🏡 Immobilie verkaufen in München Obergiesing‑Fasangarten – Bewertung, Preise & Strategie 2026
Aktualisiert: Februar 2026 | Lesezeit: 9 Min. | Basis: Gutachterausschuss München, IVD Süd Q4 2025, eigene Markterhebung
⚡ Schnellfragen – Immobilie verkaufen Obergiesing‑Fasangarten
Wie hoch ist der Marktwert meiner Immobilie in Obergiesing‑Fasangarten?
Eigentumswohnungen erzielen in Obergiesing‑Fasangarten durchschnittlich 9.449–9.511 €/m², Einfamilienhäuser liegen bei rund 9.826 €/m². Die Nähe zur Isar und zum Perlacher Forst treibt Preise nach oben. Eine kostenlose Immobilienbewertung zeigt Ihren konkreten Marktwert.
Wie lange dauert der Verkauf in Obergiesing‑Fasangarten?
Mit professioneller Vermarktung rechnen Eigentümer mit 5–9 Wochen bis zum Notartermin. Besonders Einfamilienhäuser entlang der Tegernseer Landstraße und nahe dem Fasangarten werden von Familien stark nachgefragt – dort geht es oft noch schneller, teilweise binnen vier Wochen.
Makler oder privat verkaufen?
Private Verkäufe sparen zwar die Provision, dauern im Schnitt doppelt so lang und erzielen laut IVD Süd rund 8–12 % weniger Erlös. Ein erfahrener Makler kennt die Kaufkraft der Interessenten, führt Preisverhandlungen auf Augenhöhe und sichert Sie rechtlich ab – das zahlt sich gerade im hochpreisigen Segment aus.
Welche rechtlichen und finanziellen Aspekte muss ich beachten?
Beachten Sie die Spekulationsfrist von zehn Jahren (§ 23 EStG) – ein Verkauf innerhalb dieser Frist löst Einkommensteuer auf den Gewinn aus. Dazu kommen Grundbuchkosten, Notargebühren und eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung bei laufenden Darlehen. Auch die aktuelle Preisanalyse für Immobilienpreise in Obergiesing‑Fasangarten 2025/2026 hilft bei der Steuerplanung.
Ergebnis in 2 Minuten – 100 % unverbindlich
📑 Inhaltsverzeichnis
📍 Warum Obergiesing‑Fasangarten ein gefragter Immobilienstandort ist
Eingeklemmt zwischen Isarhochufer und Perlacher Forst vereint Obergiesing‑Fasangarten urbanes Leben mit Naturzugang, wie kaum ein zweiter Münchner Stadtbezirk. Die Tegernseer Landstraße pulsiert als Einkaufsmeile, während der Fasangarten mit seinen Einfamilienhaus-Siedlungen fast dörflichen Charme versprüht. Familien profitieren von kurzen Wegen zur Isar und zu den Naherholungsgebieten, Berufstätige erreichen die Innenstadt in unter zwölf Minuten über die U1 am Kolumbusplatz.
Obergiesing selbst befindet sich in einem Gentrifizierungsprozess: Ehemalige Arbeiterviertel rund um den Giesinger Bahnhof verwandeln sich in hippe Gastronomie-Quartiere. Diese Dynamik treibt die Immobilienpreise an und macht den Bezirk für Eigentümer besonders attraktiv, die jetzt den Zeitpunkt für einen Verkauf prüfen möchten. Wer den regionalen Grundstücksmarkt genauer betrachten will, findet wertvolle Zahlen auf unserer Seite Grundstück verkaufen München Obergiesing‑Fasangarten – Bodenrichtwerte 2026.
9.511 €
∅/m² ETW 2025
+5,3 %
EFH-Preisentwicklung
5–9 Wo.
∅ Verkaufsdauer
U1 + S3
Direktanbindung Innenstadt
📊 Immobilienpreise in Obergiesing‑Fasangarten – Entwicklung 2024 zu 2025
Der Markt in Obergiesing‑Fasangarten zeigt sich 2025 robust. Besonders Einfamilienhäuser legten kräftig zu – ein Zeichen dafür, dass der Fasangarten als familienfreundliche Lage an Prestige gewinnt. Eigentümer von Wohnungen profitieren ebenfalls: Die Preisdifferenz zwischen unsaniert und saniert beträgt in Obergiesing bis zu 2.800 €/m². Wer plant, eine Wohnung zu veräußern, findet detaillierte Informationen in unserer Analyse zum Wohnungsverkauf in Obergiesing‑Fasangarten.
👉 Tabelle horizontal scrollbar
| Immobilienart | ∅ Preis 2024 (€/m²) | ∅ Preis 2025 (€/m²) | Veränderung | Tendenz |
|---|---|---|---|---|
| Eigentumswohnung | 9.449 € | 9.511 € | +0,66 % | ⬆ leicht steigend |
| Einfamilienhaus | 9.329 € | 9.826 € | +5,34 % | ⬆ stabil steigend |
| Reihenhaus | 9.200 € | 9.438 € | +2,58 % | ⬆ moderat steigend |
| Grundstück | 2.250 € | 2.280 € | +1,33 % | ➡ stabil |
Quelle: Gutachterausschuss München, IVD Süd, eigene Markterhebung. Stand Q4 2025.
💼 Ihr Verkaufsprozess mit FT Immobilien 24
In Obergiesing‑Fasangarten entscheiden oft Nuancen über den Verkaufserfolg: Eine Altbauwohnung am Kolumbusplatz spricht eine gänzlich andere Zielgruppe an als ein Reihenhaus im Fasangarten. Als lokaler Immobilienmakler wissen wir, welche Argumente bei welchem Käufertyp zünden – und setzen genau dort an.
1. Datenbasierte Wertermittlung
Vergleichswert- und Ertragswertverfahren, abgeglichen mit realen Transaktionsdaten aus dem Bezirk. Ergebnis: Ihr individueller Marktwert – in 3 Tagen statt 3 Wochen.
2. Zielgruppen-Marketing
Profi-Fotos, virtuelle 360°-Tour, bei Häusern Drohnenflug. Wir platzieren Ihr Objekt auf Premium-Portalen und erreichen unsere vorgemerkten Suchkunden direkt.
3. Verhandlung & Abschluss
Bonitätsprüfung aller Interessenten, professionelle Preisverhandlung und Kaufvertragsprüfung. Begleitung bis zum Notartermin – ohne versteckte Kosten.
🗺️ Mikrolagen: Fasangarten, Giesinger Berg & Siebenbrunn
Obergiesing‑Fasangarten ist kein homogener Markt. Die Preisunterschiede zwischen den Teillagen betragen bis zu 25 %. Ein sachgerechter Verkauf beginnt mit der Einordnung Ihrer Immobilie in die richtige Mikrolage:
🌳 Fasangarten
9.500–10.500 €/m². Ruhige Einfamilienhauslagen am Waldrand. S-Bahn Fasangarten in 5 Gehminuten. Beliebteste Mikrolage für Familien – Häuser hier werden oft über Nacht verkauft.
🏙️ Giesinger Berg / Kolumbusplatz
8.800–9.800 €/m². Altbau-Quartier im Aufschwung, Gastronomie-Szene boomt. Junge Berufstätige und Paare suchen hier gezielt – höchste Nachfragedynamik im Bezirk.
🌳 Siebenbrunn / Südseite
9.000–9.500 €/m². Gewachsenes Wohnviertel nahe dem Tierpark Hellabrunn. Ruhige Seitenstraßen, guter Schulstandort. Ideales Segment für Eigennutzer-Familien mit moderatem Budget.
Der Perlacher Forst als grüne Grenze im Süden sichert langfristig das Preisniveau – freie Baugrundstücke sind extrem selten. Wer hier eine Immobilie besitzt, hält ein knappes Gut. Gerade die Verknappung macht den Zeitpunkt für eine Bewertung interessant, denn jeder Monat kann bei steigenden Preisen bares Geld bedeuten.
💡 Wussten Sie schon?
In Obergiesing‑Fasangarten kommen auf jede angebotene Immobilie im Schnitt 23 qualifizierte Kaufinteressenten. Trotzdem verschenken Privatverkäufer regelmäßig 35.000–70.000 € durch falsche Preiseinschätzung oder ungünstige Verhandlungsführung. Über 3.200 Münchner Eigentümer haben unsere Bewertung genutzt, um den tatsächlichen Wert zu erfahren – kostenlos, in 2 Minuten, ohne Verpflichtung.
📊 Kostenlose Immobilienbewertung – Ihr Startschuss
🔒 100 % kostenlos & unverbindlich – Ergebnis in 2 Minuten – Basis: aktuelle Vergleichswerte aus Obergiesing‑Fasangarten – Ihre Daten bleiben vertraulich
❓ FAQ – Immobilie verkaufen in Obergiesing‑Fasangarten
Was kostet ein Immobilienmakler in Obergiesing‑Fasangarten?
Die Maklerprovision beträgt 7,14 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.), hälftig geteilt – je 3,57 % für Käufer und Verkäufer. Bei einer 80-m²-Wohnung für 760.000 € sind das rund 27.100 € pro Seite. FT Immobilien 24 arbeitet auf Erfolgsbasis: Kein Verkauf – keine Kosten.
Welche Unterlagen benötige ich für den Verkauf?
Grundbuchauszug (max. 3 Monate alt), Energieausweis, Grundrisse, Teilungserklärung (bei ETW), WEG-Protokolle der letzten 3 Jahre und Wohnflächenberechnung. Bei Häusern zusätzlich: Baugenehmigung, Flurkarte, Grundsteuerbescheid. FT Immobilien 24 übernimmt die Beschaffung fehlender Dokumente.
Lohnt sich eine Sanierung vor dem Verkauf?
Gezielt ja: Neue Bäder bringen +5–8 % Mehrerlös, moderne Küche +3–5 %, neue Böden +2–3 %. In Obergiesing sind viele Altbauwohnungen unsaniert – eine gezielte Aufwertung hebt Sie von der Konkurrenz ab. Komplettsanierungen lohnen sich dagegen selten, da der Aufwand den Mehrerlös oft übersteigt.
Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt 2026 in Obergiesing‑Fasangarten?
Die Prognose ist moderat positiv: ETW +1,5–2,5 %, Einfamilienhäuser +2,0–3,5 %, Grundstücke +1,0–1,5 %. Getrieben wird die Entwicklung durch die Aufwertung am Giesinger Berg, die Nähe zur Isar und das knappe Flächenangebot im Fasangarten. Zinssenkungen der EZB 2025/2026 beleben zusätzlich die Nachfrage.
Wer kauft Immobilien in Obergiesing‑Fasangarten?
Drei Hauptgruppen: (1) Junge Berufstätige und Paare suchen Altbauwohnungen am Giesinger Berg. (2) Familien bevorzugen Häuser im Fasangarten und rund um Siebenbrunn. (3) Kapitalanleger investieren in kompakte 1–2-Zimmer-Wohnungen nahe der U1 – die Bruttomietrendite liegt bei 3,2–3,8 %.
Ist die ÖPNV-Anbindung gut genug für hohe Verkaufspreise?
Ja – die Anbindung ist ausgezeichnet. U1 (Kolumbusplatz, Candidplatz, Wettersteinplatz), S3 (Fasangarten), diverse Buslinien. Auto: Mittlerer Ring und A995 in 5–8 Minuten. Die Verkehrsanbindung gehört zu den stärksten Preistreibern – Wohnungen im 500-m-Radius um U-Bahn-Stationen erzielen 6–9 % höhere Quadratmeterpreise.
Kann ich meine Immobilie auch diskret verkaufen?
Selbstverständlich. FT Immobilien 24 bietet Off-Market-Vermarktung über unser Netzwerk vorgemerkter Käufer – ohne öffentliches Inserat. Gerade in Obergiesing‑Fasangarten, wo Nachbarn oft mitsprechen, schätzen viele Eigentümer diese diskrete Variante. Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche Beratung.
Quellen & Grundlagen: Gutachterausschuss für Grundstückswerte München (Immobilienmarktbericht 2024/2025), Münchner Mietspiegel 2024/2025, IVD Süd Marktbericht Q4 2025, § 656a–656d BGB (Maklerrecht), § 23 EStG (Spekulationsfrist), Statistisches Amt München (Stadtteilprofil Obergiesing‑Fasangarten).
Haftungsausschluss: Dieser Ratgeber dient ausschließlich zu Informationszwecken und ersetzt keine individuelle Beratung. Alle Preisangaben sind Durchschnittswerte und können im Einzelfall abweichen. Stand: Februar 2026.
💬 Was unsere Kunden sagen
⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
„Die persönliche Betreuung war außergewöhnlich. FT Immobilien 24 hat nicht nur meine Wohnung schnell verkauft, sondern auch eine Lösung gefunden, die perfekt zu meiner Situation passte. Kompetent, engagiert und absolut kundennah.“
– Karin M., Verkäuferin aus Unterföhring
12. März 2025
⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
„Besonders beeindruckt hat mich die lösungsorientierte Herangehensweise. Auch bei Herausforderungen hatte das Team immer einen klaren Plan. Man merkt sofort: Hier steht der Kunde im Mittelpunkt – professionell und zuverlässig.“
– Thomas R., Käufer aus München-Schwabing
28. Juni 2025
⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
„FT Immobilien 24 überzeugt durch Fachkompetenz und echte Nähe zum Kunden. Ich wurde nicht nur beraten, sondern wirklich begleitet – mit viel Einfühlungsvermögen und einem klaren Blick für das Wesentliche.“
– Julia S., Vermieterin aus Bogenhausen
5. Oktober 2025
⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
„Der Verkauf meines Grundstücks in München wurde von FT Immobilien 24 professionell und zügig abgewickelt. Die Kommunikation war klar, die Vermarktung effektiv – ich fühlte mich jederzeit gut informiert.“
– Markus L., Grundstückseigentümer aus München
17. Juli 2025
⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
„FT Immobilien 24 hat mich beim Kauf meiner ersten Wohnung begleitet. Ich habe mich gut aufgehoben gefühlt – alle Schritte wurden verständlich erklärt und die Betreuung war sehr persönlich.“
– Lena W., Käuferin aus Garching
3. August 2025
⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
„Vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe lief alles reibungslos. Das Team von FT Immobilien 24 war immer erreichbar und hat sich um jedes Detail gekümmert. Sehr empfehlenswert.“
– Andreas F., Käufer aus Ismaning
22. September 2025