernAtlas bestellt werden.

Forward-Darlehen

Ein Forward-Darlehen ist eine Anschlussfinanzierung, die bereits heute zu aktuellen Konditionen abgeschlossen wird, aber erst in 12-66 Monaten ausgezahlt wird. In München nutzen Immobilienbesitzer Forward-Darlehen zur Zinssicherung, wenn die Zinsbindung des aktuellen Darlehens ausläuft. Vorteil: Schutz vor steigenden Zinsen, Planungssicherheit für die Zukunft. Nachteil: Forward-Aufschlag von 0,01-0,03% pro Monat Vorlaufzeit – bei 36 Monaten also etwa 1% Aufschlag. Beispiel: Die Zinsbindung eines Darlehens über 500.000 € endet in 3 Jahren. Der aktuelle Zinssatz beträgt 3,5%, in 3 Jahren könnte er bei 5% liegen. Mit Forward-Darlehen wird heute 3,8% gesichert (inkl. Forward-Aufschlag), was langfristig günstiger sein kann. Forward-Darlehen lohnen sich besonders bei erwarteten Zinssteigerungen und wenn die Anschlussfinanzierung kalkulierbar sein soll.

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Gemeinschaftseigentum

Gemeinschaftseigentum bezeichnet bei Eigentumswohnungen alle Gebäudeteile, die nicht im Sondereigentum einzelner Wohnungseigentümer stehen. Dazu gehören tragende Wände und Decken, Fassade und Dach, Treppenhaus und Aufzug, Heizungsanlage und Hausanschlüsse, Keller (sofern nicht als Sondereigentum ausgewiesen) sowie Grundstück und Außenanlagen. In München wird Gemeinschaftseigentum in der Teilungserklärung festgelegt. Alle Eigentümer sind entsprechend ihrem Miteigentumsanteil für Kosten und Instandhaltung verantwortlich. Entscheidungen über Gemeinschaftseigentum werden in der Eigentümerversammlung getroffen. Wichtig: Auch Balkone können Gemeinschaftseigentum sein, wenn sie als tragende Konstruktion gelten. Käufer sollten in den WEG-Protokollen prüfen, welche Sanierungen am Gemeinschaftseigentum anstehen und ob Sonderumlagen drohen. Bei einem Altbau in Schwabing können Fassadensanierungen schnell 200.000-500.000 € kosten.

Geschossflächenzahl (GFZ)

Die Geschossflächenzahl gibt an, wie viel Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche gebaut werden darf. Sie wird im Bebauungsplan festgelegt. In München variiert die GFZ je nach Gebiet stark: In zentralen Lagen (Maxvorstadt, Ludwigsvorstadt) beträgt sie oft 2,0-3,0, in Wohngebieten am Stadtrand 0,4-1,2. Beispiel: Bei einem 500 m² Grundstück und GFZ 1,0 dürfen maximal 500 m² Geschossfläche gebaut werden (z.B. 2 Stockwerke à 250 m²). Bei GFZ 2,0 wären 1.000 m² möglich. Die GFZ beeinflusst erheblich den Grundstückswert, da sie die bauliche Ausnutzbarkeit bestimmt. Ein Grundstück in Bogenhausen mit hoher GFZ ist wertvoller als eines mit niedriger GFZ. Käufer sollten die GFZ im Bebauungsplan beim Baureferat München prüfen, um das Potenzial eines Grundstücks zu bewerten.

Grundbuch

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register beim Amtsgericht, in dem alle Grundstücke mit ihren Eigentumsverhältnissen, Lasten und Beschränkungen verzeichnet sind. In München führt das Amtsgericht München das Grundbuch. Es gliedert sich in drei Abteilungen: Abteilung I (Eigentümer und Grundstücksbeschreibung), Abteilung II (Lasten wie Wegerechte, Wohnrechte, Vorkaufsrechte) und Abteilung III (Grundpfandrechte wie Grundschulden und Hypotheken). Jeder mit berechtigtem Interesse kann einen Grundbuchauszug beantragen. Kosten: 10-20 €. Beim Immobilienkauf ist ein aktueller Grundbuchauszug unverzichtbar, um zu prüfen, ob der Verkäufer tatsächlich Eigentümer ist, welche Belastungen bestehen und ob Altlasten wie alte Grundschulden vorhanden sind. Der Notar prüft das Grundbuch vor Kaufvertragsabschluss. Nach Kaufpreiszahlung erfolgt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch, die 6-12 Wochen dauern kann.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Kauf von Grundstücken und Immobilien anfällt. In Bayern beträgt sie 3,5% des Kaufpreises – einer der niedrigsten Sätze in Deutschland (zum Vergleich: Berlin 6,0%, NRW 6,5%). Die Grunderwerbsteuer ist eine der wichtigsten Kaufnebenkosten in München. Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 800.000 € beträgt die Grunderwerbsteuer 28.000 €. Sie wird vom Finanzamt München festgesetzt und ist innerhalb eines Monats nach Zustellung des Steuerbescheids fällig. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die der Notar für die Eigentumsumschreibung benötigt. Die Grunderwerbsteuer kann nicht aus dem Kaufpreis-Darlehen finanziert werden, sondern muss aus Eigenkapital bezahlt werden. Bei vermieteten Objekten kann sie als Anschaffungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Steuerpflichtig ist grundsätzlich der Käufer, kann aber vertraglich anders geregelt werden.

Grundschuld

Die Grundschuld ist ein dingliches Recht, das der Bank als Sicherheit für ein Immobiliendarlehen im Grundbuch eingetragen wird. Im Gegensatz zur Hypothek ist sie nicht an eine bestimmte Forderung gebunden. In München werden Immobilienfinanzierungen fast ausschließlich mit Grundschulden abgesichert. Die Grundschuld berechtigt die Bank, bei Zahlungsausfall die Immobilie zu verwerten (Zwangsversteigerung). Die Höhe der Grundschuld entspricht typischerweise der Darlehenssumme plus 20-30% für Nebenkosten und Zinsen. Bei einem Darlehen von 600.000 € wird eine Grundschuld von 750.000-800.000 € eingetragen. Nach vollständiger Tilgung bleibt die Grundschuld bestehen und kann für neue Darlehen wiederverwendet werden. Eine Löschung kostet etwa 0,2% der Grundschuldsumme. Beim Immobilienverkauf wird die Grundschuld meist aus dem Kaufpreis abgelöst. Die Eintragung einer Grundschuld kostet etwa 0,8-1,2% der Grundschuldsumme.

📖 H

Hausgeld

Das Hausgeld ist die monatliche Zahlung, die jeder Wohnungseigentümer an die Eigentümergemeinschaft leistet. Es deckt laufende Kosten für Instandhaltung und Verwaltung, Betriebskosten (Wasser, Müll, Heizung, Strom Allgemeinflächen), Versicherungen des Gebäudes, Hausmeister und Gartenpflege sowie Rücklagenbildung für künftige Sanierungen. In München liegt das Hausgeld typischerweise bei 2,50-4,50 €/m² Wohnfläche monatlich. Bei einer 80 m² Wohnung sind das 200-360 € pro Monat. Altbauten in Schwabing haben oft höheres Hausgeld (350-500 €) wegen Sanierungsbedarf, während moderne Neubauten günstiger sind (200-300 €). Käufer sollten bei Besichtigung nach dem Hausgeld fragen und Wirtschaftspläne der letzten Jahre prüfen. Steigendes Hausgeld deutet auf Sanierungsstau hin. Das Hausgeld ist bei vermieteten Wohnungen teilweise auf Mieter umlegbar, aber nicht die Instandhaltungsrücklage.

Hypothek

Eine Hypothek ist ein Grundpfandrecht, das als Sicherheit für ein Darlehen im Grundbuch eingetragen wird. Anders als die Grundschuld ist die Hypothek akzessorisch, d.h. sie ist streng an die gesicherte Forderung gebunden und vermindert sich automatisch mit der Tilgung. In der Praxis werden heute fast nur noch Grundschulden verwendet, da diese flexibler sind. Der Begriff Hypothek wird aber umgangssprachlich oft synonym für jede Art von Immobilienkredit genutzt. Historisch waren Hypotheken das klassische Sicherungsinstrument – heute findet man sie noch bei älteren Finanzierungen oder in Österreich und der Schweiz. Der Vorteil der Hypothek war, dass sie sich automatisch verringerte. Der Nachteil: Sie konnte nicht für neue Darlehen wiederverwendet werden. In München sind praktisch alle neuen Finanzierungen mit Grundschulden abgesichert. Bei Immobilienverkäufen mit alten Hypotheken muss geprüft werden, ob diese gelöscht oder übernommen werden.

📖 I

Instandhaltungsrücklage

Die Instandhaltungsrücklage ist ein finanzieller Puffer, den Wohnungseigentümergemeinschaften für zukünftige Reparaturen und Sanierungen ansparen. Jeder Eigentümer zahlt monatlich einen Betrag in die Rücklage ein, der Teil des Hausgeldes ist. In München sollte die Instandhaltungsrücklage mindestens 0,80-1,20 €/m² Wohnfläche monatlich betragen – bei Altbauten eher 1,50-2,00 €/m². Bei einer 80 m² Wohnung sind das 64-160 € monatlich. Die Höhe wird in der Eigentümerversammlung beschlossen. Käufer sollten die Höhe der angesammelten Rücklage prüfen: Eine gut geführte WEG in München sollte mindestens 30.000-100.000 € Rücklage haben. Eine niedrige Rücklage bedeutet Risiko für Sonderumlagen bei anstehenden Sanierungen. Eine Dachsanierung kann 100.000-300.000 € kosten, eine Fassadensanierung 200.000-500.000 €. Die Instandhaltungsrücklage geht beim Verkauf an den neuen Eigentümer über und wird nicht ausgezahlt.

📖 K

Kapitalanlage

Eine Kapitalanlage-Immobilie ist eine Immobilie, die primär zur Vermietung und Wertsteigerung gekauft wird, nicht zur Selbstnutzung. In München sind Kapitalanlage-Immobilien besonders attraktiv wegen stabiler Mieteinnahmen bei hoher Nachfrage, Wertsteigerungspotenzial von 3-6% jährlich je nach Stadtteil, steuerlicher Absetzbarkeit von Zinsen, Abschreibung und Nebenkosten sowie Inflationsschutz und Altersvorsorge. Die Rendite setzt sich zusammen aus Mietrendite (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) und Wertsteigerung. In München liegen Brutto-Mietrenditen typischerweise bei 2,5-4,5%, wobei östliche Stadtteile wie Berg am Laim oder Trudering-Riem höhere Renditen bieten als zentrale Lagen. Wichtige Kennzahlen: Kaufpreis-Miete-Verhältnis (sollte unter 30 liegen), Leerstandsrisiko (in München minimal) und laufende Kosten (Hausgeld, Instandhaltung). Eine 2-Zimmer-Wohnung in Milbertshofen für 450.000 € mit 1.500 € Kaltmiete bringt 4,0% Brutto-Rendite plus Wertsteigerung.

Kaufnebenkosten

Kaufnebenkosten sind die zusätzlichen Kosten beim Immobilienerwerb, die neben dem Kaufpreis anfallen. In Bayern und München betragen sie etwa 6,8-8,8% des Kaufpreises und setzen sich zusammen aus Grunderwerbsteuer (3,5% des Kaufpreises), Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5-2,0% des Kaufpreises) sowie Maklerprovision (1,785% wenn Verkäufer Makler beauftragt hat, 3,57% wenn Käufer beauftragt). Beispiel bei Kaufpreis 800.000 €: Grunderwerbsteuer 28.000 €, Notar/Grundbuch 14.000 €, Maklerprovision 14.280 € (hälftig), Gesamt 56.280 € (7,0%). Diese Kosten sollten idealerweise aus Eigenkapital finanziert werden, da Banken sie ungern mitfinanzieren. In München bei hohen Kaufpreisen summieren sich Kaufnebenkosten schnell auf 60.000-150.000 €. Sie sind bei selbstgenutzten Immobilien steuerlich nicht absetzbar, bei vermieteten Objekten aber als Anschaffungskosten. Käufer sollten die Kaufnebenkosten frühzeitig in ihre Finanzierungsplanung einbeziehen.

KfW-Förderung

Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) bietet zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse für energieeffizientes Bauen und Sanieren. In München sind besonders relevant: KfW 297/298 (Klimafreundlicher Neubau) mit bis zu 150.000 € pro Wohneinheit zu 0,01% Zinsen bei Effizienzhaus 40, KfW 261 (Wohngebäude Kredit) für Sanierung zum Effizienzhaus mit bis zu 150.000 € pro Wohneinheit und Tilgungszuschüssen bis 45%, sowie KfW 270 (Erneuerbare Energien Standard) für Photovoltaik und Stromspeicher. Bei einem Neubau in München mit Kosten von 800.000 € und KfW-40-Standard können 150.000 € KfW-Darlehen zu 0,01% statt 3,5% Marktzins aufgenommen werden – Ersparnis über 20 Jahre etwa 100.000 €. Bei Altbausanierung zum Effizienzhaus 70 gibt es 35% Tilgungszuschuss. Wichtig: KfW-Förderung muss VOR Baubeginn bzw. Vertragsabschluss beantragt werden. Die Beantragung erfolgt über die Hausbank zusammen mit einem Energieberater.

📖 L

Lastenfreistellung

Lastenfreistellung bedeutet, dass eine Immobilie frei von Grundschulden, Hypotheken und anderen Belastungen an den Käufer übergeben wird. In München ist dies der Normalfall beim Immobilienverkauf. Der Verkäufer verpflichtet sich im Kaufvertrag, alle Grundpfandrechte aus dem Kaufpreis zu tilgen. Der Ablauf: Nach Kaufpreiszahlung löst der Verkäufer sein Darlehen ab, die Bank stellt Löschungsbewilligungen aus, der Notar veranlasst die Löschung im Grundbuch und erst dann erfolgt die Eigentumsumschreibung auf den Käufer. Dieser Prozess dauert in München 4-8 Wochen. Alternativ kann der Käufer bestehende Grundschulden übernehmen, wenn er ebenfalls ein Darlehen benötigt – das spart Löschungs- und Neueintragungskosten von etwa 0,4-0,6% des Grundschuldbetrags. Bei einem übernommenen Grundschuldbetrag von 500.000 € sind das 2.000-3.000 € Ersparnis. Die Lastenfreistellung wird im Kaufvertrag notariell beurkundet.

Leibrente

Bei einer Leibrente verkauft ein (meist älterer) Eigentümer seine Immobilie gegen eine lebenslange monatliche Rente statt einer einmaligen Kaufpreiszahlung. Oft wird zusätzlich ein Wohnrecht vereinbart. In München wird dieses Modell gelegentlich bei Seniorenimmobilien genutzt. Beispiel: Ein 75-jähriger Eigentümer verkauft seine Wohnung mit Verkehrswert 600.000 € gegen 2.500 € monatliche Leibrente plus Wohnrecht. Bei Lebenserwartung von 15 Jahren erhält er insgesamt 450.000 € plus Wohnrecht. Für den Käufer ist es spekulativ, da er bei langer Lebensdauer mehr zahlt als den Verkehrswert, aber bei früherem Tod weniger. Die Leibrente wird als Reallast im Grundbuch eingetragen. Sie ist für Verkäufer vorteilhaft bei Liquiditätsbedarf ohne Umzugszwang, für Käufer bei günstiger Finanzierung ohne Eigenkapital. Risiken: Inflationsausgleich muss vereinbart werden, bei Tod endet Zahlungspflicht, aber Wohnrecht kann an Ehepartner vererbt werden. Steuerlich wird die Leibrente nach Ertragsanteil als Einkommen besteuert.

Löschungsbewilligung

Die Löschungsbewilligung ist eine notariell beglaubigte Erklärung der Bank, dass eine Grundschuld oder Hypothek aus dem Grundbuch gelöscht werden kann. Sie wird ausgestellt, wenn das gesicherte Darlehen vollständig zurückgezahlt ist. In München ist die Löschungsbewilligung wichtig beim Immobilienverkauf mit Lastenfreistellung. Nach Kaufpreiszahlung tilgt der Verkäufer sein Darlehen, die Bank stellt innerhalb von 2-4 Wochen die Löschungsbewilligung aus, der Notar leitet sie an das Grundbuchamt weiter und das Grundbuchamt löscht die Grundschuld. Die Löschung selbst kostet etwa 0,2% der Grundschuldsumme. Bei einer Grundschuld von 500.000 € sind das 1.000 € Löschungskosten. Viele Eigentümer lassen alte Grundschulden im Grundbuch stehen, um bei künftigen Finanzierungen Kosten zu sparen – dann entfallen Löschungs- und Neueintragungskosten. Die Löschungsbewilligung sollte sorgfältig aufbewahrt werden, da sie später benötigt werden könnte.

📖 M

Maklerprovision

Die Maklerprovision (auch Courtage genannt) ist die Vergütung für den Immobilienmakler bei erfolgreicher Vermittlung. In Bayern und München beträgt sie üblicherweise 3,0-3,57% des Kaufpreises (inkl. MwSt.). Seit 2020 gilt das Bestellerprinzip: Wenn der Verkäufer den Makler beauftragt, teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision hälftig – also je 1,785% bei 3,57%. Die Provision ist fällig, wenn der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen ist. Bei einem Kaufpreis von 800.000 € beträgt die Gesamtprovision 28.560 €, wovon jede Partei 14.280 € zahlt. Die Maklerprovision ist nicht verhandelbar festgelegt, aber marktüblich. Bei Luxusimmobilien über 2 Millionen Euro werden manchmal niedrigere Prozentsätze vereinbart. Die Provision deckt alle Leistungen des Maklers ab: Bewertung, Exposé-Erstellung, Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlungsführung und Begleitung bis zum Notartermin. Bei vermieteten Objekten kann die Maklerprovision als Anschaffungskosten steuerlich geltend gemacht werden. In München lohnt sich ein Makler besonders, da lokale Marktkenntnisse 5-10% höhere Verkaufspreise ermöglichen.

Makleralleinauftrag

Ein Makleralleinauftrag bedeutet, dass ein Verkäufer exklusiv nur einen Makler mit dem Verkauf beauftragt. Der Verkäufer verpflichtet sich, die Immobilie nicht selbst oder über andere Makler zu verkaufen. Im Gegenzug verpflichtet sich der Makler zu verstärkten Marketingmaßnahmen und prioritärer Betreuung. In München ist der Makleralleinauftrag üblich und vorteilhaft, weil konzentriertes Marketing effektiver ist, der Makler mehr Zeit und Budget investiert, keine konkurrierenden Angebote auf Portalen erscheinen und professionelle Vermarktung höhere Preise ermöglicht. Typische Laufzeit: 3-6 Monate. Beim Alleinauftrag sollten Sie auf messbare Leistungen achten (professionelle Fotos, Vermarktung auf allen großen Portalen, regelmäßige Rückmeldungen), realistische Preisfindung durch Marktanalyse und Kündigungsmöglichkeit bei Nichterfüllung. Ein guter Makler in München erzielt durch Alleinauftrag oft 5-8% höhere Verkaufspreise als bei Mehrfachbeauftragung, weil er Verhandlungsstärke hat und Käufer keine Zeitdruck-Nachlässe erzielen können.

Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse begrenzt die zulässige Miete bei Neuvermietung auf maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete. In München gilt die Mietpreisbremse im gesamten Stadtgebiet seit 2015 (mehrfach verlängert bis mindestens 2025). Das bedeutet: Bei Neuvermietung darf die Kaltmiete höchstens 10% über dem Mietspiegel liegen. Ausnahmen: Neubauten (Erstbezug nach 1.10.2014), umfassend modernisierte Wohnungen (in letzten 3 Jahren), wenn Vormieter bereits höhere Miete zahlte. Bei Verstößen kann der Mieter zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Für Vermieter in München bedeutet dies: Mietspiegel genau prüfen, Ausnahmen dokumentieren (z.B. Modernisierung mit Belegen), bei Neuvermietung maximal ortsübliche Miete plus 10% verlangen. Beispiel: Ortsübliche Miete für 3-Zimmer-Wohnung 80 m² in Schwabing liegt bei 18 €/m² (Mietspiegel 2023). Maximale Neuvermietungsmiete: 19,80 €/m² = 1.584 €. Die Mietpreisbremse gilt nicht bei möblierter Vermietung oder befristeten Mietverträgen.

Miteigentumsanteil (MEA)

Der Miteigentumsanteil gibt an, welchen Bruchteil am Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft ein einzelner Eigentümer besitzt. Er wird in Bruchteilen angegeben, z.B. 45/1000 oder 12,5/100. In München wird der MEA nach Wohnflächenverhältnis berechnet. Der Miteigentumsanteil ist wichtig für Stimmrechte in der Eigentümerversammlung (je höher der MEA, desto mehr Stimmgewicht), Kostenverteilung für Gemeinschaftseigentum (Reparaturen, Sanierungen), Höhe des Hausgeldes und Instandhaltungsrücklage sowie Nutzungsrechte (z.B. Kellerabteil-Größe). Beispiel: Eine WEG hat 20 Wohnungen mit insgesamt 2.000 m² Wohnfläche. Eine 80 m² Wohnung hat MEA von 80/2000 = 4/100. Bei einer Fassadensanierung für 200.000 € zahlt dieser Eigentümer 8.000 € (4%). In Bogenhausen können bei Luxus-WEGs einzelne Penthouses MEA von 100/1000 oder mehr haben. Der MEA wird in der Teilungserklärung festgelegt und im Grundbuch eingetragen.

Modernisierung

Modernisierung bezeichnet bauliche Maßnahmen, die den Wohnwert einer Immobilie nachhaltig erhöhen, nicht nur erhalten. Im Gegensatz zur Instandhaltung (Reparatur) schafft Modernisierung einen Mehrwert. In München sind typische Modernisierungen: energetische Sanierung (Dämmung, neue Fenster, Heizung), Badmodernisierung mit neuen Fliesen und Sanitärobjekten, Einbauküche, Parkettböden statt Teppich oder Balkonanbau. Modernisierungen erhöhen den Immobilienwert erheblich. Eine vollmodernisierte 3-Zimmer-Altbauwohnung in Maxvorstadt kann 15-20% mehr wert sein als eine unsanierte. Kosten für Vollmodernisierung: 600-1.200 €/m² je nach Umfang. Bei vermieteten Objekten können 8% der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umgelegt werden (Modernisierungsumlage). Beispiel: 80.000 € Modernisierung → 6.400 € Jahreserhöhung = 533 € monatlich mehr Miete. Bei selbstgenutzten Immobilien sind Modernisierungskosten steuerlich nicht absetzbar, steigern aber den Wiederverkaufswert und Wohnkomfort erheblich.

München-Faktor

Der München-Faktor bezeichnet den Preis-Premium, den Immobilien in München gegenüber anderen deutschen Städten aufweisen. Er resultiert aus begrenztem Angebot bei hoher Nachfrage, starker Wirtschaft mit vielen Arbeitsplätzen (BMW, Siemens, Versicherungen), hohen Durchschnittseinkommen, internationaler Attraktivität und Lebensqualität sowie stabiler Wertsteigerung. Konkret bedeutet der München-Faktor: Durchschnittliche Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen liegen in München bei 8.000-12.000 €/m², während sie bundesweit bei 3.000-4.000 €/m² liegen – Faktor 2,5-3,0. Mieten in München betragen 18-25 €/m² kalt, bundesweit 8-12 €/m². Selbst innerhalb Münchens gibt es Unterschiede: Bogenhausen oder Nymphenburg haben nochmals 30-50% höhere Preise als Milbertshofen oder Hadern. Der München-Faktor macht Immobilien teuer, bietet aber auch hohe Wertbeständigkeit und Wertsteigerungspotenzial von 3-6% jährlich.

📖 N

Neubau

Als Neubau werden Gebäude bezeichnet, die kürzlich fertiggestellt wurden oder gerade gebaut werden. In der Immobilienbranche spricht man von Neubau bei Gebäuden bis 5 Jahre nach Fertigstellung. In München sind Neubauten besonders in Trudering-Riem, Aubing und Allach zu finden. Vorteile: moderne Ausstattung und Grundrisse, energieeffiziente Bauweise (KfW-Standards), niedrige Nebenkosten, keine Sanierungen in nächsten 20-30 Jahren, oft mit Tiefgarage und Aufzug sowie 5 Jahre Gewährleistung. Nachteile: höhere Kaufpreise (in München 8.000-12.000 €/m²), längere Bauzeiten mit Fertigstellungsrisiko, oft außerhalb etablierter Wohngebiete und fehlender Charme im Vergleich zu Altbauten. Beim Neubaukauf in München sollten Sie auf Bauträger-Reputation achten, Zahlungsplan prüfen (Baufortschrittszahlung), Baubeschreibung genau lesen und unabhängigen Bausachverständigen beauftragen. Die Mietpreisbremse gilt nicht für Neubauten, was sie für Kapitalanleger interessant macht.

Nießbrauch

Nießbrauch ist das dingliche Recht, eine Immobilie zu nutzen oder die Erträge daraus zu ziehen, ohne Eigentümer zu sein. Es wird im Grundbuch eingetragen und bleibt lebenslang bestehen. In München wird Nießbrauch häufig bei Schenkungen innerhalb der Familie genutzt. Beispiel: Eltern schenken ihrer Tochter eine Wohnung in Schwabing (Wert 800.000 €), behalten aber den Nießbrauch. Sie können weiterhin darin wohnen oder sie vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Die Tochter ist Eigentümerin, kann aber nicht darüber verfügen. Steuerlicher Vorteil: Der Wert des Nießbrauchs mindert die Schenkungsteuer. Bei 70-jährigen Eltern und Kapitalisierungszinssatz 5,5% beträgt der Nießbrauchswert etwa 40% des Verkehrswerts – bei 800.000 € also 320.000 €. Die steuerpflichtige Schenkung beträgt nur 480.000 €. Nießbrauch endet automatisch mit dem Tod des Berechtigten und kann nicht vererbt werden. Er ist ideal für Vermögensübertragung bei gleichzeitiger Absicherung der älteren Generation.

Notar

Der Notar ist ein unabhängiger Träger eines öffentlichen Amtes, der beim Immobilienkauf für die rechtssichere Abwicklung sorgt. In München sind Notare unverzichtbar, da Immobilienkaufverträge der notariellen Beurkundung bedürfen (§ 311b BGB). Die Aufgaben des Notars: Entwurf und Beurkundung des Kaufvertrags, Prüfung des Grundbuchs, Einholung der Genehmigungen (z.B. Vorkaufsrecht), Abwicklung der Kaufpreiszahlung über Notaranderkonto, Eintragung von Auflassungsvormerkung und Grundschuld sowie Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Der Notar ist neutral und berät beide Parteien. Die Notarkosten sind gesetzlich festgelegt und betragen etwa 1,5-2,0% des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 800.000 € sind das 12.000-16.000 €. Diese teilen sich auf in Beurkundung (ca. 1,0%), Grundbuchkosten (ca. 0,5%) und sonstige Gebühren (ca. 0,5%). Der Notar wird meist vom Käufer ausgewählt, aber vom Verkäufer kann ein anderer Notar vorgeschlagen werden. In München gibt es etwa 400 Notare.

Notaranderkonto

Das Notaranderkonto (auch Treuhandkonto) ist ein spezielles Konto des Notars, über das der Kaufpreis abgewickelt wird. In München wird es bei fast allen Immobilientransaktionen genutzt. Der Ablauf: Der Käufer überweist den Kaufpreis auf das Notaranderkonto, der Notar prüft, ob alle Bedingungen erfüllt sind (Löschungsbewilligungen, Genehmigungen), erst dann leitet der Notar das Geld an den Verkäufer weiter. Dies schützt beide Parteien: Der Käufer zahlt nicht, bevor alle Lasten gelöscht sind, der Verkäufer erhält das Geld, sobald alle Bedingungen erfüllt sind. Die Kosten für das Notaranderkonto betragen etwa 0,1-0,2% des Kaufpreises – bei 800.000 € also 800-1.600 €. Wichtig: Das Geld auf dem Notaranderkonto ist durch die Berufshaftpflicht des Notars geschützt. Die Abwicklung über Notaranderkonto dauert in München typischerweise 2-4 Wochen nach Kaufpreisüberweisung.

📖 O

Olympiapark-Nähe

Die Olympiapark-Nähe ist ein wertsteigernder Standortfaktor im Münchner Norden, besonders in Milbertshofen-Am Hart und Schwabing-Nord. Der Olympiapark aus der Olympiade 1972 bietet auf 85 Hektar Olympiasee, Olympiaberg mit Panoramablick, Sportanlagen (Schwimmbad, Eishalle), Events und Konzerte (Olympiastadion, Olympiahalle) sowie ganzjährige Freizeitmöglichkeiten. Immobilien in Olympiapark-Nähe profitieren von hohem Freizeitwert und Lebensqualität, starker Nachfrage bei Familien und Sportbegeisterten, guter Infrastruktur (U3 Olympiazentrum) sowie stabiler Wertentwicklung. Eine 3-Zimmer-Wohnung mit direktem Olympiapark-Blick kann 10-15% teurer sein als vergleichbare Objekte ohne Parkblick. Die Quadratmeterpreise in Olympiapark-Nähe liegen bei 7.000-9.500 €/m². Für Kapitalanleger bietet Olympiapark-Nähe stabile Vermietbarkeit und Renditen von 3,5-4,2%. Der Park ist fußläufig aus mehreren Stadtvierteln erreichbar und wird ganzjährig intensiv genutzt – ein klarer Standortvorteil.

📖 R

Renditeimmobilie

Eine Renditeimmobilie ist eine vermietete Immobilie, die primär zur Erzielung von Mieteinnahmen und Wertsteigerung gekauft wird. In München sind Renditeimmobilien besonders attraktiv wegen geringem Leerstandsrisiko (unter 1%), stabiler Mieteinnahmen bei hoher Nachfrage, Wertsteigerungspotenzial 3-6% jährlich und steuerlicher Vorteile (Abschreibung, Werbungskosten). Die Rendite berechnet sich aus Brutto-Mietrendite (Jahreskaltmiete / Kaufpreis × 100) und Netto-Mietrendite (nach Abzug von Nebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung). In München liegen Brutto-Renditen bei 2,5-4,5%, Netto-Renditen bei 1,5-3,5%. Beispiel: 2-Zimmer-Wohnung in Berg am Laim für 500.000 €, Kaltmiete 1.600 €/Monat = 19.200 € Jahresmiete. Brutto-Rendite: 3,84%. Nach Abzug von Hausgeld (2.400 €), Instandhaltung (1.000 €), Verwaltung (400 €): Netto-Rendite 3,08%. Hinzu kommt Wertsteigerung von ca. 4% = 20.000 € jährlich. Gesamtrendite: 7%. Renditeimmobilien eignen sich für langfristige Vermögensbildung und Altersvorsorge.

Restschuld

Die Restschuld ist der noch offene Darlehensbetrag zu einem bestimmten Zeitpunkt. In München ist die Restschuld wichtig bei Zinsbindungsende und Anschlussfinanzierung, vorzeitiger Tilgung oder Verkauf der Immobilie. Bei einem Annuitätendarlehen von 600.000 € mit 3,5% Zinsen, 2% Tilgung und 10 Jahren Zinsbindung beträgt die Restschuld nach 10 Jahren etwa 455.000 €. Nach 15 Jahren: 360.000 €. Nach 20 Jahren: 250.000 €. Die Restschuld sinkt anfangs langsam, da der Zinsanteil hoch ist, später schneller durch steigenden Tilgungsanteil. Bei Zinsbindungsende muss die Restschuld durch Anschlussfinanzierung weiterfinanziert werden. Bei gestiegenen Zinsen kann dies die monatliche Belastung erhöhen. Beispiel: Restschuld 450.000 € bei 5,0% Anschlusszins statt 3,5% bedeutet 562 € höhere monatliche Rate. Viele Eigentümer in München nutzen Sondertilgungen (meist 5-10% jährlich), um die Restschuld schneller zu reduzieren. Bei Verkauf der Immobilie vor Tilgungsende muss die Restschuld aus dem Kaufpreis abgelöst werden.

Riemer Park

Der Riemer Park ist ein 210 Hektar großer Landschaftspark in Trudering-Riem, angelegt auf dem ehemaligen Flughafengelände. Er ist der größte Park im Münchner Osten und ein wichtiger Standortfaktor für Immobilien in der Umgebung. Der Park bietet weitläufige Wiesen und Liegewiesen, Riemer See zum Baden, Radwege und Spazierwege, Spielplätze und Sportmöglichkeiten, Biergarten sowie ganzjährige Naherholung. Immobilien mit Riemer Park-Nähe oder -Blick profitieren von hohem Freizeitwert für Familien, einzigartiger Grünlage im Osten Münchens, Wertsteigerungspotenzial durch Lagequalität sowie starker Nachfrage bei naturliebenden Käufern. Eine 4-Zimmer-Wohnung in der Messestadt Riem mit direktem Parkblick kann 10-20% teurer sein als vergleichbare Objekte ohne Parkblick. Die Quadratmeterpreise in unmittelbarer Riemer Park-Nähe liegen bei 8.000-9.500 €/m². Für Familien mit Kindern ist der Riemer Park ein erheblicher Standortvorteil, der die Lebensqualität deutlich steigert.

📖 S

Sanierung

Sanierung bezeichnet umfassende Baumaßnahmen zur Beseitigung von Mängeln und Verbesserung der Bausubstanz. In München sind Sanierungen besonders bei Altbauten relevant. Typische Sanierungsmaßnahmen: Dach- und Fassadensanierung, neue Fenster und Dämmung, Heizungserneuerung, Elektrik- und Leitungserneuerung, Bad- und Küchensanierung sowie Trocknung bei Feuchteschäden. Kosten für Vollsanierung in München: 800-1.500 €/m² je nach Umfang. Bei einer 100 m² Wohnung sind das 80.000-150.000 €. Bei WEGs werden größere Sanierungen durch die Eigentümergemeinschaft beschlossen und über Rücklagen oder Sonderumlagen finanziert. Eine Fassadensanierung in Schwabing kann 300.000-600.000 € kosten, verteilt auf alle Eigentümer nach MEA. Sanierte Altbauten erzielen in München 15-25% höhere Preise als unsanierte. Wichtig beim Kauf: Sanierungszustand prüfen, WEG-Protokolle lesen, Rücklagenhöhe kontrollieren und energetischen Zustand bewerten. Bei vermieteten Objekten können 8% der Sanierungskosten auf die Jahresmiete umgelegt werden.

Sondereigentum

Sondereigentum bezeichnet bei Eigentumswohnungen die Teile, die im ausschließlichen Eigentum eines einzelnen Wohnungseigentümers stehen. In München wird Sondereigentum in der Teilungserklärung definiert. Typisches Sondereigentum: Wohnungsinnenräume, nicht-tragende Innenwände, Bodenbeläge und Deckenverkleidungen, Innentüren, Fenster (meist nur Innenseite), Bad- und Küchenausstattung sowie zugewiesener Kellerraum und Tiefgaragenstellplatz. Im Gegensatz dazu steht das Gemeinschaftseigentum (tragende Wände, Fassade, Dach, Treppenhaus). Der Eigentümer ist allein verantwortlich für Instandhaltung und Reparaturen im Sondereigentum – Kosten trägt er selbst. Bei Modernisierungen im Sondereigentum (z.B. neues Bad) benötigt er keine Zustimmung der WEG, solange keine tragenden Wände betroffen sind. Wichtig: Auch wenn Fenster Sondereigentum sind, muss oft die WEG bei Austausch zustimmen wegen einheitlichem Erscheinungsbild. In München können Renovierungen im Sondereigentum den Wert erheblich steigern – eine hochwertige Badmodernisierung bringt 15.000-30.000 € Wertsteigerung.

Sonderumlage

Eine Sonderumlage ist eine außerplanmäßige Zahlung, die Wohnungseigentümer leisten müssen, wenn die Instandhaltungsrücklage für größere Sanierungen nicht ausreicht. In München können Sonderumlagen bei Altbau-WEGs erheblich sein. Typische Auslöser: Dachsanierung (100.000-300.000 €), Fassadensanierung (200.000-600.000 €), Heizungserneuerung (50.000-150.000 €), Balkonsanierung (80.000-200.000 €) oder Aufzugeinbau (120.000-250.000 €). Die Sonderumlage wird nach Miteigentumsanteilen verteilt. Beispiel: Dachsanierung 240.000 € bei 20 Wohnungen mit durchschnittlich 5% MEA = 12.000 € pro Eigentümer. Die Eigentümerversammlung beschließt Sonderumlagen mit einfacher Mehrheit. Käufer sollten WEG-Protokolle der letzten 3 Jahre prüfen, um anstehende Sanierungen zu erkennen, Höhe der Instandhaltungsrücklage prüfen (sollte mindestens 50.000-100.000 € betragen) und Gebäudezustand bewerten (Dach, Fassade, Heizung). In Maxvorstadt oder Schwabing mit vielen Altbauten sind Sonderumlagen häufiger als in Neubaugebieten.

Spekulationsfrist

Die Spekulationsfrist beträgt in Deutschland 10 Jahre für Immobilien. Wer eine Immobilie vor Ablauf dieser Frist mit Gewinn verkauft, muss den Veräußerungsgewinn versteuern. In München ist dies besonders relevant, da Wertsteigerungen oft erheblich sind. Wichtig: Die Spekulationsfrist gilt nur bei Nicht-Selbstnutzung. Bei Selbstnutzung in den beiden letzten Jahren vor Verkauf plus Verkaufsjahr ist der Verkauf steuerfrei, unabhängig von der Haltefrist. Beispiele: Vermietete Wohnung gekauft 2020 für 600.000 €, verkauft 2027 für 750.000 € → 150.000 € Gewinn steuerpflichtig (Einkommenssteuersatz). Vermietete Wohnung gekauft 2015 für 500.000 €, verkauft 2027 für 700.000 € → steuerfrei, da über 10 Jahre. Selbstgenutzt ab 2025, verkauft 2027 → steuerfrei trotz kurzer Haltedauer. Bei Steuerpflicht werden Verkaufskosten (Makler, Notar) vom Gewinn abgezogen. In München mit hohen Wertsteigerungen von 40-60% über 10 Jahre kann die Spekulationssteuer 50.000-100.000 € betragen. Strategie: Bei Verkauf vor 10 Jahren prüfen, ob Selbstnutzung von 2-3 Jahren vor Verkauf möglich ist.

📖 T

Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist das zentrale Dokument bei Eigentumswohnungen. Sie regelt, wie ein Gebäude in Sonder- und Gemeinschaftseigentum aufgeteilt ist. In München ist die Teilungserklärung beim Amtsgericht München im Grundbuch hinterlegt. Sie enthält: Aufteilungsplan (welche Räume gehören zu welcher Wohnung), Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum, Miteigentumsanteile jeder Wohneinheit, Sondernutzungsrechte (z.B. Gartenanteil, Kellerraum, Parkplatz) und Gemeinschaftsordnung (Regeln des Zusammenlebens). Die Teilungserklärung wird vom Eigentümer erstellt, der ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilt, notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Käufer sollten die Teilungserklärung vor Kauf genau prüfen: Welche Teile sind Gemeinschaftseigentum? Gibt es Nutzungsbeschränkungen (z.B. Vermietungsverbot)? Welche Sondernutzungsrechte bestehen? Spätere Änderungen der Teilungserklärung bedürfen der Zustimmung aller Eigentümer oder müssen gerichtlich durchgesetzt werden.

Tilgung

Tilgung bezeichnet die planmäßige Rückzahlung eines Darlehens. In München sind bei hohen Darlehenssummen von 500.000-1.000.000 € die Tilgungsmodalitäten besonders wichtig. Die anfängliche Tilgung liegt üblicherweise bei 2-3% des Darlehensbetrags pro Jahr. Bei einem Darlehen von 600.000 € und 2% Tilgung werden im ersten Jahr 12.000 € getilgt (1.000 € monatlich). Da sich die Restschuld verringert, sinkt der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil bei gleicher Rate steigt. Dies nennt sich Annuitätentilgung. Höhere Tilgung bedeutet schnellere Entschuldung, aber höhere monatliche Belastung, niedrigere Zinskosten über die Gesamtlaufzeit, frühere Schuldenfreiheit. Bei 3% statt 2% Tilgung sind Sie 7-8 Jahre früher schuldenfrei und sparen etwa 15-20% Zinsen. In München empfehlen Experten mindestens 2-3% Tilgung, bei guten Einkommen 4-5%. Viele Verträge erlauben Sondertilgungen von 5-10% jährlich – in München nutzen viele Eigentümer dies für schnellere Entschuldung. Bei vermieteten Objekten sind nur Zinsen steuerlich absetzbar, nicht die Tilgung.

Tilgungsaussetzung

Bei einer Tilgungsaussetzung zahlt der Kreditnehmer während der Laufzeit nur Zinsen, die Tilgung wird auf das Laufzeitende verschoben. Die Tilgung erfolgt dann durch eine parallel angespartes Kapital (Lebensversicherung, Bausparvertrag, Wertpapiere). In München wird dieses Modell seltener genutzt, kann aber bei vermieteten Kapitalanlage-Immobilien steuerlich interessant sein. Vorteil: Zinsen sind über die gesamte Laufzeit absetzbar (da Darlehenssumme konstant bleibt), monatliche Belastung ist niedriger, Flexibilität bei der Geldanlage. Nachteil: Höhere Gesamtzinskosten, Rendite der Geldanlage muss Darlehenszins übersteigen, Risiko dass Geldanlage nicht ausreichend Kapital aufbaut. Beispiel: Darlehen 500.000 € mit 3,5% Zinsen, nur Zinszahlung 14.583 € jährlich (1.215 € monatlich). Parallel Ansparung in ETFs mit angestrebter 6% Rendite. Nach 20 Jahren: 500.000 € angespart zur Tilgung. Risiko: Bei nur 4% Rendite fehlen 100.000 €. In München wird Tilgungsaussetzung fast nur noch bei gewerblichen Objekten genutzt.

Treuhandkonto

Ein Treuhandkonto ist ein Konto, auf dem Geld für einen bestimmten Zweck treuhänderisch verwaltet wird. In München wird es meist als Notaranderkonto beim Immobilienkauf verwendet. Der Treuhänder (Notar) verwaltet das Geld und gibt es erst frei, wenn alle vereinbarten Bedingungen erfüllt sind. Dies schützt Käufer und Verkäufer. Bei Bauträgerprojekten werden Treuhandkonten genutzt, um die Kaufpreisraten gemäß Baufortschritt zu verwalten. Der Käufer zahlt in Raten entsprechend der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV): nach Baubeginn 30%, nach Rohbau 28%, nach Dacheindeckung 8%, nach Innenputz 9%, nach Endfertigung 7%, nach Übergabe 3% plus restliche 15% nach Beseitigung Mängel. Das Treuhandkonto schützt bei Bauträgerinsolvenz, da das Geld zweckgebunden ist. Die Kosten betragen etwa 0,1-0,3% der Treuhandsumme. In München werden Treuhandkonten bei fast allen größeren Immobilientransaktionen und Neubauprojekten verwendet.

📖 U

U-Bahn-Anbindung

Die U-Bahn-Anbindung ist einer der wichtigsten Standortfaktoren für Immobilien in München. Die Stadt verfügt über 8 U-Bahn-Linien (U1-U8) mit über 100 Stationen. Immobilien in U-Bahn-Nähe (unter 500 Meter Fußweg) profitieren von schneller Erreichbarkeit der Innenstadt, unabhängigkeit vom Auto, höherer Nachfrage bei Mietern und Käufern sowie 10-20% Preis-Premium gegenüber Lagen ohne U-Bahn. Beispiele: U2/U5 in Berg am Laim (15-20 Min. zur Innenstadt), U3 in Milbertshofen-Am Hart (20 Min. zur Innenstadt), U1 in Obergiesing (18 Min. zur Innenstadt) oder U6 in Hadern (25 Min. zur Innenstadt). Eine 3-Zimmer-Wohnung direkt an einer U-Bahn-Station kann 50.000-100.000 € teurer sein als 1 km entfernt. Für Kapitalanleger bedeutet U-Bahn-Nähe höhere Mietrenditen durch konstante Nachfrage. Bei Immobilienbewertungen in München ist die Entfernung zur nächsten U-Bahn-Station ein wesentlicher Faktor.

Übergabeprotokoll

Das Übergabeprotokoll dokumentiert den Zustand einer Immobilie bei Übergabe vom Verkäufer an den Käufer (oder Vermieter an Mieter). In München sollte bei jedem Immobilienkauf ein detailliertes Übergabeprotokoll erstellt werden. Es enthält Zählerstände (Strom, Gas, Wasser), Zustand aller Räume und Ausstattung, vorhandene Mängel und Schäden, übergebene Schlüssel (Haustür, Wohnung, Briefkasten, Keller), mitverkaufte Einbauten (Küche, Einbauschränke) sowie Zustand von Gemeinschaftsflächen bei WEG. Das Protokoll wird von beiden Parteien unterschrieben und schützt vor späteren Streitigkeiten. Wichtig: Fotos von allen Räumen anfertigen. In München empfiehlt sich bei hochwertigen Immobilien die Hinzuziehung eines Sachverständigen zur Übergabe. Kosten: 300-800 €. Das Übergabeprotokoll ist besonders wichtig bei vermieteten Objekten, da der neue Eigentümer in bestehende Mietverträge eintritt und für Mängel haften könnte. Bei Mängeln im Übergabeprotokoll kann Kaufpreisminderung oder Nachbesserung verlangt werden.

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist ein Dokument des Finanzamts, das bestätigt, dass die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde. In München ist sie Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Der Ablauf: Nach notarieller Beurkundung meldet der Notar den Kauf dem Finanzamt München, das Finanzamt stellt Grunderwerbsteuerbescheid aus (ca. 2-4 Wochen nach Beurkundung), der Käufer zahlt die Grunderwerbsteuer innerhalb eines Monats, nach Zahlungseingang stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus (1-2 Wochen), der Notar reicht sie beim Grundbuchamt ein und erst dann erfolgt die Eigentumsumschreibung. Die gesamte Prozess dauert in München 8-12 Wochen ab Kaufvertrag. Ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung ist keine Eigentumsumschreibung möglich. Bei einem Kaufpreis von 800.000 € beträgt die Grunderwerbsteuer 28.000 €. Diese muss der Käufer aus Eigenkapital zahlen, da sie nicht aus dem Kaufpreis-Darlehen finanziert wird.

📖 V

Verkehrswertgutachten

Ein Verkehrswertgutachten ist ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen über den Marktwert einer Immobilie. In München wird es benötigt bei Erbschaft und Schenkung (Finanzamt), Ehescheidung (Zugewinnausgleich), Zwangsversteigerung oder gerichtlichen Auseinandersetzungen. Das Gutachten wird nach ImmoWertV erstellt und ist gerichtsfest. Es enthält detaillierte Objektbeschreibung, Lageanalyse, Bausubstanzbewertung, Wertermittlung nach anerkannten Verfahren sowie Marktanalyse und Vergleichsobjekte. Die Kosten richten sich nach dem Objektwert: Bei 500.000 € etwa 2.000-3.000 €, bei 1.000.000 € etwa 3.500-5.000 €, bei 2.000.000 € etwa 6.000-8.000 €. Die Erstellung dauert 2-4 Wochen. In München gibt es etwa 150 vereidigte Sachverständige für Immobilienbewertung, gelistet bei der IHK München. Wichtig: Ein Verkehrswertgutachten ist teurer aber rechtsicher, während eine Makler-Bewertung schneller und günstiger aber nicht gerichtsfest ist. Für Erbauseinandersetzungen und Scheidungen ist das Verkehrswertgutachten unverzichtbar.

Vorfälligkeitsentschädigung

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Gebühr, die die Bank bei vorzeitiger Ablösung eines Darlehens vor Zinsbindungsende verlangen kann. In München ist dies relevant bei Immobilienverkauf vor Zinsbindungsende, Umschuldung zu besseren Konditionen oder Erbschaft mit Ablösung. Die Bank berechnet den Zinsschaden, der ihr durch die vorzeitige Rückzahlung entsteht. Die Höhe hängt ab von Restlaufzeit der Zinsbindung, Höhe der Restschuld, Differenz zwischen Vertragszins und aktuellem Marktzins. Beispiel: Restschuld 400.000 €, noch 5 Jahre Zinsbindung bei 3,5%, aktueller Marktzins 2,5%. Vorfälligkeitsentschädigung ca. 20.000 € (1% pro Jahr Restlaufzeit mal Zinsdifferenz). Bei Verkauf mit Lastenfreistellung muss diese Entschädigung aus dem Kaufpreis bezahlt werden. Ausnahmen: Nach 10 Jahren Laufzeit kann mit 6 Monaten Kündigungsfrist ohne Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt werden (§ 489 BGB), bei Verkauf aufgrund beruflicher Versetzung gewähren manche Banken Kulanz. In München bei hohen Darlehenssummen kann die Vorfälligkeitsentschädigung 30.000-60.000 € betragen.

Vorkaufsrecht

Ein Vorkaufsrecht berechtigt eine Person oder Institution, eine Immobilie beim Verkauf zu den gleichen Bedingungen wie ein Dritter zu kaufen. In München gibt es zwei Arten: Privates Vorkaufsrecht (vertraglich vereinbart, z.B. bei Grundstücksteilungen innerhalb der Familie oder zwischen Mietern und Vermietern) und öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht (der Stadt München in Erhaltungssatzungsgebieten, Sanierungsgebieten oder Milieuschutzgebieten). Die Stadt München hat in Gebieten mit Milieuschutz (z.B. Teile von Maxvorstadt, Schwabing) Vorkaufsrecht, um Luxusmodernisierungen zu verhindern. Nach notariellem Kaufvertrag prüft die Stadt innerhalb von 2 Monaten, ob sie das Vorkaufsrecht ausübt. In der Praxis wird es selten genutzt, verzögert aber die Eigentumsumschreibung. Wichtig: Das Vorkaufsrecht muss im Kaufvertrag erwähnt werden. Bei Ausübung erhält der ursprüngliche Käufer seine Zahlungen zurück. Private Vorkaufsrechte werden im Grundbuch eingetragen. Bei Immobilienkäufen in München sollte geprüft werden, ob Vorkaufsrechte bestehen.

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Wegerecht

Ein Wegerecht ist ein Grundbuchrecht, das einer Person erlaubt, über ein fremdes Grundstück zu gehen oder zu fahren. In München ist dies relevant bei Hinterliegergrundstücken ohne eigenen Straßenzugang oder gemeinsamen Zufahrten mehrerer Grundstücke. Das Wegerecht wird als Grunddienstbarkeit in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Wichtig: Das Wegerecht mindert den Wert des belasteten Grundstücks, da der Eigentümer Durchgang dulden muss. Bei Immobilienkäufen sollte geprüft werden, ob ein Wegerecht eingetragen ist (belastet Ihr Grundstück) oder ob Sie auf ein Wegerecht angewiesen sind (über Nachbargrundstück). Beispiel: Ein Hinterliegergrundstück in Bogenhausen im Wert von 2 Mio. € ist nur mit Wegerecht über das Vordergrundstück zugänglich. Ohne Wegerecht wäre es praktisch wertlos. Bei Streitigkeiten über Umfang oder Nutzung des Wegerechts entscheidet das Gericht. Das Wegerecht kann nicht einfach gelöscht werden – es bedarf der Zustimmung des Begünstigten oder eines Löschungsgrundes.

WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft)

Die WEG ist die Gemeinschaft aller Eigentümer einer Immobilie mit Eigentumswohnungen. In München gibt es tausende WEGs. Sie ist eine Zwangsgemeinschaft – mit Kauf einer Eigentumswohnung wird man automatisch Mitglied. Die WEG verwaltet das Gemeinschaftseigentum, beschließt Instandhaltungen und Sanierungen, wählt den Verwalter und erstellt Wirtschaftspläne. Organe: Eigentümerversammlung (entscheidet über alle wichtigen Fragen), Verwaltung (führt Beschlüsse aus, verwaltet Hausgeld) und Verwaltungsbeirat (kontrolliert Verwaltung, optional). Beschlüsse werden nach Köpfen oder nach Miteigentumsanteilen gefasst – meist einfache Mehrheit, bei baulichen Veränderungen doppelt qualifizierte Mehrheit erforderlich. Wichtige Themen: Instandhaltungsrücklage, Sanierungen, Hausordnung, Verwalterwechsel. Käufer sollten WEG-Protokolle der letzten 3 Jahre prüfen, um Konflikte, anstehende Sanierungen und finanzielle Situation zu erkennen. In München können schlecht geführte WEGs mit Sanierungsstau und niedrigen Rücklagen Kaufpreise um 10-20% mindern.

Wirtschaftsplan

Der Wirtschaftsplan ist die jährliche Finanzplanung einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Er wird vom Verwalter erstellt und von der Eigentümerversammlung beschlossen. In München liegt das durchschnittliche Wirtschaftsplanvolumen bei 30.000-100.000 € für mittelgroße WEGs. Der Wirtschaftsplan enthält Einnahmen (Hausgelder aller Eigentümer), Ausgaben für Verwaltung (ca. 250-400 € pro Wohneinheit jährlich), Betriebskosten (Wasser, Heizung, Müll, Strom, Versicherungen), Instandhaltung und Reparaturen sowie Rücklagenbildung. Aus dem Wirtschaftsplan ergibt sich die Höhe des monatlichen Hausgeldes. Beispiel: 20 Wohnungen, Gesamtwohnfläche 1.500 m². Geplante Ausgaben 48.000 € = 32 €/m² jährlich = 2,67 €/m² monatlich. Käufer sollten Wirtschaftspläne der letzten Jahre prüfen: Steigen die Kosten? Ist die Rücklagenbildung ausreichend? Gibt es außerplanmäßige Ausgaben? Nach Jahresende erstellt der Verwalter eine Jahresabrechnung, die Soll und Ist vergleicht. Nachzahlungen oder Gutschriften werden entsprechend verrechnet.

Wohnflächenberechnung

Die Wohnflächenberechnung erfolgt nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV). In München ist die korrekte Wohnflächenberechnung wichtig für Kaufpreis, Miete, Hausgeld und Finanzierung. Die Grundregeln: Räume mit 2 m oder mehr Höhe zählen zu 100%, Räume mit 1-2 m Höhe (Dachschrägen) zählen zu 50%, Räume unter 1 m zählen nicht. Balkone, Terrassen, Loggien zählen zu 25-50% (meist 50%). Keller, Waschküche, Heizungsräume zählen nicht. Beispiel: Wohnung mit 70 m² Wohnfläche, 15 m² Dachschräge 1-2 m Höhe, 8 m² Balkon. Berechnung: 70 m² (100%) + 7,5 m² (50% Dachschräge) + 4 m² (50% Balkon) = 81,5 m² Wohnfläche. In München können Abweichungen zwischen angegebener und tatsächlicher Wohnfläche bei Altbauten 5-10% betragen. Bei Abweichungen über 10% kann Kaufpreisminderung oder Mietminderung geltend gemacht werden. Bei einem Kaufpreis von 10.000 €/m² und 10% weniger Fläche (8 m²) sind das 80.000 € zu viel gezahlt. Experten empfehlen bei Altbauten eine Nachmessung durch Sachverständige.

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Zinsbindung

Die Zinsbindung (oder Sollzinsbindung) bezeichnet den Zeitraum, für den der Darlehenszins festgeschrieben ist. In München sind übliche Zinsbindungen 10, 15, 20 oder 30 Jahre. Die Länge der Zinsbindung ist eine strategische Entscheidung: Längere Zinsbindung (15-20 Jahre) bedeutet Planungssicherheit bei hohen Darlehenssummen, Schutz vor Zinssteigerungen, meist 0,3-0,5% höhere Zinsen pro 5 Jahre zusätzlicher Bindung. Kürzere Zinsbindung (5-10 Jahre) bedeutet niedrigere Zinsen, Flexibilität bei Zinssenkungen aber Risiko bei Zinssteigerungen zur Anschlussfinanzierung. In München empfehlen Experten bei Darlehenssummen über 500.000 € mindestens 15 Jahre Zinsbindung. Bei einem Darlehen von 700.000 € mit 10 Jahren Zinsbindung bei 3,5% verbleibt nach 10 Jahren eine Restschuld von ca. 530.000 €. Liegt der Zinssatz dann bei 5,5%, steigen die monatlichen Kosten um 883 €. Mit 20 Jahren Zinsbindung bei anfangs 3,8% wäre die Restschuld nur noch 380.000 € und das Zinsänderungsrisiko deutlich geringer. Nach 10 Jahren Laufzeit besteht ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht mit 6 Monaten Frist ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

Zwangsversteigerung

Eine Zwangsversteigerung ist die gerichtlich angeordnete Versteigerung einer Immobilie, wenn der Eigentümer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt. In München werden Zwangsversteigerungen vom Amtsgericht München durchgeführt. Gründe: nicht bezahlte Darlehen (Bank verwertet Grundschuld), offene Forderungen von Handwerkern, Steuerrückstände oder Insolvenz. Der Ablauf: Gläubiger beantragt Zwangsversteigerung, Gericht setzt Versteigerungstermin fest (ca. 6-12 Monate später), Verkehrswertgutachten wird erstellt, erster Versteigerungstermin (Mindestgebot 50% des Verkehrswerts), bei Nichterreichen zweiter Termin (Mindestgebot 30% des Verkehrswerts). In München liegen Zuschlagspreise meist bei 70-85% des Verkehrswerts. Für Käufer sind Zwangsversteigerungen risikoreich: Kauf wie besichtigt ohne Gewährleistung, oft keine Besichtigung möglich bei vermieteten Objekten, Räumung kann langwierig sein, Barzahlung oder Bankbürgschaft erforderlich. Vorteile: 15-30% unter Marktwert, keine Maklerprovision. In München werden pro Jahr etwa 200-300 Immobilien zwangsversteigert.