Immobilien-Lexikon Deutschland

Immobilien Lexikon

Warum in Wohnimmobilien INVESTIEREN?

Warum die Immobilie auch weiterhin das viel zitierte Betongold und damit die größtmögliche Sicherheit für Ihr Geld darstellt und welche Vorteile sie bringt

Weiterhin niedrige Zinsen, weiterhin keine Alternativen an den Kapitalmärkten und ebenfalls weiterhin kein Guthabenzins für das ersparte Geld - genau das ist die Mixtur, die Immobilien, vor allem aus dem Wohnsegmet, auch im Jahr 2018 so attraktiv machen. Trotz gestiegener Immobilienpreise ist die Investition in eine Immobilie ganz oben auf der Liste vieler privaten Kapitalanleger.

ALTERSVORSORGE:

Mehr denn je ist die eigene Immobilie einer der wichtigsten Bausteine für die private Altersvorsorge. Angesichts unsicherer Renten wird dieses Argument immer bedeutsamer für Immobilienkäufer.

ERSCHWINGLICHKEIT:

Die Erschwinglichkeit von Wohnimmobilien war in den meisten deutschen Städten noch nie so gut wie heute. Das zeigen Berechnungen zum so genannten Erschwinglichkeitsindex, in dem Preise für Immobilien, das verfügbare Einkommen und die Hypothekenzinsen zueinander ins Verhältnis gesetzt werden.

KAUFPREIS:

Sind Immobilien auch weiterhin eine gute Kapitalanlage? Die bundesweit gestiegenen Preise lassen so manchen Käufer zögern. Vergleichen Sie in Ruhe Preise und ermitteln Sie Ihr persönliches Budget. Passen diese und Ihre Erwartung an die zu erzielende Miete zusammen, dann ist es auch weiterhin der richtige Zeitpunkt für den Immobilienkauf

 

Allerdings gilt es auch zu beachten, dass der Kaufpreis für ein Haus oder eine Wohnung nicht die gesamten Kosten umfasst. Die Nebenkosten des Erwerbs und die monatlichen Kosten, vor allem die nicht umlagefähigen, sind zu beachten. Gerade für Kapitalanleger können diese weiteren Kosten schnell eine gedachte Rendite in ein Nullsummenspiel verwandeln. 

STEUERN SPAREN:

Es gibt keine Steuervorteile beim Kauf von Immobilien mehr. Das ist grundsätzlich richtig. Aber Kapitalanleger können beim Kauf einer Immobilie zur Vermietung sehr wohl die anfallenden Kosten steuerlich geltend machen. Und bei Immobilien in Sanierungsgebieten sowie bei denkmalgeschützten Immobilien gibt es zusätzliche Vorteile für Kapitalanleger, die das Investment ebenfalls lohnend machen können. Die Zeiten, in denen der Immobilienkauf auf einem Steuersparmodell basierte, sind jedoch vorbei.

ZINSEN:

DAS schlagende Argument für viele Kaufinteressenten sind die äußerst niedrigen Zinsen. Diese sind weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau. Bei einem historisch niedrigen Hypothekenzins von 1,00 bis 2,00 % bleiben Immobilien eine sehr interessante Investition. Der Traum von der eigenen Immobilie kann so schnell Wirklichkeit werden.

Checkliste - So klappt mit dem Kauf der eigenen Wohnung

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Angebote für Immobilien vergleichen

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Vor- und Nachteile erwägen

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Besichtigen

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Ehrlicher Kassensturz - was kostet alles in allem die Immobilie (Kaufpreis, Nebenkosten, Notar, Provision, Renovierung usw.)

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Wie viel Eigenkapital ist vorhanden (Sparkonto, evtl. weiterhin ansparen und Kauf verschieben, Bausparvertrag, evtl. Familiendarlehen usw.)

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Kreditangebote vergleichen

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Monatliche Belastung ermitteln. Faustregel: nicht mehr als 30% des verfügbaren Einkommens

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Von einem Sachverständigen die Immobilie unabhängig bewerten lassen (Verkehrswert-Gutachten einholen)

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Zinsbindung festlegen (zehn Jahre oder sogar länger)

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Fördermittel berücksichtigen (u.a. KfW-Mittel)

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Zahlungsplan bei Banken beachten (monatliche oder quartalsweise Abbuchungen)

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Sondertilgung vereinbaren


Selbst nutzen oder KAPITALANLAGE?

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Die Anforderungen an eine Immobilie können und sollten variieren, je nachdem, welchen Zweck sie erfüllen soll

Immobilien-Lexikon Deutschland

Nicht jede Immobilie ist geeignet, als Kapitalanlage herzuhalten. Kommt es bei der selbst genutzten Immobilie mehr auf den "Wohlfühlfaktor" an, stehen bei der Kapitalanlage rationale Gründe im Vordergrund, die für oder gegen sie sprechen. Zentraler Erfolgsfaktor für eine Wohnung als Anlage ist die Vermietbarkeit. Achten Sie bei Zuschnitt, Lage und Ausstattung nicht auf eigene Wünsche, sondern auf Anforderungen künftiger Mieter. Es geht für Sie darum, dass die Wohnung schnell vermietet werden kann. Leerstand kostet bares Geld.

STANDORT:

Bei der Standortwahl zählen demographische Entwicklung , Bevölkerungssaldo, Arbeitsplatzsituation in der Stadt oder der Umgebung, Leerstand in anderen Häusern. Die Erreichbarkeit der Wohnung mit dem ÖPNV spielt ebenfalls eine wichtige Rolle.

ZUSCHNITT:

Erfüllt die Wohnung die Bedürfnisse jüngerer wie älterer Nutzer? Wenn die Wohnung als barrierearm eingestuft wird, erhöht dies die Vermietungschancen bei älteren Mietern. Zimmer mit etwa gleicher Größe sind besonders bei WGs beliebt.

LAGE:

Dachgeschosswohnungen sind gefragt, wenn es einen Fahrstuhl im Haus gibt. Innerhalb einer Straße oder eines Ortsteils sind Wohnungen zu lauten Straßen günstiger zu bekommen (aber mitunter auch nur günstiger zu vermieten) als die Wohnungen zum Innenhof oder zur ruhigen, grünen Seite.

MÄNGEL, SCHÄDEN:

Können Sie mögliche Mängel und Schäden an einer Wohnung allein einschätzen? Wenn nicht,  dann nehmen Sie einen Sachverständigen mit zur zweiten Besichtigung. 

GEPFLEGTE ANLAGE:

Wie sehen die Grünflächen aus? Stehen viele Fahrräder der Möbelteile im Treppenhaus? Das könnte auf eine nicht gut geführte Hausverwaltung hindeuten. Die Stimmung im Haus mag das nicht stören, aber neue Mieter fühlen sich vielleicht abgeschreckt.

INVESTITIONSSTAND:

Stehen größere Investitionen an, für die Sie als neuer Mieteigentümer herangezogen werden? Und wie hoch sind die Rücklagen dafür? Das kann sich aus den Protokollen der letzten Wohnungseigentümerversammlungen ergeben und ist sowohl für Anleger als auch für Eigennutzer wichtig.

VERMIETUNGSSITUATION PRÜFEN:

Mit einer Wohnmarktanalyse können Sie die Situation im Umfeld der Wohnung prüfen. Daraus ergeben sich die Mieten, die für andere zur Vermietung stehende Objekte verlangt werden. Sie können auch erkennen, ob dort aktuell viele Wohnungen angeboten werden. Zudem können Sie mit einem Makler vor Ort darüber sprechen.


Wie hoch sind KAUFNEBENKOSTEN?

Steuern, Gebühren, Provisionen - im Fall des Immobilienerwerbs kommen zum Kaufpreis noch einige nicht zu unterschätzende Nebenerwerbskosten hinzu

Nicht der Kaufpreis allein ist es, den Käufer einer Immobilie am Ende bezahlen. Pauschal sollten 12 Prozent Nebenkosten beim Erwerb einer Immobilie hinzugerechnet werden. Im Einzelnen:

GRUNDERWERBSTEUER:

Jeder Grundstücks- bzw. Immobilienkauf in Deutschland wird mit der Grunderwerbssteuer besteuert. Sie ist von Bundesland zu Bundesland verschieden. Die Sätze variieren zwischen 3,5 und 6,5 Prozent - Tendenz fast überall steigend. Bei einem Kaufpreis von 200.000 EUR für eine Immobilie kommen also bis zu 13.000 EUR Grunderwerbssteuer hinzu. Die Grunderwerbssteuer trägt normalerweise der Käufer. Wie hoch sie ist, ist in der Tabelle weiter unten aufgeführt. 

MAKLERPROVISION:

Immobilienmakler erheben üblicherweise für ihre Beratungsdienstleistung eine Provision. Diese liegt für den Käufer in einzelnen Bundesländern bei 3,57 Prozent inkl. MwSt. und in anderen Bundesländern bei bis zu 7,14 Prozent. Die Provision wird fällig, wenn der Makler den Abschluss des Kaufvertrags über die Immobilie erfolgreich vermittelt hat. 

NOTARGEBÜHREN:

Die Notargebühren für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch (bei Bankfinanzierungen) trägt in der Regel der Käufer. Die Gebühren betragen etwa 1 Prozent des Kaufpreises. 

BANKGEBÜHREN:

Banken erheben häufig eine Bearbeitungsgebühr bei der Bearbeitung von Baufinanzierungen. Achten Sie auch darauf, ob die Bank eine Wertermittlungsgebühr für die Arbeit des eingesetzten Sachverständigen erhebt.

VERMESSUNG:

Ist das Grundstück, das Sie kaufen, schon vermessen? Muss eine neue Einmessung vorgenommen werden? Dafür sind Vermessungsbüros zuständig. Wenn der Verkäufer die Vermessung nicht im Kaufvertrag übernimmt, dann können diese Kosten auf den Käufer zukommen.

RÄUMUNG DES GRUNDSTÜCKS:

Müssen auf dem Grundstück, das Sie kaufen, Bäume entfernt oder Schutt beseitigt und abgefahren werden, können Sie vereinbaren, dass der Verkäufer das Grundstück geräumt übergibt. Wenn nicht, dann sollten Sie vorab einen Kostenvoranschlag für diese Arbeiten einholen.

ERSCHLIESSUNGSGEBÜHREN:

Wenn ein Wasser- oder Gasanschluss neu an das Grundstück gelegt werden muss, wenn eine Straße neu gepflastert wird oder ein Fußweg neu anzulegen ist, dann fallen Erschließungskosten an. Klären Sie, ob das Grundstück, das Sie kaufen wollen, vollständig erschlossen ist. Wenn nicht, sollten Sie prüfen, welche Kosten sonst auf Sie zukommen können. Architekten, Sachverständige sowie das Bauamt können Sie hierbei unterstützen.

Kaufbeispiel einer Eigentumswohnung

NEBENKOSTEN ERHÖHEN DEN PREIS

Im Falle dieses Beispiel aus Bayern werden aus dem schlichten Kaufpreis von 650.000 EUR fast 710.000 EUR

Kaufpreis 650.000 Euro
Grunderwerbsteuer 3,5 % 22.750 Euro
Maklerprovision 3,57 % 23.205 Euro
Notargebühren 1,50 % 9.750 Euro
Grundbucheintragung 0,50 %  3.250 Euro
Erwerbskosten insgesamt 58.955 Euro
Kaufpreis inkl. Kaufnebenkosten 708.955 Euro

Grunderwerbsteuer

TENDENZ: WEITER STEIGEND

Die Grunderwerbsteuer weist in Deutschland große Unterschiede auf. Bislang haben nur Bayern und Sachsen nicht erhöht

Baden-Württemberg 5,0 %
Bayern 3,5 %
Berlin 6,0 %
Brandenburg 6,5 %
Bremen 5,0 %
Hamburg 4,5 %
Hessen 6,0 % 
Mecklenburg-Vorpommern 5,0 %
Niedersachsen 5,0 %
Nordrhein-Westfalen 6,5 %
Rheinland-Pfalz 5,0 %
Saarland 6,5 %
Sachsen 3,5 %
Sachsen-Anhalt 5,0 %
Schleswig-Holstein 6,5 %
Thüringen 6,5 %

Grafische Darstellung

Kaufnebenkosten Deutschland

In welchen Unterlagen sollte ich EINSICHT NEHMEN?

Grundbuch, Baulastenverzeichnis, Exposé - es gibt einiges an "Papierkram", den man sich vor dem Kauf ansehen muss

Aus der Vielzahl von Unterlagen, die bei einem Kauf anfallen und jedem Interessenten zur Einsicht zur Verfügung stehen, sollten Sie mindestens folgende einsehen:

EXPOSÉ:

Das Exposé des Immobilienmaklers enthält die meistens vom Verkäufer stammenden Angaben zur Immobilie. Wohnfläche, Grundstücksgröße, Baujahr, Energiekennwerte, Sonderausstattung, Zustand der Immobilie usw. Lesen Sie diese Angaben aufmerksam durch und fragen Sie beim Makler nach, wenn Ihnen etwas unklar ist oder Sie gern weitere Angaben hätten.

ENERGIEAUSWEIS:

Jeder Eigentümer, der seine Immobilie verkaufen will, muss einen Energieausweis vorlegen. Sie sollten sich eine Kopie des Energieausweises aushändigen lassen. Sie haben als Kaufinteressent einen Anspruch darauf, den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung einsehen zu können. Das gilt auch. wenn die Immobilie nicht von einem Makler, sondern von einer Privatperson angeboten wird. Bestehen Sie auf den Energieausweis! Selbst wenn die Kennwerte, die darin enthalten sind, für Sie Fachchinesisch sein sollten, enthält der Ausweis weitere Angaben, die für Sie wichtig sein könnten. In einer speziellen Rubrik müssen im Energieausweis die Modernisierungsempfehlungen aufgelistet sein. Daraus können Sie erste Schlussfolgerungen zum Zustand der Immobilie und einem möglichen Modernisierungsaufwand ziehen.

GRUNDBUCH:

Das Grundbuch umfasst vier Abschnitte: das Bestandsverzeichnis mit Grundstückstücksgröße und der genauen Bezeichnung des Flurstücks sowie folgende Abteilungen:

 

Abteilung I: Wer ist der aktuelle Eigentümer, wann wurde dieser eingetragen?

 

Abteilung II: Belastungen des Grundstücks mit Rechten z.B. einen Geh- oder Wegerecht, einen leitungsrecht, aber auch einen Nießbrauch oder einer Auflassungvormerkung, wenn das Grundstück vor Kurzem schon einmal verkauft wurde.

 

Abteilung III: Grundschulden, also finanzielle Lasten, die auf dem Grundstück liegen. Üblicherweise wird ein Grundstück "frei von Rechten und Lasten zugunsten Dritter" verkauft.

 

Das bedeutet, dass alle Rechte aus dem Grundbuch, sei es in Abteilung II oder in Abteilung III, beim Verkauf gelöscht werden. Wenn Sie Zweifel haben, welche Rechte bestehen bleiben, fragen Sie gezielt beim Verkäufer nach oder konsultieren Sie einen Anwalt. Das Grundbuch ist nicht öffentlich. Sie erhalten entweder von Verkäufer eine Kopie oder können sich eine Vollmacht vom Eigentümer geben lassen, sich einen aktuellen Grundbuchauszug zu beschaffen.

BAULASTENVERZEICHNIS:

In einigen Bundesländer gibt es sogenannte Baulastenverzeichnisse. Darin sind Belastungen für ein Grundstück eingetragen, die der Eigentümer gegenüber der öffentlichen Hand übernimmt. Wenn eine Abstandfläche bereitgehalten werden oder eine Zufahrt aufrechterhalten bleiben muss, dann wäre dies im Baulastenverzeichnis aufgeführt.

KATASTER:

Im Liegenschaftskataster ist die genaue Bezeichnung des Grundstücks mit Flurstücksbezeichnungen enthalten. Hierzu gehört die genau Lage des Grundstücks, die auf der Flurkarte verzeichnet ist. Auskünfte bekommen beim Katasteramt alle, die ein berechtigtes Interesse nachweisen.

BAUAKTE:

Bei den Bauämtern werden die Bauakten geführt. Bei Bestandsimmobilien können Sie diese einsehen. Oft sind darin alte Bauzeichnungen und Schnitte enthalten.

TEILUNGSERKLÄRUNG:

Wenn Sie eine Wohnung kaufen, liegt der Aufteilung eines Hauses in mehreren Einheiten die Teilungserklärung zugrunde. darin ist festgehalten, welche Teile des Hauses und des Grundstücks der Eigentümergemeinschaft gehören und welche Sondereigentum des einzelnen Wohnungseigentümers sind.

BESCHLUSSSAMMLUNG:

Verwalter von Wohnanlagen müssen eine Beschlusssammlung führen. Wenn Sie eine Eigentumswohnung erwerben, können Sie diese einsehen und wissen, welche Beschlüsse (Instandhaltung etc.) zuletzt gefasst worden sind


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