Altbau-Sanierung München: GEG 2026 - kosten Haussanierung Altbau München

1. Was kostet eine Komplettsanierung eines Altbaus?
Altbau Sanierung München: In München liegen die Kosten für eine Komplettsanierung bei 1.800 bis 3.500 € pro m², abhängig von Umfang und Gebäudezustand. Für ein 150-m²-Einfamilienhaus ergibt das 270.000 bis 525.000 €. Darin enthalten sind: Heizungserneuerung (25.000–45.000 €), Dämmung von Dach und Fassade (35.000–80.000 €), neue Fenster (15.000–30.000 €), Elektrik und Sanitär (40.000–70.000 €) sowie Innenausbau (80.000–150.000 €). Denkmalgeschützte Altbauten kosten erfahrungsgemäß 20 bis 30 % mehr. Durch Förderungen lassen sich die Gesamtkosten um 15 bis 35 % reduzieren.

2. Was muss bei einem 50 Jahre alten Haus saniert werden?
Altbau Sanierung München: Bei einem typischen Haus aus dem Jahr 1975 stehen folgende Maßnahmen an: Die Heizung sollte dringend erneuert werden, da veraltete Öl- und Gasheizungen nicht mehr GEG-konform sind. Die Dachdämmung ist auf den gesetzlichen Mindest-U-Wert von 0,24 W/(m²K) nachzurüsten, einfach verglaste Fenster durch effiziente Einheiten zu ersetzen und die Elektrik auf Brandgefahr zu prüfen, da Altinstallationen ein erhebliches Risiko darstellen können. Auch Wasserleitungen aus Blei oder mit Korrosionsschäden sind auszutauschen, die Fassade zu dämmen und die Dacheindeckung nach 40 bis 50 Jahren Lebensdauer zu erneuern. Gesetzlich verpflichtend nach GEG 2024: der Austausch alter Heizkessel nach über 30 Jahren Betrieb sowie die Dämmung der obersten Geschossdecke.

3. Wie hoch ist der Quadratmeterpreis für Altbauwohnungen in München?
Altbauwohnungen aus der Zeit vor 1949 werden in München zu Preisen von 7.500 bis 12.500 € pro m² gehandelt. In Top-Lagen wie Maxvorstadt, Lehel und Schwabing werden 10.000 bis 12.500 €/m² erzielt, in mittleren Lagen 8.500 bis 10.000 €/m² und in Randlagen 7.500 bis 8.500 €/m². Unsanierte Objekte mit erheblichem Sanierungsstau müssen Abschläge von 15 bis 25 % hinnehmen, während kernsanierte Altbauten mit Stuck und hohen Decken Aufschläge von 10 bis 20 % erzielen. Gründerzeitgebäude sind besonders begehrt, und die Nachfrage bleibt konstant hoch, da Altbauten mit Charakter und zentraler Lage eine treue Käuferschaft ansprechen.

4. Welche staatliche Förderung gibt es für die Altbausanierung?
Für die Altbausanierung stehen mehrere Förderwege zur Verfügung, die sich kombinieren lassen. Die KfW-Programme (BEG 261/262) bieten Kredite bis 150.000 € sowie Tilgungszuschüsse von bis zu 48.000 € (32 %) bei Erreichen des Effizienzhaus-55-Standards. Über das BAFA erhalten Eigentümer beim Heizungstausch auf eine Wärmepumpe bis zu 70 % Zuschuss (maximal 21.000 €). Steuerlich lassen sich 20 % der Sanierungskosten über drei Jahre absetzen (maximal 40.000 €). Die Stadt München zahlt über ihr Programm Energetische Sanierung zusätzlich bis zu 10.000 € Zuschuss. Für Denkmalschutz-Immobilien gelten Sonderabschreibungen von 9 % über zehn Jahre. Alle Förderungen lassen sich miteinander kombinieren.

5. Welche Häuser müssen bis 2030 saniert werden?
Altbau Sanierung München: Das GEG 2024 sieht mehrere Sanierungspflichten vor: Gebäude mit Energieausweis E, F, G oder H müssen nach einem Eigentümerwechsel innerhalb von zwei Jahren energetisch saniert werden. Ölheizungen, die älter als 30 Jahre sind, unterliegen der Austauschpflicht, wobei Niedertemperatur- und Brennwertkessel Ausnahmen bilden. Ab 2024 müssen alle neu eingebauten Heizungen mindestens 65 % erneuerbare Energien nutzen. Bis 2045 ist Klimaneutralität für alle Gebäude verpflichtend. Die kommunale Wärmeplanung der Stadt München legt zudem spezifische Sanierungsgebiete fest. Wer die Vorschriften ignoriert, riskiert Bußgelder von bis zu 50.000 €.

6. Was ist der teuerste Teil einer Renovierung?
Altbau Sanierung München: Die teuerste Einzelmaßnahme bei einer Altbausanierung ist in der Regel die Heizungserneuerung: Eine Wärmepumpe mit Flächenheizung kostet 35.000 bis 55.000 €, eine Pelletheizung 25.000 bis 40.000 €. Es folgen die komplette Badsanierung (20.000–40.000 € pro Bad), Dachsanierung mit Dämmung (25.000–60.000 €), Fassadenspämmung (15.000–45.000 €) und neue Fenster (12.000–30.000 €). Eine Kernsanierung der Küche schlägt mit 15.000 bis 35.000 € zu Buche. In München erhöhen die überdurchschnittlichen Handwerkerkosten (15–25 % über dem Bundesschnitt) und eventuelle Denkmalschutz-Auflagen die Gesamtkosten zusätzlich.

✅ Neue Heizungen

Ab 2026 müssen neue Heizungen mindestens 65% erneuerbare Energien nutzen. Erlaubt sind: Wärmepumpen, Biomasseheizungen, Fernwärme, Hybridheizungen mit hohem Öko-Anteil.

⏰️ Bestandsschutz

Bestehende Heizungen dürfen weiter betrieben werden. Nach 30 Jahren Betrieb oder bei irreparablem Defekt muss auf erneuerbare Energien umgestellt werden.

🏛️ Denkmalschutz

Für denkmalgeschützte Gebäude gibt es Sonderregelungen und Ausnahmen. Individuelle Lösungen wie Innendämmung oder Luft-Wasser-Wärmepumpen sind möglich.

🏠 KfW-Förderung

• BEG (261/262): Bis 45% Zuschuss oder Kredit mit Tilgungszuschuss
• Einzelmaßnahmen: 20-40% je nach Maßnahme
• Effizienzhaus 85/70/55: 25-45% Förderung
• Max. Förderung: 60.000 € pro Wohneinheit

🔥 BAFA-Förderung

• Wärmepumpe: Bis 40% Zuschuss (max. 35.000 €)
• Heizungsoptimierung: 15-20% Zuschuss
• Biomasseheizung: Bis 35% Zuschuss
• Schnelle Auszahlung: 4-6 Wochen nach Antrag

🏛️ Stadt München

• FES (Förderprogramm Energieeinsparung): Bis 10.000 € Zusatzförderung
• Denkmalschutz-Sonderprogramm: Bis 15.000 € extra
• PV-Anlagen: Bis 500 €/kWp
• Kombinierbar: Mit KfW/BAFA