🏢 Immobilienmakler Unterföhring – Medienstandort, S-Bahn & Isar-Villen 2026
Aktualisiert: Februar 2026 | Lesezeit: 13 Min. | Basis: Gutachterausschuss München-Land, IVD Süd, MVV-Daten, eigene Transaktionsdaten FT Immobilien 24 (40+ Vermittlungen Unterföhring)
⚡ Schnellfragen – Immobilienmakler Unterföhring
Was kostet eine Wohnung in Unterföhring pro Quadratmeter?
Bestandswohnungen: 7.500–9.500 €/m², Neubauten 9.000–11.500 €/m². S-Bahn-nahe Lagen erzielen 10–15 % Aufschlag. Isar-nahe Villenlagen erreichen bis 12.500 €/m². Damit liegt Unterföhring auf München-Niveau – bei deutlich mehr Grün und kürzeren Wegen. Details unter Immobilienpreise München Quartalsberichte.
Warum sind die Preise in Unterföhring so hoch?
Drei Faktoren: S8 zum Marienplatz in 20 Minuten, Medienstandort mit 22.000 Arbeitsplätzen (ProSiebenSat.1, Allianz) und knappes Bauland. Die Kombination aus Münchner Infrastruktur und Vorort-Lebensqualität macht Unterföhring einzigartig im Münchner Norden.
Wie schnell verkauft sich eine Immobilie in Unterföhring?
Mit professioneller Vermarktung: 8–12 Wochen. Wohnungen in S-Bahn-Nähe gehen noch schneller (6–8 Wochen), weil die Nachfrage der Medienmitarbeiter konstant hoch ist. Starten Sie mit einer kostenlosen Immobilienbewertung.
Ist Unterföhring gut an München angebunden?
Exzellent. Die S8 bringt Sie in 20 Minuten zum Marienplatz – schneller als aus vielen Münchner Stadtteilen. Zusätzlich A94 und A99 in wenigen Minuten, S8 direkt zum Flughafen in 20 Minuten. FT Immobilien 24 hat seinen Firmensitz direkt in Unterföhring am Gänsbachlweg 10.
Was zahle ich an Maklerprovision?
Standardmäßig 7,14 % inkl. MwSt., hälftig geteilt. Ihr Anteil als Verkäufer: 3,57 %. Bei 850.000 € Verkaufspreis: 30.345 €. Alle Vorleistungen (Bewertung, Fotos, Exposé) sind kostenlos – Provision nur bei Erfolg. Details unter Notarkosten & Gebühren.
Eignet sich Unterföhring für Familien?
Absolut. Ausgezeichnete Schulen (Grundschule bis Gymnasium), kurze Wege, Isar-Auenlandschaft, Feringasee, Unterföhringer See – alles fußläufig. Dazu eines der besten Kinderbetreuungsangebote im Münchner Umland. Aktuelle Wohnlagen unter Bestandsobjekte.
Wie hoch sind die Mietrenditen in Unterföhring?
Brutto-Mietrenditen: 3,0–3,8 %. Der Medienstandort sorgt für solvente Mieter mit überdurchschnittlichem Einkommen und einer Leerstandsquote unter 1 %. 2–3-Zimmer-Wohnungen in S-Bahn-Nähe vermieten sich quasi sofort. Investmentberatung unter Kapitalanlage München.
Brauche ich einen Energieausweis für den Verkauf?
Ja, seit 2014 Pflicht – ab 2026 verschärfte Anforderungen. Ohne Energieausweis drohen bis zu 15.000 € Bußgeld. In Unterföhring betrifft das besonders Bestandsbauten der 1970er–1990er Jahre rund um den Ortskern. Alle Details unter Energieausweis-Pflicht 2026.
Welche Kaufnebenkosten fallen in Bayern an?
Insgesamt ca. 6,8 % des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer 3,5 %, Notar 1,5–2 %, Grundbuch 0,5 %, Makler 3,57 % (Käuferanteil). Bei 900.000 € Kaufpreis: rund 61.200 € Nebenkosten. Exakter Rechner unter Kaufnebenkosten-Rechner.
Was ist meine Immobilie in Unterföhring wert?
Das hängt von Mikrolage, Baujahr, Ausstattung und S-Bahn-Distanz ab. FT Immobilien 24 hat seinen Firmensitz direkt in Unterföhring und über 40 Vermittlungen im Ort durchgeführt – niemand kennt diesen Markt besser. Fordern Sie Ihre kostenlose Bewertung bei FT Immobilien 24 an.
📑 Inhaltsverzeichnis
- ➤ Der Medienstandort-Effekt: 22.000 Arbeitsplätze als Preistreiber
- ➤ Immobilienpreise 2025/2026 nach Mikrolage
- ➤ Isar-Faktor: Villen, Feringasee & Naturpremium
- ➤ S-Bahn-Effekt: 20 Minuten verändern alles
- ➤ Verkaufsprozess: So verkaufen Sie optimal
- ➤ Kostenlose Immobilienbewertung
- ➤ FAQ – 10 häufige Fragen
📡 Der Medienstandort-Effekt: 22.000 Jobs stabilisieren Ihren Immobilienwert
Unterföhring hat 11.500 Einwohner – aber 22.000 Arbeitsplätze. Dieses Verhältnis ist deutschlandweit einzigartig und der stärkste Preistreiber auf dem lokalen Immobilienmarkt. ProSiebenSat.1, Allianz, SwissRe und dutzende Produktionsfirmen beschäftigen hochqualifizierte Fachkräfte mit überdurchschnittlichem Einkommen. Diese Zielgruppe sucht kurze Arbeitswege, moderne Wohnungen und ist bereit, dafür Premiumpreise zu zahlen. Für Eigentümer bedeutet das: Ihre Immobilie wird von einer kaufkräftigen, konstanten Nachfrage getragen, die konjunkturelle Schwankungen abfedert.
Was viele unterschätzen: Der Medienstandort schafft auch Nachfrage für WEG-Immobilien im Umkreis. Produktionsmitarbeiter, Journalisten und Techniker wohnen oft direkt am Arbeitsort – das macht Unterföhring zu einer der wenigen Gemeinden, in denen die Vermietungsnachfrage die von München-Stadtteilen übertrifft. Ein Immobilienmakler Unterföhring mit Standort vor Ort versteht diese Dynamik und kann sie im Verkauf gezielt nutzen.
22.000
Arbeitsplätze im Ort
20 Min.
S8 zum Marienplatz
< 1 %
Leerstandsquote
40+
FT-Vermittlungen vor Ort
📊 Immobilienpreise Unterföhring 2025/2026
| Mikrolage | €/m² Kauf | €/m² Miete | Prognose p.a. |
|---|---|---|---|
| 🚉 S-Bahn-Quartier | 8.500–10.500 | 18–21 | +2,5–4,0 % |
| 🏘️ Ortskern / Zentrum | 8.000–10.000 | 17–20 | +2,0–3,5 % |
| 💼 Medienquartier / Business Park | 7.500–9.500 | 17–20 | +2,0–3,5 % |
| 🌳 Isar-nahe Villenlagen | 10.000–12.500 | 16–19 | +1,5–3,0 % |
| 🏗️ Neubauquartiere | 9.000–11.500 | 18–22 | +2,0–3,0 % |
📱 Tabelle auf Mobilgeräten seitlich scrollbar
Eine 85-m²-Wohnung kostet in Unterföhring 637.500–807.500 €, in Bogenhausen 850.000–1.100.000 € – bei vergleichbarer Fahrzeit zum Marienplatz. Wer in Unterföhring kauft, spart 200.000–300.000 € und gewinnt dafür Isar-Nähe und Vorort-Ruhe. Aktuelle Marktdaten unter Mietmarktbericht 2025–2027.
🌊 Der Isar-Faktor: Feringasee, Isarauen & Naturpremium
Unterföhring besitzt etwas, das kein Münchner Stadtteil bieten kann: den Feringasee und den Unterföhringer See direkt vor der Haustür, dazu die Isarauen als Naherholungsgebiet. Villen in Isar-Nähe erzielen 10.000–12.500 €/m² – und verkaufen sich trotzdem schnell, weil diese Kombination aus Natur und Stadtanbindung in der gesamten Region einmalig ist. Für Familien mit Kindern ist die Lage zwischen Feringasee (Schwimmen, Grillen, Volleyball), Isarauen (Radfahren, Spazieren) und dem Ortskern (Schule, Einkauf) ideal.
Für Kapitalanleger relevant: Die Isar-nahen Lagen haben eine geringere Volatilität als andere Segmente. Naturpremium-Immobilien verlieren auch in Abschwungphasen kaum an Wert, weil das Angebot physisch begrenzt ist – Isar-Grundstücke lassen sich nicht vermehren. Die Immobilienverkauf-Seite Unterföhring zeigt aktuelle Marktkonditionen und Einfamilienhauspreise.
🚇 S-Bahn-Effekt: 20 Minuten verändern alles
Die S-Bahn (S8) ist der stärkste einzelne Werttreiber in Unterföhring. Immobilien in fußläufiger Entfernung (unter 10 Minuten) zur Station erzielen 10–15 % höhere Preise als vergleichbare Objekte weiter entfernt. Der Grund: 20 Minuten zum Marienplatz, 15 Minuten zum Ostbahnhof, 20 Minuten zum Flughafen. Für Medien-Professionals, die täglich zwischen ProSiebenSat.1-Campus und Münchner Innenstadt pendeln, ist die S-Bahn unverzichtbar.
| Ziel | Fahrzeit ab Unterföhring | Verbindung |
|---|---|---|
| Ostbahnhof | 15 Min. | S8 direkt |
| Marienplatz | 20 Min. | S8 direkt |
| Hauptbahnhof | 25 Min. | S8 direkt |
| Flughafen München | 20 Min. | S8 direkt |
🛠️ So verkaufen Sie in Unterföhring zum Bestpreis
FT Immobilien 24 hat seinen Firmensitz in Unterföhring – niemand kennt diesen Markt besser. Wir wissen, dass ein Einfamilienhaus nahe dem Feringasee anders vermarktet werden muss als eine 2-Zimmer-Wohnung am Business Park. Der Verkaufsprozess beginnt mit einer kostenlosen Immobilienbewertung und endet mit der Schlüsselübergabe – inklusive professioneller Fotografie, 360°-Rundgang und bei Häusern Drohnenaufnahmen.
| Phase | Dauer | Was passiert |
|---|---|---|
| 1. Bewertung | 3–5 Tage | Vergleichswert + Medienstandort-Premium + S-Bahn-Faktor – kostenlos |
| 2. Exposé & Marketing | 5–7 Tage | HDR-Fotos, 360°-Tour, Drohnen, Premium-Portale, Social Media |
| 3. Besichtigungen | 3–5 Wochen | Qualifizierte Termine, Bonitätsprüfung, Finanzierungscheck |
| 4. Verhandlung & Notar | 3–5 Wochen | Kaufangebote, Vertragskoordination, Notartermin, Übergabe |
FT Immobilien 24 sitzt in Unterföhring, Gänsbachlweg 10. Wir kennen jeden Straßenzug, jede Wohnlage, jeden Preis. Über 40 erfolgreiche Vermittlungen seit 2008 – mit Ø 101 % des Marktwertes. Diese Ortsnähe ist Ihr Verkaufsvorteil.
🔑 Kennen Sie den Wert Ihrer Immobilie in Unterföhring?
92 % der Eigentümer schätzen den Wert ihrer Immobilie falsch ein – die meisten zu niedrig. Erfahren Sie kostenlos und in 24 Stunden, was Ihr Haus oder Ihre Wohnung tatsächlich wert ist.
❓ FAQ – 10 häufige Fragen zu Immobilien in Unterföhring
1. Was unterscheidet Unterföhring von anderen Münchner Vororten?
Die einzigartige Kombination: S8 zum Marienplatz (20 Min.), 22.000 Arbeitsplätze im Ort, Isar und Feringasee vor der Tür, komplette Infrastruktur trotz überschaubarer Größe. Kein anderer Vorort im Münchner Norden bietet dieses Gesamtpaket.
2. Welche Rolle spielen die Medienunternehmen für den Immobilienwert?
Eine zentrale. ProSiebenSat.1, Allianz, SwissRe und weitere Konzerne beschäftigen tausende hochqualifizierte Fachkräfte. Diese Zielgruppe zahlt überdurchschnittliche Mieten (17–21 €/m²) und Kaufpreise für kurze Arbeitswege. Das stabilisiert den gesamten Immobilienmarkt.
3. Was macht die Isar-nahen Villenlagen besonders?
Große Grundstücke, direkter Zugang zu Isarauen und Feringasee, 10.000–12.500 €/m². Ruhig, grün und trotzdem zentral. Sehr begrenzte Verfügbarkeit – wenn ein Objekt auf den Markt kommt, gibt es meist mehrere Interessenten innerhalb weniger Tage.
4. Gibt es noch Bauland in Unterföhring?
Sehr begrenzt. Grundstückspreise: 1.800–2.600 €/m². Die Gemeinde entwickelt vereinzelt neue Quartiere, aber Einfamilienhaus-Grundstücke sind rar. Wenn Bauland auf den Markt kommt, verkauft es sich meist innerhalb weniger Wochen. Alternative: Bestandsimmobilien oder Neubauwohnungen.
5. Wie wichtig ist die S-Bahn-Nähe für den Preis?
Entscheidend. Objekte innerhalb von 10 Gehminuten zur S-Bahn erzielen 10–15 % höhere Preise. Die Nachfrage von Berufstätigen, die täglich nach München pendeln, ist so hoch, dass S-Bahn-nahe Wohnungen eine praktisch garantierte Vermietbarkeit bieten.
6. Lohnt sich Unterföhring als Kapitalanlage?
Ja – Mietrenditen von 3,0–3,8 % brutto, Leerstandsquote unter 1 %, solvente Mieter durch Medienbranche. Besonders 2–3-Zimmer-Wohnungen in S-Bahn-Nähe bieten stabile Erträge bei gleichzeitigem Wertsteigerungspotenzial von 2–4 % jährlich.
7. Muss ich vor dem Verkauf renovieren?
Selten nötig. Schönheitsreparaturen (Wände, Böden) bringen den besten ROI. Küchen- oder Badsanierungen lohnen sich meist nicht, da Käufer in dieser Preisklasse individuelle Vorstellungen haben. Wichtig: gültiger Energieausweis ist Pflicht.
8. Wie entwickelt sich der Markt in Unterföhring 2026?
Prognose: moderate Preissteigerung von 2–4 % jährlich. Treiber: konstante Nachfrage durch Medienstandort, begrenzte Neubauflächen, hervorragende Infrastruktur. Risikofaktoren wie Zinserhöhungen werden durch die einzigartige Lage und Arbeitgeberdichte abgefedert.
9. Wann ist der beste Verkaufszeitpunkt?
Frühjahr (März–Juni) ist traditionell die stärkste Phase. In Unterföhring gibt es zusätzlich Nachfrage-Peaks zum Herbst, wenn neue Mitarbeiter der Medienkonzerne starten. Aktuell profitieren Verkäufer von Angebotsknappheit und stabiler Nachfrage.
10. Was unterscheidet FT Immobilien 24 von anderen Maklern?
Firmensitz in Unterföhring, über 40 Vermittlungen seit 2008, persönliche Betreuung durch Franco Tortorici. Datengestützte Bewertung mit KI und lokaler Expertise. Provision erst bei Erfolg – alle Vorleistungen kostenlos.
Weiterführend: Immobilienpreise Unterföhring 2025 & Prognose 2026
Rechtlicher Hinweis: Dieser Ratgeber dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Anlageberatung dar. Alle Preis- und Marktangaben wurden sorgfältig recherchiert, können sich aber ändern. Für individuelle Bewertungen kontaktieren Sie FT Immobilien 24. Stand: Februar 2026.
💬 Was unsere Kunden sagen
⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
„Die persönliche Betreuung war außergewöhnlich. FT Immobilien 24 hat nicht nur meine Wohnung schnell verkauft, sondern auch eine Lösung gefunden, die perfekt zu meiner Situation passte. Kompetent, engagiert und absolut kundennah.“
– Karin M., Verkäuferin aus Unterföhring
12. März 2025
⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
„Besonders beeindruckt hat mich die lösungsorientierte Herangehensweise. Auch bei Herausforderungen hatte das Team immer einen klaren Plan. Man merkt sofort: Hier steht der Kunde im Mittelpunkt – professionell und zuverlässig.“
– Thomas R., Käufer aus München-Schwabing
28. Juni 2025
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„FT Immobilien 24 überzeugt durch Fachkompetenz und echte Nähe zum Kunden. Ich wurde nicht nur beraten, sondern wirklich begleitet – mit viel Einfühlungsvermögen und einem klaren Blick für das Wesentliche.“
– Julia S., Vermieterin aus Bogenhausen
5. Oktober 2025
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„Der Verkauf meines Grundstücks in München wurde von FT Immobilien 24 professionell und zügig abgewickelt. Die Kommunikation war klar, die Vermarktung effektiv – ich fühlte mich jederzeit gut informiert.“
– Markus L., Grundstückseigentümer aus München
17. Juli 2025
⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
„FT Immobilien 24 hat mich beim Kauf meiner ersten Wohnung begleitet. Ich habe mich gut aufgehoben gefühlt – alle Schritte wurden verständlich erklärt und die Betreuung war sehr persönlich.“
– Lena W., Käuferin aus Garching
3. August 2025
⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
„Vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe lief alles reibungslos. Das Team von FT Immobilien 24 war immer erreichbar und hat sich um jedes Detail gekümmert. Sehr empfehlenswert.“
– Andreas F., Käufer aus Ismaning
22. September 2025