🏙️ Immobilienmakler Obergiesing-Fasangarten – Münchens aufstrebender Osten 2026
Aktualisiert: Februar 2026 | Lesezeit: 14 Min. | Basis: Gutachterausschuss München, IVD Süd, eigene Transaktionsdaten FT Immobilien 24 (Stadtbezirk 17)
⚡ Schnellfragen – Immobilienmakler Obergiesing-Fasangarten
Was ist meine Immobilie in Obergiesing-Fasangarten wert?
Obergiesing: 7.500–11.500 €/m², Fasangarten: 8.000–12.000 €/m² – die Aufwertungsdynamik am Giesinger Berg treibt die Preise jährlich um 4–6 %. Unsere kostenlose Immobilienbewertung berücksichtigt den aktuellen Aufwertungsstand Ihrer Mikrolage.
Wie hoch sind die Quadratmeterpreise 2026?
ETW Obergiesing: 7.500–10.000 €/m², Fasangarten: 8.000–10.500 €/m². Häuser: 8.500–12.000 €/m². Damit liegt der Bezirk unter Haidhausen, aber mit dem höchsten Wachstumspotenzial im Münchner Osten. Quartalsdetails unter Immobilienpreise München 2025 Quartalsberichte.
Was unterscheidet Obergiesing von Fasangarten?
Obergiesing: Urban, Altbau-Szene, Giesinger Berg, Cafés, Kreative – 7.500–11.500 €/m². Fasangarten: Villenkolonie, Ostpark, große Gärten, Ruhe – 8.000–12.000 €/m². Zwei Welten in einem Bezirk – ein Immobilienmakler Obergiesing-Fasangarten kennt beide.
Lohnt sich die Aufwertung in Obergiesing als Investment?
Absolut. Obergiesing befindet sich in Phase 3 der Gentrifizierung – vergleichbar mit Haidhausen vor 10 Jahren. Brutto-Rendite 3,4–4,0 %, Wertsteigerung 4–6 % p.a. Einstiegspreise noch 20–30 % unter Haidhausen. Strategien unter Immobilien Kapitalanlage München.
Wie schnell verkaufe ich in Obergiesing-Fasangarten?
Obergiesing: Ø 7–9 Wochen (hohe Nachfrage junger Käufer), Fasangarten: 8–11 Wochen. Privatverkäufe dauern 14–20 Wochen. Entscheidend ist die Zielgruppen-Ansprache: Akademiker und Kreative erreicht man anders als Villen-Käufer. Aktuelle Miettrends unter Mieten in München 2025–2027.
Was kostet der Makler in Obergiesing-Fasangarten?
7,14 % (inkl. MwSt.), hälftig geteilt. Bei einer Obergiesinger Altbauwohnung (900.000 €) zahlt jede Seite ca. 32.130 €. Ohne Makler verlieren Eigentümer statistisch 5–10 % – bei 900.000 € wären das 45.000–90.000 €. Steuerliche Aspekte erklärt der Ratgeber zur Immobiliensteuer & Spekulationsfrist.
📑 Inhaltsverzeichnis
🎯 Warum Obergiesing-Fasangarten Münchens Geheimtipp ist
Während alle Welt über Schwabing und Haidhausen spricht, vollzieht sich in Obergiesing-Fasangarten ein stiller Wandel: Der Stadtbezirk 17 ist Münchens Aufwertungs-Champion. Giesinger Bräu, die Café-Szene am Giesinger Berg, Isar-Nähe und Ostpark – Obergiesing verbindet authentisches München mit urbanem Lifestyle. Fasangarten kontrastiert mit seiner Villenkolonie und dem grünen Charakter. Genau diese Dualität macht den Bezirk für einen Immobilienmakler München mit Ost-Spezialisierung so spannend: Zwei Märkte, zwei Zielgruppen, ein Bezirk. Für WEG-Eigentümer in Obergiesings zahlreichen Altbau-Mehrparteienhäusern gelten besondere Verkaufsregeln.
Was den Stadtbezirk 17 einzigartig macht: Er ist Münchens letzte bezahlbare Szene-Adresse. Erstmals als „Obere Giesing" erwähnt, hat sich der ehemalige Arbeitervorort zum Magneten für junge Akademiker und Kreative gewandelt. 56.000 Einwohner leben hier auf 5,7 km² – eine lebendige Mischung aus Gründerzeit-Altbauten, Nachkriegsbauten und vereinzelten Neubauprojekten. Fasangarten ergänzt mit seiner Villenstruktur und dem Ostpark (56 ha) die ruhige Seite des Bezirks. Wer beide Welten versteht, verkauft besser – und kauft klüger. Ein Immobilienmakler Obergiesing-Fasangarten nutzt diese Dualität strategisch für maximale Verkaufspreise.
🏘️ Dual-Portrait: Zwei Stadtteile, zwei Welten
🏙️ Obergiesing
Urban · Szene · Aufwertung
ETW: 7.500–10.000 €/m²
Häuser: 8.500–11.500 €/m²
Miete: 16–20 €/m²
Rendite: 3,4–4,0 %
Prognose: +4,0–6,0 % p.a.
Charakter: Altbau-Szene, Giesinger Berg, Cafés, Giesinger Bräu, U1/U2
Käufer: Kreative, Akademiker, junge Familien, Investoren
🌳 Fasangarten
Villen · Grün · Ruhe
ETW: 8.000–10.500 €/m²
Häuser: 9.000–12.000 €/m²
Miete: 17–21 €/m²
Rendite: 3,2–3,7 %
Prognose: +2,5–4,0 % p.a.
Charakter: Villenkolonie, Ostpark 56 ha, große Gärten, S3 Fasangarten
Käufer: Etablierte Familien, Vermögende, Naturliebhaber
Der Preisunterschied zwischen den beiden Stadtteilen schrumpft: Obergiesing holt durch die Szene-Aufwertung am Giesinger Berg jährlich 1–2 Prozentpunkte auf. Wer heute in Obergiesing kauft, sichert sich Fasangarten-Preise von morgen – das Isar-Ufer in Gehweite und der Ostpark als größte Grünfläche im Münchner Osten verstärken die Dynamik zusätzlich. Eine vollständige Übersicht der Preisentwicklung beider Stadtteile bietet unser Bericht Immobilienpreise Obergiesing-Fasangarten 2025 & Prognose 2026.
📊 Immobilienpreise Obergiesing-Fasangarten 2025/2026
| Immobilientyp | Obergiesing | Fasangarten | Miete €/m² | Prognose |
|---|---|---|---|---|
| ETW Bestand | 7.500–10.000 | 8.000–10.500 | 16–21 | +3,5–6,0 % |
| ETW Neubau | 9.500–11.500 | 10.000–12.000 | 20–25 | +3,0–4,5 % |
| EFH / Villa | 8.500–11.500 | 9.000–12.000 | 18–23 | +2,5–4,5 % |
| MFH (Anlage) | 6.800–8.500 | 7.500–9.000 | 16–20 | +3,0–5,0 % |
Quelle: Gutachterausschuss München, IVD Süd, ImmoScout24, eigene Transaktionsdaten FT Immobilien 24. Stand Q4 2025.
📈 Aufwertungs-Barometer: Wo steht Obergiesing?
Jedes Münchner Szeneviertel durchläuft vier Phasen der Aufwertung. Obergiesing befindet sich aktuell in Phase 3 – dem profitabelsten Zeitfenster für Käufer und Verkäufer.
Entdeckung – Pioniere ziehen ein, erste Cafés. Haidhausen 1990er
Momentum – Szene etabliert sich, erste Sanierungen. Haidhausen 2005–2015
Beschleunigung – OBERGIESING JETZT ⬅
Szene etabliert, Preise steigen 4–6 % p.a., noch 20–30 % unter Haidhausen, letztes Zeitfenster vor Phase 4
Reife – Preise auf Top-Niveau, Aufwertung abgeschlossen. Haidhausen heute
Was Phase 3 für Eigentümer bedeutet: Ihre Immobilie gewinnt aktuell am schnellsten an Wert. Wer verkaufen will, profitiert von der Aufwärtsdynamik. Wer halten will, sieht seine Anlage weiter wachsen. Die kostenlose Marktanalyse zeigt Ihnen in 2 Minuten, wo Ihre Immobilie im Aufwertungs-Zyklus steht.
🍺 Der Giesinger-Berg-Effekt auf Immobilienpreise
Der Giesinger Berg ist für Obergiesing, was der Gärtnerplatz für die Isarvorstadt war: ein Preis-Katalysator. Giesinger Bräu, unabhängige Cafés, Vintage-Läden und eine lebendige Bar-Szene haben den Straßenzug zum Magneten für urbane Münchner gemacht. Der immobilienwirtschaftliche Effekt:
+15–25 %
Aufschlag < 5 Min.
zum Giesinger Berg
3,20 m
Ø Deckenhöhe
Altbau-Premium
12 Min.
U1/U2 →
Marienplatz
56 ha
Ostpark
Naherholung
Ein Immobilienmakler Obergiesing-Fasangarten weiß: Altbauwohnungen mit Originalstuck, Fischgrätparkett und 3,20 m Deckenhöhe am Giesinger Berg erzielen bis zu 25 % mehr als vergleichbare Objekte in Randlagen. Für ältere Gebäude erklärt unser Guide die Energieeffizienz & Sanierungspflicht 2025. Kaufnebenkosten kalkulieren Sie mit dem Notarkosten-Rechner Bayern 2025. Finanzierungsoptionen finden Sie im Guide Baufinanzierung München 2025.
⏰ Das Zeitfenster schließt sich: Obergiesing vor Phase 4
Haidhausen brauchte 15 Jahre von Phase 3 zu Phase 4 – die Preise verdoppelten sich in dieser Zeit. Obergiesing steht jetzt an genau diesem Punkt. Noch liegen die Einstiegspreise 20–30 % unter Haidhausen-Niveau. Verkäufer profitieren von der höchsten Nachfragedynamik, Käufer vom letzten erschwinglichen Szene-Viertel im Münchner Osten. Jede Woche Wartezeit kostet statistisch 500–800 € Preissteigerung pro Quadratmeter pro Jahr. Aktuelle Angebote finden Sie unter Bestandsobjekte – oder lassen Sie sich direkt unter 089 318 138 10 beraten.
📊 Kostenlose Immobilienbewertung Obergiesing-Fasangarten
🔒 100 % kostenlos & diskret – Ergebnis in 2 Minuten – beide Stadtteile abgedeckt – Aufwertungsphase berücksichtigt – 7.500–12.000 €/m² mikrolagegenau
❓ FAQ – Immobilienmakler Obergiesing-Fasangarten
Warum brauche ich einen Immobilienmakler speziell für Obergiesing-Fasangarten?
Der Bezirk vereint zwei grundverschiedene Märkte: das urbane Szene-Viertel Obergiesing (7.500–11.500 €/m²) und die ruhige Villenkolonie Fasangarten (8.000–12.000 €/m²). Ein Immobilienmakler Obergiesing-Fasangarten kennt beide Zielgruppen – Kreative und Akademiker einerseits, etablierte Familien andererseits – und erzielt 5–10 % höhere Preise als Privatverkäufe.
Was macht Obergiesing zum aufstrebenden Szeneviertel?
Der Giesinger Berg ist der Katalysator: Giesinger Bräu, unabhängige Cafés, Vintage-Läden und Bar-Szene haben ein authentisches Münchner Kreativviertel geschaffen. Dazu: Altbaubestand mit 3,20 m Deckenhöhe, Originalstuck, Fischgrätparkett – und Quadratmeterpreise, die noch 20–30 % unter vergleichbarem Haidhausen liegen.
Was zeichnet Fasangarten als Wohnlage aus?
Fasangarten ist eine ruhige Villenkolonie mit großen Grundstücken und Gärten – das genaue Gegenteil des urbanen Obergiesing. Der 56 Hektar große Ostpark liegt direkt vor der Tür. S3 Fasangarten bringt Sie in 15–18 Minuten zur Innenstadt. Preise: 8.000–12.000 €/m² – Premium für Familien und Naturliebhaber.
Wie entwickeln sich die Preise 2026?
Obergiesing steigt überdurchschnittlich: +4,0–6,0 % p.a. (Phase 3 der Aufwertung). Fasangarten wächst solider mit +2,5–4,0 %. Langfristig (10 Jahre): Obergiesing +50–80 %, Fasangarten +30–50 %. Die U-Bahn-Anbindung U1/U2, die Isar-Nähe und die Szene-Entwicklung treiben die Nachfrage weiter.
Eignet sich Obergiesing für Kapitalanleger?
Sehr gut. Brutto-Rendite 3,4–4,0 % – das ist höher als in Schwabing oder Bogenhausen. Dazu kommt das Wertsteigerungspotenzial von 4–6 % p.a. durch die Aufwertungsdynamik. Besonders attraktiv: unsanierte Altbauten, die nach Renovierung 30–50 % Wertzuwachs erzielen. Einstiegspreise ab 7.500 €/m².
Wie ist die ÖPNV-Anbindung?
U1/U2 vom Kolumbusplatz: 12–15 Min. Marienplatz. S3 Fasangarten: 15–18 Min. Innenstadt. Taktung alle 5–10 Min. Mittlerer Ring per Auto schnell erreichbar. Obergiesing ist einer der best-angebundenen Ost-Stadtteile – ein entscheidender Preistreiber, besonders für die 35 % Pendler unter den Käufern.
Ist der Bezirk familienfreundlich?
Ja, für beide Familientypen. Obergiesing: urbane Familien, die Café-Kultur und kurze Wege schätzen – gute Schulen, U-Bahn, Ostpark. Fasangarten: ruhesuchende Familien – Villen mit Gärten, Spielplätze, etablierte Nachbarschaft. 25 % der Käufer im Bezirk sind Familien mit Kindern.
Was bedeutet „Aufwertung" für meinen Immobilienwert?
Aufwertung (Gentrifizierung) bedeutet: Sanierungen, neue Gastronomie, steigende Nachfrage = steigende Preise. Obergiesing befindet sich in Phase 3 von 4. Zum Vergleich: Haidhausen durchlief Phase 3 zwischen 2005–2015 und verdoppelte seine Preise. Obergiesing-Eigentümer profitieren jetzt von derselben Dynamik.
Was kostet ein Altbau am Giesinger Berg?
Sanierte Altbauwohnungen (Stuck, 3,20 m Decke, Parkett) am Giesinger Berg: 9.000–11.500 €/m². Beispiel: 3,5 Zimmer, 95 m², kernsaniert → 855.000–950.000 €. Unsaniert: 7.500–8.500 €/m² mit 30–50 % Wertsteigerungspotenzial nach Renovierung. Lage < 5 Min. zum Giesinger Berg = +15–25 % Aufschlag.
Wer kauft Immobilien in Obergiesing-Fasangarten?
35 % Akademiker/Kreative (Obergiesing: Szene, Altbau, urban), 25 % Familien (beide Stadtteile), 20 % Kapitalanleger (Rendite + Aufwertung), 10 % Vermögende (Fasangarten: Villen), 10 % Pendler (U1/U2/S3). Die Käuferstruktur spiegelt die Dualität des Bezirks.
Quellen & Grundlagen: Gutachterausschuss für Grundstückswerte München (Immobilienmarktbericht 2024/2025), IVD Süd Marktbericht Q4 2025, ImmoScout24 Preisdatenbank, Statistisches Amt München (Stadtteilprofil Stadtbezirk 17 Obergiesing-Fasangarten), Mietspiegel München 2025, § 656a–656d BGB (Maklerrecht), eigene Transaktionsdaten FT Immobilien 24.
Haftungsausschluss: Dieser Ratgeber dient ausschließlich zu Informationszwecken und ersetzt keine individuelle Beratung oder Anlageberatung. Alle Preisangaben sind Durchschnittswerte und können im Einzelfall erheblich abweichen. Stand: Februar 2026.
💬 Was unsere Kunden sagen
⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
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3. August 2025
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22. September 2025