Maklergehalt München 2026: Was Immobilienmakler wirklich verdienen
Aktualisiert: Mai 2026 | Nächste Prüfung: August 2026 | Region: München & Bayern | Erfahrung: 20 Jahre Münchner Maklerpraxis
Das Maklergehalt in München liegt 2026 deutlich über dem Bundesdurchschnitt: angestellte Makler verdienen 36.000–75.000 € brutto/Jahr, selbstständige Makler je nach Erfolg vom Verlustjahr bis 250.000 €+. Treiber sind das Münchner Hochpreissegment (Durchschnitt 8.500 €/m²) und die seit 2020 geltende 50/50-Provisionsaufteilung (Bestellerprinzip-Plus). Top-Verdiener im Premiumsegment Bogenhausen, Grünwald und Schwabing erreichen 150.000–500.000 € im erfolgreichen Jahr.
• Berufseinsteiger: 36.000–48.000 €
• Senior-Makler: 50.000–75.000 €
• Teamleitung: 70.000–110.000 €
• Bereichsleitung: 80.000–120.000 €
• Solide: 40.000–80.000 €
• Etabliert: 80.000–150.000 €
• Top 10 %: 150.000–250.000 €
• Top 1 %: 400.000 €+
- Angestellt: 36.000–75.000 € brutto/Jahr (je nach Position)
- Selbstständig: Verlust bis 250.000 €+ möglich
- Bayerische Standard-Courtage: 3,57 % inkl. MwSt.
- 50/50-Splittung Käufer/Verkäufer seit 23.12.2020
- Premium-Bezirke: Bogenhausen, Grünwald, Lehel, Schwabing
- Provisionsbeteiligung angestellt: 10–70 % der Courtage
- 25–40 % über Bundesdurchschnitt
- Fachwirt-Plus: +15.000–25.000 € pro Jahr
Schnellvergleich: Gehaltsstufen Maklerkarriere München
| Karrierestufe | Brutto/Jahr München | Provisionsanteil | Berufsjahre |
|---|---|---|---|
| Junior-Makler | 24.000 – 42.000 € | 10–25 % | Jahr 1 |
| Makler (mittel) | 36.000 – 58.000 € | 20–35 % | Jahr 2–3 |
| Senior-Makler | 50.000 – 75.000 € | 30–50 % | Jahr 3–7 |
| Teamleitung | 70.000 – 110.000 € | 40–55 % + Bonus | Jahr 5–10 |
| Bereichsleitung / Top-Performer | 80.000 – 250.000 €+ | 50–70 % + Bonus | Jahr 7+ |
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Sechs Eingaben — sechs Outputs: realistisches Jahresbrutto, monatliche Komponenten, Vergleich zum Bundesdurchschnitt, Karriere-Trajektorie, Steigerungs-Hebel und individuelle Empfehlung.
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10 % der Münchner Makler verdienen 50 % der gesamten Branchen-Provisionen. Was Top-Verdiener anders machen: konsequente Spezialisierung, gepflegtes Hochpreis-Klientel-Netzwerk, formale Qualifikation auf Fachwirt-Niveau und disziplinierte Akquise. Wer das versteht, kann sein Einkommen verdoppeln bis verdreifachen.
1. Grundlagen: Wie sich das Maklergehalt zusammensetzt
Die Maklercourtage ist die zentrale Einnahmequelle. In Bayern üblich: 3,57 % inkl. MwSt. vom Kaufpreis, seit 23. Dezember 2020 hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt (Bestellerprinzip-Plus, §§656c/656d BGB). Bei einem Münchner Verkauf für 1,2 Mio. € fällt also eine Gesamtcourtage von rund 42.800 € brutto an – je 21.400 € pro Maklerseite. Eine vertiefte Übersicht zu allen Provisionsmodellen bietet unsere Analyse zur Maklerkosten-Reform und der Münchner Marktbericht 2026.
2. Angestellte Makler: Gehälter nach Karrierestufe
Die Steigerung verläuft nicht linear, sondern in Sprüngen. Der größte Sprung erfolgt typischerweise vom Junior zum Senior-Makler im Jahr 3–4 — wenn die ersten selbst akquirierten Mandate Provisionen generieren. Wer hier auf eigene Klienten-Trichter setzt statt nur arbeitgeberseitig zugewiesene Mandate zu bearbeiten, verdoppelt das Einkommen häufig binnen 18 Monaten. Vertiefendes Hintergrundwissen zum Karrierepfad findet sich in unserer Quereinstieg-Detailseite und der Immobilienfachwirt-IHK-Übersicht.
Typische Gehalts-Komponenten angestellter Makler München
- Junior: 1.800–2.500 € Fixum + 10–25 % Provision + ggf. Sachbezüge (Firmen-Smartphone)
- Mittel: 2.500–3.500 € Fixum + 20–35 % Provision + Sachbezüge + erstes Weiterbildungsbudget
- Senior: 3.500–5.000 € Fixum + 30–50 % Provision + Firmenwagen + bAV-Zuschuss
- Teamleitung: 4.500–6.000 € Fixum + 40–55 % Provision + Erfolgs-Bonus-Pyramide + volle Sachbezüge
- Bereichsleitung: 6.000–9.000 € Fixum + 50–70 % Provision + Gewinnbeteiligung + Top-Sachbezüge
3. Selbstständige Makler: Provisionen und Streuung
Realistische Selbstständigkeits-Einkommenskurve München
Brutto-Jahreseinkommen vor Steuern. Eigene Vermittlungs-Statistik FT Immobilien 24 plus Markterhebung 2024–2026.
Wer selbstständig wird, muss Steuern und Sozialabgaben einplanen. Selbstständige zahlen Einkommensteuer (14–45 %), zusätzlich Gewerbesteuer (München rund 17,15 %, ab 24.500 € Jahresgewinn) und Umsatzsteuer 19 % auf Nettocourtage. Kranken- und Rentenversicherung sind selbst zu organisieren. Eine fundierte Übersicht zu allen steuerlichen Aspekten der Selbstständigkeit liefert unsere Übersicht zu Immobilien-Steuern.
4. München vs. Bundesdurchschnitt: 25–40 % über Schnitt
Bundesweiter Vergleich Maklergehälter 2026
| Region | Angestellt Senior | Top-Verdiener selbstständig |
|---|---|---|
| München | 50.000 – 75.000 € | 200.000 – 500.000 € |
| Hamburg | 45.000 – 65.000 € | 150.000 – 350.000 € |
| Frankfurt | 48.000 – 70.000 € | 170.000 – 400.000 € |
| Berlin | 42.000 – 60.000 € | 130.000 – 300.000 € |
| Stuttgart | 42.000 – 62.000 € | 130.000 – 280.000 € |
| Bundesdurchschnitt | 32.000 – 50.000 € | 80.000 – 200.000 € |
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5. Top-Verdiener-Bezirke in München
Premium-Bezirke und ihre Charakteristika
Klassiker des Münchner Premium-Wohnens. Durchschnittspreise 9.500 €/m²+, Spitzenlagen am Englischen Garten bis 18.000 €/m². Klientel: gesetzte Familien, Stiftungen, etablierte Unternehmer. Provisionsvolumen pro Mandat: 40.000–80.000 €.
Münchner Speckgürtel-Premium. Villen 5–15 Mio. €, Wohnungen ab 12.000 €/m². Hier teilweise erhöhte Courtage von 4,17 % üblich. Mandate-Volumen oft 60.000–150.000 € pro Verkauf. Off-Market-Anteil sehr hoch.
Stadt-Premium mit Isar-Nähe. Altbauten und Neubau-Penthäuser 10.500 €/m²+. Internationale Klientel mit oft schneller Entscheidungsfähigkeit. Mandate-Volumen 35.000–70.000 €.
Akademiker-Premium, breitere Klientel als Bogenhausen. Durchschnitt 8.800 €/m², in Schwabing-West etwas darunter. Hohe Mandate-Frequenz, mittleres Provisionsvolumen pro Mandat (25.000–50.000 €).
Wer als Makler systematisch in einen dieser Bezirke einzieht, kann sein durchschnittliches Mandate-Provisionsvolumen verdreifachen. Eine umfassende Übersicht aller Münchner Premium-Bezirke und ihrer Marktcharakteristika bietet unser Bogenhausen-Stadtteilportrait, die Schwabing-Übersicht sowie der Grünwald-Marktbericht.
6. Sechs Gehalts-Hebel: Was Top-Verdiener anders machen
Hebel 1: Spezialisierung
Makler, die sich klar spezialisieren — etwa auf Eigentumswohnungen über 1,5 Mio. €, Investment-Immobilien für Family Offices oder Denkmalimmobilien — erzielen 30–80 % höhere Durchschnittsprovisionen pro Mandat. Spezialisten werden weiterempfohlen, Generalisten müssen ständig neu akquirieren.
Hebel 2: Geo-Fokus auf Top-Bezirke
Wer in Bogenhausen, Grünwald oder Lehel sein Klientel aufbaut, multipliziert die Provisionsvolumen. Dasselbe Mandate-Volumen (z.B. 5 Verkäufe pro Jahr) führt in Premium-Bezirken zu deutlich höheren Einkommen — bei gleichem Arbeitsaufwand.
Hebel 3: Fachwirt-Qualifikation
Der Immobilienfachwirt IHK (DQR-Niveau 6, Bachelor-äquivalent) bringt typisch +15.000 bis +25.000 € Gehalts-Plus pro Jahr. In Bereichsleitungs-Positionen sogar +30.000 bis +50.000 €. Effektive Kosten nach Aufstiegs-BAföG nur 975–2.000 € — Amortisation binnen 2–6 Monaten. Details in unserer Immobilienfachwirt-IHK-Detailseite.
Hebel 4: Klienten-Netzwerk statt Cold-Akquise
Top-Verdiener gewinnen 70–80 % ihrer Mandate aus Empfehlungen und Bestandskontakten, nicht aus Inseraten oder Cold-Calls. Wer in den ersten Berufsjahren konsequent in Notar-, Bank-, Steuerberater- und Architekten-Beziehungen investiert, baut langfristig den entscheidenden Vorteil auf.
Hebel 5: Doppeltätigkeit bei transparenter Mandatslage
Wenn Käufer und Verkäufer beide rechtlich sauber informiert sind, kann ein Makler beide Seiten vertreten. Die Gesamtcourtage von 3,57 % fließt dann an eine Maklerseite — Provisionsvolumen verdoppelt sich gegenüber Einzelseiten-Vertretung. Wichtig: vollständige Transparenz nach §654 BGB.
Hebel 6: Erfolgs-Bonus-Pyramide
Wer in einem Maklerunternehmen angestellt ist, sollte ein progressives Vergütungssystem verhandeln: niedrige Provisionsanteile bei niedrigen Umsätzen, hohe bei hohen. Typisch: 25 % bis 500.000 € Umsatz, 35 % ab 500.000 €, 45 % ab 1 Mio. €. Bei guter Performance verdoppelt sich der Gesamtprovisionsanteil.
7. Fünf Fehler, die Maklergehälter klein halten
Fehler 1: Generalist bleiben
Wer alles macht — Wohnen, Gewerbe, Vermietung, Investment — wird in keinem Bereich Spezialist und konkurriert immer auf allen Feldern mit Spezialisten. Resultat: niedrige Durchschnittsprovisionen, hohe Akquise-Kosten, mittelmäßiges Einkommen. Top-Verdiener fokussieren auf 1–2 klar abgegrenzte Mikro-Segmente.
Fehler 2: Standardlagen statt Premium
Wer sich auf Standard-Bezirke wie Hadern, Pasing oder Riem konzentriert, erreicht mit gleichem Aufwand 40–60 % geringere Provisionsvolumen pro Mandat. Der bewusste Wechsel in Premium-Bezirke (Bogenhausen, Grünwald, Lehel, Schwabing) ist meist der schnellste Gehalts-Hebel.
Fehler 3: Keine Weiterqualifikation
Wer auf dem IHK-Maklerlehrgang-Niveau verharrt, deckelt sein Einkommen strukturell. Der Immobilienfachwirt IHK öffnet Senior-Positionen und Premium-Klientel — bei überschaubaren Kosten und 75 % Aufstiegs-BAföG-Förderung.
Fehler 4: Provisionsanteile nie nachverhandeln
Provisionsanteile sind nicht statisch. Wer überdurchschnittlich liefert, sollte alle 12–18 Monate eine progressive Anpassung verhandeln. Wer 25 % Provisionsanteil bei steigenden Umsätzen behält, verliert systematisch Einkommen — bei gleicher Arbeit.
Fehler 5: Klienten-Bestand vernachlässigen
Wer nach jedem Verkauf den Kontakt verliert, beginnt jedes Mandat bei Null. Top-Verdiener pflegen ihre Bestandskontakte über Jahre — Weihnachtskarten, Marktupdates, persönliche Anrufe bei runden Geburtstagen. Ergebnis: 70–80 % Mandate aus Empfehlungen, nicht aus Cold-Akquise.
8. Warum FT Immobilien 24
FT Immobilien 24 arbeitet seit 2008 als selbstständiger Münchner Maklerbetrieb im Premium-Segment Bogenhausen, Schwabing und Unterföhring. Die Einschätzungen auf dieser Seite basieren auf:
- direkter Auswertung der eigenen Maklergehalts-Kostenstrukturen über 18 Jahre
- Erfahrungswerten aus über 800 Transaktionen mit Provisionsvolumen-Auswertung
- Begleitung von angestellten Maklern (Junior bis Senior) und deren Gehaltsentwicklung
- regelmäßiger Marktbeobachtung Münchner Premium-Bezirke (Bogenhausen, Grünwald, Lehel, Schwabing)
- aktueller Rechtsprechung zu Bestellerprinzip-Plus, Courtagen-Höhe und §34c
- realer Provisionsverteilung im Hochpreissegment 8.500 €/m²+
Mehr zur Inhaberperspektive und Arbeitsweise: Über FT Immobilien 24 · Unser Versprechen · Kundenstimmen · Was einen guten Makler ausmacht.
Bogenhausen, Schwabing, Unterföhring
Reale Provisionsdaten
3.141 Klienten, 823 Verkäufe
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Wie viel verdient ein Immobilienmakler in München?
Angestellt 36.000–75.000 € brutto/Jahr. Berufseinsteiger 36.000–48.000 €, Senior-Makler 50.000–75.000 €, Team-/Bereichsleitung 70.000–120.000 €. Selbstständige Makler verdienen extrem unterschiedlich: vom Verlustjahr bis 250.000 €+ im erfolgreichen Premiumsegment. Mediankaltgehalt München 2026: angestellt ca. 52.000 €.
Wie hoch ist die Maklerprovision in Bayern?
Bayerische Standard-Courtage: 3,57 % inkl. MwSt. vom Kaufpreis (3,00 % netto). Seit 23.12.2020 hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Bei Premium-Mandaten in Top-Lagen wie Bogenhausen oder Lehel sind 4,17–4,76 % möglich. Bei Mietvermittlung: maximal 2 Nettokaltmieten plus MwSt., zu zahlen vom Auftraggeber.
Was verdient ein angestellter Makler im ersten Jahr?
In München durchschnittlich 24.000–42.000 € brutto. Fixum typisch 1.800–2.500 €/Monat plus 10–25 % Provisionsbeteiligung an vereinnahmter Courtage. Vertriebs-Quereinsteiger erreichen oft schneller höhere Werte, Berufseinsteiger ohne Vorerfahrung starten am unteren Rand.
Wie viel verdient ein selbstständiger Makler?
Extrem breite Spanne: vom Verlustjahr (negativ) bis 250.000 €+ im Premium-Segment. Realistische Verteilung: Jahr 1 oft 20.000–35.000 € Verlust bis 50.000 € Gewinn, Jahr 2 typisch 35.000–80.000 €, ab Jahr 3 bei gutem Netzwerk 60.000–150.000 €. Top 10 % der Münchner Makler verdienen über 200.000 €.
Wie hoch ist die Provisionsbeteiligung bei angestellten Maklern?
Junior-Makler erhalten typisch 10–25 % der vom Arbeitgeber vereinnahmten Courtage. Senior-Makler 30–50 %. Top-Performer mit eigenem Klientel-Trichter bis 70 %. Bei Erfolgs-Bonus-Pyramiden steigen die Sätze mit dem Umsatz: erste 500.000 € Courtage zu 25 %, darüber zu 35 %, ab 1 Mio. € zu 45 %.
Was ist die durchschnittliche Maklercourtage in München?
Bei einem typischen Münchner Verkauf für 1,2 Mio. € fällt eine Gesamtcourtage von rund 42.800 € brutto an (3,57 % inkl. MwSt.). Nach Käufer-Verkäufer-Aufteilung entfallen rund 21.400 € auf jede Maklerseite. Bei Wohnungen ab 800.000 € sind das typische Provisionsvolumina im Münchner Hochpreissegment.
Welche Münchner Bezirke zahlen am besten?
Top-Verdiener-Bezirke: Bogenhausen (Durchschnittspreis 9.500 €/m²+), Grünwald (12.000 €/m²+, hier teilweise 4,17 % Courtage üblich), Lehel (10.500 €/m²+), Schwabing (8.800 €/m²+), Altstadt-Lehel (Premium). Pro Mandat fließen hier oft 30.000–80.000 € Provisionsvolumen.
Wie wirkt sich der Immobilienfachwirt auf das Gehalt aus?
Der Immobilienfachwirt IHK (DQR-Niveau 6) bringt typisch +15.000 bis +25.000 € Gehalts-Plus pro Jahr gegenüber reinem IHK-Maklerlehrgang. In Bereichsleitungs-Positionen sogar +30.000 bis +50.000 €. Die Investition (effektive Kosten 975–2.000 € nach Aufstiegs-BAföG) amortisiert sich binnen 2–6 Monaten.
Wie hoch ist die Provision bei Mietvermittlung?
Seit 1.6.2015 (Bestellerprinzip Miete) gilt: maximal 2 Nettokaltmieten plus MwSt. (2,38 Monatsmieten brutto), zu zahlen vom Auftraggeber. Bei 1.500 € Kaltmiete also rund 3.570 € brutto pro vermitteltem Mietvertrag. Hauptauftraggeber sind in München Vermieter, nicht Mieter.
Was verdient ein Makler ohne Studium?
Identisch zum studierten Makler — der Beruf ist nicht studiumspflichtig. Über 70 % aller Münchner Makler haben kein einschlägiges Studium. Entscheidend sind §34c-Erlaubnis, Akquise-Stärke, Netzwerk und Spezialisierung. Münchner Top-Verdiener-Makler mit 200.000 €+ Jahresgehalt haben oft IHK-Maklerlehrgang plus Fachwirt.
Wie unterscheidet sich München vom Bundesdurchschnitt?
Münchner Makler verdienen 25–40 % über dem Bundesdurchschnitt — getrieben durch Hochpreissegment (Durchschnitt 8.500 €/m² statt 3.500 € bundesweit). Konkret: Bundesschnitt angestellt 32.000–45.000 €, München 36.000–75.000 €. Bei Selbstständigen ist der Unterschied noch größer, da Provisionsvolumen pro Mandat 2–4-mal höher liegen.
Was sind die häufigsten Gehalts-Komponenten?
1) Fixum (Grundgehalt 1.800–6.000 €/Monat), 2) Provisionsbeteiligung (10–70 % der Courtage), 3) Erfolgsbonus bei Jahres-Targets, 4) Sachbezüge (Firmenwagen, Smartphone), 5) Zusatzleistungen (betriebliche Altersvorsorge, Weiterbildungsbudgets). Bei Selbstständigen ausschließlich Komponente 2.
Wie verändert sich das Gehalt mit Berufserfahrung?
Jahr 1: 24.000–42.000 €. Jahr 2: 36.000–58.000 €. Jahr 3–5: 50.000–80.000 €. Jahr 5–10: 65.000–120.000 €. Ab Jahr 10 mit Senior-Position: 80.000–150.000 €. Selbstständige durchlaufen die gleiche Kurve, mit höherer Streuung. Top 10 %: ab Jahr 7–10 über 200.000 €.
Welche Spezialisierungen verdienen am meisten?
Im Münchner Markt: 1) Premium-Eigentumswohnungen 1,5 Mio. €+, 2) Investment-Immobilien (Renditeobjekte für Family Offices), 3) Off-Market-Deals (diskrete Vermittlung), 4) Denkmalimmobilien mit AfA-Optimierung, 5) Gewerbeimmobilien. Spezialisierte Makler erzielen 30–80 % höhere Durchschnittsprovisionen pro Mandat.
Welche Steuern fallen auf das Maklergehalt an?
Angestellte: normale Lohnsteuer plus Sozialversicherung (rund 35–45 % Abzüge je nach Einkommen). Selbstständige: Einkommensteuer (14–45 %), zusätzlich Gewerbesteuer (München rund 17,15 %, ab 24.500 € Jahresgewinn), Umsatzsteuer 19 % auf Nettocourtage. Selbstständige zahlen Krankenversicherung selbst, brauchen private Altersvorsorge.
Wie viele Münchner Makler verdienen wirklich gut?
Faustregel: 10 % der Münchner Makler verdienen 50 % der Gesamt-Branchen-Provisionen. Top 10 %: 150.000 €+ pro Jahr. Top 1 %: 400.000 €+. Mittleres Drittel: 50.000–100.000 €. Unteres Drittel: unter 35.000 € (oft Quereinsteiger im ersten Jahr oder Nebenerwerbs-Makler).
💰 Top 10 % verdienen 50 % der Branchen-Provisionen
Im Münchner Markt entscheiden Spezialisierung, Geo-Fokus und formale Qualifikation über die Einkommensklasse. Wer die sechs Hebel kennt und konsequent zieht, verdoppelt sein Einkommen meist binnen 24–36 Monaten.
Methodische Grundlagen: §§656c/656d BGB (Bestellerprinzip-Plus), Gewerbeordnung §34c (GewO), Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV §15b), eigene Vermittlungs- und Provisionsstatistik FT Immobilien 24 (2008–2026), Branchenerhebungen IVD-Akademie und EBZ Bochum 2024–2026, Marktdaten Münchner Premium-Bezirke aus eigener Beobachtung Bogenhausen, Schwabing, Unterföhring.
Hinweis: Diese Seite enthält Schätzungen auf Basis langjähriger Praxis. Konkrete Einzelgehälter und Provisionen variieren erheblich nach Arbeitgeber, Mandate-Volumen und individueller Performance. Verbindliche Auskünfte erteilen Berufsverbände (IVD, BVI) und Arbeitgeber.
Weiterführende Themen: Immobilienmakler Ausbildung 2026 · §34c GewO Detailseite · Quereinstieg · Immobilienfachwirt IHK.
Kontakt: FT Immobilien 24 München · ☎ 089 318 138 10 · 📧 [email protected] · Mo–Fr 9–19 Uhr