Immobilienpreise München Allach-Untermenzing 2025 & Prognose 2026
Aktualisiert: März 2026 | Datenquelle: FT Immobilien 24 Marktanalyse, ImmoScout24, Immowelt | Analyse: 255+ Transaktionen 2025
⚡ Schnellantwort: Immobilienpreise München Allach-Untermenzing 2025
Durchschnittspreise 2025: Eigentumswohnungen 7.400-9.900 €/m², Altbauten 7.000-9.300 €/m², Neubauten 8.600-11.000 €/m². Preisentwicklung: Q1 +2,8%, Q2 +2,3%, Q3 +1,7%, Q4 +1,3%. Prognose 2026: Starke Steigerung +5-8% erwartet durch S-Bahn-Anbindung (S2), Allacher Forst, Angerlohe, dörflichen Charakter und hervorragendes Preis-Leistungs-Verhältnis. Hotspots: Untermenzing, Allach-Zentrum, S-Bahn-Nähe, Allacher Forst-Nähe. Verkaufszeit: Ø 50-68 Tage. Ruhiges Familienviertel, Geheimtipp, grüne Lage.
📊 Preisentwicklung München Allach-Untermenzing: Quartal für Quartal 2025
Der Immobilienmarkt in München Allach-Untermenzing ist einer der dynamischsten und zukunftsträchtigsten der Stadt. Als ruhiges Familienviertel mit S-Bahn-Anbindung, Allacher Forst, dörflichem Charakter und niedrigsten Preisen vereint der Stadtbezirk grünes Wohnen mit exzellenter Anbindung. Wie sich das Preisniveau im Vergleich zum westlichen Nachbarbezirk verhält, zeigt unsere Preisentwicklung im benachbarten Aubing-Lochhausen-Langwied.
Quartalsweise Preisentwicklung 2025:
| Quartal | ETW (Altbau) €/m² | ETW (Neubau) €/m² | EFH Durchschnitt | Veränderung |
|---|---|---|---|---|
| Q1 2025 | 7.380 € | 9.200 € | 1,54 Mio. € | +2,8% |
| Q2 2025 | 7.550 € | 9.410 € | 1,58 Mio. € | +2,3% |
| Q3 2025 | 7.680 € | 9.570 € | 1,60 Mio. € | +1,7% |
| Q4 2025 | 7.780 € | 9.690 € | 1,62 Mio. € | +1,3% |
| Gesamt 2025 | Preissteigerung Ø +8,1% | ↗↗↗ | ||
Q1 2025: Starker Jahresstart
Das erste Quartal startete mit hoher Nachfrage. Die Preissteigerung von +2,8% wurde getrieben durch:
- Familien-Rush: Junge Familien suchten ruhige Häuser mit Gärten – dabei spielten auch niedrige Betriebskosten im Vergleich zu innerstädtischen Lagen eine Rolle
- S-Bahn-Effekt: S2 direkt ins Zentrum und zum Flughafen
- Dorfcharakter: Authentisches Landleben in Münchner Stadtgrenze
- Transaktionen: 61 ETW, 5 EFH verkauft
Q2 2025: Dynamisches Frühjahr
Das Frühjahr zeigte sehr hohe Aktivität. Besonders EFH mit Gärten waren gefragt.
- Allacher Forst-Boom: Waldgebiet als Frühlings-Kaufargument
- Investment-Käufe: Kapitalanleger erkannten Wertsteigerungs-Potenzial – neben Wohnungen verzeichneten auch Grundstücke in Allach-Untermenzing steigende Bodenrichtwerte
- Schnelle Verkäufe: S-Bahn-nahe Objekte in Ø 52 Tagen verkauft
- Transaktionen: 70 ETW, 6 EFH verkauft
Q3 2025: Stabile Sommermonate
Die Sommermonate zeigten kontinuierliches Wachstum trotz saisonaler Verlangsamung.
- Beständige Entwicklung: +1,7%, keine Rückgänge
- Grüne Randlage: Naherholungsgebiete als Sommer-Argument
- Investoren-Aktivität: 34% der Käufer waren Kapitalanleger, wobei viele gezielt auf den ESG-Score der Bestandsimmobilien achteten
- Transaktionen: 56 ETW, 4 EFH verkauft
Q4 2025: Hervorragender Jahresabschluss
Das vierte Quartal rundete ein sehr starkes Jahr mit solidem Wachstum ab.
- Starke Entwicklung: +1,3%, Konsolidierung auf hohem Niveau
- Sehr begrenzte Verfügbarkeit: Nur 21 Objekte am Markt
- Jahresend-Nachfrage: Familien wollten 2025 noch abschließen
- Transaktionen: 68 ETW, 7 EFH verkauft (Stand Dezember)
München Allach-Untermenzing entwickelte sich 2025 hervorragend mit +8,1% Preissteigerung - weit über dem München-Durchschnitt (+4,8%)! Als ruhiges Familienviertel mit S-Bahn-Anbindung (S2), Allacher Forst, dörflichem Charakter und niedrigsten Preisen (7.400-9.900 €/m²) hat der Stadtbezirk seine Position als DER Geheimtipp für Familien gefestigt. Die Kombination aus grünem Landleben, bester Anbindung und attraktiven Preisen treibt die Nachfrage massiv.
🔮 Prognose 2026: Wie entwickeln sich die Preise?
Basierend auf aktuellen Marktdaten, Experteneinschätzungen und der besonderen Dynamik des Stadtbezirks erwarten wir für München Allach-Untermenzing folgende Preisentwicklung in 2026:
| Immobilientyp | Preis Ende 2025 | Prognose Ende 2026 | Erwartete Änderung |
|---|---|---|---|
| ETW Altbau | 7.780 €/m² | 8.170-8.400 €/m² | +5-8% |
| ETW Neubau | 9.690 €/m² | 10.170-10.470 €/m² | +5-8% |
| Einfamilienhaus | 1,62 Mio. € | 1,70-1,75 Mio. € | +5-8% |
| Untermenzing | 8.200+ €/m² | 8.860-9.180+ €/m² | +8-12% |
Faktoren für 2026:
✅ Positive Faktoren
- S-Bahn-Anbindung (S2) - direkt ins Zentrum & Flughafen
- Allacher Forst - großes Waldgebiet zum Erholen
- Dörflicher Charakter - authentisches Landleben
- Niedrigste Preise (7.400-9.900 €/m²)
- Sehr begrenzte Verfügbarkeit (21 Objekte)
⚠️ Risikofaktoren
- Mögliche EZB-Zinserhöhungen
- Wirtschaftliche Unsicherheit
- Nordwestlage als längere Wege ins Zentrum
- Schnelle Gentrifizierung könnte Charakter ändern
- Image als "Stadtrand" könnte bremsen
🎯 Expertenprognose 2026
Wir erwarten für 2026 eine starke Preissteigerung von +5-8% in München Allach-Untermenzing. Die S-Bahn-Anbindung (S2), der Allacher Forst und die niedrigsten Preise treiben die Nachfrage weiter. Besonders Untermenzing wird stark steigen (+8-12%) als zentrumsnaherer Teil. Familien-geeignete EFH mit Gärten bleiben extrem begehrt (+6-9%). Neubauprojekte, die als energieerzeugende Immobilien konzipiert werden, erzielen dabei die höchsten Quadratmeterpreise im Segment. Beste Kaufzeit: Q1 2026 vor weiterem Preis-Boom.
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❓ Häufige Fragen zu Immobilienpreisen in München Allach-Untermenzing
Wie haben sich die Immobilienpreise in München Allach-Untermenzing 2025 entwickelt?
Die Immobilienpreise stiegen 2025 um hervorragende +8,1 % – weit über dem München-Durchschnitt. Altbau-Wohnungen wuchsen von 7.380 €/m² (Q1) auf 7.780 €/m² (Q4), Neubauten von 9.200 €/m² auf 9.690 €/m². S2-Anbindung, Allacher Forst und das Preis-Leistungs-Verhältnis sorgten für das Wachstum. Den gesamten Verkaufsprozess erklärt die Seite zum Immobilienverkauf in Allach-Untermenzing.
Was wird eine Eigentumswohnung in München Allach-Untermenzing 2026 kosten?
Für 2026 erwarten wir 8.170–8.400 €/m² für Altbauten (aktuell 7.780 €/m²) und 10.170–10.470 €/m² für Neubauten (aktuell 9.690 €/m²) – eine Steigerung von +5–8 %. Untermenzing steigt noch stärker (+8–12 %). Das Heizungsgesetz (GEG) beeinflusst den Preisunterschied zwischen Alt- und Neubau erheblich, da ältere Heizungen Sanierungskosten verursachen.
Welche Lagen in München Allach-Untermenzing sind am teuersten?
Die teuersten Lagen sind: 1) Untermenzing mit Ø 8.200-11.000 €/m², 2) Allach-Zentrum (S-Bahn-Nähe) mit Ø 7.800-10.200 €/m², 3) Allacher Forst-Nähe mit Ø 7.600-9.800 €/m², 4) Angerlohe mit Ø 7.400-9.400 €/m². Günstigere Lagen finden sich in Allach-Randgebieten mit Ø 6.600-8.600 €/m².
Ist jetzt ein guter Zeitpunkt zum Kaufen in München Allach-Untermenzing?
Ja – S2 direkt ins Zentrum und zum Flughafen, Allacher Forst und niedrigste Preise machen den Bezirk extrem attraktiv. Verfügbarkeit ist auf 21 Objekte begrenzt; 2026 werden +8–12 % für Untermenzing erwartet. Digitale Zwillinge unterstützen Käufer dabei, fundierte Kaufentscheidungen zu treffen.
Warum sind die Preise in München Allach-Untermenzing so attraktiv und steigen so stark?
S2 direkt ins Zentrum (20 Min.) und zum Flughafen, Allacher Forst als großes Waldgebiet, dörflicher Charakter innerhalb der Stadtgrenze, niedrigste Preise (7.400–9.900 €/m²), Angerlohe mit historischem Dorfcharme sowie ruhiges Familienleben. Städtische Konzepte für autofreie Quartiere stärken den Dorfcharakter langfristig.
Wie lange dauert der Verkauf einer Immobilie in München Allach-Untermenzing?
Durchschnittlich 50–68 Tage vom Marktstart bis zum Notartermin. Objekte in Untermenzing oder S-Bahn-Nähe verkaufen sich schneller (Ø 52 Tage). EFH mit Gärten sind oft in 48–62 Tagen verkauft; Kapitalanleger stellen 34 % der Käufer. Preisspannen und Verkaufsstrategien liefert die Markt-Analyse zum Wohnungsverkauf in Allach-Untermenzing.
Über diese Analyse: Die Preisdaten basieren auf 255+ tatsächlichen Transaktionen in München Allach-Untermenzing 2025 (Quelle: FT Immobilien 24 Marktdatenbank, ImmoScout24, Immowelt, Gutachterausschuss München). Die Prognosen für 2026 beruhen auf aktuellen Markttrends, Zinsentwicklung und Expertenschätzungen. Alle Angaben sind Durchschnittswerte und können im Einzelfall abweichen.
Haftungsausschluss: Diese Analyse dient nur zu Informationszwecken und stellt keine Anlageberatung dar. Immobilienpreise können schwanken. Für eine individuelle Bewertung Ihrer Immobilie kontaktieren Sie uns gerne für eine kostenlose, unverbindliche Einschätzung. Stand: März 2026.