Mietrechtsreform 2026: Das müssen Vermieter jetzt wissen
Autor: Redaktion FT Immobilien 24 – Experten für Immobilien- & Mietrecht in Deutschland · Aktualisiert: April 2026 · Lesezeit: ca. 9 Minuten · Quelle: Referentenentwurf BMJV v. 8. Februar 2026
Die Mietrechtsreform 2026 bringt neue Regeln für Vermieter: Indexmieten werden auf 3,5 % gedeckelt, Möblierungszuschläge müssen transparent sein und Kurzzeitmieten werden begrenzt. Der Gesetzentwurf ist noch nicht beschlossen.
⚠️ Status: Referentenentwurf „Mietrecht II" vom 8. Februar 2026. Noch nicht verabschiedet. Formulierungen wie „sieht vor", „soll" oder „plant" weisen auf den Entwurfscharakter hin. Inkrafttreten frühestens Herbst 2026. Keine Rechtsberatung.
Mietrechtsreform 2026 – Überblick und politischer Hintergrund
Am 8. Februar 2026 hat das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) unter Bundesjustizministerin Stefanie Hubig den Referentenentwurf „Mietrecht II" vorgelegt. Damit tritt die größte Reform des Wohnraummietrechts seit Jahren in die entscheidende Phase. Für die rund 5,5 Millionen privaten Vermieter in Deutschland ändert sich – sofern der Entwurf in dieser Form verabschiedet wird – der rechtliche Rahmen in zentralen Bereichen: Mieterhöhung, Vertragsgestaltung und Kündigung.
Die Mietrechtsreform 2026 betrifft besonders Vermieter in Städten wie Berlin, München, Hamburg, Frankfurt und Köln, wo angespannte Wohnungsmärkte bestehen. In diesen Regionen wird die Indexmiete besonders relevant – ebenso in Ballungsräumen wie Stuttgart, Düsseldorf und dem Umland dieser Metropolen. Strukturschwache Regionen bleiben dagegen zunächst außen vor.
Die Reform baut auf dem Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD vom April 2025 auf. Teil 1 der Reform – die Mietpreisbremse 2026 Regelung bis Ende 2029 – wurde bereits im Juni 2025 beschlossen. Das Bundesverfassungsgericht bestätigte mit Beschluss vom 17. Februar 2026 (Az. 1 BvR 183/25) die Verfassungsmäßigkeit dieser Verlängerung. Teil 2, die aktuell diskutierte Mietrechtsreform 2026, setzt an einem anderen Punkt an: Sie zielt nicht auf die Neuvermietung, sondern auf laufende Mietverhältnisse – insbesondere Mieterhöhungen, Befristungen, Modernisierungen und Kündigungen wegen Zahlungsverzug.
Erklärtes Ziel des Gesetzgebers ist es, bisherige Umgehungsmöglichkeiten der Mietpreisbremse zu schließen. Vermietungsmodelle, die bislang außerhalb der klassischen Regulierung lagen – etwa möblierte Vermietung, Kurzzeitmieten und Indexmietverträge – stehen im Zentrum der Reform. Der Referentenentwurf durchläuft derzeit die Ressortabstimmung; danach folgen Regierungsentwurf, Kabinettsbeschluss und das parlamentarische Verfahren im Bundestag.
📊 1. Indexmiete-Deckelung
Maximal 3,5 % Erhöhung pro Jahr in angespannten Wohnungsmärkten – statt bisher unbegrenzter Kopplung an den Verbraucherpreisindex. Betrifft Neu- und Bestandsverträge.
🛋️ 2. Möblierungszuschlag
Transparenzpflicht: Zuschlag muss unaufgefordert ausgewiesen werden. Für vollmöblierte Wohnungen ist eine Pauschale von max. 5 % der Nettokaltmiete vorgesehen.
⏱️ 3. Kurzzeitmiete
Begrenzung auf max. 6 Monate. Aufeinanderfolgende Verträge („Kettenmodelle") werden zusammengerechnet. Nur zulässig bei echtem Temporärbedarf des Mieters.
⚖️ 4. Schonfristzahlung
Erweiterung auf die ordentliche Kündigung beim ersten Zahlungsverzug. Die bisherige „Doppelkündigung" verliert teilweise ihre Wirkung.
🔧 5. Modernisierung (§ 559c BGB)
Die Wertgrenze für das vereinfachte Modernisierungsverfahren soll von bisher 10.000 € auf 20.000 € pro Wohnung verdoppelt werden. Einziger Punkt der Reform, der Vermietern mehr Spielraum verschafft.
Vorher vs. Nachher: Was sich 2026 konkret ändert
Die folgende Übersicht zeigt auf einen Blick, welche Regeln heute gelten und was der Referentenentwurf für Vermieter ändern würde.
| Regelungsbereich | Vorher (bisher) | Nachher (Entwurf 2026) |
|---|---|---|
| Indexmiete (§ 557b BGB) | Unbegrenzte VPI-Kopplung | Deckel 3,5 % p.a. in angespannten Märkten |
| Möblierungszuschlag | Keine Transparenzpflicht, frei kalkulierbar | Ausweispflicht; Pauschale max. 5 % NKM |
| Kurzzeitmiete (§ 549 BGB) | Keine feste Höchstdauer | Max. 6 Monate, Kettenverträge werden addiert |
| Schonfristzahlung | Nur fristlose Kündigung heilbar | Auch ordentliche Kündigung (1. Verzug) |
| Modernisierung (§ 559c BGB) | Vereinfachtes Verfahren bis 10.000 € | Grenze verdoppelt auf 20.000 € pro Wohnung |
| Dokumentationspflicht | Gering bei möblierter Vermietung | Zeitwert der Möbel nachzuweisen |
| Unterm Strich | Mehr Gestaltungsspielraum | Mehr Planungssicherheit – weniger Spielraum |
Indexmiete 2026: Deckelung auf 3,5 % – Detailanalyse
Die Deckelung der Indexmiete gilt als zentraler Hebel der Reform. Bisher regelt § 557b BGB: Die Miete wird an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamtes gekoppelt. In Inflationsphasen – wie 2022/2023 – ergaben sich daraus jährliche Erhöhungen von 5 bis 8 %, völlig legal und ohne weitere Begründung. In angespannten Wohnungsmärkten wie Berlin, München oder Hamburg führte das zu spürbaren Belastungen für Mieter.
Der Referentenentwurf sieht nun vor: In Gebieten, die durch Landesrechtsverordnung als angespannt ausgewiesen sind, wird die jährliche Erhöhung der Indexmiete auf maximal 3,5 % gekappt – auch dann, wenn der VPI stärker gestiegen ist. Vertragsklauseln, die höhere Steigerungsraten vorsehen, wären künftig unwirksam. Wer eine Indexmiete berechnen will, findet weiter unten einen interaktiven Rechner, der die Auswirkungen live vergleicht.
⚠️ Wichtig für Bestandsverträge
Die Deckelung soll nach dem aktuellen Entwurf auch bestehende Indexmietverträge erfassen – allerdings nur, soweit die Änderungsmitteilung an den Mieter nach Inkrafttreten der entsprechenden Landesrechtsverordnung zugeht. Vermieter sollten laufende Verträge rechtzeitig prüfen und dokumentieren, wann welche Mieterhöhungen versendet wurden.
Eine direkte Folge: Geplante Mieterhöhungsstrategien für 2026/2027 müssen neu kalkuliert werden. Alternative Modelle wie Staffelmiete oder klassische Mieterhöhung nach § 558 BGB rücken in den Fokus. Weitere Details zur Mieterhöhung rechtssicher gestalten und zur Abgrenzung der Modelle lesen Sie in unserem Vermieter-Ratgeber.
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Indexmieten-Rechner 2026 · auf Basis des Referentenentwurfs vom 8.2.2026 · ersetzt keine Rechtsberatung
Möblierungszuschlag Vermieter: Transparenzpflicht & 5 %-Pauschale
Möblierte Wohnungen galten bislang als legaler Weg, die Mietpreisbremse zu umgehen. Der Zuschlag für Möbel wurde oft pauschal und intransparent ausgewiesen – ein Umstand, der in Städten wie Berlin-Mitte, München-Maxvorstadt und Hamburg-Altona zu anhaltender Kritik führte.
Künftig sollen Vermieter den Möblierungszuschlag unaufgefordert und transparent ausweisen müssen. Dabei geht es nicht nur um die Höhe, sondern auch um die Berechnungsgrundlage: Der Zeitwert der Möbel muss berücksichtigt werden. Für voll ausgestattete Einheiten ist alternativ eine Pauschale von maximal 5 % der Nettokaltmiete vorgesehen. Wird der Zuschlag nicht korrekt ausgewiesen, zahlt der Mieter nur die zulässige Miete ohne Möblierungsanteil.
Vermieter möblierter Wohnungen sollten ihre Kalkulationsgrundlage dokumentieren: Anschaffungsbelege, Alter der Möbel, realistischer Zeitwert. Weitergehende Praxis-Hinweise finden Sie im Ratgeber zu möblierten Wohnungen und Kurzzeitvermietung sowie in der Übersicht zu Vertragspflichten für Vermieter 2026.
Kurzzeitmiete Gesetz Deutschland: Neue 6-Monats-Grenze
Die Vermietung „zum vorübergehenden Gebrauch" nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist bislang zeitlich nicht ausdrücklich begrenzt – ein Umstand, der in der Praxis für Kettenmodelle genutzt wurde: Mehrere aufeinanderfolgende Kurzzeitverträge mit wechselnden Mietern, jeweils außerhalb des klassischen Mieterschutzes.
Der Gesetzentwurf sieht vor, dass Kurzzeitmietverhältnisse künftig auf maximal sechs Monate begrenzt werden. Aufeinanderfolgende Verträge sollen zusammengerechnet werden. Voraussetzung bleibt zudem, dass der Mieter selbst einen nur temporären Bedarf hat – etwa wegen eines befristeten Projekts, einer Weiterbildung oder eines Umzugs.
Diese Änderung betrifft besonders Vermieter in Universitätsstädten, Medienstandorten und Business-Hubs – typische Hotspots sind Berlin-Mitte, München-Schwabing, Hamburg-Altona und Frankfurt-Westend. Wer eine Immobilie als möblierte Mietwohnung vermietet, sollte seine Strategie prüfen.
Schonfristzahlung: Erweiterung auf ordentliche Kündigung
Nach bisheriger Rechtslage (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) heilt eine Nachzahlung durch den Mieter nur die fristlose Kündigung, nicht aber die parallel ausgesprochene ordentliche Kündigung – die sogenannte „Doppelkündigung" war daher die gängige Vermieter-Strategie bei Zahlungsverzug.
Der Referentenentwurf sieht vor, die Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung auszudehnen – jedenfalls beim ersten Zahlungsverzug. Zahlt der Mieter innerhalb der gesetzlichen Frist nach, wirkt die Heilung künftig auf beide Kündigungsarten. Erst bei erneuten Rückständen greift die Doppelkündigung wieder wie bisher.
Praktische Konsequenz: Das Mahn- und Forderungsmanagement gewinnt an Gewicht. Jeder Zahlungsverzug sollte lückenlos dokumentiert werden – ebenso wie jede erfolgte Nachzahlung und jeder Versuch einer gütlichen Einigung.
Modernisierung Umlage 2026: Neue 20.000-Euro-Grenze nach § 559c BGB
Die einzige Änderung der Reform, die Vermietern mehr Spielraum verschafft: Die Wertgrenze für das vereinfachte Modernisierungsverfahren nach § 559c BGB soll von bislang 10.000 € auf 20.000 € pro Wohnung angehoben werden. Das vereinfachte Verfahren erlaubt eine schnellere und weniger formalisierte Umlage – ohne die aufwendige Einzelaufstellung nach § 559 BGB.
💡 Rechenbeispiel
Energetische Fenstersanierung: Gesamtkosten 18.000 €
• Bisher (Grenze 10.000 €): volles Verfahren nach § 559 BGB mit ausführlicher Ankündigung
• Künftig (Grenze 20.000 €): vereinfachtes Verfahren nach § 559c BGB möglich
Umlage: 8 % der Kosten pro Jahr auf die Miete = 1.440 € / Jahr = 120 €/Monat zusätzliche Kaltmiete
Für Vermieter, die ohnehin eine energetische Sanierung planen – etwa im Kontext des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) 2026 oder einer allgemeinen energetischen Sanierung – ist das eine spürbare Erleichterung.
Praktische Auswirkungen für Vermieter
Die Mietrechtsreform 2026 verändert die Kalkulationsgrundlagen in der Wohnungswirtschaft spürbar. Besonders betroffen sind drei Gruppen: Erstens Vermieter mit Indexmietverträgen in angespannten Märkten – ihre Ertragsprognose wird durch die 3,5 %-Deckelung planbarer, aber auch begrenzter. Zweitens Anbieter möblierter Wohnungen – hier steigt der Dokumentationsaufwand. Drittens institutionelle Vermieter mit Kurzzeitmietmodellen, deren Geschäftsmodell grundsätzlich in Frage gestellt wird.
Wer Immobilien in mehreren Bundesländern hält, sollte wissen: Die Deckelung greift nur in Gebieten, die durch Landesrechtsverordnung als angespannt ausgewiesen sind. In Städten wie Berlin, München, Hamburg, Frankfurt und Köln ist die Deckelung praktisch sicher; in kleineren Universitätsstädten (Tübingen, Heidelberg, Münster) besteht Prüfbedarf. Die Rechte und Pflichten im Mietverhältnis bleiben im Kern unverändert.
🔺 Risiko 1: Unwirksame Klauseln
Indexmietklauseln ohne 3,5 %-Kappungsgrenze könnten nach Inkrafttreten teilweise unwirksam werden. Im Streitfall trägt der Vermieter die Beweislast für die korrekte Anwendung der Kappung.
🔺 Risiko 2: Fehlende Möblierungs-Transparenz
Wird der Möblierungszuschlag nicht korrekt ausgewiesen, zahlt der Mieter nur die Miete ohne Möblierungsanteil – bei 1.500 € Kaltmiete mit 5 %-Pauschale sind das 75 € Mindereinnahme pro Monat.
🔺 Risiko 3: Kurzzeit-Kettenmodelle
Aufeinanderfolgende Kurzzeitverträge ohne echten Temporärbedarf riskieren die nachträgliche Umqualifizierung zu einem regulären Wohnraummietverhältnis – mit allen Konsequenzen der Mietpreisbremse.
🔺 Risiko 4: Schonfrist-Falle
Ohne saubere Dokumentation des Zahlungsverhaltens wird der Nachweis eines „zweiten" Verzugs schwierig – und damit die Doppelkündigung bei wiederholten Rückständen problematisch.
Handlungsempfehlungen: Was Vermieter jetzt tun sollten
📋 Checkliste Mietrechtsreform 2026
1. Portfolio-Screening: Welche Wohnungen liegen in Gebieten mit ausgewiesener Mietpreisbremse?
2. Vertragsprüfung Indexmiete: Bestehende Verträge auf 3,5 %-Kappung prüfen und ggf. anpassen.
3. Möblierungsdokumentation: Zeitwert, Anschaffungsbelege und Kalkulation zusammenstellen.
4. Kurzzeitmieten bewerten: Strategie überdenken – insbesondere bei aufeinanderfolgenden Verträgen.
5. Mahnprozesse professionalisieren: Digitale Dokumentation jedes Zahlungsverzugs.
6. Modernisierungsfenster nutzen: Maßnahmen zwischen 10.000 und 20.000 € gezielt einplanen.
7. IT & ERP anpassen: Hausverwaltungssoftware auf neue Pflichtangaben vorbereiten.
8. Rechtsberatung: Bei komplexen Portfolios juristische Prüfung einholen.
Die Reform ist kein Grund zur Panik – aber auch kein Anlass zur Passivität. Wer seine Mietverträge, Prozesse und Abrechnungssysteme jetzt überprüft, steht beim Inkrafttreten auf der sicheren Seite. Weiterführende Informationen finden Sie im Ratgeber Immobilienvermietung und im Überblick zu den Änderungen 2026 für Immobilieneigentümer. Auch unser Beitrag zur WEG-Reform 2025/2026 lohnt sich – sie ergänzt die hier beschriebenen Änderungen.
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❓ Häufige Fragen zur Mietrechtsreform 2026
Ist die Mietrechtsreform 2026 bereits beschlossen?
Nein. Es handelt sich derzeit um einen Referentenentwurf, den das Bundesjustizministerium am 8. Februar 2026 vorgelegt hat. Der Entwurf durchläuft noch die Ressortabstimmung, muss anschließend vom Kabinett beschlossen und im Bundestag verabschiedet werden. Ein Inkrafttreten gilt frühestens für Herbst 2026 als realistisch – Änderungen im parlamentarischen Verfahren sind wahrscheinlich.
Wann tritt die Mietrechtsreform 2026 in Kraft?
Ein konkretes Datum steht noch nicht fest. Die Deckelung der Indexmiete soll zudem erst dann greifen, wenn das jeweilige Bundesland die entsprechende Rechtsverordnung erlassen hat. Vermieter sollten sich jedoch bereits jetzt vorbereiten, um bei Inkrafttreten rechtssicher aufgestellt zu sein.
Wie können Vermieter jetzt auf die Reform reagieren?
Drei Schritte sind besonders wichtig: Erstens ein Portfolio-Screening – welche Objekte liegen in Gebieten mit Mietpreisbremse? Zweitens eine Vertragsprüfung, insbesondere bei Index- und möblierten Verträgen. Drittens die Anpassung interner Prozesse (Mahnwesen, Dokumentation, IT-Systeme). Wer diese drei Hebel zieht, kann der Reform strategisch statt reaktiv begegnen.
Welche Mietverträge sind von der Reform betroffen?
Grundsätzlich alle Wohnraummietverträge – insbesondere Indexmiet-, Staffelmiet- und möblierte Verträge in ausgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten. Gewerbemietverträge bleiben von den Kernregelungen (Indexmiete-Deckel, Möblierung, Kurzzeit) weitgehend unberührt. Bestandsverträge sollen teilweise ebenfalls erfasst werden – etwa bei Indexmieten, sobald nach Inkrafttreten eine neue Änderungsmitteilung an den Mieter zugeht.
Gilt die 3,5 %-Deckelung der Indexmiete bundesweit?
Nein. Die Obergrenze soll nur in Gebieten gelten, die als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen sind – typischerweise Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Köln, Stuttgart und deren Umland. In weniger nachgefragten Regionen bleibt die bisherige Regelung (unbegrenzte Kopplung an den VPI) vorerst bestehen.
Was passiert, wenn ich den Möblierungszuschlag nicht transparent ausweise?
Ohne korrekte Ausweisung soll der Mieter künftig nur die zulässige Miete ohne Möblierungszuschlag schulden. Bei einer vollmöblierten Wohnung mit 5 %-Pauschale auf 1.500 € Kaltmiete bedeutet das 75 € Mindereinnahme pro Monat (900 € im Jahr). Eine saubere Kalkulation und Dokumentation des Zeitwerts ist deshalb unverzichtbar.
Kann ich weiterhin Kurzzeitmietverträge abschließen?
Ja, aber nur für maximal sechs Monate und nur, wenn der Mieter tatsächlich einen nur temporären Bedarf hat. Aufeinanderfolgende Kurzzeitverträge werden zusammengerechnet. Kettenmodelle zur Umgehung der Mietpreisbremse sollen damit weitgehend ausgeschlossen werden.
Verliere ich durch die Schonfristzahlung mein Kündigungsrecht?
Nein. Bei erneutem Zahlungsverzug greift die klassische Doppelkündigung (fristlos plus ordentlich) wieder wie bisher. Die Erweiterung gilt nach dem aktuellen Entwurf nur für den ersten Zahlungsverzug. Eine lückenlose Dokumentation bleibt das wichtigste Werkzeug des Vermieters.
Was ändert sich bei Modernisierungen konkret?
Die Wertgrenze für das vereinfachte Modernisierungsverfahren nach § 559c BGB soll von 10.000 € auf 20.000 € pro Wohnung verdoppelt werden. Das ist die einzige Änderung der Reform, die Vermietern mehr Spielraum verschafft – insbesondere bei energetischen Sanierungen.
Fazit: Jetzt vorbereiten, bevor das Gesetz greift
Die Mietrechtsreform 2026 ist die tiefgreifendste Änderung des Wohnraummietrechts seit Jahren. Indexmiete-Deckelung, Möblierungstransparenz, Kurzzeitmietgrenze und erweiterte Schonfristzahlung bedeuten für Vermieter einen deutlichen Mehraufwand – die höhere Modernisierungsgrenze ist der einzige Lichtblick. Wer jetzt handelt – Vertragsprüfung, Portfolio-Analyse, Prozessanpassung – sichert sich rechtliche und wirtschaftliche Spielräume.
Unsere Empfehlung: Lassen Sie Ihre Indexmiet- und Möblierungsverträge rechtzeitig überprüfen, passen Sie Ihre Abrechnungsprozesse an und nutzen Sie die höhere Modernisierungsgrenze strategisch. So bleiben Sie handlungsfähig – unabhängig davon, wann das Gesetz konkret in Kraft tritt.
Quellen & Datengrundlage:
• Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) – Referentenentwurf „Gesetz zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete" (Mietrecht II), 8. Februar 2026
• Bundesverfassungsgericht – Beschluss vom 17. Februar 2026, Az. 1 BvR 183/25
• Koalitionsvertrag CDU/CSU und SPD, April 2025
• BGB §§ 549, 557a, 557b, 558, 559, 559c, 569 Abs. 3 Nr. 2
• Immobilienverband Deutschland (IVD) – Marktausblick 2026
Stand: April 2026. Keine Gewähr für Vollständigkeit und Aktualität.
Haftungsausschluss: Dieser Beitrag informiert über einen Gesetzentwurf im laufenden parlamentarischen Verfahren. Er ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich an einen Fachanwalt für Mietrecht.