Notartermin Immobilienkauf München 2026: Ablauf, Kosten & Checkliste
Aktualisiert: April 2026 | Lesezeit: 11 Min. | Basis: GNotKG, § 311b BGB, 20 Jahre Praxiserfahrung, 500+ begleitete Notartermin München
Der Notartermin beim Immobilienkauf in München ist der wichtigste rechtliche Meilenstein – erst mit der notariellen Beurkundung wird ein Kaufvertrag wirksam (§ 311b BGB). Wer ein Haus in München kauft, sollte den Ablauf genau kennen: von der Identitätsprüfung über die Vertragsverlesung bis zur Auflassungsvormerkung. Dieser Praxis-Leitfaden erklärt alle 10 Schritte, zeigt die realen Kosten am Münchner Immobilienmarkt 2026 und enthält einen interaktiven Notarkosten-Rechner.
⚡ Schnellfragen – Notartermin Immobilienkauf München 2026
Was muss man zum Notartermin mitbringen?
Pflicht: Gültiger Personalausweis (oder Reisepass) – ohne wird der Termin abgebrochen. Bei Ehepaaren müssen beide Partner erscheinen. Sinnvoll: Finanzierungsbestätigung der Bank, den Vertragsentwurf mit notierten Fragen und einen Notizblock. Nicht nötig: Geld, Grundbuchauszug oder Energieausweis – das hat der Notar bereits.
Ist man nach dem Notartermin Eigentümer?
Nein – erst nach der Grundbucheintragung. Das dauert 8–12 Wochen nach dem Notartermin. Dazwischen müssen Grunderwerbsteuer gezahlt, Grundschulden gelöscht und der Kaufpreis überwiesen werden. Die Auflassungsvormerkung schützt Sie aber sofort: Der Verkäufer kann die Immobilie nicht erneut verkaufen.
Wie lange dauert ein Termin beim Notar?
Notartermin: 60–90 Minuten je nach Komplexität. Davon entfallen 20–30 Minuten auf die gesetzlich vorgeschriebene Vertragsverlesung. In München eher 75–90 Minuten, da die Verträge bei hohen Kaufnebenkosten und Sondervereinbarungen komplexer ausfallen. Planen Sie 120 Minuten Puffer ein.
Wie hoch sind die Notarkosten bei 300.000 €?
Bei 300.000 € Kaufpreis betragen die Notar- und Grundbuchkosten ca. 5.600–6.000 € (rund 1,9 % vom Kaufpreis). Davon entfallen ca. 3.600 € auf die Beurkundung und 2.000 € auf Grundbuchänderungen. Hinzu kommt die Grunderwerbsteuer von 3,5 % in Bayern (10.500 €).
🏠 Sie planen einen Immobilienkauf in München?
Kennen Sie den fairen Marktwert – bevor Sie zum Notartermin gehen
➤ Kostenlose Immobilienbewertung starten📑 Inhaltsverzeichnis
- ➤ Was ist ein Notartermin? Zweck & Rechtslage
- ➤ Notartermin Ablauf: 10 Schritte im Detail
- ➤ Kosten & wer zahlt was?
- ➤ 🧮 Interaktiver Notarkosten-Rechner 2026
- ➤ Checkliste: Was mitbringen?
- ➤ Zeitplan nach dem Notartermin
- ➤ 7 Praxis-Tipps aus 20 Jahren Erfahrung
- ➤ 🏠 Kostenlose Immobilienbewertung
- ➤ FAQ – Notartermin München
📋 Was ist ein Notartermin? Zweck & Rechtslage
Der Notartermin ist die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags – ohne sie ist kein Immobiliengeschäft in Deutschland wirksam (§ 311b BGB). Der Notar handelt als unparteiischer Rechtsdienstleister: Er prüft den Vertrag, verliest ihn vollständig, erklärt die rechtlichen Folgen und koordiniert anschließend Grundbucheintragung, Lastenfreistellung und Kaufpreiszahlung. Für maximale Rechtssicherheit sollten Käufer den Vertragsentwurf mindestens 14 Tage vor dem Termin erhalten und sorgfältig prüfen.
Ohne Notar = kein gültiger Kaufvertrag! Selbst ein privat unterschriebener Vertrag wäre rechtlich unwirksam. Der Notartermin ist zwingend vorgeschrieben – egal ob Sie eine Eigentumswohnung, ein Mehrfamilienhaus oder ein Grundstück kaufen.
🔢 Ablauf: 10 Schritte beim Notartermin
Ein typischer Notartermin beim Immobilienkauf in München dauert 60–90 Minuten und folgt einem festen Schema. Hier der Ablauf mit Zeitangaben und Praxis-Tipps:
Schritt 1–2: Identitätsprüfung & Vertragsverlesung (25–35 Min.)
Notar prüft Personalausweise, stellt Geschäftsfähigkeit fest. Dann wird der gesamte Kaufvertrag laut vorgelesen – gesetzlich vorgeschrieben, auch wenn er 15–25 Seiten umfasst. Inhalt: Kaufpreis, Objektbeschreibung, Zahlungsmodalitäten, Übergabetermin, Gewährleistungsausschluss.
Schritt 3–4: Erklärung & Nachfragephase (15–25 Min.)
Notar erklärt verständlich alle Klauseln: Gewährleistungsausschluss, Lastenfreistellung, steuerliche Folgen (Grunderwerbsteuer, Spekulationsfrist). Dann fragt er ausdrücklich: „Haben Sie Fragen?" – Jetzt ist der Moment, ALLES zu klären. Keine Frage ist zu „dumm".
Schritt 5–6: Unterschriften & Auflassung (10 Min.)
Erst Verkäufer, dann Käufer unterschreibt – ab jetzt ist der Vertrag rechtsverbindlich! Kein Widerrufsrecht wie bei Online-Käufen. Anschließend: Auflassungserklärung (Einigung über Eigentumsübertragung) – Grundlage für die spätere Grundbucheintragung.
Schritt 7–8: Vollmachten & Kostenrechnung (10 Min.)
Käufer und Verkäufer bevollmächtigen den Notar für Grundbuchänderungen, Löschung alter und Eintragung neuer Grundschulden. Notar beantragt die Auflassungsvormerkung – Ihre Sicherheit, dass der Verkäufer die Immobilie nicht nochmal verkauft. Anschließend werden Notarkosten und Zahlungsfristen erläutert.
Schritt 9–10: Urkundenabschrift & Verabschiedung (5 Min.)
Sie erhalten eine beglaubigte Abschrift – Ihr wichtigstes Dokument! Notar erklärt den weiteren Zeitplan: Grunderwerbsteuer (4 Wochen), Kaufpreiszahlung (nach Aufforderung), Grundbucheintragung (8–12 Wochen). Handschlag, Gratulation – fertig.
💰 Notarkosten: Was kostet die Beurkundung?
Notartermin: Die Notargebühren sind im GNotKG gesetzlich geregelt und richten sich nach dem Kaufpreis. Verhandeln ist nicht möglich – jeder Notar in Deutschland berechnet identische Sätze. Beim Immobilienkauf in München mit durchschnittlich 700.000 € Kaufpreis – ob Eigenheim oder Kapitalanlage – fallen die Nebenkosten entsprechend hoch aus.
| Kaufpreis | Notarkosten ca. | Grundbuch ca. | Gesamt | % vom KP |
|---|---|---|---|---|
| 300.000 € | 3.600 € | 2.000 € | 5.600 € | 1,9 % |
| 500.000 € | 5.700 € | 3.800 € | 9.500 € | 1,9 % |
| 750.000 € | 8.100 € | 5.400 € | 13.500 € | 1,8 % |
| 1.000.000 € | 10.500 € | 7.000 € | 17.500 € | 1,8 % |
Wer zahlt? Üblich ist 50/50 (Käufer/Verkäufer), in München zahlt häufig der Käufer alles – das ist Verhandlungssache. Die Grunderwerbsteuer (3,5 % in Bayern) zahlt immer nur der Käufer. Bei einer Baufinanzierung müssen Notarkosten und Grunderwerbsteuer als Eigenkapital eingeplant werden – Banken finanzieren diese Nebenkosten nicht.
🧮 Interaktiver Notarkosten-Rechner München 2026
Berechnen Sie in Sekunden alle Kosten rund um den Notartermin – Beurkundung, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und die Gesamtbelastung.
📝 Checkliste: Was zum Notartermin mitbringen?
✅ Pflicht
Gültiger Personalausweis/Reisepass, bei Ehepaaren: beide Partner persönlich, ggf. Eheurkunde bei Gütergemeinschaft, bei GmbH: Handelsregisterauszug + Vollmacht
📄 Empfohlen
Finanzierungsbestätigung Bank, Vertragsentwurf mit Notizen, Notizblock + Stift, Kontodaten (für Zahlungsanweisung)
🚫 Nicht nötig
Geld/Kaufpreis (wird später überwiesen!), Grundbuchauszug (hat Notar), Energieausweis (hat Makler), Maklervertrag
⏰ Notartermin Zeitplan
| Zeitpunkt | Was passiert? |
|---|---|
| Tag 1–3 | Notar beantragt Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt |
| Woche 1–2 | Auflassungsvormerkung eingetragen + Grunderwerbsteuerbescheid vom Finanzamt |
| Woche 2–6 | Käufer zahlt Grunderwerbsteuer → Finanzamt stellt Unbedenklichkeitsbescheinigung aus |
| Woche 3–8 | Verkäufer löscht seine Grundschulden (Abstimmung mit Bank) |
| Woche 4–8 | Notar fordert Käufer zur Kaufpreiszahlung auf |
| Woche 8–12 | Grundbucheintragung = SIE SIND EIGENTÜMER! |
In München dauert der gesamte Prozess oft 10–12 Wochen, da die Grundbuchämter stark ausgelastet sind. Wer eine WEG-Immobilie kauft, muss zusätzlich die Hausverwaltung informieren und ggf. Maklerkosten einplanen.
💡 7 Praxis-Tipps aus 20 Jahren Erfahrung
1. Vertrag 14 Tage vorher lesen: Notar schickt den Entwurf zu – lesen Sie ihn gründlich, markieren Sie Unklarheiten. Beim Termin bleibt wenig Zeit für intensives Nachdenken.
2. Bei teuren Objekten Anwalt einschalten: Ab 750.000 € lohnt sich eine anwaltliche Vertragsprüfung (Kosten: 500–1.500 €). Besonders bei Luxusimmobilien oder denkmalgeschützten Immobilien mit Sonderklauseln unverzichtbar.
3. Alle Fragen stellen: Der Notar ist neutral und verpflichtet, alles zu erklären. Lieber 10 Minuten länger fragen als nach der Unterschrift bereuen – denn es gibt kein Widerrufsrecht.
4. Zahlungsfristen sofort notieren: Grunderwerbsteuer (4 Wochen), Notarkosten (2–4 Wochen), Kaufpreis (nach Aufforderung). Verpasste Fristen bedeuten Verzugszinsen oder schlimmstenfalls Rücktritt.
5. Ausweis am Vortag prüfen: Abgelaufener Ausweis = Termin wird abgebrochen! Express-Ausweis beim Bürgeramt: 1–2 Tage, Zusatzkosten.
6. 120 Minuten einplanen: Auch wenn es 60–90 Minuten dauert – danach braucht man oft Zeit zum Verarbeiten. Keine Folgetermine direkt danach.
7. Immobilienwert vorher kennen: Gehen Sie nur zum Notar, wenn Sie sicher sind, dass der Kaufpreis fair ist. Eine professionelle Hausbewertung gibt Ihnen Sicherheit – besonders in einem Markt, in dem die Zinsentwicklung die Preise beeinflusst.
🏠 Erst den Wert kennen – dann zum Notar
Wer den fairen Marktwert kennt, verhandelt besser und spart beim Kaufpreis oft 15.000–50.000 €.
Über 2.400 Eigentümer vertrauen bereits unserer Bewertung. 20 Jahre Erfahrung am Münchner Markt.
➤ Jetzt kostenlosen Immobilienwert erfahren100 % kostenlos • Unverbindlich • Ergebnis in 24h
❓ Häufige Fragen zum Notartermin Immobilienkauf München 2026
1. Wie lange dauert ein Notartermin beim Immobilienkauf in München?
60–90 Minuten. Davon 20–30 Minuten Vertragsverlesung, 10–15 Minuten Erklärung, 5–10 Minuten Fragen, 10 Minuten Unterschriften und Auflassung. In München eher 75–90 Minuten durch komplexere Verträge.
2. Was kostet ein Notartermin bei 500.000 € Kaufpreis?
Notar- und Grundbuchkosten zusammen ca. 9.500 € (1,9 % vom Kaufpreis). Davon ca. 5.700 € Beurkundung und 3.800 € Grundbuchänderungen. Hinzu kommt 3,5 % Grunderwerbsteuer in Bayern (17.500 €).
3. Kann ich nach dem Notartermin noch zurücktreten?
Nein. Nach der Unterschrift ist der Kaufvertrag rechtsverbindlich – es gibt kein Widerrufsrecht wie bei Online-Käufen. Ausnahme: arglistige Täuschung oder Betrug. Deshalb: Vor der Unterschrift gründlich prüfen.
4. Was ist eine Auflassungsvormerkung?
Ein Schutzeintrag im Grundbuch für den Käufer. Er wird 1–2 Wochen nach dem Notartermin eingetragen und verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie ein zweites Mal verkauft oder neue Belastungen einträgt.
5. Muss ich den Kaufpreis beim Notartermin zahlen?
Nein. Beim Termin fließt kein Geld. Der Kaufpreis wird erst 4–8 Wochen später auf Aufforderung des Notars überwiesen – nachdem Grunderwerbsteuer gezahlt und Grundschulden des Verkäufers gelöscht sind.
6. Wann bin ich nach dem Notartermin offiziell Eigentümer?
Erst nach der Grundbucheintragung – das dauert 8–12 Wochen nach dem Notartermin. In München oft 10–12 Wochen, da die Grundbuchämter überlastet sind. Die Auflassungsvormerkung schützt Sie aber sofort.
7. Wer wählt den Notar – Käufer oder Verkäufer?
Üblich ist, dass der Käufer den Notar wählt, da er die Kosten trägt. Der Verkäufer kann aber Vorschläge machen. Beide Parteien sollten sich mit der Wahl wohlfühlen – der Notar ist unparteiisch.
8. Kann ich jemanden zum Notartermin schicken (Vertretung)?
Ja, mit notarieller Vollmacht. Diese muss vorher beim Notar erstellt werden (Kosten: 100–200 €). Beide Ehepartner müssen normalerweise persönlich erscheinen – die Vollmacht ist die Ausnahme.
9. Was passiert wenn der Verkäufer nicht zum Notartermin erscheint?
Der Termin wird verschoben. Erscheint der Verkäufer wiederholt nicht, kann der Käufer Schadensersatz fordern (entgangene Zinsen, Anwaltskosten). Bei Verdacht auf Betrug: sofort Anwalt einschalten.
10. Lohnt sich ein Notar-Vergleich für günstigere Kosten?
Nein – die Notargebühren sind im GNotKG gesetzlich festgelegt. Jeder Notar in Deutschland berechnet identische Sätze. Es lohnt sich aber, einen erfahrenen Notar mit Immobilien-Schwerpunkt zu wählen.
🏠 FT Immobilien 24 – Ihr Partner beim Notartermin Immobilienkauf München 2026
20 Jahre Erfahrung | 500+ Notartermine begleitet | Vorab-Vertragsprüfung kostenlos
Rechtlicher Hinweis: Informationen basieren auf GNotKG, § 311b BGB und 20 Jahren Praxiserfahrung (500+ Notartermine). Kosten sind Richtwerte nach GNotKG – individuelle Abweichungen möglich. Keine Rechtsberatung. Stand: April 2026.