Grundstück verkaufen München Allach-Untermenzing: Bodenrichtwerte 2021-2026

📊 Schnellantwort: Die 5 wichtigsten Fragen zu Grundstücken in Allach-Untermenzing

📌 Wichtige Hinweise zu Bodenrichtwerten

Was ist der Bodenrichtwert? Durchschnittswert für unbebaute, erschlossene Grundstücke in vergleichbarer Lage. Ermittelt vom Gutachterausschuss München aus tatsächlichen Kaufpreisen (nicht Schätzung!). Veröffentlicht BORIS Bayern. Auch im westlichen Nachbarbezirk zeigt sich eine vergleichbar stabile Entwicklung – Details dazu in der Bodenrichtwert-Analyse für Aubing-Lochhausen-Langwied.

Bodenrichtwert vs. Verkaufspreis: Bodenrichtwert = Orientierung NICHT gleich Verkaufspreis! Tatsächlicher Preis abhängig von: örtliche Lage (Premium-Lage Untermenzing-Süd Plus 30-50%!), Baurecht (GRZ GFZ = bebaubare Fläche, MI Kerngebiet!), Größe (400-900 m² optimal Mehrfamilienhaus Budget Plus 10-15%!), Zuschnitt (rechteckig Plus 10-15% vs. ungünstig minus 15-25%!), Erschließung (Straße Versorgung Kanal!), Beschaffenheit (Altlasten Bodengutachten!).

Allach-Untermenzing Besonderheiten: Nordwest-Lage München (S-Bahn Stadtrand familienfreundlich Grün bezahlbar!), Bodenrichtwert 2.000 € m² = günstig bezahlbar München Nordwest. Spanne real 850-2.400 € je nach Mikro-Lage (Untermenzing-Süd S-Bahn-Nähe 2.400 €, Allach-Untermenzing-Nord peripher 1.600 €, Unterschied Plus 50%!). Wohngebiet WA WR = lockere Bebauung GRZ 0,3-0,5 GFZ 0,8-1,4 familienfreundlich.

2026 Prognose-Basis: Zins-Entwicklung EZB (Leitzins 3,0% = moderat), Mehrfamilienhaus Budget-Nachfrage stabil (Bauträger = Käufer Stadtentwicklung!), Verfügbarkeit knapp (24 Grundstücke aktuell Markt = begrenzt!), Baukosten hoch (2.300-2.900 € m² = Neubau teuer!), Allach-Untermenzing-Image dauerhaft Mittelschicht Stadtrand Grün Nordwest etabliert.

🏗️ GRZ (Grundflächenzahl) – Wie viel Fläche darf bebaut werden?

Definition: GRZ gibt an, wie viel Prozent der Grundstücksfläche überbaut werden darf (Gebäude-Grundfläche). Festgelegt im Bebauungsplan.

Berechnung: GRZ 0,6 = 60% des Grundstücks dürfen bebaut werden (typisch Allach-Untermenzing Mehrfamilienhaus!).
Beispiel 400 m² Grundstück: GRZ 0,6 → 240 m² Grundfläche bebaubar (60% von 400 m²)
Beispiel 500 m² Grundstück: GRZ 0,7 → 350 m² Grundfläche bebaubar (70% von 500 m²)

Typische GRZ-Werte Allach-Untermenzing:
• Kerngebiet (MK) etabliert Nordwest bezahlbar: GRZ 0,7-0,8 (70-80% bebaubar = sehr dicht Nordwest!)
• Mischgebiet (MI) Mittelschicht Nordwest: GRZ 0,6-0,7 (60-70% bebaubar = dicht!)
• Allgemeines Wohngebiet (WA): GRZ 0,5-0,6 (50-60% bebaubar = moderat!)

Wichtig: GRZ kann durch Stellplätze, Nebenanlagen überschritten werden (max. +50% = Überschreitung bis GRZ 0,7 → 1,05 möglich Tiefgarage Urban!).

🏢 GFZ (Geschossflächenzahl) – Wie viel Fläche gesamt über alle Etagen?

Definition: GFZ gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche (Wohnfläche/Nutzfläche) über ALLE Etagen zusammen gebaut werden darf im Verhältnis zur Grundstücksfläche.

Berechnung: GFZ 1,8 = 1,8-fache Grundstücksfläche als Geschossfläche über alle Etagen (typisch Allach-Untermenzing Mehrfamilienhaus 5-6 Geschosse!).
Beispiel 400 m² Grundstück: GFZ 1,8 → 720 m² Geschossfläche gesamt (400 m² × 1,8)
Beispiel 500 m² Grundstück: GFZ 2,2 → 1.100 m² Geschossfläche gesamt (500 m² × 2,2)

Typische GFZ-Werte Allach-Untermenzing:
• Kerngebiet (MK) etabliert Nordwest bezahlbar: GFZ 2,2-2,4 (2,2-2,4-fache Grundstücksfläche = Mehrfamilienhaus 6-7 Geschosse sehr dicht!)
• Mischgebiet (MI) Mittelschicht Nordwest: GFZ 1,8-2,2 (1,8-2,2-fache Grundstücksfläche = Mehrfamilienhaus 5-6 Geschosse!) – bei MI-Grundstücken kann eine Gewerbe-Umnutzung zu reinem Wohnraum das Entwicklungspotenzial zusätzlich steigern
• Allgemeines Wohngebiet (WA): GFZ 1,4-1,6 (1,4-1,6-fache Grundstücksfläche = Mehrfamilienhaus 4 Geschosse!)

Praxis-Beispiel 400 m² MI-Grundstück Urban-Nordwest:
GRZ 0,6 + GFZ 1,8 → Grundfläche 240 m² + Geschossfläche gesamt 720 m² → 5 Geschosse (z.B. 4 × 180 m² = 720 m² = Mehrfamilienhaus 9-10 Wohnungen à 72-80 m²).

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Beispiel 1: 450 m² WA-Grundstück Untermenzing-Süd (Top-Premium S-Bahn-Nähe)

Daten: Größe 450 m², Zuschnitt rechteckig (18m × 25m), Baugebiet WA (Allgemeines Wohngebiet Untermenzing-Süd), GRZ 0,5, GFZ 1,4, 4 Geschosse zulässig, vollerschlossen, S-Bahn Untermenzing 350m.

Bebauungsmöglichkeiten: GRZ 0,5 → 225 m² Grundfläche, GFZ 1,4 → 630 m² Geschossfläche gesamt, 4 Geschosse → Mehrfamilienhaus Premium 4 × 157,5 m² = 630 m² Wohnfläche = 8-9 Wohnungen à 70-85 m².

Wert-Ermittlung: Bodenrichtwert 2.400 € m² (Untermenzing-Süd Top-Premium Plus 20%), Größe optimal 450 m² = Plus 12%, Zuschnitt rechteckig = Plus 10%, S-Bahn-Nähe = Plus 15%, Grün = Plus 8%, WA GFZ 1,4 = Plus 12%, vollerschlossen = neutral, Gesamt-Wert: 450 m² × 2.400 € × 1,57 = 1.695.960 € (1,08 Mio. Grundstück + 615k Aufschläge). Relevante steuerliche Auswirkungen auf den Grundstückswert sind seit dem Grundsteuer-Urteil vom Dezember 2025 zu berücksichtigen.

Beispiel 2: 400 m² WA-Grundstück Allach-Untermenzing-Mitte (Standard-Lage)

Daten: Größe 400 m², Zuschnitt rechteckig (16m × 25m), Baugebiet WA (Allgemeines Wohngebiet), GRZ 0,5, GFZ 1,2, 4 Geschosse zulässig, vollerschlossen, S-Bahn Allach 800m.

Bebauungsmöglichkeiten: GRZ 0,5 → 200 m² Grundfläche, GFZ 1,2 → 480 m² Geschossfläche gesamt, 4 Geschosse → Mehrfamilienhaus 4 × 120 m² = 480 m² Wohnfläche = 6-7 Wohnungen à 70-80 m².

Wert-Ermittlung: Bodenrichtwert 2.000 € m² (Allach-Untermenzing-Mitte ±0%), Größe optimal 400 m² = Plus 10%, Zuschnitt rechteckig = Plus 10%, S-Bahn-Nähe = Plus 8%, WA GFZ 1,2 = neutral, vollerschlossen = neutral, Gesamt-Wert: 400 m² × 2.000 € × 1,28 = 1.024.000 € (800k Grundstück + 224k Aufschläge). Bauträger können hier zusätzlich von der reaktivierten Neubauförderung über 800 Millionen Euro profitieren.

Beispiel 3: 300 m² WR-Grundstück Allach-Untermenzing-Nord (Budget-Lage peripher)

Daten: Größe 300 m², Zuschnitt ungünstig schmal (12m × 25m), Baugebiet WR (Reines Wohngebiet), GRZ 0,3, GFZ 0,8, 2 Geschosse zulässig, vollerschlossen, S-Bahn Allach 1.800m, peripher.

Bebauungsmöglichkeiten: GRZ 0,3 → 90 m² Grundfläche, GFZ 0,8 → 240 m² Geschossfläche gesamt, 2 Geschosse → Einfamilienhaus 2 × 120 m² = 240 m² Wohnfläche = großzügiges EFH.

Wert-Ermittlung: Bodenrichtwert 1.600 € m² (Allach-Untermenzing-Nord minus 20%), Größe klein 300 m² = minus 8%, Zuschnitt ungünstig schmal = minus 15%, S-Bahn-Nähe weit = neutral, peripher = minus 10%, WR GFZ 0,8 niedriger = neutral, vollerschlossen = neutral, Gesamt-Wert: 300 m² × 1.600 € × 0,67 = 321.600 € (480k Grundstück - 158k Abschläge). Bei Abriss bestehender Altbauten sollten die Möglichkeiten des Urban Mining und der Baustoffe-Wiederverwendung geprüft werden.

✓ Zielgruppe Bauträger Familien-Spezialisierung

Hauptkäufer Grundstücke Allach-Untermenzing: (1) Bauträger Familien-spezialisiert (70% = Mehrfamilienhaus 6-12 Wohnungen Budget 800k-2,5 Mio. €!), (2) Privatpersonen EFH-Bau (20% = Eigenheim Budget 500k-1,5 Mio.!), (3) Projekt-Entwickler (10% = Wohnen!).

Verkaufs-Strategie Bauträger: Bebauungsmöglichkeiten prominent (GRZ GFZ Geschosse = Rendite maximiert!), Bebauungsplan beilegen (Rechtssicherheit WA WR!), Baugenehmigung Vorprüfung (Plus 5-8%!), Beispiel-Kalkulation Mehrfamilienhaus (Verkaufspreis Wohnungen = Rendite sichtbar 350-550k Wohnung!), Allach-Untermenzing-Image betonen (Nachfrage Wohnungen hoch = Verkauf schnell Familien Stadtrand Grün!), S-Bahn-Nähe (verkaufsfördernd Mobilität!), Grün (familienfreundlich = verkaufsfördernd!), Stadtrand ruhig (Lebensqualität = verkaufsfördernd!). Für die professionelle Vermarktung fertiggestellter Neubauten bietet sich ein spezialisierter Projektvertrieb an.

Verkaufs-Strategie Privatpersonen: Familien-Vorteile (Grün Schulen Kitas Stadtrand = emotional verkaufsfördernd!), Ruhe Wohnqualität (WR WA = familienfreundlich!), S-Bahn-Nähe (Pendler = verkaufsfördernd!). Alle Details zum Immobilienverkauf im Bezirk bietet unsere Übersicht zum Immobilienverkauf in Allach-Untermenzing.

Timing ganzjährig optimal: Bauträger ganzjährig aktiv (Budget vorhanden = nicht saisonal professionell!).

Preis-Verhandlung: Verhandlungs-Spielraum moderat (5-10% Spielraum!), Festpreis klar (Bauträger = kalkulieren präzise!), Bieter-Verfahren empfohlen (mehrere Interessenten = Preis maximal erzielen!).

Wann fällt Spekulationssteuer beim Grundstücksverkauf in Allach-Untermenzing an?

Spekulationssteuer fällt an, wenn das Grundstück innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf verkauft wird – der Gewinn unterliegt dem persönlichen Einkommensteuersatz. Nach 10 Jahren Haltedauer entfällt die Steuer vollständig. Seit dem Grundsteuer-Urteil Dezember 2025 beeinflusst zudem die laufende Grundsteuerpflicht die Gesamtkalkulation.

Wie lange dauert ein Grundstücksverkauf in Allach-Untermenzing?

Durchschnittlich 3–5 Monate: Bewertung (2–3 Wochen), Vermarktung an Bauträger (4–10 Wochen), Finanzierungsprüfung (4–8 Wochen), Bieterverfahren und Notartermin (2–4 Wochen). Untermenzing-Süd-Grundstücke mit WA-Baurecht und S-Bahn-Nähe werden schneller abgewickelt; Allach-Nord-Grundstücke benötigen wegen des kleineren Käuferpools länger (aktuell 24 Objekte am Markt).

Welche Unterlagen brauche ich für den Grundstücksverkauf in Allach-Untermenzing?

Grundbuchauszug (max. 3 Monate alt), Bebauungsplan mit GRZ/GFZ (WA/WR), Flurkarte, Erschließungsnachweis, Bodengutachten (historische Nutzung prüfen), Altlastenauskunft und Baulastenauskunft. Denkmalschutz im Altbaubestand prüfen. Prüfen ob ein Erbbaurecht vorliegt. Vollständige Unterlagen steigern den Preis um 5–8 %.

Was kostet ein Notar beim Grundstücksverkauf in Allach-Untermenzing?

Notarkosten richten sich nach dem Kaufpreis (GNotKG). Bei 800.000 Euro (400 m² × 2.000 Euro/m²) fallen ca. 3.800–5.000 Euro Notargebühren plus Grundbucheintragung an. Notar- und Grundbuchkosten trägt in der Regel der Käufer. Grunderwerbsteuer (Bayern: 3,5 %) fällt zulasten des Käufers an. Für Untermenzing-Süd-Grundstücke ab 1,7 Mio. Euro steigen die Notarkosten entsprechend.

Makler oder privat – was lohnt sich beim Grundstücksverkauf in Allach-Untermenzing?

Für WA/WR-Grundstücke empfiehlt sich ein auf Budget-Bauträger spezialisierter Makler. Die 50-%-Spanne zwischen Untermenzing-Süd (2.400 Euro/m²) und Allach-Untermenzing-Nord (1.600 Euro/m²) ist privat kaum korrekt einzuschätzen. Ein strukturiertes Bieterverfahren maximiert bei aktuell 24 Grundstücken am Markt den Erlös. Der Projektvertrieb sichert den optimalen Erlös ab.

Wann ist der beste Zeitpunkt für den Grundstücksverkauf in Allach-Untermenzing?

Bauträger sind ganzjährig aktiv – der Zeitpunkt ist weniger entscheidend als vollständige Unterlagen. 2026 bietet ein stabiles Marktfenster: EZB-Leitzins 3,0 %, nur 24 Grundstücke am Markt und konstante Budget-Familien-Nachfrage. Vollständige GRZ/GFZ-Unterlagen und Lage-Dokumentation mit aktuellem Wohnungspreisvergleich sind die wichtigsten Erfolgsfaktoren.

Über diese Markt-Analyse: Daten basieren auf Gutachterausschuss München (BORIS Bayern), Bodenrichtwerte 2021-2025 Allach-Untermenzing unbebaut erschlossen Wohngebiet, ImmoScout24 (32 Grundstücks-Transaktionen 2021-2025 analysiert), Median-Werte bereinigt nach Lage Größe Baurecht. 2026 Prognose: Zins 3,0%, Mehrfamilienhaus Budget-Nachfrage stabil Bauträger Käufer Stadtentwicklung, Verfügbarkeit knapp 24 Grundstücke aktuell Markt begrenzt, Baukosten hoch 2.300-2.900 € m² Neubau teuer, Allach-Untermenzing-Image dauerhaft Mittelschicht Stadtrand Grün Nordwest etabliert. Stand: März 2026.

Wichtiger Hinweis: Nur Informationszwecke, keine verbindliche Bewertung. Bodenrichtwert = Orientierung NICHT gleich Verkaufspreis! Tatsächlicher Wert abhängig von: örtliche Lage (Untermenzing-Süd vs. Allach-Untermenzing-Nord Plus 50%!), Baurecht (GRZ GFZ Geschosse WA WR = bebaubare Fläche entscheidend GFZ 1,4 vs. 0,8 Plus 75%!), Größe (400-900 m² optimal Mehrfamilienhaus Budget Plus 10-15%!), Zuschnitt (rechteckig Plus 10-15% vs. ungünstig minus 15-25%!), Erschließung, Beschaffenheit (Altlasten Boden historische Nutzung!), Denkmalschutz (Allach-Untermenzing Altbau teilweise = Beschränkungen beachten!). Professionelle Wert-Ermittlung Sachverständiger empfohlen (1.500-3.500 €).

Quellen: Gutachterausschuss München BORIS Bayern, ImmoScout24, Bebauungspläne Landeshauptstadt München Wohngebiete, Statistisches Amt München, Bundesbank. Analyse FT Immobilien 24 März 2026.