🏛️ Steuer Erbschaft München – Erbschaftsteuer München 2026

⚡ Schnellfragen – Immobilie geerbt München

Wie hoch ist die Erbschaftssteuer in München?

Die Erbschaftssteuer ist bundesweit einheitlich geregelt – München hat keinen eigenen Satz. Aber: Da Münchner Immobilien durchschnittlich 850.000 € (EFH) wert sind, überschreiten sie fast alle Freibeträge deutlich. Kinder zahlen 7–30 % (Freibetrag 400.000 €), Geschwister 15–43 % (nur 20.000 € frei). Aktuelle Münchner Werte: Immobilienpreise München Quartalsberichte.

Was muss ich tun, wenn ich eine Immobilie geerbt habe?

Sofort: Erbschein beantragen (Amtsgericht München, 3–6 Wochen), Testament prüfen, Immobilie sichern, laufende Kosten klären. Dann: Verkehrswert ermitteln, Erbschaftssteuer berechnen, Entscheidung treffen – behalten, verkaufen oder vermieten. Innerhalb 3 Monaten: Erbschaftssteuererklärung beim Finanzamt. Wert Ihrer Immobilie: Kostenlose Immobilienbewertung.

Wie lange darf man ein geerbtes Haus nicht verkaufen?

Es gibt keine gesetzliche Haltefrist – Sie dürfen sofort verkaufen, sobald der Erbschein vorliegt. Aber Vorsicht: War der Erblasser weniger als 10 Jahre Eigentümer und hat die Immobilie nicht selbst bewohnt, fällt Spekulationssteuer auf den Gewinn an. Bei Selbstnutzung im Todesjahr plus 2 Vorjahre: steuerfrei.

Wie hoch ist der durchschnittliche Immobilienwert in München?

Einfamilienhäuser: Ø 850.000–1.200.000 €, Eigentumswohnungen: Ø 520.000–680.000 €, Doppelhaushälften: Ø 750.000–950.000 €. In Top-Lagen (Bogenhausen, Schwabing, Solln) liegen EFH oft bei 1,5–3 Mio. €. Der Wert bestimmt direkt Ihre Erbschaftssteuer – ein unabhängiges Gutachten kann tausende Euro sparen.

Wann entfällt die Erbschaftssteuer bei Immobilien?

In drei Fällen: (1) Wert unter Freibetrag (Kinder 400k, Ehepartner 500k). (2) Familienheim-Befreiung: Ehepartner/Kinder ziehen ein und wohnen 10 Jahre selbst (Kinder: max. 200 m²). (3) Schenkung zu Lebzeiten mit 10-Jahres-Freibeträgen. Details zu Steuerfragen: Immobiliensteuer & Spekulationsfrist.

Woher weiß das Finanzamt, wie viel ich geerbt habe?

Das Nachlassgericht informiert das Erbschaftsteuer-Finanzamt automatisch über jeden Erbfall. Banken melden Kontostände, Grundbuchämter melden Immobilien. Sie selbst sind verpflichtet, innerhalb von 3 Monaten eine Erbschaftssteuererklärung abzugeben. Verschweigen ist strafbar (Steuerhinterziehung).

Wie viel Erbschaftssteuer muss man zahlen, wenn man ein Haus erbt?

Rechenbeispiel München: Kind erbt ETW (650.000 €), Freibetrag 400.000 €, steuerpflichtig 250.000 € × 11 % = 27.500 € Steuer. Geschwister erbt gleiche ETW: Freibetrag nur 20.000 €, steuerpflichtig 630.000 € × 25 % = 157.500 €. Der Verwandtschaftsgrad macht den Unterschied. Nebenkosten berechnen: Kaufnebenkosten-Rechner München.

Welches Erbschaftsteuer-Finanzamt ist für München zuständig?

Steuer Erbschaft München: Das Finanzamt München – Abteilung Erbschaft- und Schenkungsteuer (Deroystraße 20, 80335 München) ist zentral zuständig für alle Erbfälle im Stadtgebiet. Dort geben Sie die Erbschaftssteuererklärung ab und beantragen Stundung oder Ratenzahlung, falls die Steuer nicht sofort zahlbar ist.

📑 Inhaltsverzeichnis

• ➤ Erste Schritte nach dem Erbfall
• ➤ Erbschaftssteuer: Freibeträge, Klassen & Rechenbeispiele
• ➤ Geschwister auszahlen – 4 Finanzierungswege
• ➤ Erb-Rechner: Steuer, Auszahlung & Monatsrate
• ➤ Verkaufen oder behalten? Entscheidungsmatrix
• ➤ Kostenlose Bewertung Ihrer Erbimmobilie
• ➤ FAQ – 10 Fragen zur Immobilien-Erbschaft

⚠️ 6-Wochen-Frist: Innerhalb von 6 Wochen können Sie das Erbe ausschlagen (Amtsgericht oder Notar). Danach ist die Annahme unwiderruflich – auch mit allen Schulden, Grundschulden und Sanierungspflichten. Prüfen Sie VORHER den Grundbuchauszug auf offene Darlehen!

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✅ Behalten, wenn: Sie selbst einziehen wollen (Erbschaftssteuer-Befreiung 10 Jahre!), die Lage erstklassig ist (Bogenhausen, Schwabing, Haidhausen), der Zustand gut ist und Sie sich die Auszahlung der Miterben leisten können. Münchner Immobilien sind Langfrist-Gewinner: +85 % Wertsteigerung in 10 Jahren.

❌ Verkaufen, wenn: Erbengemeinschaft zerstritten ist, hoher Sanierungsstau besteht (Heizung, Dach, Fenster – Heizungsgesetz GEG prüfen), die Erbschaftssteuer nicht bezahlbar ist, oder Sie keinen Bezug zur Immobilie haben. Aktuell: Verkäufermarkt München, gute Preise erzielbar.

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1. Kann ich das Erbe ausschlagen, wenn die Immobilie überschuldet ist?

Ja – innerhalb von 6 Wochen beim Amtsgericht München oder beim Notar. Prüfen Sie vorher den Grundbuchauszug auf offene Grundschulden und Darlehen. Die Ausschlagung gilt für das gesamte Erbe, Sie können nicht nur die Immobilie ablehnen und Barvermögen behalten.

2. Wie kann ich die Erbschaftssteuer auf eine Münchner Immobilie senken?

Drei Wege: (1) Qualifiziertes Verkehrswertgutachten – oft 10–20 % niedrigerer Ansatz als Finanzamt. (2) Familienheim-Befreiung: 10 Jahre selbst bewohnen = steuerfrei. (3) Schenkung zu Lebzeiten: Freibeträge alle 10 Jahre erneut nutzen. Am wirksamsten: Kombination aus Gutachten + frühzeitiger Schenkungsplanung.

3. Was passiert mit dem Mietvertrag, wenn ich eine vermietete Wohnung erbe?

Sie treten automatisch in den Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Eigenbedarfskündigung möglich, aber in München schwierig (Frist 3–9 Monate, oft gerichtliche Auseinandersetzung). Mieter schriftlich über Eigentümerwechsel und neue Bankverbindung informieren.

4. Fällt Spekulationssteuer an, wenn ich die geerbte Immobilie sofort verkaufe?

Meist nicht: Die 10-Jahres-Frist des Erblassers wird übertragen. War der Erblasser über 10 Jahre Eigentümer oder hat selbst darin gewohnt (Todesjahr + 2 Vorjahre), ist der Verkauf steuerfrei. Nur bei Erblasser unter 10 Jahre und vermieteter Immobilie fällt Spekulationssteuer an.

5. Wie zwinge ich Miterben zum Verkauf bei zerstrittener Erbengemeinschaft?

Letzter Ausweg: Teilungsversteigerung beim Amtsgericht (§ 2042 BGB). Jeder Miterbe kann beantragen. Aber: 12–24 Monate Dauer, 5.000–15.000 € Kosten, Erlös 20–30 % unter Marktwert. Besser: Mediation oder neutraler Makler für objektive Bewertung.

6. Wie zahle ich die Erbschaftssteuer, wenn ich kein Bargeld habe?

Vier Optionen: (1) Ratenzahlung beim Finanzamt (bis 10 Jahre, 6 % Zinsen). (2) Bankdarlehen mit Immobilie als Sicherheit. (3) Stundung bei Härtefall. (4) Immobilie verkaufen und Steuer aus dem Erlös zahlen.

7. Was kostet es, das Grundbuch nach einer Erbschaft umzuschreiben?

Innerhalb von 2 Jahren nach dem Erbfall: kostenlos. Danach: ca. 0,5 % des Verkehrswerts (bei 850.000 € Immobilie = ca. 4.250 €). Der Erbschein kostet zusätzlich ca. 0,5 % des Nachlasswerts. Deshalb: Grundbuch unbedingt innerhalb der 2-Jahres-Frist umschreiben lassen.

8. Lohnt sich die Familienheim-Befreiung in München?

Absolut: Kind erbt 850.000-€-Haus, zieht ein, wohnt 10 Jahre = 0 € Steuer (statt 67.500 €). Ehepartner unabhängig von Wohnfläche befreit. Bedingung: zeitnah einziehen, 10 Jahre ununterbrochen bewohnen. Kinder: max. 200 m² Wohnfläche befreit.

9. Schenkung zu Lebzeiten: Wie viel spart das gegenüber Erben?

Bei 1,2-Mio.-Haus: Sofort vererben = 155.000 € Steuer. Schenkung in 3 Tranchen à 400.000 € alle 10 Jahre = 0 € Steuer. Ersparnis: 155.000 €. Wichtig: Nießbrauch vereinbaren, damit Eltern Wohnrecht behalten.

10. Warum FT Immobilien 24 bei Erbimmobilien in München?

15+ Jahre Erfahrung mit Erbimmobilien in München. Neutrale Bewertung für alle Parteien (Erbengemeinschaft, Finanzamt, Banken). Netzwerk zu Fachanwälten und Steuerberatern. In 80 % der Fälle vermeiden wir Teilungsversteigerungen. Erstberatung kostenlos.

Weiterführend: Online-Immobilienbewertung München

Rechtlicher Hinweis: Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information über Immobilien-Erbschaften in München und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Für rechtsverbindliche Auskünfte konsultieren Sie einen Fachanwalt für Erbrecht oder Steuerberater. Alle Wert- und Steuerangaben sind Richtwerte und können individuell abweichen. Stand: Mai 2026.