🏠 Immobiliensteuer München 2026 Abschreibung – AfA, Spekulationsfrist & Grunderwerbsteuer München

Aktualisiert: März 2026 | Steuerexpertise: FT Immobilien 24 | Basis: EStG §7, §23, §35c, GrEStG, Grundsteuerreformgesetz 2025, BayGrStG, Bayerisches Landesamt für Steuern, Gutachterausschuss München, BMF-Schreiben zur AfA

📉 AfA – Abschreibung für vermietete Immobilien

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist das wichtigste Steuer-Instrument für Vermieter. Sie erlaubt, den Gebäudewert (ohne Grundstücksanteil) über die Nutzungsdauer steuerlich abzuschreiben – und so die Steuerlast auf Mieteinnahmen erheblich zu senken:

Die degressive AfA mit 5 % im ersten Jahr ist besonders attraktiv für Neubau-Investoren: Bei 400.000 Euro Gebäudewert beträgt die Abschreibung im ersten Jahr 20.000 Euro statt 12.000 Euro (linear). Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % spart das 8.400 Euro Steuern im ersten Jahr. Die degressive AfA gilt befristet für Neubauten mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029.

🏛️ Grundsteuerreform 2025 – Was München-Eigentümer zahlen

Grunderwerbsteuer München 2026 und die Grundsteuerreform tritt ab 2025 in Kraft und bringt für Münchner Eigentümer spürbare Veränderungen. Bayern wendet das Bundesmodell an – die Grunderwerbsteuer München 2026 basiert nun auf dem Grundsteuerwert (Bodenrichtwert × Fläche), der Steuermesszahl und dem kommunalen Hebesatz:

Die Reform trifft Premiumlagen überproportional: Hohe Bodenrichtwerte (Bogenhausen: 3.500 €/m², Grünwald: 2.800 €/m²) führen zu deutlich höheren Grundsteuerwerten. Für Vermieter ist die Grundsteuer als Betriebskosten auf Mieter umlegbar (§2 Nr. 1 BetrKV). Eigentümer selbstgenutzter Immobilien tragen die Mehrkosten hingegen vollständig selbst.

💶 Grunderwerbsteuer Bayern – Kaufnebenkosten im Vergleich

Bayern bietet mit 3,5 % den niedrigsten Grunderwerbsteuer-Satz aller Bundesländer – ein erheblicher Vorteil beim Immobilienkauf in München gegenüber anderen Großstädten:

Für Käufer in München ergibt sich ein Nebenkostenvorteil von 10.000–15.000 Euro gegenüber vergleichbaren Standorten. Die gesamten Kaufnebenkosten in Bayern betragen ca. 8,6 %: 3,5 % Grunderwerbsteuer + 1,5 % Notar und Grundbuch + 3,57 % Maklerprovision (Käuferanteil). Steuerbefreiungen gelten bei Erbschaft und Schenkung zwischen Verwandten ersten Grades sowie bei Share Deals unter bestimmten Voraussetzungen.

⏳ Spekulationssteuer – Steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren

Die Spekulationssteuer (§23 EStG) besteuert Gewinne aus dem Verkauf privater Immobilien innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist. Zwei Ausnahmen ermöglichen steuerfreie Verkäufe:

Besonders relevant für Münchner Kapitalanleger: Die 3-Objekt-Grenze – wer innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien verkauft, gilt als gewerblicher Grundstückshändler. Folge: Gewerbesteuer auf alle Verkaufsgewinne (ca. 14–17 % zusätzlich) und Verlust der 10-Jahres-Steuerfreiheit.

🧮 Steuerrechner – AfA, Spekulationsfrist & Kaufnebenkosten

Berechnen Sie Ihre AfA-Abschreibung, Spekulationssteuer und Kaufnebenkosten für Ihr München-Objekt:

💡 7 Steuertipps für Immobilieneigentümer München

Mit der richtigen Strategie lassen sich Tausende Euro Steuern sparen. Die wichtigsten Steuertipps für Münchner Immobilienbesitzer:

🏛️ Erbschaft & Schenkung – Freibeträge & Strategien

Die Übertragung von Immobilien innerhalb der Familie erfordert steuerliche Planung. In München sind die hohen Immobilienwerte eine besondere Herausforderung – die Freibeträge reichen oft nicht aus:

Besonders vorteilhaft: Die Familienheim-Befreiung – der überlebende Ehepartner kann das selbstgenutzte Familienheim vollständig steuerfrei erben, unabhängig vom Wert. Bedingung: Weiterbewohnung für mindestens 10 Jahre. Für Kinder gilt die Befreiung bis 200 m² Wohnfläche.

❓ FAQ – Häufige Fragen zur Immobiliensteuer

Wie funktioniert die degressive AfA für Neubauten?

Die degressive AfA ermöglicht 5 % Abschreibung im ersten Jahr (statt 3 % linear), danach jährlich sinkend um 5 % des Restbuchwerts. Bei 400.000 Euro Gebäudewert: 20.000 Euro im ersten Jahr, 19.000 Euro im zweiten. Sie gilt befristet für Neubauten mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 und kann einmalig in die lineare AfA gewechselt werden.

Was ist der Unterschied zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten?

Erhaltungsaufwand (z. B. Reparaturen, Heizungswartung, Malerarbeiten) ist sofort im Jahr der Zahlung absetzbar oder auf 2–5 Jahre verteilbar. Herstellungskosten (z. B. Dachgeschossausbau, Anbau, wesentliche Verbesserung) müssen über die Restnutzungsdauer abgeschrieben werden. Entscheidend: Verändert die Maßnahme die Substanz oder Nutzungsmöglichkeit des Gebäudes wesentlich?

Kann ich Grunderwerbsteuer sparen oder vermeiden?

Legale Möglichkeiten: Movabilien im Kaufvertrag separat ausweisen (Einbauküche, Markise, Sauna – nicht grunderwerbsteuerpflichtig). Bei 15.000 Euro Inventar spart das 525 Euro in Bayern. Steuerbefreiung bei Übertragung zwischen Ehepartnern und Verwandten ersten Grades sowie bei Erbschaften. Share Deals (Anteilskauf statt Objektkauf) sind seit 2024 stark eingeschränkt.

Wie wird die Grundsteuer auf Mieter umgelegt?

Vermieter können die Grundsteuer als Betriebskosten gemäß §2 Nr. 1 BetrKV vollständig auf Mieter umlegen – vorausgesetzt, die Nebenkostenvereinbarung im Mietvertrag enthält diesen Posten. Bei der neuen Grundsteuer 2025 müssen die erhöhten Beträge in der nächsten Nebenkostenabrechnung berücksichtigt werden. Vorauszahlungen dürfen angepasst werden.

Was passiert steuerlich beim gewerblichen Grundstückshandel?

Die 3-Objekt-Grenze: Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien veräußert, wird vom Finanzamt als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft. Folgen: Gewerbesteuer (München: ca. 17,15 %) auf alle Verkaufsgewinne, Verlust der 10-Jahres-Steuerfreiheit und Umsatzsteuerpflicht. Ausnahme: Langjährig selbstgenutzte Objekte zählen nicht mit.

Welche Kosten können Vermieter steuerlich absetzen?

Umfassender Werbungskostenabzug: Darlehenszinsen (vollständig), Grundsteuer, Versicherungen, Hausverwaltung, Instandhaltung, Fahrtkosten zum Objekt (0,30 €/km), Kontoführung, Steuerberatung, AfA, Maklerkosten bei Neuvermietung und Leerstandskosten. Nicht absetzbar: Tilgung (keine Kosten, sondern Vermögensaufbau) und Anschaffungsnebenkosten des Grundstücks.

Wie funktioniert die Denkmal-AfA in München?

Sanierungskosten bei denkmalgeschützten Gebäuden sind nach §7i EStG erhöht absetzbar: 9 % über 8 Jahre + 7 % über 4 Jahre für Vermieter (= 100 % der Sanierung in 12 Jahren). Eigennutzer: 9 % über 10 Jahre nach §10f EStG. Voraussetzung: Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde vor Baubeginn. In Münchens Altstadt, Lehel und Haidhausen finden sich zahlreiche förderfähige Objekte.

Wie kann ich die Grundsteuer-Erklärung für München prüfen?

Der neue Grundsteuerbescheid sollte auf korrekte Bodenrichtwerte, Wohnfläche und Steuermesszahl geprüft werden. Einspruch innerhalb eines Monats nach Zustellung möglich. Häufige Fehler: falsche Grundstücksgröße, veraltete Bodenrichtwerte oder fehlerhafte Gebäudezuordnung. Bodenrichtwerte für München sind über BORIS Bayern kostenlos abrufbar.

Lohnt sich eine vermögensverwaltende GmbH für Münchner Immobilien?

Ab ca. 3–5 Immobilien oder 500.000 Euro Jahresmieteinnahmen kann eine vermögensverwaltende GmbH steuerlich vorteilhaft sein: Körperschaftsteuer 15 % + Soli (statt 42 % ESt), Gewerbesteuerbefreiung bei reiner Vermietung, erleichterte Übertragung von Anteilen. Nachteile: Gründungskosten, Buchhaltungspflicht und erschwerter Zugang zu privater Immobilienfinanzierung.

Wie hilft FT Immobilien 24 bei steuerlichen Immobilienfragen?

Ganzheitliche Beratung: Wir ermitteln den steuerrelevanten Marktwert Ihrer Immobilie durch eine kostenlose Immobilienbewertung, identifizieren Optimierungspotenziale bei Verkauf, Vermietung oder Übertragung und vernetzen Sie mit spezialisierten Steuerberatern in München. Unsere Marktanalyse bildet die Grundlage für fundierte steuerliche Entscheidungen.