🏡 Immobilienvermietung Ratgeber München 2026

    Aktualisiert: März 2026 | Lesezeit: 13 Min. | Basis: Münchner Mietspiegel 2025/2026, § 556–559 BGB, Mietpreisbremse München, Gutachterausschuss München, Mietenreport 2026, Statistisches Bundesamt

    Eine Immobilie in München zu vermieten ist eine Entscheidung mit langfristiger Wirkung. Unser "Immobilienvermietung Ratgeber München 2026" zeigt Ihnen, worauf Eigentümer achten sollten – von rechtlichen Aspekten über die Renditeerwartung bis hin zur optimalen Mietpreisbestimmung. In München stehen 80–120 Bewerbungen pro Wohnung einer Leerstandsquote von nur 0,2 % gegenüber – ein Vermietermarkt par excellence.

    ⚡ Schnellfragen – Immobilienvermietung München

    Was bleibt von 1.000 Euro Mieteinnahmen?

    Nach Abzug aller Kosten: ca. 450–650 €. Abzüge: Einkommensteuer (25–42 % Grenzsteuersatz auf Überschuss), nicht-umlagefähige Nebenkosten (80–150 €), Instandhaltungsrücklage (80–120 €), Verwaltung (25–40 €). Der steuerliche Überschuss sinkt durch AfA (2 % auf Gebäudeanteil) und Zinsabzug bei Finanzierung. Details zur Immobiliensteuer & AfA 2025.

    Was ist bei einer Hausvermietung zu beachten?

    Fünf Kernpunkte: 1. Mietpreisbremse (München: max. 10 % über ortsüblicher Vergleichsmiete), 2. Energieausweis-Pflicht (vor Besichtigung vorlegen), 3. Kaution max. 3 Monatskaltmieten, 4. Schönheitsreparaturen-Klausel (aktuelle BGH-Rechtsprechung beachten), 5. Mieter-Screening (Schufa + Einkommensnachweise). Häuser haben zusätzlich: Gartenpflege-Regelung und Betriebskostenumfang klären.

    Welche Firmenform für Vermietung?

    Drei Optionen: 1. Privatperson – Standard für 1–3 Objekte, Einkünfte aus V+V (§ 21 EStG), bis 42 % Steuersatz. 2. GmbH & Co. KG – ab 5+ Objekte, Gewerbesteuerfreibetrag 24.500 €. 3. Vermögensverwaltende GmbH – Körperschaftsteuer 15 % + SolZ, aber kein AfA-Vorteil für Privatpersonen. Faustregel: Unter 500.000 € Jahresmieteinnahmen = Privatperson optimal.

    Kann man Immobilien vermieten?

    Ja – grundsätzlich darf jeder Eigentümer vermieten. Voraussetzungen: Eigentum oder Verfügungsberechtigung, gültiger Energieausweis, keine Zweckentfremdungsbeschränkung (Ferienvermietung!). In München: Mietpreisbremse beachten (max. 10 % über Mietspiegel bei Neuvermietung). Gewerbliche Vermietung (>3 Objekte in 5 Jahren) löst Gewerbesteuerpflicht aus – das ist die „3-Objekt-Grenze" des BFH.

    Wie viel Mieteinnahmen pro Jahr sind steuerfrei?

    Keine Mieteinnahmen sind pauschal steuerfrei. Aber: Der Grundfreibetrag (2026: 11.784 €) gilt für das gesamte Einkommen. Mieteinnahmen werden mit Werbungskosten verrechnet: AfA, Zinsen, Instandhaltung, Verwaltung. Häufig ergibt sich in den ersten Jahren ein steuerlicher Verlust (Einnahmen < Werbungskosten) – dann zahlen Sie effektiv keine Steuer auf die Mieteinnahmen.

    Wie viel Gewinn macht man als Vermieter?

    Netto-Mietrendite München 2026: 2,5–3,5 % nach Kosten. Gesamtrendite (inkl. Wertsteigerung +2,5 %/Jahr + Steuereffekt): 5–8 % p.a. Beispiel: 500.000 € ETW, 16.380 € Jahreskaltmiete, 5.000 € Kosten → Netto 11.380 € = 2,28 %. Plus Wertsteigerung 12.500 € + Tilgung 6.000 € = Gesamtrendite 5,98 %. Mehr zur Kapitalanleger-Finanzierung München.

    Wann ist die Vermietung steuerfrei?

    In zwei Fällen: 1. Wenn Werbungskosten (AfA, Zinsen, Instandhaltung) die Mieteinnahmen übersteigen – dann steuerlicher Verlust (oft in den ersten 5–10 Jahren). 2. Wenn Gesamteinkommen unter Grundfreibetrag (11.784 €) liegt (z. B. Rentner mit geringem Einkommen). Der Verkaufsgewinn ist nach 10 Jahren Haltefrist steuerfrei (§ 23 EStG) – wichtig für die Exit-Strategie.

    Kann man von Mieteinnahmen leben?

    Theoretisch ja – praktisch brauchen Sie mindestens 8–12 Wohneinheiten (München). Rechnung: Lebenshaltung 3.500 €/Monat netto → brutto (42 % Steuer) ~6.000 € → bei Ø 800 € Netto-Cashflow/WE = ~8 WE nötig. Voraussetzung: hoher Eigenkapitalanteil (sonst frisst die Rate den Cashflow). Nutzen Sie unsere kostenlose Immobilienbewertung, um den Mietwert Ihrer Immobilie zu prüfen.

    ✅ 3 Voraussetzungen für eine erfolgreiche Vermietung

    1. Langfristige Bindung einplanen

    Mit dem Mietvertrag gehen Sie eine langfristige Bindung ein. Eigenbedarfskündigung dauert 3–9 Monate (je nach Wohndauer), Räumungsklage weitere 6–14 Monate. Vermieten Sie nur, wenn Sie das Objekt und das darin gebundene Kapital mindestens 10–15 Jahre nicht benötigen.

    2. Rendite vs. Verkauf abwägen

    Freie Wohnungen erzielen in München 10–20 % höhere Verkaufspreise als vermietete (kein Mietvertrag = Eigennutzer-Käufer). Alternative: Verkaufen, Kapital freisetzen, 2–3 bereits vermietete Objekte erwerben = Diversifikation + Rendite + Steuervorteile. Voraussetzung: Marktwert kennen.

    3. Optimalen Mietpreis bestimmen

    Mietpreisbremse München: max. 10 % über Mietspiegel bei Neuvermietung (Ausnahme: Erstbezug nach Sanierung/Neubau). Zu hoch = rechtliches Risiko + längere Leerstandszeit. Zu niedrig = verschenktes Geld (Ø 15–25 % unter Markt bei Bestandsmietern). Mietspiegel + Marktwert = optimaler Preis.

    🧮 Vermietungs-Rendite-Rechner: Lohnt sich Ihre Vermietung?

    Berechnen Sie Bruttorendite, Nettorendite, Cashflow, AfA-Steuereffekt und Mietmultiplikator:

    Bruttorendite

    3,28 %

    Nettorendite

    2,68 %

    Mietmultiplikator

    30,5

    Cashflow/Monat

    +265 €

    AfA-Steuerersparnis/J.

    3.360 €

    Netto nach Steuer/Mon.

    +545 €

    💡 Bei 500.000 € Immobilienwert + 1.365 €/Monat Kaltmiete: Bruttorendite 3,28 %, Multiplikator 30,5. Cashflow nach Zinsen: +265 €/Monat. AfA-Steuerersparnis: 3.360 €/Jahr. Netto nach Steuer: 545 €/Monat.

    📍 Münchner Mietpreise nach Stadtteilen 2026

    👉 Zum Scrollen nach rechts wischen

    Stadtteil Ø Kaltmiete/m² Ø Kaufpreis/m² Multiplikator Mietanstieg/J.
    Schwabing 24,50 € 9.800 € 33,3 +3,2 %
    Bogenhausen 22,00 € 9.200 € 34,8 +2,8 %
    Sendling 19,50 € 7.200 € 30,8 +3,5 %
    Giesing 20,00 € 6.500 € 27,1 +3,8 %
    Trudering 19,50 € 6.200 € 26,5 +3,5 %
    Neuperlach 17,00 € 5.500 € 26,9 +4,0 %

    ⚖️ Rechtliche Grundlagen für Vermieter in München

    Mietpreisbremse München

    Seit 2015 aktiv, verlängert bis 2028. Max. 10 % über ortsüblicher Vergleichsmiete bei Neuvermietung. Ausnahmen: Erstbezug nach umfassender Modernisierung, Neubau, oder Vormiete war bereits höher. Verstoß: Mieter kann Differenz zurückfordern (max. 2,5 Jahre rückwirkend). Alle laufenden Kosten wie Betriebskosten und Kautionsabrechnung regelt der Ratgeber zu Finanzen & Verwaltung München 2026.

    Mieterhöhung im Bestand

    Kappungsgrenze München: max. 15 % in 3 Jahren (angespannter Wohnungsmarkt, regulär 20 %). Modernisierungsumlage: 8 % der Kosten auf Jahresmiete umlegbar (max. 3 €/m² in 6 Jahren). Schriftform + Begründung Pflicht. Häufigster Fehler: fehlender Mietspiegel-Verweis = unwirksam.

    Kündigung & Eigenbedarf

    Kündigungsfrist: 3 Monate (bis 5 J.), 6 Monate (5–8 J.), 9 Monate (ab 8 J.). Eigenbedarf nur für sich, nahe Angehörige oder Haushaltsangehörige. München AG/LG: strenge Prüfung, oft 12–18 Monate bis Räumung. Vorgetäuschter Eigenbedarf: Schadensersatz + Bußgeld bis 500.000 €.

    Zweckentfremdungsverbot

    München: Ferienvermietung (Airbnb) nur max. 8 Wochen/Jahr ohne Genehmigung. Leerstand >3 Monate meldepflichtig. Bußgeld: bis 500.000 €. Meldepflicht seit 2021 verschärft. Alternative: Möblierte Vermietung an Berufspendler (Zweitwohnungsteuer beachten).

    📋 Mietpreisbremse & Mietspiegel München 2026 – maximale Miete rechtssicher ausschöpfen

    Die Mietpreisbremse gilt in München seit 2015 und wurde bis 2028 verlängert. Doch was viele Vermieter nicht wissen: Das Gesetz enthält vier Ausnahmen, die oft ungenutzt bleiben und legale Mieterhöhungen weit über den Mietspiegelwert ermöglichen. Gleichzeitig sind die Sanktionen bei Verstoß erheblich – bis zu 2,5 Jahre rückwirkende Rückforderung durch den Mieter.

    📌 Die 4 legalen Ausnahmen der Mietpreisbremse in München

    1. Neubau ab Oktober 2014: Erstmaliger Bezug nach dem 01.10.2014 – keine Preisbindung, Marktmiete gilt vollständig. In München betrifft das alle Neubauprojekte in Schwabing-Nord, Freiham oder im Nordosten SEM. 2. Umfassende Modernisierung: Wenn in den letzten drei Jahren vor Neuvermietung mehr als ein Drittel der Kosten für einen Neubau investiert wurde (§ 556f BGB). Bei einem Altbau aus 1960 mit 80 m² liegt der Schwellenwert bei ca. 100.000–140.000 €. 3. Vormiete höher: Die Vormiete darf als neuer Ausgangspunkt genutzt werden, wenn sie bereits höher war – auch wenn die Mietpreisbremse damals schon galt. 4. Möblierung: Ein angemessener Möblierungszuschlag wird auf die Basismiete aufgeschlagen; hier gibt es keine fixe Obergrenze, solange er die tatsächlichen Abschreibungskosten widerspiegelt (Ø 100–250 €/Monat bei vollmöblierten Wohnungen).

    Der Münchner Mietspiegel 2026 gliedert die Vergleichsmiete nach fünf Merkmalsgruppen: Lage (einfach/mittel/gut), Baujahr, Wohnungsgröße, Ausstattung und Art des Gebäudes. Ein häufiger und kostspieliger Fehler ist, den eigenen Wert zu niedrig einzuordnen. Beispiel Sendling: Eine 75-m²-Wohnung in einem sanierten Altbau mit Balkon, moderner Küche und Fußbodenheizung kann je nach Ausstattungsmerkmalen zwischen 17,50 €/m² und 22,00 €/m² liegen. Wer die Merkmalsgruppe korrekt einordnet und die Zuschläge (Lift, Parkett, Energieeffizienz A–B) vollständig ausschöpft, erzielt bis zu 4,50 €/m² mehr als bei einer konservativen Schätzung – bei 75 m² sind das 337,50 €/Monat oder 4.050 €/Jahr.

    Praxishinweis zur Auskunftspflicht: Seit 2020 müssen Vermieter bei Neuvermietung unaufgefordert Auskunft über die Vormiete erteilen (§ 556e BGB), sofern die neue Miete mehr als 10 % über dem Mietspiegel liegt. Diese Auskunft muss schriftlich und vor Vertragsschluss erfolgen. Wer das versäumt, kann die Ausnahme nachträglich nicht mehr geltend machen. Empfehlung: Standardmäßig eine vorbereitete Vorvermietungserklärung dem Mietvertrag beifügen – auch wenn die Miete im erlaubten Rahmen liegt.

    💰 Betriebskostenabrechnung München 2026 – die 9 teuersten Fehler

    Die Betriebskostenabrechnung ist das häufigste Streitthema zwischen Münchner Vermietern und Mietern. Das Amtsgericht München verzeichnet jährlich mehrere Tausend Klagen allein zu Nebenkostenabrechnungen. Der Grund: Formale Fehler machen die gesamte Abrechnung unwirksam – dann kann der Vermieter keinerlei Nachzahlung fordern, verliert aber trotzdem den eigenen Aufwand. Diese neun Fehler kosten Münchner Vermieter am meisten:

    ❌ Fehler 1: Verjährte Abrechnung

    Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugegangen sein (§ 556 Abs. 3 BGB). Bei einem Abrechnungsjahr 01.01.–31.12.2026 ist der 31.12.2027 die letzte Frist. Nachforderungen nach dieser Frist sind ausgeschlossen – Rückzahlungsansprüche des Mieters bleiben bestehen.

    ❌ Fehler 2: Falsche Umlage nicht umlagefähiger Kosten

    Verwalterkosten, Reparaturkosten, Instandhaltungsrücklagen und Leerstandskosten sind nicht umlagefähig. Werden sie trotzdem abgerechnet, kann der Mieter die gesamte Abrechnung anfechten. Die BetrKV §§ 1–2 listet abschließend alle umlagefähigen Positionen.

    ❌ Fehler 3: Falscher Umlageschlüssel

    Ohne vertragliche Vereinbarung gilt Wohnfläche als gesetzlicher Maßstab. Viele Vermieter rechnen nach Personenzahl oder Wohneinheiten ab – ohne vertragliche Grundlage führt das zur Unwirksamkeit. Ausnahme: Verbrauchsabhängige Kosten (Heizung, Wasser) müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden.

    ❌ Fehler 4: Fehlende Belegeinsicht

    Der Mieter hat das Recht, alle Belege einzusehen (§ 259 BGB analog). Seit 2020 sind auch digitale Belege per E-Mail zulässig, sofern der Mieter zustimmt. Verweigerte Belegeinsicht berechtigt den Mieter, die Nachzahlung zurückzuhalten.

    ❌ Fehler 5: Heizkostenabrechnung ohne Verbrauchsanteil

    Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass 50–70 % der Heizkosten verbrauchsabhängig und 30–50 % flächenabhängig abgerechnet werden müssen. Wer rein flächenabhängig abrechnet, riskiert eine Kürzung des Mieteranteils um 15 % (§ 12 HeizkostenV).

    ❌ Fehler 6: Fehlende Gesamtkosten-Angabe

    Eine formell wirksame Abrechnung muss für jede Position die Gesamtkosten des Gebäudes, den Umlageschlüssel, den Mieteranteil und die geleisteten Vorauszahlungen ausweisen. Fehlt eine dieser vier Angaben, ist die Abrechnung formell unwirksam.

    ❌ Fehler 7: CO₂-Kostenaufteilung vergessen

    Seit 01.01.2023 gilt das CO2KostAufG: Bei Gebäuden mit Energieklasse F–H trägt der Vermieter bis zu 90 % der CO₂-Kosten. Wer den gesamten CO₂-Preis auf den Mieter umlegt, begeht einen Verstoß und muss die Differenz zurückzahlen.

    ❌ Fehler 8: Leerstandskosten umlegen

    Kosten für leer stehende Wohnungen im selben Haus dürfen nicht auf Bestandsmieter umgelegt werden. Der Vermieter muss den Leerstandsanteil herausrechnen und selbst tragen (BGH-Entscheidung VIII ZR 159/09).

    ❌ Fehler 9: Keine schriftliche Vorankündigung der Erhöhung

    Erhöhungen von Betriebskostenvorauszahlungen müssen schriftlich begründet und mit einer Frist von mindestens einem Monat angekündigt werden. Mündliche Ankündigungen oder rückwirkende Erhöhungen sind unwirksam (§ 560 Abs. 4 BGB).

    Praxislösung: Eine jährliche Checkliste vor der Abrechnungserstellung verhindert 80 % dieser Fehler. Für Vermieter mit mehreren Objekten empfiehlt sich eine professionelle Finanzen- und Verwaltungssoftware oder die Übergabe an eine Hausverwaltung. Die Kosten (25–40 €/Monat/Einheit) sind als Werbungskosten vollständig absetzbar.

    🔍 Mieterauswahl München 2026 – rechtssicheres Screening mit System

    In München bewerben sich im Schnitt 80–120 Interessenten auf eine Mietwohnung. Diese privilegierte Marktlage gibt Vermietern eine Auswahlfreiheit, die in anderen deutschen Städten undenkbar ist. Gleichzeitig setzt das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) klare Grenzen: Die Ablehnung eines Bewerbers darf nie mit Herkunft, Geschlecht, Religion, Alter oder Behinderung begründet werden – auch nicht indirekt.

    📋 Das 5-stufige Screening-System für Münchner Vermieter

    Stufe 1 – Selbstauskunft: Standardformular mit Angaben zu Personenzahl, Haustieren, Einkommen und aktuellem Mietverhältnis. Darf verlangt werden; falsche Angaben berechtigen zur Anfechtung des Mietvertrags.

    Stufe 2 – Bonitätsnachweis: SCHUFA-Auskunft (nicht älter als 3 Monate, Score idealerweise >95 %) oder alternativ Creditreform-Auskunft. Achtung: Der Vermieter darf nur eine Selbstauskunft verlangen, nicht selbst eine Auskunft einholen – das erfordert die Einwilligung des Bewerbers nach DSGVO Art. 6 Abs. 1a.

    Stufe 3 – Einkommensnachweise: Die letzten 3 Gehaltsabrechnungen oder, bei Selbstständigen, der letzte Steuerbescheid. Faustregel: Nettoeinkommen ≥ 3× Kaltmiete. Bei 1.500 € Kaltmiete = 4.500 € Netto/Monat nötig. Bei zwei Personen wird das gemeinsame Einkommen gewertet.

    Stufe 4 – Vermieterbescheinigung: Bestätigung des Vorvermieters, dass keine Mietrückstände bestehen und das Mietverhältnis ordnungsgemäß beendet wurde. Dieses Dokument ist freiwillig – Bewerber ohne Bescheinigung nicht zwingend ablehnen, aber als Risikofaktor werten.

    Stufe 5 – Persönlichkeitseindruck: Pünktlichkeit, Kommunikationsverhalten und Gepflegtheit bei der Besichtigung. Rein subjektiv, aber rechtlich zulässig – solange keine AGG-relevanten Merkmale dokumentiert werden.

    Besonders wichtig für München 2026: Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz hat eine neue Dynamik in die Mieterauswahl gebracht. Vermieter mit schlecht gedämmten Gebäuden (Klasse F–H) sollten bevorzugt einkommensstarke Mieter wählen, die mit potenziell höheren Energiekosten umgehen können – ohne dass dies zur Diskriminierung einkommensschwacher Bewerber führt. Achten Sie auf sachliche Begründungen wie „stabiles Einkommen für langfristiges Mietverhältnis gewünscht". Alle Kriterien und Ablehnungsgründe sollten dokumentiert werden – im Streitfall müssen Sie nachweisen, dass keine AGG-Merkmale ausschlaggebend waren.

    Zur rechtlichen Absicherung empfiehlt sich der Ratgeber zu Mieterrechten und Mieterpflichten München – er zeigt die Grenzen beider Seiten auf und schützt Sie vor unerwarteten Forderungen während des laufenden Mietverhältnisses.

    💡 5 Praxistipps für Vermieter in München

    1. Mietpreis marktgerecht ansetzen

    Ø 15–25 % der Münchner Bestandsmieter zahlen unter Marktniveau. Bei 80 m² und 3 €/m² Differenz: 240 €/Monat verschenkt = 2.880 €/Jahr. Mietspiegel + professionelle Bewertung = optimaler Mietpreis. Gleichzeitig: Mietpreisbremse einhalten (max. +10 %).

    2. Mieter sorgfältig auswählen

    Mieter-Screening ist die wichtigste Versicherung: Schufa-Auskunft (Score >95 %), Einkommensnachweis (Nettoeinkommen ≥3× Kaltmiete), Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, Arbeitgeberbescheinigung. München: 80–120 Bewerbungen/Wohnung – Sie können wählen. Was Mieter dürfen und was nicht, zeigt der Ratgeber zu Mieterrechten & Mieterpflichten München.

    3. Steuervorteile voll ausschöpfen

    AfA (2 % auf Gebäudeanteil): bei 500.000 € ETW = 8.000 €/Jahr absetzbar. Zinsen zu 100 % absetzbar. Instandhaltung sofort absetzbar (bis 4.000 €/m²). Auch die richtige Versicherung als Vermieter ist vollständig abzugsfähig. Steuerersparnis bei 42 %: 3.000–5.000 €/Jahr.

    4. Rücklagen bilden

    Faustformel: 1 €/m²/Monat Instandhaltungsrücklage (bei Altbau: 1,50 €/m²). Bei 80 m²: 80–120 €/Monat = 960–1.440 €/Jahr. Häufigste Posten: Heizungsausfall (3.000–8.000 €), Wasserschaden (5.000–15.000 €), Dachreparatur (10.000–25.000 €). Ohne Rücklage = Notverkauf-Risiko.

    5. Marktwert regelmäßig prüfen

    Vermietete Immobilien in München steigen Ø +2,5 %/Jahr. Bei 500.000 €: +12.500 €/Jahr Wertsteigerung. Aber: Marktwert ≠ Schätzwert. Differenz in München: 38.000–65.000 €. Wer den Marktwert nicht kennt, kann Rendite nicht optimieren – weder bei Mietanpassung noch bei Verkaufsentscheidung. Kostenlose Immobilienbewertung = Pflicht für jeden Vermieter.

    📚 Alle Vermietungsthemen für München – Recht, Mietpreise & Verwaltung im zentralen Überblick:

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    ⏰ München bleibt Vermietermarkt – aber kennen Sie Ihre Zahlen?

    0,2 % Leerstand, 80–120 Bewerbungen/Wohnung, Mieten +3,5–4 %/Jahr. München ist und bleibt der stärkste Vermietermarkt Deutschlands. Trotzdem verschenken Eigentümer Geld: 15–25 % vermieten unter Marktniveau, 40 % kennen ihren realen Immobilienwert nicht. Der Unterschied zwischen Schätzwert und Marktwert: Ø 38.000–65.000 €. Eine 80-m²-Wohnung, die 3 €/m² unter Markt vermietet wird, kostet Sie 2.880 €/Jahr – über 10 Jahre: 28.800 €. 87 % unserer Kunden sagen: „Hätte ich den Mietwert früher gewusst, hätte ich anders vermietet."

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    Ob Mietanpassung, Neuvermietung oder Verkaufsentscheidung – der reale Marktwert ist die Basis jeder Vermieter-Entscheidung. Eigentümer, die unter Marktniveau vermieten, verlieren über 10 Jahre 25.000–45.000 € an Mieteinnahmen. Unsere Bewertung nutzt aktuelle Transaktionsdaten des Gutachterausschusses München. Über 3.200 Eigentümer haben unsere kostenlose Immobilienbewertung bereits genutzt.

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    ❓ FAQ – Immobilienvermietung in München

    Welche Besonderheiten gibt es bei der Vermietung in München?

    München ist Deutschlands teuerster Mietmarkt: Ø Kaltmiete 21,50 €/m² (Neuvermietung), Leerstandsquote 0,2 %, 80–120 Bewerbungen/Wohnung. Mietpreisbremse gilt seit 2015 (max. +10 % über Mietspiegel). Besonderheiten: Zweckentfremdungsverbot (Airbnb max. 8 Wochen), Kappungsgrenze 15 % in 3 Jahren, verschärfte Eigenbedarf-Prüfung. Vorteil: Nahezu kein Leerstandsrisiko – schnelle Vermietung garantiert.

    Welche rechtlichen Vorgaben muss ich als Vermieter beachten?

    Kernpflichten: 1. Mietpreisbremse einhalten (Bußgeld bei Verstoß). 2. Energieausweis vor Besichtigung vorlegen (§ 16 GEG, bis 15.000 € Bußgeld). 3. Kaution max. 3 Monatskaltmieten, getrennt auf Treuhandkonto. 4. Nebenkostenabrechnung innerhalb 12 Monaten. 5. Schönheitsreparaturen: starre Klauseln unwirksam (BGH). 6. Rauchmelderpflicht Bayern. 7. Datenschutz bei Mieter-Screening (DSGVO).

    Wie finde ich den optimalen Mietpreis für meine Wohnung?

    Drei-Schritt-Methode: 1. Münchner Mietspiegel 2025/26 als Basis (nach Lage, Baujahr, Ausstattung). 2. Vergleichsangebote auf ImmoScout/Immowelt analysieren. 3. Professionelle Marktwertermittlung. Mietpreisbremse: max. 10 % über Mietspiegel. Achtung: Zu hoch = rechtliches Risiko + längerer Leerstand. Zu niedrig = 2.880–5.000 €/Jahr verschenkt. Der optimale Preis liegt exakt an der Grenze.

    Welche Kosten entstehen für Vermieter in München?

    Laufende Kosten: Nicht-umlagefähige Nebenkosten (Hausverwaltung 25–40 €/Mon., Instandhaltungsrücklage 80–120 €/Mon., Leerstandsrisiko 4–6 % Reserve). Einmalige Kosten: Energieausweis (80–500 €), Makler bei Neuvermietung (2 Monatskaltmieten + MwSt.), Mietvertrag (Rechtsanwalt 300–800 €). Steuerlich: AfA, Zinsen, Instandhaltung absetzbar. Netto bleiben ca. 45–65 % der Kaltmiete.

    Lohnt sich eine möblierte Vermietung in München?

    Ja – bei richtiger Strategie. Möblierter Zuschlag: +30–60 % auf Kaltmiete (München Ø 28–35 €/m² möbliert vs. 18–22 €/m² unmöbliert). Zielgruppe: Berufspendler, Expats, Studenten. Aber: höherer Verschleiß (Möbelersatz alle 5–8 Jahre), kürzere Mietverhältnisse (3–12 Monate), Mietpreisbremse gilt trotzdem (§ 556d BGB). Ideal für 1–2-Zi.-Wohnungen in zentralen Lagen.

    Wie lange dauert die Neuvermietung in München?

    Bei marktgerechtem Preis: 7–14 Tage (Ø). 80–120 Bewerbungen innerhalb der ersten Woche. Besichtigung → Auswahl → Mietvertrag: 2–4 Wochen gesamt. Faktoren für Verzögerung: Preis >10 % über Mietspiegel (dann 4–8 Wochen), schlechte Fotos/Exposé, ungünstige Besichtigungstermine. Tipp: Professionelle Fotos + strukturierter Bewerbungsprozess = schnellster Weg.

    Soll ich vermieten oder verkaufen?

    Entscheidungskriterien: Verkaufen wenn: Kapital benötigt, Objekt sanierungsbedürftig, keine Lust auf Verwaltung, oder freie Wohnung (10–20 % höherer Preis als vermietet). Vermieten wenn: passives Einkommen gewünscht, Steuervorteil (AfA/Zinsen), langfristiger Vermögensaufbau, Wertsteigerung +2,5 %/Jahr. Grundregel: Erst Marktwert kennen, dann entscheiden.

    Was passiert bei Mietausfall oder Mietnomaden?

    Prävention: Mieter-Screening ist die beste Versicherung (Schufa, 3× Netto, Mietschuldenfreiheit). Bei Ausfall: Abmahnung → fristlose Kündigung (ab 2 Monaten Rückstand, § 543 BGB) → Räumungsklage (München: 6–14 Monate). Kosten: 5.000–15.000 € (Anwalt, Gericht, Räumung, Renovierung). Tipp: Mietkautionsversicherung + Rechtsschutz abschließen.

    Wie beeinflusst der Energieausweis die Vermietung?

    Seit GEG 2024: Energieausweis Pflicht vor erster Besichtigung. Klasse A–C: +5–10 % Mietaufschlag akzeptiert, schnellere Vermietung. Klasse F–H: Mieter verhandeln Abschlag (5–15 %), längere Vermarktung, Sanierungspflicht droht. München-Trend: 91 % der Mieter unter 45 fragen nach Energiekosten. Empfehlung: Energetische Sanierung erhöht Mietwert + Verkaufswert gleichzeitig.

    Wie unterstützt FT Immobilien 24 Vermieter?

    Full-Service für Vermieter: Kostenlose Immobilienbewertung (Mietwert + Marktwert in 2 Min.), professionelle Exposé-Erstellung mit Fotos, Mieter-Screening (Schufa + Einkommensprüfung), rechtssicherer Mietvertrag, Besichtigungsmanagement, Übergabeprotokoll. Ergebnis: 95 % Vermietung in ≤14 Tagen, optimaler Mietpreis, sorgfältig geprüfte Mieter. Über 3.200 Eigentümer betreut.

    Quellen & Grundlagen: Münchner Mietspiegel 2025/2026, §§ 556–559 BGB (Mietrecht), § 556d BGB (Mietpreisbremse), § 573 BGB (Eigenbedarfskündigung), GEG 2024 (Energieausweis), ZwEWG München (Zweckentfremdungsverbot), Gutachterausschuss München, Mietenreport 2026, Statistisches Bundesamt, ImmobilienScout24 Marktbericht Q1/2026.

    Hinweis: Alle Angaben sind Richtwerte und ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Für eine individuelle Bewertung nutzen Sie unsere kostenlose Immobilienbewertung. Stand: März 2026.

    💬 Was unsere Kunden sagen

    ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️

    „Die persönliche Betreuung war außergewöhnlich. FT Immobilien 24 hat nicht nur meine Wohnung schnell verkauft, sondern auch eine Lösung gefunden, die perfekt zu meiner Situation passte. Kompetent, engagiert und absolut kundennah.“

    – Karin M., Verkäuferin aus Unterföhring
    12. März 2025

    ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️

    „Besonders beeindruckt hat mich die lösungsorientierte Herangehensweise. Auch bei Herausforderungen hatte das Team immer einen klaren Plan. Man merkt sofort: Hier steht der Kunde im Mittelpunkt – professionell und zuverlässig.“

    – Thomas R., Käufer aus München-Schwabing
    28. Juni 2025

    ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️

    „FT Immobilien 24 überzeugt durch Fachkompetenz und echte Nähe zum Kunden. Ich wurde nicht nur beraten, sondern wirklich begleitet – mit viel Einfühlungsvermögen und einem klaren Blick für das Wesentliche.“

    – Julia S., Vermieterin aus Bogenhausen
    5. Oktober 2025

    ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️

    „Der Verkauf meines Grundstücks in München wurde von FT Immobilien 24 professionell und zügig abgewickelt. Die Kommunikation war klar, die Vermarktung effektiv – ich fühlte mich jederzeit gut informiert.“

    – Markus L., Grundstückseigentümer aus München
    17. Juli 2025

    ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️

    „FT Immobilien 24 hat mich beim Kauf meiner ersten Wohnung begleitet. Ich habe mich gut aufgehoben gefühlt – alle Schritte wurden verständlich erklärt und die Betreuung war sehr persönlich.“

    – Lena W., Käuferin aus Garching
    3. August 2025

    ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️

    „Vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe lief alles reibungslos. Das Team von FT Immobilien 24 war immer erreichbar und hat sich um jedes Detail gekümmert. Sehr empfehlenswert.“

    – Andreas F., Käufer aus Ismaning
    22. September 2025

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