Degressive AfA 5 % für Neubau 2026 berechnen
Aktualisiert: April 2026 | Rechtsgrundlage: § 7 Abs. 5a EStG, WachstumschancenG | Expertise: FT Immobilien 24 | Lesezeit: 9 Min.
📊 Schnellantwort: Die 5 wichtigsten Fragen zum Neubau Degressive AfA 2026
1. Was ist die degressive AfA und wie hoch ist sie?
Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG erlaubt 5 % Abschreibung pro Jahr auf den jeweiligen Restbuchwert eines Neubau-Wohngebäudes. Im Vergleich zur linearen AfA
von 3 % werden die höchsten Abschreibungsbeträge in den ersten Jahren realisiert – genau dann, wenn die Finanzierungsbelastung am stärksten ist. Baubeginn muss zwischen dem 1. Oktober
2023 und dem 30. September 2029 liegen.
2. Lässt sich die degressive AfA mit der Sonder-AfA kombinieren?
Ja! Bei Neubauten im Standard Effizienzhaus 40 mit QNG-Nachhaltigkeitssiegel können Investoren die 5 % degressive AfA und die Sonderabschreibung nach § 7b EStG
kombinieren. Im ersten Jahr sind so bis zu 10 % Abschreibung auf die förderfähigen Herstellungskosten möglich. Die Baukostenobergrenze liegt bei 5.200 € pro
Quadratmeter.
3. Welche KfW-Zinsen gelten seit März 2026?
Seit dem 2. März 2026 vergibt die KfW im Programm „Klimafreundlicher Neubau" (297/298) Darlehen für EH-55-Gebäude zu effektiv 1,0 % p.a. bei zehn Jahren
Zinsbindungsfrist. Für den EH-40-Standard beginnen die Konditionen bei 0,6 % p.a. Das Budget beträgt 800 Millionen Euro für 2026.
4. Bis wann gilt die degressive AfA für Neubauten?
Der Baubeginn muss vor dem 1. Oktober 2029 liegen. Der Gesetzgeber hat signalisiert, dass die Regelung danach voraussichtlich nicht verlängert wird. Für Käufer gilt:
Der Kaufvertrag muss vor dem 30. September 2029 geschlossen werden und der Lastenübergang im Jahr der Fertigstellung erfolgen.
5. Wie wirkt sich der Steuerbonus auf die Mietrendite aus?
Durch die erhöhte Abschreibung entsteht in den ersten Jahren häufig ein steuerlicher Verlust aus Vermietung, der mit anderen Einkünften verrechnet werden kann. In
Kombination mit KfW-Konditionen verbessert sich die Netto-Cashflow-Rendite nach Steuern um durchschnittlich 1,5 bis 2,5 Prozentpunkte gegenüber einem linear
abgeschriebenen Objekt.
📑 Inhaltsverzeichnis
- 🧮 Interaktiver Afa-Rechner
- 📐 Degressive AfA: So funktioniert der Steuerturbo
- 🏦 KfW-Förderung 2026: Historisch niedrige Zinsen
- 🔗 Synergieeffekt: Zinsen, AfA und Mietrendite
- 📜 Wachstumschancengesetz: Impulsgeber für den Markt
- 💡 Investitionsstrategie & Cashflow-Optimierung
- ⚠️ Risiken und Grenzen des Steuerbonus
- ❓ Häufige Fragen zur Degressive AfA
🧮 Interaktiver AfA-Rechner 2026
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📐 Degressive AfA 2026: So funktioniert der Steuerturbo für Wohnimmobilien
Das Wachstumschancengesetz, das im März 2024 in Kraft trat, hat mit der degressiven Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG einen fiskalischen Hebel geschaffen, der die Investitionsrechnung für Neubau-Wohnimmobilien grundlegend verändert. Im Kern erlaubt die Regelung eine jährliche Absetzung von 5 Prozent – nicht auf die ursprünglichen Anschaffungskosten, sondern auf den verbleibenden Restbuchwert. Diese geometrisch-degressive Methode konzentriert den steuerlichen Vorteil auf die ersten Jahre der Investition und verschafft Kapitalanlegern genau dann Liquidität, wenn der Schuldendienst am höchsten ist.
🔢 Formeln für die degressive AfA
Im Unterschied zur linearen AfA von 3 Prozent, die über rund 33 Jahre gleichmäßig verteilt wird, summiert sich die degressive Variante bei einem Gebäudewert von 400.000 € in den ersten sechs Jahren auf rund 106.000 € an steuerlich absetzbaren Beträgen. Ein späterer Wechsel zur linearen AfA ist jederzeit möglich. Grundlage ist immer eine professionelle Immobilienbewertung.
📉 AfA-Vergleich: Degressiv vs. Linear (Gebäudewert 400.000 €)
| Jahr | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | Σ 6 J. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Degressiv 5 % | 20.000 | 19.000 | 18.050 | 17.148 | 16.290 | 15.476 | 105.964 |
| Linear 3 % | 12.000 | 12.000 | 12.000 | 12.000 | 12.000 | 12.000 | 72.000 |
| Mehrabschreibung | +8.000 | +7.000 | +6.050 | +5.148 | +4.290 | +3.476 | +33.964 |
⚠️ Wichtig: Baubeginn, nicht Bauantrag entscheidet
Erstmals ist nicht der Bauantrag, sondern die Baubeginnanzeige das entscheidende Kriterium. Das senkt die Hürde für Projekte, die bereits genehmigt, aber aus Finanzierungsgründen noch nicht realisiert wurden. Für Käufer gilt: Der Kaufvertrag muss vor dem 30. September 2029 geschlossen werden und der Lastenübergang im Jahr der Fertigstellung erfolgen.
🏦 KfW-Förderung 2026: Historisch niedrige Zinsen für klimafreundlichen Neubau
Die KfW hat Anfang März 2026 die Zinskonditionen für ihre zentralen Neubauprogramme massiv gesenkt – abgestimmt mit dem Bundesbauministerium als gezielte Marktintervention. Im Programm „Klimafreundlicher Neubau" (Nr. 297/298) liegen die Effektivzinsen für Gebäude im Effizienzhaus-55-Standard bei 1,0 Prozent pro Jahr, fixiert über eine Zinsbindungsfrist von zehn Jahren. Wer die höheren Anforderungen des Effizienzhaus-40-Standards erfüllt, profitiert von Konditionen ab 0,6 Prozent – ein historisch niedriges Niveau.
Das Gesamtbudget von 800 Millionen Euro für 2026 schafft die Planungssicherheit, die in den volatilen Vorjahren gefehlt hat. Im Vergleich zu einer marktüblichen Baufinanzierung mit Zinssätzen zwischen 3,0 und 3,5 Prozent senkt das KfW-Darlehen die jährliche Zinsbelastung bei einem Fremdkapitalanteil von 400.000 € um rund 8.000 bis 12.000 €. Über die gesamte Zinsbindungsfrist summiert sich der Vorteil auf bis zu 120.000 €.
🏡 Programm „Jung kauft Alt" (JkA) – Bestandskomponente
Seit Januar 2026 ergänzt das aktualisierte JkA-Programm die Neubauförderung um eine Bestandskomponente. Junge Familien erhalten zinsgünstige Darlehen für den Erwerb und die energetische Modernisierung älterer Wohngebäude. Dieser zweigleisige Ansatz stabilisiert sowohl Neubau- als auch Bestandspreise im Münchner Markt.
🔗 Der Synergieeffekt: Wenn Zinsen, Sonder AfA für Neubau & Mietrendite zusammenspielen
Die eigentliche Kraft der aktuellen Marktlage liegt nicht in einzelnen Instrumenten, sondern in deren Zusammenspiel. Ein Kapitalanleger, der ein Neubau-Wohngebäude im Effizienzhaus-40-Standard errichtet, kombiniert drei Vorteile: erstens die erhöhte steuerliche Abschreibung durch degressive und Sonder-AfA, zweitens die reduzierten Finanzierungskosten durch KfW-Darlehen, und drittens die stabile bis steigende Mietrendite in einem strukturell unterversorgten Markt. Die vollständige Berechnung einschließlich Kaufnebenkosten sollte individuell geprüft werden.
| Parameter | Szenario A: Ohne Steuerbonus | Szenario B: Mit Steuerbonus |
|---|---|---|
| AfA-Methode | Linear 3 % | Degressiv 5 % + Sonder-AfA |
| Finanzierung | Bankdarlehen 3,5 % | KfW EH 40 ab 0,6 % |
| AfA Jahr 1 (Gebäude 375.000 €) | 11.250 € | 37.500 € |
| Zinsbelastung Jahr 1 | 13.125 € | 2.250 € |
| Steuerersparnis Jahr 1 (42 %) | 2.677 € | 9.135 € |
| Mehrvorteil Jahr 1 | – | + 6.458 € mehr Liquidität |
📜 Das Wachstumschancengesetz: Impulsgeber für den Immobilienmarkt
Das Wachstumschancengesetz, vom Bundesrat am 22. März 2024 final beschlossen, bildet das legislative Rückgrat der aktuellen Steueranreize. Die Verlängerung des Anwendungszeitraums für die Sonderabschreibung bis September 2029, die Anhebung der Baukostenobergrenze auf 5.200 € pro Quadratmeter sowie die Erhöhung der begünstigten Herstellungskosten auf 4.000 € pro Quadratmeter signalisieren eine langfristige Förderstrategie.
Für Vermieter ergeben sich weitere steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten. Die vollständige Absetzbarkeit von Finanzierungszinsen als Werbungskosten verstärkt den Hebeleffekt der Fremdfinanzierung. Parallel verändert die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) die Bewertungslandschaft. Neubauten mit aktuellem Energieausweis der Klasse A profitieren von Vermietungsvorteilen, während die Bedeutung energetischer Sanierung bei Bestandsgebäuden weiter steigt.
💡 Investitionsstrategie: Timing, Standort und Cashflow-Optimierung
⏱️ Das Zeitfenster bis 2029
Die zeitliche Begrenzung der degressiven AfA bis September 2029 erzeugt strategischen Handlungsdruck. Angesichts von Genehmigungswartezeiten in München wird das Timing zum entscheidenden Erfolgsfaktor. Die Bundesregierung hat signalisiert, dass die Regelung nach 2029 voraussichtlich nicht verlängert wird.
Die Grunderwerbsteuer variiert von 3,5 % in Bayern bis zu 6,5 % in Nordrhein-Westfalen. Bei 500.000 € Investition beträgt der Unterschied allein 15.000 €. Die Standortanalyse muss diese Kostenstruktur berücksichtigen. Besonders interessant: U-Bahn-Ausbau U5 und U9 versprechen Wertsteigerungen, während Freiham Nord Steuerbonus mit Entwicklungspotenzial verbindet. Eine professionelle Immobilienbewertung berücksichtigt auch die Instandhaltungsrücklage als Langfristkomponente.
⚠️ Risiken und Grenzen des Steuerbonus
❌ Häufige Fehler vermeiden
- Baukostenobergrenze überschritten: Die 5.200 €/m² für die Sonder-AfA gelten als absolute Grenze – Überschreitung = vollständiger Verlust des Anspruchs
- Falsches Baubeginn-Datum: Die Baubeginnanzeige, nicht der Bauantrag, ist maßgeblich
- Lastenübergang verpasst: Bei Erwerb muss der Lastenübergang im Jahr der Fertigstellung erfolgen
- Gebäude-/Grundstücksanteil falsch abgegrenzt: Fehlerhafte Aufteilung führt zu Steuernachzahlungen
- Nachweise fehlen: Energieeffizienzstandards und QNG-Siegel lückenlos dokumentieren. Rechtssichere Abwicklung durch Steuerberater sicherstellen
- Steuerbonus überschätzt: Degressive AfA ist Liquiditätsinstrument, kein Baukosten-Zuschuss
Bei Erbschaft oder Schenkung ergeben sich zusätzliche Gestaltungsmöglichkeiten, da bei Übertragungen an Kinder keine Grunderwerbsteuer anfällt. Wer eine professionelle Hausbewertung in München durchführen lässt, erhält eine belastbare Grundlage für alle steuerlichen Berechnungen.
Steueroptimierte Investitionsentscheidung auf Basis professioneller Bewertung
❓ Häufige Fragen zur Degressive AfA 2026
Was bedeutet degressive AfA bei Neubau?
Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG erlaubt eine jährliche Abschreibung von 5 Prozent auf den jeweiligen Restbuchwert eines Neubau-Wohngebäudes. Anders als bei der linearen AfA fallen die höchsten Abschreibungsbeträge in den ersten Jahren an. Dadurch verbessert sich die Liquidität zu Beginn der Investition erheblich. Ein späterer Wechsel zur linearen AfA ist jederzeit möglich.
Wie hoch ist die KfW-Förderung für Neubau 2026?
Seit März 2026 vergibt die KfW im Programm „Klimafreundlicher Neubau" (Nr. 297/298) Darlehen für Effizienzhaus 55 zu effektiv 1,0 Prozent pro Jahr bei zehn Jahren Zinsbindungsfrist. Für den Effizienzhaus-40-Standard beginnen die Zinsen bei 0,6 Prozent. Das Gesamtbudget für 2026 beträgt 800 Millionen Euro.
Kann ich degressive AfA und Sonder-AfA kombinieren?
Ja, die Kombination ist ausdrücklich vorgesehen. Voraussetzung für die Sonder-AfA ist der Standard Effizienzhaus 40 mit QNG-Nachhaltigkeitssiegel und die Einhaltung der Baukostenobergrenze von 5.200 Euro pro Quadratmeter. Im ersten Jahr sind so bis zu 10 Prozent Gesamtabschreibung möglich.
Was ist das Wachstumschancengesetz?
Das Wachstumschancengesetz trat am 28. März 2024 in Kraft und bildet die gesetzliche Grundlage für die degressive AfA im Wohnungsbau. Es verlängert den Anwendungszeitraum für die Sonderabschreibung bis September 2029, erhöht die Baukostenobergrenze auf 5.200 Euro pro Quadratmeter und steigert die begünstigten Herstellungskosten auf 4.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
Bis wann muss der Baubeginn für die degressive AfA erfolgen?
Der Baubeginn muss zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegen. Entscheidend ist das Datum der Baubeginnanzeige bei der zuständigen Baubehörde, nicht der Bauantrag. Für Erwerber gilt: Der Kaufvertrag muss vor dem 30. September 2029 geschlossen werden und der Lastenübergang im Jahr der Fertigstellung erfolgen. Eine Verlängerung nach 2029 ist nicht geplant.
Wie wirkt sich der Steuerbonus auf den Immobilienmarkt aus?
Die Kombination aus degressiver AfA und günstigen KfW-Konditionen verbessert die Wirtschaftlichkeit von Neubauprojekten erheblich. Im ersten Quartal 2026 zeigen sich erste Stabilisierungstendenzen bei den Baugenehmigungen. Besonders der Anteil energieeffizienter EH-40-Projekte steigt. Private Investoren und Family Offices nutzen die korrigierten Preise zunehmend für Direktinvestments.
Lohnt sich die degressive AfA auch bei Immobilien in München?
Trotz der hohen Baukosten in München kann sich die degressive AfA rechnen, insbesondere bei Projekten in den Außenvierteln und im Umland. Die stabile Mietnachfrage sichert die laufende Rendite. Allerdings kann die Baukostenobergrenze von 5.200 Euro pro Quadratmeter in Innenstadtlagen die Kombination mit der Sonder-AfA erschweren.
Was muss ich bei der Grunderwerbsteuer beachten?
Die Grunderwerbsteuer variiert zwischen 3,5 Prozent in Bayern und 6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen. Sie ist nicht Teil der abschreibungsfähigen Herstellungskosten, sondern zählt zu den Anschaffungsnebenkosten. Bei Übertragungen an Kinder in gerader Linie fällt keine Grunderwerbsteuer an – ein zusätzlicher Planungsvorteil für generationenübergreifende Immobilienstrategien.
Welche Fehler sollte ich bei der degressiven AfA vermeiden?
Die häufigsten Fehler sind: falsches Baubeginn-Datum (die Baubeginnanzeige ist maßgeblich), Überschreitung der Baukostenobergrenze bei Kombination mit der Sonder-AfA (führt zum vollständigen Verlust), fehlende Dokumentation der Energieeffizienzstandards sowie eine unzureichende Abgrenzung zwischen Gebäude- und Grundstücksanteil. Bei Erwerb muss der Lastenübergang zwingend im Jahr der Fertigstellung erfolgen.
Wie beeinflusst die EU-Gebäuderichtlinie 2026 die Immobilienwerte?
Die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) wird bis Mai 2026 in nationales Recht umgesetzt und führt ein einheitliches EU-Energieeffizienzlabel von A bis G ein. Neubauten nach aktuellem Standard erreichen die Klasse A und profitieren von besserer Vermietbarkeit und Wertstabilität. Ältere Gebäude mit niedriger Bewertung müssen mit Preisabschlägen rechnen.
Über diesen Ratgeber: Informationen basieren auf dem Einkommensteuergesetz (EStG), insbesondere § 7 Abs. 5a und § 7b, dem Wachstumschancengesetz vom 28. März 2024, aktuellen BMF-Schreiben sowie den KfW-Programmkonditionen vom März 2026. Stand: April 2026.
Wichtiger Hinweis: Dieser Ratgeber dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung. Bei konkreten Investitionsentscheidungen wenden Sie sich an einen Steuerberater oder zertifizierten Immobilienberater.
Quellen: EStG, Wachstumschancengesetz, BMF-Anwendungsschreiben zu § 7b EStG (Mai 2025), KfW-Programm 297/298, Haufe Immobilien, IVD Bundesverband. Ratgeber erstellt von FT Immobilien 24.