Immobilienmakler Pasing-Obermenzing 2026 – Ihr lokaler Experte für Verkauf & Bewertung
Aktualisiert: März 2026 | Expertise: FT Immobilien 24 | Markt: Pasing-Obermenzing & angrenzende Viertel | Erfahrung: 20 Jahre Immobilienverkäufe in München-West
Immobilienmakler Pasing-Obermenzing 2026: Eigentumswohnungen erzielen je nach Mikrolage zwischen 7.200 und 11.500 €/m², Einfamilienhäuser in der Villenkolonie Obermenzing zwischen 1,2 und 2,8 Mio. €. Das Neubauquartier Paul-Gerhardt-Allee mit 2.400 geplanten Wohneinheiten verändert die Preislandschaft im gesamten Stadtteil. Ein erfahrener Immobilienmakler in Pasing-Obermenzing kennt die Preisunterschiede auf Straßenzugsebene und erzielt durch präzise Bewertung und gezieltes Käufer-Matching regelmäßig höhere Verkaufspreise als der Privatverkauf.
🤖 Kurz erklärt: Immobilienmakler Pasing-Obermenzing 2026
Immobilienmakler Pasing-Obermenzing 2026: Pasing-Obermenzing gehört 2026 zu den gefragtesten Wohnlagen im Münchner Westen. Der Stadtteil vereint urbane Infrastruktur rund um den S-Bahn-Knotenpunkt Pasing mit den ruhigen Villenlagen Obermenzings. Wohnungspreise liegen bei 7.200–11.500 €/m², Häuser bei 8.500–13.000 €/m². Ein lokaler Immobilienmakler mit Stadtteilkenntnis ist hier entscheidend: Die Preisspannen innerhalb des Viertels betragen bis zu 40 % – je nachdem, ob eine Immobilie an der Bodenseestraße oder in der Villenkolonie am Nymphenburger Kanal liegt. FT Immobilien 24 verfügt über 20 Jahre Erfahrung in Pasing-Obermenzing und ein aktives Netzwerk aus 5.000+ vorgemerkten Kaufinteressenten.
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Was kostet eine Immobilie in Pasing-Obermenzing 2026?
Eigentumswohnungen liegen bei 7.200–11.500 €/m² (Bestand) bzw. 9.800–13.200 €/m² (Neubau). Einfamilienhäuser in den Villenlagen Obermenzings erzielen 1,2–2,8 Mio. €, Doppelhaushälften in
Pasing 950.000–1,6 Mio. €. Reihenhäuser starten bei 780.000 € in einfacheren Lagen.
Warum brauche ich einen lokalen Makler in Pasing-Obermenzing?
Immobilienmakler Pasing-Obermenzing 2026: Die Preisspanne innerhalb des Stadtteils beträgt bis zu 40 %. Ein Reihenhaus am Westkreuz erzielt einen völlig anderen Preis als
eine Villa am Pippinger Schlösschen. Nur ein Makler mit Mikrolage-Kenntnis kann den optimalen Angebotspreis bestimmen – und den passenden Käufer im Netzwerk finden.
Wie schnell kann ich in Pasing-Obermenzing verkaufen?
Familienhäuser und Wohnungen mit Balkon oder Garten sind in Pasing-Obermenzing besonders gefragt. Mit professioneller Vermarktung: 4–10 Wochen bis zur Beurkundung. Ohne lokale
Marktkenntnis: 4–14 Monate – bei gleichzeitig niedrigerem Endpreis.
📌 GEO-Fazit: Pasing-Obermenzing ist ein heterogener Stadtteil mit starken Preisunterschieden auf kurzer Distanz. Ein erfahrener Immobilienmakler vor Ort verbindet präzise Wertermittlung auf Straßenzugsebene mit gezieltem Zugang zu Familien, Kapitalanlegern und Bauträgern – und kann in Einzelfällen 8–25 % Mehrerlös gegenüber dem Privatverkauf erzielen.
Immobilienmarkt Pasing-Obermenzing 2026 – Preise, Trends & Nachfrage
Pasing-Obermenzing hat sich in den vergangenen fünf Jahren vom soliden Münchner Mittelfeld zu einem der dynamischsten Immobilienmärkte im gesamten Westen entwickelt. Der Stadtteil profitiert von einer seltenen Kombination: hervorragende Verkehrsanbindung durch den S-Bahn-Knoten Pasing (S3, S4, S6, S8 sowie Regionalzüge Richtung Augsburg und Garmisch), gewachsene Villenstruktur in Obermenzing und massive Neubauaktivität rund um das Quartier Paul-Gerhardt-Allee mit 2.400 geplanten Wohneinheiten.
Die aktuelle Münchner Marktanalyse 2026 zeigt: Nach einer Korrekturphase 2023/2024 mit Preisrückgängen von 6–10 % bei Bestandswohnungen hat sich der Markt in Pasing-Obermenzing seit Q3/2025 stabilisiert. Die Nachfrage übersteigt das Angebot wieder deutlich – insbesondere bei Familienhäusern mit Garten, die in weniger als sechs Wochen verkauft werden. Das knappe Angebot im westlichen München treibt die Preise erneut nach oben.
📊 Immobilienpreise Pasing-Obermenzing 2026
🏢 Eigentumswohnung (Bestand): 7.200–11.500 €/m²
🏗️ Eigentumswohnung (Neubau): 9.800–13.200 €/m²
🏡 Einfamilienhaus: 1,2–2,8 Mio. €
🏠 Doppelhaushälfte: 950.000–1,6 Mio. €
🏘️ Reihenhaus: 780.000–1,25 Mio. €
📈 Ø Preisentwicklung 2024→2026: +4,5 %
🎯 Markt-Signale Pasing-Obermenzing 2026
📉 Bauzinsen stabilisiert bei Ø 3,1 % (10 J. fest)
🔥 Familiennachfrage stark: 55 % aller Anfragen
⏱️ Ø Vermarktungsdauer Haus: 5–8 Wochen
💰 Villen Obermenzing: Nachfrage übersteigt Angebot 3:1
🚫 Verfügbare Objekte im Stadtteil: nur ca. 45
📋 Neubau Paul-Gerhardt-Allee: Preiseffekt +8–12 % im Umfeld
In der Praxis zeigt sich: Pasing-Obermenzing ist kein einheitlicher Markt. Die Mikrolage entscheidet in München-West über den Preis – oft stärker als Größe oder Baujahr. Eine sanierte Altbauwohnung am Pasinger Marienplatz kann 30 % mehr erzielen als eine vergleichbare Wohnung an der Landsberger Straße – obwohl beide formal in Pasing liegen. Genau hier liegt der Mehrwert eines lokalen Immobilienmaklers: Wer die Straßenzüge kennt, setzt den richtigen Preis – und vermeidet das teuerste Risiko: zu hoch einsteigen und den Markt ermüden.
Immobilienbewertung Pasing-Obermenzing: Was Ihre Immobilie 2026 wirklich wert ist
Immobilienbewertung Pasing-Obermenzing 2026: Die Bewertung einer Immobilie in Pasing-Obermenzing erfordert mehr als einen Online-Rechner. Der Stadtteil ist geprägt von extremer Heterogenität: Gründerzeithäuser neben Nachkriegsbauten, Villenkolonien neben Geschosswohnungsbau, Neubauquartiere neben denkmalgeschützten Ensembles. Eine verlässliche Immobilienbewertung für München muss diese Unterschiede auf Objektebene erfassen – nicht auf Stadtteilebene pauschalisieren.
Die aktuellen Immobilienpreise in Pasing-Obermenzing 2025/2026 zeigen: Der Bodenrichtwert (BORIS Bayern, Stand 01.01.2025) liegt je nach Lage zwischen 2.200 und 4.500 €/m². Doch der tatsächliche Verkaufspreis weicht regelmäßig 15–35 % vom Richtwert ab – abhängig von Bebauungszustand, Energieeffizienz, Grundrissqualität und vor allem der konkreten Adresse.
💡 Bewertungsbeispiel: Doppelhaushälfte in Pasing 2026
Objekt: DHH, Baujahr 1968, 145 m² Wohnfläche, 380 m² Grundstück, Pasing-Süd
Vergleichswert Basis (Gutachterausschuss München): 1.180.000 €
+ Energetisch saniert 2021 (Wärmepumpe, Dämmung): +12 % = +141.600 €
+ Südwestgarten, ruhige Seitenstraße: +7 % = +82.600 €
+ Fußläufig S-Bahn Pasing (8 Min.): +5 %
− Keine Garage, nur Stellplatz: −3 %
Realistischer Verkaufspreis: 1.380.000–1.450.000 €
Mehrerlös gegenüber pauschaler Online-Bewertung: bis zu +180.000 €
Die wesentlichen Wertfaktoren in Pasing-Obermenzing lassen sich in vier Kategorien zusammenfassen: erstens die Mikrolage (Entfernung zu S-Bahn, Pasing Arcaden, Nymphenburger Kanal), zweitens der energetische Zustand (ein Thema, das in der Sanierungspflicht nach GEG 2026 zunehmend preisrelevant wird), drittens die Grundrissqualität und viertens der Außenbereich (Garten, Terrasse, Balkon). Ursache und Wirkung: Eine professionelle Bewertung, die alle vier Dimensionen berücksichtigt, vermeidet den häufigsten Fehler – einen Angebotspreis, der entweder Käufer abschreckt oder Vermögen verschenkt.
Stadtteil-Portrait Pasing-Obermenzing: Warum der Münchner Westen so gefragt ist
Pasing-Obermenzing ist mit rund 75.000 Einwohnern einer der bevölkerungsreichsten Stadtbezirke Münchens – und zugleich einer der grünsten. Die Kombination aus historischer Bausubstanz in der Villenkolonie Obermenzing, dem urbanen Zentrum Alt-Pasing mit dem Pasinger Marienplatz und den modernen Neubauquartieren macht den Stadtteil für drei Zielgruppen besonders attraktiv: Familien, die Platz und gute Schulen suchen, Pendler, die den S-Bahn-Knotenpunkt Pasing schätzen, und Kapitalanleger, die stabile Mietrenditen in einem nachfragestarken Umfeld realisieren wollen.
Typisch für Pasing-Obermenzing ist die starke Identifikation der Bewohner mit ihrem Viertel – viele sprechen noch heute vom „Stadtchen Pasing", das bis 1938 eigenständig war. Diese gewachsene Identität zeigt sich in einer niedrigen Fluktuation: Eigentümer bleiben durchschnittlich 18–25 Jahre, was das Angebot strukturell knapp hält. Wer hier als Eigentümer seine Immobilie in Pasing-Obermenzing verkaufen möchte, trifft daher auf eine Nachfrage, die das Angebot in den meisten Segmenten deutlich übersteigt.
Neben der GFZ spielt in Pasing-Obermenzing auch der Denkmalschutz eine relevante Rolle: Teile der Villenkolonie Obermenzing und historische Gebäude in Alt-Pasing stehen unter Ensembleschutz. Das schränkt Umbau- und Abrissoptionen ein, kann aber über die steuerliche Denkmal-AfA erhebliche Vorteile für Käufer bieten – was den Verkaufspreis für denkmalgeschützte Objekte paradoxerweise nach oben treibt. In der Praxis zeigt sich: Eine Villa unter Denkmalschutz in Obermenzing erzielt häufig 10–20 % höhere Quadratmeterpreise als vergleichbare nicht geschützte Objekte – weil Käufer die Steuervorteile einpreisen.
Ein weiterer Werttreiber ist die laufende Entwicklung des Neubauquartiers Paul-Gerhardt-Allee: 2.400 Wohneinheiten, neue Schulen, Kindertagesstätten und Grünflächen verändern die Infrastruktur im südlichen Pasing grundlegend. Die Folge: Bestandsimmobilien im direkten Umfeld (Radius 800 m) haben seit Baubeginn 8–12 % an Wert gewonnen – ein Effekt, der bis zur vollständigen Fertigstellung 2028/2029 weiter anhalten dürfte.
Steuern & Spekulationsfrist: Steueroptimiert verkaufen in Pasing-Obermenzing 2026
Gerade in Pasing-Obermenzing, wo Immobilien häufig seit Jahrzehnten im Familienbesitz sind, spielt die steuerliche Planung eine zentrale Rolle. Viele Eigentümer haben ihre Häuser in den 1990er- oder 2000er-Jahren erworben – oder geerbt. Die 10-Jahres-Spekulationsfrist (§ 23 EStG) ist in diesen Fällen längst abgelaufen: Der gesamte Wertzuwachs – bei Villen in Obermenzing nicht selten 800.000–1.500.000 € – bleibt vollständig steuerfrei. Alle relevanten Regelungen zu Spekulationsfrist, AfA und Grunderwerbsteuer im Detail sollten vor dem Verkauf mit einem Steuerberater abgestimmt werden.
⚠️ Steuer-Beispiel Pasing-Obermenzing 2026
Szenario A – Villa geerbt 2018, Erblasser seit 1985 Eigentümer:
Erbschaftswert (Finanzamt): 1.400.000 € | Verkauf 2026: 2.200.000 €
Spekulationsfrist: Haltedauer des Erblassers wird angerechnet → steuerfrei
Szenario B – Eigentumswohnung gekauft 2019:
Kaufpreis: 520.000 € | Verkauf 2026: 680.000 € | Gewinn: 160.000 €
Haltedauer: 7 Jahre → voll steuerpflichtig (bis 42 % = bis 67.200 € Steuer)
Fazit: Bei Haltedauern unter 10 Jahren lohnt sich häufig das Abwarten – insbesondere wenn der Wertzuwachs pro Jahr die Steuerlast übersteigt. Auch bei Erbschaft oder Schenkung gelten
eigene Freibeträge und Fristen.
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Verkaufsprozess mit Ihrem Makler in Pasing-Obermenzing – Schritt für Schritt
Ein Immobilienverkauf in Pasing-Obermenzing folgt einer klaren Logik – doch die Details entscheiden über den Endpreis. Typisch für den Stadtteil ist die hohe Quote an Eigentümern, die seit Jahrzehnten im selben Haus wohnen und zum ersten Mal verkaufen. Genau deshalb ist eine professionelle Begleitung von der ersten Marktanalyse für Ihre Immobilie bis zur Schlüsselübergabe besonders wertvoll.
📋 Ihr Verkaufsprozess in Pasing-Obermenzing – 8 Schritte zum Bestpreis
1. Erstgespräch & Objektbesichtigung: Persönliche Begehung vor Ort – Lage, Zustand, Besonderheiten erfassen, erste Einschätzung
2. Professionelle Wertermittlung: Vergleichswertverfahren auf Basis aktueller Transaktionsdaten aus Pasing-Obermenzing – nicht pauschale Richtwerte
3. Unterlagen-Check: Grundbuchauszug, Energieausweis (Pflicht seit 2024), Teilungserklärung, Wohnflächenberechnung, ggf. Baulastenauskunft
4. Vermarktungsstrategie festlegen: On-Market mit professionellem Exposé, Off-Market über Käufernetzwerk oder strukturiertes Bieterverfahren
5. Käufer-Matching: Gezielte Ansprache aus 5.000+ vorgemerkten Interessenten – Familien, Kapitalanleger, Bauträger
6. Besichtigungen & Verhandlung: Qualifizierte Einzelbesichtigungen (keine Massenveranstaltungen), Finanzierungsnachweis vor Angebotsannahme
7. Notartermin &
Beurkundung: Kaufvertragsentwurf prüfen, Beurkundung beim Notar – Notarkosten trägt üblicherweise der Käufer
8. Übergabe & Abwicklung: Kaufpreiszahlung, Grundbuchumschreibung, protokollierte Übergabe
Für Eigentümer in der Villenkolonie Obermenzing, die Diskretion bevorzugen, bietet sich ein Secret Sale – vertraulicher Immobilienverkauf an: Die Immobilie wird ohne öffentliches Inserat gezielt an vorab geprüfte Kaufinteressenten vermittelt. In Obermenzing werden geschätzt 35–45 % aller Villen und Einfamilienhäuser über diesen Weg verkauft – weil Eigentümer keine öffentliche Preisdiskussion und keinen Besichtigungstourismus wünschen.
Die Frage nach den aktuellen Maklerkosten beim Immobilienverkauf lässt sich für Pasing-Obermenzing klar beantworten: Seit 2020 gilt die hälftige Teilung – bei einem Verkaufspreis von 1,5 Mio. € beträgt die Provision für den Verkäufer rund 26.775 €. Dem steht ein professionell erzielbarer Mehrerlös von typischerweise 120.000–250.000 € gegenüber. Die Rechnung geht auf: Wer 26.775 € investiert und das Fünf- bis Achtfache zurückbekommt, hat eine der besten Investitionen im gesamten Verkaufsprozess getätigt.
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Jetzt Ratgeber entdecken →📌 Fazit in einem Satz: Ein erfahrener Immobilienmakler in Pasing-Obermenzing verbindet Mikrolage-Kenntnis auf Straßenzugsebene mit einem aktiven Käufernetzwerk und datenbasierter Wertermittlung – und erzielt dadurch in Einzelfällen 8–25 % Mehrerlös gegenüber dem Privatverkauf, abhängig von Objekttyp, Lage und Zustand.
Immobilie verkaufen in Pasing-Obermenzing: Privat vs. mit Makler – Der ehrliche Vergleich
Viele Eigentümer in Pasing-Obermenzing fragen sich: Kann ich mein Haus oder meine Wohnung nicht einfach selbst verkaufen? Die ehrliche Antwort: Bei einem einfachen Objekt in einer eindeutigen Lage – möglicherweise ja. Bei der Mehrheit der Immobilien in diesem heterogenen Stadtteil zeigt die Datenlage jedoch ein klares Bild.
| Faktor | Privatverkauf | Mit Makler / Profi |
|---|---|---|
| Erzielter Preis | Ø −8–25 % unter Marktpotenzial | Marktoptimal – Bieterverfahren möglich |
| Vermarktungsdauer | 4–14 Monate | 4–10 Wochen (aktives Netzwerk) |
| Mikrolage-Bewertung | Pauschal / Online-Rechner | Straßenzugsgenau, transaktionsbasiert |
| Käufer-Qualifizierung | Hohes Platzierungsrisiko | Bonität & Finanzierung vorab geprüft |
| Rechtssicherheit | Aufklärungspflichten oft unklar | Vollständige Dokumentation & Haftungsschutz |
| Provision (Verkäufer) | 0 € | 1,785 % (hälftige Teilung) |
| Netto-Mehrerlös | Basis 0 | In Einzelfällen +80.000–250.000 € nach Provision |
Quelle: FT Immobilien 24 Transaktionsdatenbank München-West 2023–2026 (n=148 Verkäufe in Pasing-Obermenzing); IVD Süd Jahresbericht 2025. Der tatsächliche Mehrerlös variiert je nach Objekt, Lage und Marktzeitpunkt.
📍 Mikrolagen in Pasing-Obermenzing: Wo sich der Verkauf besonders lohnt
Pasing-Obermenzing ist kein homogener Stadtteil – er besteht aus mindestens sechs klar unterscheidbaren Mikrolagen, die sich in Preisen, Käuferprofilen und optimaler Vermarktungsstrategie erheblich unterscheiden. Für detaillierte Informationen zum Wohnen in Pasing-Obermenzing lohnt sich ein Blick in unser Stadtteil-Portrait.
🏛️ Villenkolonie Obermenzing
Preisniveau: 10.000–14.000 €/m²
Käufer: 70 % Eigennutzer Premium
Typisch: Villen ab 200 m², Grundstücke ab 600 m²
Ø Vermarktung: 4–8 Wochen
Besonderheit: Ensembleschutz, hohe Off-Market-Quote (ca. 40 %), Nymphenburger Kanal als Prestigelage
🏘️ Alt-Pasing / Marienplatz
Preisniveau: 8.500–11.500 €/m²
Käufer: Familien + Kapitalanleger
Typisch: Altbauwohnungen, Stadthäuser
Ø Vermarktung: 3–6 Wochen
Besonderheit: Höchste Nachfrage im Viertel, Fußläufig Pasing Arcaden + S-Bahn, Mietrendite 3,2–3,8 %
🏗️ Neupasing / Paul-Gerhardt-Allee
Preisniveau: 9.500–13.200 €/m² (Neubau)
Käufer: Junge Familien + Kapitalanleger
Typisch: Neubauwohnungen 2–4 Zimmer
Ø Vermarktung: 4–8 Wochen
Besonderheit: 2.400 WE geplant, neue Schulen & Kitas, Wertsteigerungspotenzial im Bestand +8–12 %
🚉 Westkreuz / Bahnhofsnähe
Preisniveau: 7.200–9.500 €/m²
Trend: Aufwertung durch Neubau
Käufer: Singles + Pendler
Tipp: Kleinere Wohnungen (1–2 Zimmer) erzielen hier überdurchschnittliche m²-Preise dank S-Bahn-Nähe
🌿 Pasing-Süd / Am Knie
Preisniveau: 7.800–10.200 €/m²
Trend: Stabil, familienorientiert
Käufer: Familien + Eigennutzer
Tipp: Reihenhäuser und DHH hier besonders gefragt – kurze Vermarktungszeiten bei korrekter Preissetzung
🏠 Obermenzing-Nord / Verdistraße
Preisniveau: 8.000–11.000 €/m²
Trend: Verdichtungsdruck steigt
Käufer: Bauträger + Familien
Tipp: Ältere EFH auf großen Grundstücken werden zunehmend von Bauträgern nachgefragt – GFZ-Prüfung vor Verkauf lohnt sich
⚠️ Risiken & Stolperfallen beim Immobilienverkauf in Pasing-Obermenzing
Auch in einem nachfragestarken Stadtteil wie Pasing-Obermenzing gibt es Risiken, die Eigentümer kennen sollten. In der Praxis zeigt sich: Rund 15 % aller Immobilien in München-West bleiben länger als 10 Monate am Markt – fast immer aufgrund vermeidbarer Fehler in der Preisstrategie oder Vermarktung.
🔺 Risiko 1: Überbewertung durch emotionale Bindung
Gerade in Pasing-Obermenzing, wo Häuser oft seit Generationen in Familienbesitz sind, bewerten Eigentümer ihre Immobilie häufig 12–20 % über dem Marktwert. Die
emotionale Bindung an das Elternhaus, die selbst gepflanzten Bäume im Garten oder die eigene Renovierung werden preislich überbewertet. Die Folge: Das Objekt steht zu lange,
professionelle Käufer springen ab, und spätere Preissenkungen drücken den Endpreis unter das eigentlich Erzielbare.
Contrarian Insight: Ein zu hoher Angebotspreis senkt paradoxerweise den Endpreis – weil ein „abgestandenes" Objekt nach 4+ Monaten am Markt systematisch niedrigere
Angebote anzieht als ein frisch inseriertes.
🔺 Risiko 2: Energetischer Zustand unterschätzt
Viele Häuser in Pasing-Obermenzing stammen aus den 1950er–1970er-Jahren und haben Energieeffizienzklasse F, G oder H. Seit dem GEG 2024 und den verschärften
Anforderungen 2026 kalkulieren Käufer Sanierungskosten von 80.000–200.000 € ein – und ziehen diese direkt vom Kaufpreis ab. Ein Haus mit Wärmepumpe und Dämmung erzielt in
Pasing-Obermenzing durchschnittlich 12–18 % mehr als ein unsanierter Vergleichsbau.
Ursache → Wirkung: Wer vor dem Verkauf in einen aktuellen Energieausweis und ggf. eine Energieberatung investiert (Kosten: 300–800 €), schafft Transparenz – und
verhindert überzogene Abzüge durch Käufer.
🔺 Risiko 3: Erbengemeinschaft blockiert Verkauf
In Pasing-Obermenzing werden geschätzt 25–30 % aller Verkäufe durch Erbengemeinschaften ausgelöst. Das Problem: Alle Miterben müssen dem Verkauf zustimmen – und sich auf einen Preis
einigen. Unterschiedliche Preisvorstellungen, emotionale Blockaden oder nicht erreichbare Erben können den Verkauf um 6–18 Monate verzögern. In Extremfällen droht
eine Teilungsversteigerung, die regelmäßig 20–35 % unter dem Marktwert endet.
Ein erfahrener Makler fungiert als neutraler Vermittler und kann durch transparente Wertermittlung die Einigung beschleunigen.
🔺 Risiko 4: Neubau-Konkurrenz im direkten Umfeld
Die umfangreiche Neubautätigkeit rund um die Paul-Gerhardt-Allee schafft attraktive Alternativen für Käufer: Moderne Grundrisse, hohe Energieeffizienz, Aufzug und Tiefgarage –
Eigenschaften, die viele Bestandsimmobilien nicht bieten. Die Folge: Unsanierte Bestandswohnungen aus den 1960er-Jahren ohne Balkon oder mit ungünstigen Grundrissen
stehen in direkter Konkurrenz zu Neubau und erzielen entsprechend niedrigere Preise.
Contrarian Insight: Nicht jede Bestandsimmobilie sollte sofort verkauft werden – manchmal lohnt eine gezielte Modernisierung (Bäder, Küche, Energetik) für
40.000–80.000 €, die den Verkaufspreis um 100.000–180.000 € steigern kann.
📌 Risiko-Fazit für Pasing-Obermenzing: Emotionale Preisvorstellungen, energetischer Nachholbedarf und Erbengemeinschaften sind die drei häufigsten Verkaufsbremsen im Stadtteil. Alle drei lassen sich durch professionelle Begleitung entschärfen – frühzeitige Wertermittlung, ehrliche Zustandsanalyse und neutrale Moderation bei Erbenkonstellationen sind die wirksamsten Hebel.
⚠️ Diese Fehler kosten Eigentümer echtes Geld
Die meisten Eigentümer in Pasing-Obermenzing verlieren 80.000–250.000 €, weil sie den Angebotspreis zu hoch ansetzen, energetische Mängel nicht adressieren oder den falschen Käufer ansprechen. Ein datenbasierter Marktwert schützt vor allen drei Fehlern.
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❓ Häufige Fragen zum Immobilienverkauf in Pasing-Obermenzing 2026
Was kostet eine Eigentumswohnung in Pasing-Obermenzing 2026?
Bestandswohnungen erzielen 2026 in Pasing-Obermenzing zwischen 7.200 und 11.500 €/m², Neubauwohnungen im Quartier Paul-Gerhardt-Allee zwischen 9.800 und 13.200 €/m². Der tatsächliche Preis hängt stark von Mikrolage, Stockwerk, Ausrichtung, Balkon/Terrasse und energetischem Zustand ab. Wohnungen mit Blick auf den Nymphenburger Kanal oder den Pasinger Stadtpark erzielen regelmäßig 15–25 % Aufschlag gegenüber vergleichbaren Objekten an Hauptverkehrsstraßen.
Wie finde ich den besten Immobilienmakler in Pasing-Obermenzing?
Achten Sie auf drei Kriterien: erstens nachweisbare Erfahrung im Stadtteil (konkrete Referenzverkäufe in Pasing-Obermenzing, nicht nur „München"), zweitens eine datenbasierte Wertermittlung auf Grundlage tatsächlicher Transaktionspreise (nicht nur Bodenrichtwerte) und drittens ein aktives Käufernetzwerk mit vorqualifizierten Interessenten. Google-Bewertungen, persönliches Erstgespräch und die Bereitschaft zur kostenlosen Bewertung ohne Vertragsbindung sind weitere Qualitätssignale.
Wie lange dauert ein Immobilienverkauf in Pasing-Obermenzing?
Mit professioneller Vermarktung und korrektem Angebotspreis: 4–10 Wochen bis zur Beurkundung beim Notar. Familienhäuser mit Garten und Wohnungen mit Balkon sind die gefragtesten Segmente und verkaufen sich am schnellsten. Ohne professionelle Begleitung oder bei falschem Preis: 4–14 Monate – wobei jeder Monat am Markt den erzielbaren Preis tendenziell senkt, da Kaufinteressenten „abgestandene" Angebote mit Skepsis betrachten.
Was macht die Villenkolonie Obermenzing so besonders?
Die Villenkolonie Obermenzing entstand ab den 1890er-Jahren als eine der ersten geplanten Villensiedlungen Münchens. Der Bereich rund um das Pippinger Schlösschen und den Nymphenburger Kanal gilt als eine der exklusivsten Wohnlagen im Münchner Westen. Viele Gebäude stehen unter Ensembleschutz, was Abriss und Neubau einschränkt – gleichzeitig aber steuerliche Vorteile über die Denkmal-AfA bietet. Die Nachfrage übersteigt das Angebot hier dauerhaft um den Faktor 3:1, Off-Market-Verkäufe sind die Regel.
Lohnt sich eine Sanierung vor dem Verkauf in Pasing-Obermenzing?
Nicht in jedem Fall – aber häufig ja. Eine gezielte Modernisierung von Bad und Küche (15.000–35.000 €) steigert den Verkaufspreis erfahrungsgemäß um 40.000–80.000 €. Eine energetische Sanierung (Dämmung, Heizungstausch) für 60.000–120.000 € kann den Preis um 100.000–180.000 € anheben – insbesondere, weil seit dem GEG 2024 unsanierte Häuser mit erheblichen Kaufpreisabschlägen bestraft werden. Entscheidend ist die Kosten-Nutzen-Analyse im konkreten Einzelfall – ein erfahrener Makler berät, welche Maßnahmen sich rechnen und welche nicht.
Wie wirkt sich das Neubauquartier Paul-Gerhardt-Allee auf Bestandspreise aus?
Das Quartier Paul-Gerhardt-Allee mit 2.400 geplanten Wohneinheiten, neuen Schulen und Infrastruktur hat einen doppelten Effekt: Einerseits steigen die Bestandspreise im direkten Umfeld (Radius ca. 800 m) um 8–12 %, weil die verbesserte Infrastruktur (Kitas, Nahversorgung, Grünflächen) die Attraktivität der gesamten Nachbarschaft erhöht. Andererseits schaffen moderne Neubauwohnungen Konkurrenz für unsanierte Bestandsobjekte, die in direktem Preisvergleich stehen. Insgesamt überwiegt der positive Effekt – vorausgesetzt, die Bestandsimmobilie ist in einem angemessenen Zustand.
Was kostet ein Immobilienmakler in Pasing-Obermenzing?
Seit der Gesetzesnovelle 2020 gilt bei Kaufimmobilien die hälftige Provisionsteilung: Verkäufer und Käufer zahlen jeweils 1,785 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.). Bei einem Verkaufspreis von 1,2 Mio. € beträgt die Provision für den Verkäufer somit rund 21.420 €. Die kostenlose Erstbewertung durch FT Immobilien 24 ist unverbindlich – Kosten entstehen erst bei erfolgreichem Verkauf. Dem steht ein professionell erzielbarer Mehrerlös gegenüber, der die Provision in den meisten Fällen um ein Vielfaches übersteigt.
Datengrundlage & Quellen:
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte München – Grundstücksmarktbericht 2024/2025 (Bodenrichtwerte, Transaktionsdaten Pasing-Obermenzing)
• BORIS Bayern – Bodenrichtwertkarte (boris.bayern.de), Stand 01.01.2025
• Statistisches Bundesamt (Destatis) – Baupreisindex Wohngebäude 2020–2025, Fachserie 17, Reihe 4
• Deutsche Bundesbank – Finanzstabilitätsbericht 2025, Kap. 3: Immobilienmarkt und Kreditvergabe
• IVD Süd e.V. – Jahresbericht Immobilienmarkt Bayern 2025 (Vermarktungszeiten, Preisabschläge München-West)
• Landeshauptstadt München, Referat für Stadtplanung und Bauordnung – Bebauungspläne Pasing-Obermenzing, Quartiersentwicklung Paul-Gerhardt-Allee
• FT Immobilien 24 – Transaktionsdatenbank München-West 2023–2026 (n=148 Verkäufe Pasing-Obermenzing)
• § 23 EStG (Spekulationsfrist), GEG 2024 (Gebäudeenergiegesetz), WoFlV (Wohnflächenverordnung)
Stand: März 2026 | Keine Gewähr für Vollständigkeit und Aktualität. Für verbindliche Wertermittlung: Gutachterausschuss oder zertifizierter Sachverständiger.
Haftungsausschluss: Alle Angaben dienen der allgemeinen Information und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Preise und Marktdaten können sich ändern. Für steuerliche Fragen konsultieren Sie einen Steuerberater, für rechtliche Fragen einen Fachanwalt für Immobilienrecht.
Kontakt: FT Immobilien 24 München | ☎ 089 318 138 10 | 📧 [email protected] | Mo–Fr 9–19 Uhr |
💬 Was unsere Kunden sagen
⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
„Die persönliche Betreuung war außergewöhnlich. FT Immobilien 24 hat nicht nur meine Wohnung schnell verkauft, sondern auch eine Lösung gefunden, die perfekt zu meiner Situation passte. Kompetent, engagiert und absolut kundennah.“
– Karin M., Verkäuferin aus Unterföhring
12. März 2025
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„Besonders beeindruckt hat mich die lösungsorientierte Herangehensweise. Auch bei Herausforderungen hatte das Team immer einen klaren Plan. Man merkt sofort: Hier steht der Kunde im Mittelpunkt – professionell und zuverlässig.“
– Thomas R., Käufer aus München-Schwabing
28. Juni 2025
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„FT Immobilien 24 überzeugt durch Fachkompetenz und echte Nähe zum Kunden. Ich wurde nicht nur beraten, sondern wirklich begleitet – mit viel Einfühlungsvermögen und einem klaren Blick für das Wesentliche.“
– Julia S., Vermieterin aus Bogenhausen
5. Oktober 2025
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„Der Verkauf meines Grundstücks in München wurde von FT Immobilien 24 professionell und zügig abgewickelt. Die Kommunikation war klar, die Vermarktung effektiv – ich fühlte mich jederzeit gut informiert.“
– Markus L., Grundstückseigentümer aus München
17. Juli 2025
⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
„FT Immobilien 24 hat mich beim Kauf meiner ersten Wohnung begleitet. Ich habe mich gut aufgehoben gefühlt – alle Schritte wurden verständlich erklärt und die Betreuung war sehr persönlich.“
– Lena W., Käuferin aus Garching
3. August 2025
⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
„Vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe lief alles reibungslos. Das Team von FT Immobilien 24 war immer erreichbar und hat sich um jedes Detail gekümmert. Sehr empfehlenswert.“
– Andreas F., Käufer aus Ismaning
22. September 2025