Kosten Immobilienmakler Bayern 2026: Makler-Provision & Rechner

Gesamte Kaufnebenkosten Käufer (Bayern):

Kaufnebenkosten gesamt: 70.160 € (8,77 %)

Muss ich als Käufer überhaupt Maklerkosten zahlen?

Nicht zwingend. Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, können Sie maximal 50 % der Provision tragen – müssen es aber nicht. Die schriftliche Vereinbarung mit dem Makler ist Voraussetzung. In der Praxis zahlen die meisten Käufer in München freiwillig 50 %, da Verkäufer Käufer ohne Provisionsbereitschaft oft benachteiligen. Ohne Makler suchen ist eine Alternative: Rund 30 % der Angebote sind Privatinserate.

Kann der Verkäufer die Maklerkosten in den Kaufpreis einrechnen?

Theoretisch ja, und es kommt vor. Der Verkäufer erhöht den Kaufpreis um seinen Provisionsanteil – der Käufer zahlt dann de facto die gesamte Provision versteckt. Das verstößt gegen den Geist des Gesetzes, ist aber schwer nachweisbar. Schutz bieten Marktvergleiche: Prüfen Sie auf Immobilienportalen, ob der Preis zu ähnlichen Objekten passt. Eine professionelle Immobilienbewertung schafft Transparenz.

Sind 7,14 % Maklerprovision in München angemessen?

7,14 % (inkl. MwSt.) ist der Münchner Standard für Full-Service-Makler mit professioneller Vermarktung: Drohnenfotos, Premium-Exposé, Multi-Portal-Marketing, Besichtigungsmanagement, Preisverhandlung und rechtssichere Abwicklung. Bei reduzierten Leistungen kann auf 5,95 % verhandelt werden. Der entscheidende Maßstab: Erzielt der Makler durch seine Arbeit einen höheren Verkaufspreis als Sie privat erreichen würden?

Gilt die 50/50-Regel auch für Gewerbeimmobilien?

Nein. Die §§ 656c/d BGB gelten ausschließlich für Wohnimmobilien. Bei Gewerbeimmobilien (Büros, Läden, Hallen) ist die Provisionsaufteilung frei verhandelbar. In der Praxis zahlt der Käufer bei Gewerbe oft 60–100 %. Bei gemischt genutzten Objekten entscheidet der Wohnflächenanteil: Über 50 % Wohnfläche → Wohnimmobilien-Regel gilt.

Lohnt sich ein Privatverkauf ohne Makler?

Finanziell kann es sich lohnen: Bei 800.000 € sparen Verkäufer rund 28.560 €. Dem steht ein Eigenaufwand von 30–50 Stunden gegenüber. Wichtiger: Privatverkäufer erzielen statistisch 3–5 % niedrigere Preise – bei 800.000 € sind das 24.000–40.000 € weniger. Wer wenig Erfahrung hat, riskiert zudem Rechtsfehler, die teuer werden können.

Wann wird die Maklerprovision fällig?

Die Provision wird fällig nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags. Beim 50/50-Modell gilt zusätzlich: Der Käufer muss erst zahlen, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich beglichen hat (§ 656d BGB). Der Makler muss diesen Nachweis erbringen. Abschlagszahlungen vor dem Notartermin sind nur wirksam, wenn sie ausdrücklich vereinbart wurden.

Kann ich die Maklerprovision von der Steuer absetzen?

Ja – aber nur bei Kapitalanlagen. Wer eine Immobilie zur Vermietung kauft, kann die Maklerprovision als Anschaffungsnebenkosten über die AfA (Abschreibung) steuerlich geltend machen. Bei Eigennutzung sind Maklerkosten nicht absetzbar. Verkäufer können die Provision als Veräußerungskosten absetzen, wenn die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist.

Welche Kaufnebenkosten kommen zusätzlich zur Provision?

In Bayern fallen an: Grunderwerbsteuer (3,5 % – niedrigster Satz in Deutschland), Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5–2,0 %) und ggf. Maklerprovision (3,57 % bei 50/50-Teilung). Insgesamt betragen die Kaufnebenkosten in München rund 8,5–9,3 % des Kaufpreises. Unser Ratgeber zu den Notarkosten München erklärt die einzelnen Posten.

Wie hat sich der Markt seit der Neuregelung 2020 verändert?

Der Anteil maklergestützter Verkäufe ist von 68 % (2019) auf ca. 58 % (2026) gesunken – mehr Verkäufer versuchen den Privatverkauf. Die Provisionshöhe blieb stabil bei 7,14 %. Für Käufer hat sich die Belastung halbiert: Statt durchschnittlich 6,5 % (oft alleinige Zahlung) zahlen sie nun 3,57 %. Die Transparenz hat zugenommen, Umgehungsversuche werden seltener.

Worauf sollte ich beim Maklervertrag achten?

Fünf Punkte prüfen: (1) Provisionshöhe und Aufteilung klar beziffert, (2) Leistungsumfang konkret beschrieben, (3) Laufzeit und Kündigungsfrist (ideal: 3–6 Monate), (4) Exklusivität ja/nein, (5) Fälligkeit erst nach Notarvertrag. Mehr zu den Schutzvorschriften im Ratgeber zur MaBV und Käuferschutz.