§34c GewO 2026: Maklererlaubnis, Antrag, Kosten, Weiterbildungspflicht
Aktualisiert: Mai 2026 | Nächste Prüfung: August 2026 | Region: München & Bayern | Erfahrung: 20 Jahre §34c-konforme Maklertätigkeit
§34c GewO ist die gesetzlich vorgeschriebene Gewerbeerlaubnis für Immobilienmakler, Bauträger, Baubetreuer, Darlehensvermittler und Wohnimmobilienverwalter in Deutschland. Der Antrag erfolgt beim Gewerbeamt der Wohnsitzgemeinde, kostet 200–450 € (München rund 400 €) und wird in 2–4 Wochen bearbeitet. Ohne §34c-Erlaubnis ist die Maklertätigkeit illegal — Bußgelder bis 5.000 € pro Fall. Zusätzlich seit 1.8.2018 Weiterbildungspflicht von 20 Stunden in 3 Jahren.
• Polizeiliches Führungszeugnis
• Gewerbezentralregister-Auszug
• Schuldnerverzeichnis-Auszug
• Insolvenz-Negativbescheinigung
• Gewerbeanmeldung
• Personalausweis-Kopie
Erlaubnisgebühr: 200–450 €
Nachweise: 40–80 €
Berufshaftpflicht: 200–600 €/Jahr
Weiterbildung 20h: 100–400 €/Zyklus
- Pflicht für jeden gewerblichen Immobilienmakler in Deutschland
- Antrag beim Gewerbeamt der Wohnsitzgemeinde
- Kosten in München: rund 400 € einmalig
- Bearbeitungsdauer: 2–4 Wochen
- Keine Sachkundeprüfung für Makler erforderlich
- Weiterbildungspflicht: 20 Stunden in 3 Jahren (MaBV §15b)
- Bußgeld ohne Erlaubnis: bis 5.000 € pro Fall
- Gilt seit 1960, letzte große Novelle 2018
Schnellvergleich: Vier Varianten der §34c-Erlaubnis
| Variante | Anwendungsfall | Sachkundeprüfung? | Kosten München |
|---|---|---|---|
| §34c Abs. 1 Nr. 1 — Makler | Vermittlung von Verträgen über Grundstücke, Wohnräume, Gewerberäume, Darlehen | Nein | ca. 400 € |
| §34c Abs. 1 Nr. 2 — Bauträger | Vorbereitung, Durchführung von Bauvorhaben als Bauherr im eigenen Namen | Nein | ca. 500 € |
| §34c Abs. 1 Nr. 3 — Baubetreuer | Wirtschaftliche Vorbereitung/Durchführung von Bauvorhaben in fremdem Namen | Nein | ca. 500 € |
| §34c Abs. 1 Nr. 4 — Wohnimmobilienverwalter | Verwaltung von Wohnungseigentum nach WEG / Mietshäusern für Dritte | Ja (seit 2018) | ca. 450 € + Prüfung |
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§34c ist keine Sachkundeprüfung – sondern eine reine Zuverlässigkeits- und Vermögensprüfung. Wer die formalen Nachweise korrekt einreicht, erhält die Erlaubnis in der Regel binnen 2–4 Wochen. Verzögerungen entstehen fast immer durch unvollständige Nachweise – nicht durch behördliche Prüfungen.
1. Was ist §34c GewO? Gesetzliche Grundlagen
Die Gewerbeordnung unterscheidet zwischen freien Gewerben (nur Anmeldung erforderlich) und erlaubnispflichtigen Gewerben. Immobilienvermittlung gehört zu letzteren — der Gesetzgeber wollte 1960 verhindern, dass jeder ohne Bonitäts- und Zuverlässigkeitsprüfung mit fremdem Vermögen umgeht. Ein vertiefender Überblick zu allen rechtlichen Pflichten findet sich in unserer Analyse zur Rechtssicherheit für Münchner Makler 2026 und der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).
2. Wer braucht §34c — und wer nicht
Selbstständige Makler, Maklerunternehmen (auch GmbH), Bauträger, Baubetreuer, professionelle Wohnimmobilienverwalter, gewerbliche Tippgeber mit regelmäßiger Provisionsbeteiligung.
Angestellte Makler (Erlaubnis hat der Arbeitgeber), private Einzelverkäufe, reine Mietverwaltung ohne WEG-Bezug, einmalige Gefälligkeits-Vermittlungen, Hausverwaltung im eigenen Bestand.
3. §34c-Antrag stellen: Schritt-für-Schritt
| # | Schritt | Zeit / Kosten |
|---|---|---|
| 1 |
Führungszeugnis beantragen Belegart O (für Behörde), Antrag beim Bürgerbüro oder online |
2–3 Wochen / 13 € |
| 2 |
Gewerbezentralregister-Auszug Belegart 9, online beim Bundesamt für Justiz |
1–2 Wochen / 13 € |
| 3 |
Schuldnerverzeichnis-Auszug Beim Amtsgericht des Wohnsitzes, online möglich |
3–5 Tage / 4,50 € |
| 4 |
Insolvenz-Negativbescheinigung Beim Insolvenzgericht (Amtsgericht), schriftlich |
3–5 Tage / 10 € |
| 5 |
Gewerbeanmeldung Beim Gewerbeamt, in München zentral im KVR |
Sofort / 30–60 € |
| 6 |
§34c-Antrag mit allen Nachweisen Komplettes Paket beim Gewerbeamt einreichen |
2–4 Wochen / 400 € |
Die Reihenfolge ist wichtig: Führungszeugnis und Gewerbezentralregister-Auszug haben die längsten Bearbeitungszeiten — diese zuerst beantragen. Schuldnerverzeichnis und Insolvenzbescheinigung sind in 3–5 Tagen verfügbar und werden zuletzt geholt, da sie nicht älter als 3 Monate sein dürfen.
4. Die sechs Pflicht-Nachweise im Detail
Bei juristischen Personen (GmbH, UG, AG) müssen die Nachweise für alle vertretungsberechtigten Personen erbracht werden — also Geschäftsführer und Vorstände. Bei GbR/OHG für alle persönlich haftenden Gesellschafter. Hinzu kommt der Handelsregisterauszug bzw. Gesellschaftsvertrag. Eine vollständige Übersicht aller Münchner Behördenwege liefert auch der Ablauf bei Notarterminen und die Münchner Sonderregelungen.
5. Kosten der §34c-Erlaubnis 2026
| Kostenposition | Einmalig | Jährlich |
|---|---|---|
| §34c-Erlaubnisgebühr (München) | 400 € | – |
| Führungszeugnis Belegart O | 13 € | – |
| Gewerbezentralregister-Auszug | 13 € | – |
| Schuldnerverzeichnis-Auszug | 4,50 € | – |
| Insolvenz-Negativbescheinigung | 10 € | – |
| Gewerbeanmeldung | 30–60 € | – |
| Vermögensschadenhaftpflicht (empfohlen) | – | 200 – 600 € |
| Weiterbildung (20h / 3 Jahre) | – | 35 – 135 € (umgerechnet) |
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Bei juristischen Personen multiplizieren sich die Nachweis-Kosten mit der Anzahl der vertretungsberechtigten Personen. Eine GmbH mit 3 Geschäftsführern zahlt rund 530 € statt 440 €. Hinzu kommen ggf. Handelsregister-Auszüge (15 € pro Auszug).
6. Weiterbildungspflicht: 20 Stunden in 3 Jahren
Anerkannte Weiterbildungsthemen nach MaBV §15b umfassen: Maklerrecht und Vertragsrecht, Bewertung und Wertermittlung, Verbraucherschutz und Datenschutz, Steuerrecht, Bauplanungs- und Bauordnungsrecht, Energieausweis und Energieeffizienz (GEG 2024), Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht (WEG-Reform). Ein laufend aktualisierter Überblick zu energierechtlichen Themen findet sich im Heizungsgesetz-Ratgeber GEG 2024 sowie zur Energieausweis-Pflicht ab 2026.
7. Ablehnungsgründe und was dann?
- Verurteilung wegen Betrug, Untreue, Unterschlagung, Geldwäsche oder Insolvenzverschleppung in den letzten 5 Jahren
- Laufendes oder seit weniger als 5 Jahren abgeschlossenes Insolvenzverfahren
- Eintrag im Schuldnerverzeichnis
- Steuerschulden über 1.000 € (insbesondere Umsatzsteuer)
- Widerrufene §34c-Erlaubnis aus früherer Tätigkeit
- Mehrfache Bußgelder wegen unerlaubter Maklertätigkeit
Bei Bagatell-Vergehen (alte Geldstrafe unter 90 Tagessätzen, ohne Vermögensbezug) ist eine §34c-Erlaubnis meist trotzdem möglich. Beratungsgespräch mit dem Gewerbeamt im Voraus ist empfehlenswert. Bei eingetragener Insolvenz: Wiederbeantragung nach Ablauf der 5-Jahres-Frist oft erfolgreich.
8. Fünf typische Antrags-Fehler
Fehler 1: Veraltete Nachweise
Alle Nachweise dürfen am Tag der Antragstellung nicht älter als 3 Monate sein. Wer den Antrag wegen anderer Verzögerungen erst nach 4 Monaten einreicht, muss komplett neue Nachweise holen. Empfehlung: Antrag vorbereiten, Nachweise erst in den letzten 4 Wochen vor Einreichung anfordern.
Fehler 2: Falsche Führungszeugnis-Belegart
Für Behörden ist die Belegart O (an Behörde geschickt) erforderlich, nicht das private Führungszeugnis. Wer das normale Führungszeugnis einreicht, bekommt den Antrag zurückgeschickt mit Nachforderung — kostet 2 Wochen.
Fehler 3: Bei GmbH nicht alle Geschäftsführer
Bei juristischen Personen sind die Nachweise für jeden einzelnen Geschäftsführer erforderlich. Wird einer vergessen, wird der Antrag nicht bearbeitet.
Fehler 4: Falsche Reihenfolge
Erst Gewerbe anmelden, dann §34c beantragen — nicht umgekehrt. Ohne Gewerbeanmeldung kann das Gewerbeamt den §34c-Antrag formal nicht entgegennehmen. Beide Schritte können am gleichen Tag erfolgen, aber Gewerbeanmeldung zuerst.
Fehler 5: Unklare Tätigkeitsbeschreibung
Im Antrag muss präzise angegeben werden, welche Variante beantragt wird (Makler / Bauträger / Baubetreuer / Verwalter). Wer „Immobilien" ohne Spezifikation angibt, bekommt eine Nachfrage und verliert 1–2 Wochen. Bei Mehrfach-Tätigkeit alle Varianten einzeln benennen.
9. Warum FT Immobilien 24
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Was ist §34c GewO?
§34c der Gewerbeordnung ist die gesetzliche Erlaubnispflicht für Immobilienmakler, Bauträger, Baubetreuer, Darlehensvermittler und Wohnimmobilienverwalter in Deutschland. Ohne diese Erlaubnis ist die gewerbliche Maklertätigkeit verboten und mit Bußgeldern bis 5.000 € pro Fall belegbar.
Wer braucht eine §34c-Erlaubnis?
Alle, die gewerblich Immobilien vermitteln, verwalten oder bauträgermäßig vertreiben. Nicht erforderlich bei privaten Einzelverkäufen, im Angestelltenverhältnis (Erlaubnis hat dann der Arbeitgeber), bei Hausverwaltung im eigenen Bestand und bei einmaligen Gefälligkeits-Vermittlungen.
Was kostet die §34c-Erlaubnis?
Die Gesamtkosten liegen 2026 bei 440–530 € in München. Davon entfallen rund 400 € auf die Erlaubnisgebühr, der Rest auf die Nachweise (Führungszeugnis 13 €, Gewerbezentralregister 13 €, Schuldnerverzeichnis 4,50 €, Insolvenzbescheinigung 10 €, Gewerbeanmeldung 30–60 €).
Wie lange dauert die Bearbeitung?
Bei vollständigen Unterlagen 2–4 Wochen. Die längsten Wartezeiten verursachen die Nachweise selbst: Führungszeugnis und Gewerbezentralregister 2–3 Wochen. Die eigentliche behördliche Prüfung im Gewerbeamt dauert nur 1–2 Wochen. Verzögerungen entstehen fast immer durch unvollständige Unterlagen.
Welche Nachweise sind erforderlich?
Sechs Pflicht-Nachweise: 1) Polizeiliches Führungszeugnis Belegart O, 2) Gewerbezentralregister-Auszug, 3) Schuldnerverzeichnis-Auszug, 4) Insolvenz-Negativbescheinigung, 5) Gewerbeanmeldung bzw. Handelsregisterauszug, 6) Personalausweis-Kopie. Alle Nachweise dürfen nicht älter als 3 Monate sein.
Gibt es eine Sachkundeprüfung für Makler?
Nein, für reine Immobilienmakler nicht. Nur Wohnimmobilienverwalter müssen seit 1.8.2018 eine Sachkundeprüfung ablegen oder als gleichwertig anerkannte Qualifikation nachweisen (z.B. Immobilienkaufmann/-frau, Immobilienfachwirt IHK).
Was ist die 20-Stunden-Weiterbildungspflicht?
Seit 1.8.2018 müssen alle §34c-Inhaber und unmittelbar an der Vermittlung beteiligten Beschäftigten 20 Stunden Weiterbildung in 3 Jahren absolvieren (MaBV §15b). Anerkannte Anbieter: IHK, IVD, BVI, anerkannte Online-Plattformen. Nachweis durch Teilnahmebescheinigungen, jederzeit auf Anforderung vorzulegen.
Wann wird §34c versagt?
Bei einschlägigen Vorstrafen (Vermögensdelikte, Insolvenzverschleppung), laufenden Insolvenzverfahren, Eintrag im Schuldnerverzeichnis, Steuerschulden über 1.000 €, früher widerrufener §34c-Erlaubnis oder mangelnder persönlicher Zuverlässigkeit nach Gesamtschau. Widerspruch innerhalb von 1 Monat möglich.
Brauchen GmbH-Geschäftsführer einzeln §34c?
Nein. Die §34c-Erlaubnis wird der juristischen Person (GmbH, UG, AG) erteilt. Allerdings müssen die Zuverlässigkeits- und Vermögensnachweise für jeden vertretungsberechtigten Geschäftsführer einzeln erbracht werden. Bei 3 Geschäftsführern verdreifachen sich die Nachweis-Kosten.
Was passiert ohne §34c-Erlaubnis?
Unerlaubte Maklertätigkeit ist eine Ordnungswidrigkeit nach §144 GewO und mit Bußgeldern bis 5.000 € pro Fall belegbar. Provisionsansprüche sind nichtig — bereits gezahlte Provisionen können zurückgefordert werden. Bei wiederholter unerlaubter Tätigkeit drohen Geldstrafen oder Freiheitsstrafen.
Gilt §34c auch für angestellte Makler?
Nein. Angestellte Makler arbeiten unter der §34c-Erlaubnis des Arbeitgebers. Sie selbst benötigen keine eigene Erlaubnis, müssen aber die 20-Stunden-Weiterbildungspflicht erfüllen, sofern sie unmittelbar an Vermittlungen beteiligt sind.
Kann man §34c online beantragen?
In den meisten Bundesländern noch nicht vollständig. Die Gewerbeanmeldung ist in München digital über das Bürgerservice-Portal möglich, der §34c-Antrag selbst muss aber meist postalisch oder persönlich eingereicht werden. Die Nachweise (Führungszeugnis, Gewerbezentralregister) können online beantragt werden.
⚖ Saubere §34c-Praxis ist Vertrauenssache
Ob als angehender Makler beim ersten Antrag oder als Eigentümer auf der Suche nach §34c-konformer Vermittlung: 20 Jahre lückenlose §34c-Praxis und MaBV-Konformität aus einer Hand.
Methodische Grundlagen: Gewerbeordnung §34c (GewO) in der Fassung vom 1.8.2018, Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV §15b Weiterbildungspflicht), §35 GewO (persönliche Zuverlässigkeit), §144 GewO (Bußgeldvorschriften), Bundesamt für Justiz (Gewerbezentralregister), Gebührensatzung des Münchner Kreisverwaltungsreferats, eigene Erfahrungswerte aus 20 Jahren §34c-konformer Maklertätigkeit.
Hinweis: Diese Seite ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Verbindliche Auskünfte zu §34c-Voraussetzungen erteilen die Gewerbeämter. Bei rechtlichen Streitigkeiten ist ein Fachanwalt für Verwaltungsrecht zu konsultieren.
Weiterführende Themen: Immobilienmakler Ausbildung 2026 · Ratgeber-Übersicht · Immobilien-Glossar.
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