🏡 Immobilienmakler Aubing-Lochhausen-Langwied – Aubinger Moos, Langwieder See & Pasing-Nähe 2026

⚡ Schnellfragen – Immobilienmakler Aubing-Lochhausen-Langwied

Was kosten Immobilien in Aubing-Lochhausen-Langwied?

Eigentumswohnungen: 6.000–8.500 €/m², Einfamilienhäuser 6.800–9.500 €/m². Aubing liegt vorne, Langwied ist am günstigsten. Damit gehört der Bezirk 22 zu den bezahlbarsten Münchner Lagen – nur 15 Minuten S-Bahn von Pasing entfernt. Marktdaten unter Immobilienpreise München Quartalsberichte.

Was unterscheidet Aubing, Lochhausen und Langwied?

Aubing: städtischer, S4/S8, beste Infrastruktur, 6.500–9.500 €/m². Lochhausen: dörflich, eigene S-Bahn-Station, ruhig, 6.000–9.000 €/m². Langwied: ländlich, Moos-Nähe, günstigste Preise, 6.000–8.800 €/m². Drei Stadtteile, drei Lebensgefühle – aber ein Bezirk.

Wie schnell wird hier verkauft?

Wohnungen: 8–11 Wochen, Einfamilienhäuser 9–14 Wochen. In Aubing schneller als in Langwied, weil die Infrastruktur besser ist. Privatverkäufe dauern oft 18–28 Wochen. Starten Sie mit einer kostenlosen Immobilienbewertung.

Warum ist Pasing-Nähe ein Wertfaktor?

Pasing ist Münchens zweitgrößtes Einkaufszentrum und ICE-Bahnhof. Aubing liegt nur eine S-Bahn-Station entfernt. Bewohner profitieren von Pasings Infrastruktur (Ärzte, Kultur, Gastronomie), zahlen aber 20–35 % weniger für ihre Immobilie. Das ist der Pasing-Effekt.

Was ist das Aubinger Moos?

Ein geschütztes Niedermoor südwestlich von Aubing – Wanderwege, seltene Vogelarten, unberührte Natur. Nicht bebaubar, nicht replizierbar. Immobilien in Moos-Nähe erzielen 8–12 % Aufschlag. Ähnlich der Langwieder See: Naturlage als dauerhafter Preisanker.

Welche Kaufnebenkosten fallen an?

Rund 9–12 % des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer 3,5 %, Notar ~1,5 %, Grundbuch ~0,5 %, Makler 3,57 %. Bei einem EFH für 1.200.000 €: ca. 108.000–144.000 € zusätzlich. Exakte Berechnung unter Kaufnebenkosten-Rechner.

Sind die Mietrenditen attraktiv?

3,5–4,5 % brutto – über dem Münchner Schnitt. Besonders Lochhausen und Langwied bieten durch niedrige Kaufpreise bei stabilen Mieten von 12–17 €/m² gute Einstiegsmöglichkeiten. Mehr zur Strategie unter Kapitalanlage München.

Muss ich vor dem Verkauf sanieren?

Selten komplett – aber: Energieausweis ab 2026 verschärft, viele Häuser aus den 1970er–1990er Jahren mit schlechten Werten. Gezielte Aufwertung (Fassade, Garten, Bad) bringt oft 15.000–35.000 € Mehrerlös bei nur 3.000–6.000 € Investition. Tipps unter Home Staging.

Wie gut ist die Verkehrsanbindung?

Drei S-Bahn-Stationen (Neuaubing, Aubing, Lochhausen) an S4 und S8. Hauptbahnhof in 20–30 Min. Plus A8 und A99 in Reichweite. Pasing als ICE-Knotenpunkt eine Station entfernt. Für Pendler Richtung Augsburg, Starnberg oder Innenstadt ideal.

Was ist mein Haus in Aubing wert?

Das hängt vom Stadtteil ab: Aubing oder Langwied – bis zu 20 % Preisunterschied. Moos-Nähe, S-Bahn-Distanz, Grundstücksgröße und Pasing-Erreichbarkeit sind die Schlüsselfaktoren. FT Immobilien 24 bewertet alle Faktoren separat. Jetzt Online-Bewertung starten.

📑 Inhaltsverzeichnis

• ➤ Aubinger Moos & Langwieder See: Natur als Preistreiber
• ➤ Preise 2025/2026 – Drei Stadtteile, drei Preisklassen
• ➤ Der Pasing-Effekt: Premium-Infrastruktur ohne Premium-Preis
• ➤ Pendelzeit-Check: Aubing vs. Innenstadt
• ➤ Verkaufsprozess – Drei Stadtteile, drei Strategien
• ➤ Kostenlose Immobilienbewertung
• ➤ FAQ – 10 häufige Fragen

🚆 Fahrzeiten S-Bahn (S4/S8)

Taktung: alle 10–20 Min. | A8 und A99 in 5–10 Min. erreichbar | Pasing = ICE-Knotenpunkt

In Exposés werden Fahrzeiten oft vergessen – ein Fehler. „18 Minuten zum Hauptbahnhof" ist ein stärkeres Verkaufsargument als jede Quadratmeter-Angabe. Wir integrieren Fahrzeiten, Pasing-Nähe und Autobahnanbindung in jedes Exposé – das erweitert die Käuferzielgruppe messbar.

Über 15 Jahre München-Erfahrung, persönliche Betreuung durch Franco Tortorici. Wir kennen den Unterschied zwischen einer Aubing-Wohnung an der S-Bahn und einem Langwied-Haus am Moos – und vermarkten beides mit der passenden Strategie. Durchschnittlich Ø 101 % des Marktwertes. Energieausweis-Beratung im Detail unter Energieausweis-Pflicht 2026.

🏡 Aubing, Lochhausen oder Langwied – welcher Stadtteil-Aufschlag steckt in Ihrem Haus?

Bis zu 20 % Preisunterschied zwischen den drei Stadtteilen. Moos-Nähe, See-Nähe und Pasing-Erreichbarkeit verändern den Wert zusätzlich. Unsere Bewertung schlüsselt jeden Faktor auf – kostenlos, datengestützt, in 24 Stunden.

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1. Was ist das Aubinger Moos und wie beeinflusst es den Immobilienwert?

Geschütztes Niedermoor südwestlich von Aubing mit Wanderwegen und seltenen Vogelarten. Nicht bebaubar, nicht replizierbar. Immobilien in Moos-Nähe erzielen 8–12 % Aufschlag – ein dauerhafter Standortvorteil, der sich mit jedem Jahr verstärkt.

2. Welcher Stadtteil ist der beste für Familien?

Aubing für Familien, die Infrastruktur und S-Bahn-Nähe schätzen. Lochhausen für Familien, die dörfliches Gemeinschaftsgefühl und Garten priorisieren. Langwied für Familien, die maximale Natur und Platz wollen. Alle drei bieten gute Schulen und Kitas.

3. Was ist der „Pasing-Effekt"?

Pasing (ICE-Bahnhof, Arcaden, Kliniken) liegt nur eine S-Bahn-Station entfernt. Aubing-Bewohner nutzen die gesamte Pasing-Infrastruktur, zahlen aber 20–35 % weniger für Immobilien. Dieser Effekt macht den Bezirk besonders attraktiv für preisbewusste Käufer.

4. Wie ist die Verkehrsanbindung?

Drei S-Bahn-Stationen (Neuaubing, Aubing, Lochhausen) an S4/S8. Hauptbahnhof in 18–25 Min., Pasing in 4–9 Min. Plus A8 (Augsburg/Stuttgart) und A99 (Autobahnring) in wenigen Minuten. Für Pendler Richtung Westen besonders gut.

5. Lohnt sich der Kauf in Langwied trotz Randlage?

Ja, für bestimmte Käufer ideal. Günstigste Preise im Bezirk (6.000–8.800 €/m²), großzügige Grundstücke, Moos und See in Laufweite, höchstes Wertsteigerungspotenzial. Einschränkung: weniger Infrastruktur als Aubing, Bus statt S-Bahn.

6. Wie hoch sind die Mietrenditen?

3,5–4,5 % brutto – über dem Münchner Schnitt. Besonders Lochhausen (3,7–4,5 %) und Langwied (3,5–4,2 %) bieten durch günstige Kaufpreise bei stabilen Mieten attraktive Einstiegsmöglichkeiten für Kapitalanleger.

7. Was kostet die Maklerprovision?

7,14 % inkl. MwSt., hälftig geteilt. Bei typischen Preisen (1,0–1,3 Mio. € EFH): 35.700–46.410 € Ihr Anteil. Ohne Makler-Expertise verlieren Eigentümer statistisch 50.000–130.000 € – die Provision amortisiert sich mehrfach.

8. Gibt es Neubaugebiete im Bezirk?

Ja, vor allem in Aubing (Neuaubing) und teilweise Lochhausen. Neubauwohnungen: 7.500–9.500 €/m², Reihenhäuser 8.000–10.000 €/m². Energieeffizient nach aktuellem KfW-Standard. Baugrundstücke in Langwied selten, aber möglich.

9. Wie entwickelt sich der Markt 2026/2027?

Prognose: 3–5 % jährliche Preissteigerung. Treiber: Familien-Nachfrage, knappes EFH-Angebot, S-Bahn-Infrastruktur. Langfristig (10 Jahre): +40–65 %. Das Preisgefälle zu Pasing wird sich weiter schließen – Frühkäufer profitieren am meisten.

10. Warum FT Immobilien 24 für Aubing-Lochhausen-Langwied?

Über 15 Jahre München-Erfahrung, persönliche Betreuung durch Franco Tortorici. Drei Stadtteile, drei Strategien – Drohne, Familien-Targeting, Pasing-Effekt-Vermarktung. Ø 101 % des Marktwertes. Provision nur bei Erfolg.

Weiterführend: Immobilienpreise Aubing-Lochhausen-Langwied 2025 & Prognose 2026 | FT Immobilien 24 – Immobilienmakler München

Rechtlicher Hinweis: Dieser Ratgeber dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Anlageberatung dar. Alle Preis- und Marktangaben sorgfältig recherchiert, Änderungen vorbehalten. Für individuelle Bewertungen kontaktieren Sie FT Immobilien 24. Stand: Februar 2026.