🌆 Mietspiegel München Obergiesing-Fasangarten 2025/2026 – Mietpreise, Rechner & Mietpreisbremse
Aktualisiert: März 2026 | Lesezeit: 8 Min. | Basis: Qualifizierter Mietspiegel München 2025, Gutachterausschuss München, ImmoScout24 WohnBarometer Q4/2025
Obergiesing-Fasangarten ist einer der bodenständigsten Münchner Stadtbezirke – geprägt von gründerzeitlichem Altbaubestand, gewachsenen Kiez-Strukturen und einer ausgezeichneten U-Bahn-Anbindung. Grundlage aller Mietverhältnisse ist der qualifizierte Mietspiegel München 2025. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt je nach Baujahr, Ausstattung und Teilbereich zwischen 10,00 und 18,50 €/m². Unser Rechner zeigt Ihr persönliches Ergebnis sofort.
⚡ Schnellfragen – Mietspiegel München Obergiesing-Fasangarten
Wie hoch ist der Mietspiegel in München Obergiesing-Fasangarten?
Der qualifizierte Mietspiegel München 2025 gilt stadteinheitlich – auch für Obergiesing-Fasangarten. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt je nach Baujahr, Ausstattung und Wohnlage zwischen 10,00 und 18,50 €/m². Der Fasangarten mit ruhigen Wohnstraßen erzielt höhere Werte als das dichtere Obergiesing-Kerngebiet. Unser Mietspiegelrechner ermittelt Ihre individuelle Orientierungsmiete in Sekunden.
Wie viel kostet 1 m² Wohnfläche Miete in Obergiesing-Fasangarten?
Der Quadratmeterpreis für Kaltmiete beträgt im Marktdurchschnitt 12,50–16,50 €/m² (Q1/2026). Modernisierte Gründerzeitalbauten nahe Candidplatz erzielen bis zu 18 €/m². Einfache Nachkriegsbauten an Hauptstraßen liegen eher bei 10–12 €/m². Der Bezirk gilt als preisgünstiger Einstieg in eine gut erschlossene Münchner Wohnlage.
Was kostet eine 80 m² Wohnung in Obergiesing-Fasangarten?
Eine 80-m²-Wohnung kostet monatlich 1.000 bis 1.480 € Kaltmiete. Im gut ausgestatteten Altbau am Fasangarten sind auch 1.600–1.700 € möglich. Hinzu kommen Betriebskosten von typischerweise 2,80–4,20 €/m². Welche Entwicklungen den Münchner Mietmarkt prägen, erklärt der Ratgeber Mieten in München 2025–2027.
Wie viel Miete darf ich in Obergiesing-Fasangarten verlangen?
Bei Neuvermietung gilt die Mietpreisbremse: Die Kaltmiete darf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Für Bestandsmieterhöhungen gilt die Münchner Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren. Ausgenommen sind Erstbezüge nach Oktober 2014 und umfassend modernisierte Wohnungen. Weitere Details finden Sie im Ratgeber Immobilienvermietung.
📑 Inhaltsverzeichnis
- ➤ Interaktiver Mietspiegelrechner – Mietpreisbremse-Check
- ➤ Obergiesing-Fasangarten: Charakter & Wohnwert
- ➤ Mietpreise im Überblick – Tabelle 2025/2026
- ➤ Mietpreisbremse in Obergiesing-Fasangarten
- ➤ Hinweise für Vermieter & Eigentümer
- ➤ Kostenlose Immobilienbewertung
- ➤ FAQ – 9 Fragen zum Mietspiegel Obergiesing-Fasangarten
🧮 Mietspiegelrechner Obergiesing-Fasangarten – Mietpreisbremse sofort prüfen
Stellen Sie die Regler auf Ihre Wohnsituation ein – das Ampel-System bewertet Ihre Miete sofort anhand des qualifizierten Mietspiegels München 2025. Die Berechnung berücksichtigt Baujahr, Ausstattung, Wohnlage und Wohnfläche Ihrer Immobilie in Obergiesing-Fasangarten.
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Orientierungsrechner auf Basis des qualifizierten Mietspiegels München 2025. Für rechtssichere Einschätzung: Mieterverein München oder Fachanwalt für Mietrecht konsultieren. Neubauten (Erstbezug ab Oktober 2014) und umfassend modernisierte Wohnungen sind von der Mietpreisbremse ausgenommen.
📍 Obergiesing-Fasangarten: Charakter, Lage & Wohnwert
Der Stadtbezirk 17 gehört zu den am stärksten gewachsenen Münchner Wohnlagen der vergangenen Dekade. Während Obergiesing seinen Charakter als traditionelles Arbeiterviertel mit lebendiger Gastro-Szene am Candidplatz bewahrt hat, entwickelt sich der Fasangarten im Südosten mit seinen ruhigen Einfamilienhausstraßen und hohem Grünanteil zur gesuchten Familienresidenz. Der U2-Anschluss am Candidplatz schafft eine 8-Minuten-Verbindung in die Innenstadt. Einen Überblick über aktuelle Kaufpreise und Marktentwicklung bietet Immobilienpreise Obergiesing-Fasangarten 2025/2026.
🏙️ Candidplatz & Kiez-Infrastruktur
Der Candidplatz ist das pulsierende Zentrum Obergiesings mit Wochenmarkt, inhabergeführten Cafés und Boutiquen. Die Tegernseer Landstraße verbindet schnell mit dem Mittleren Ring. Supermärkte, Schulen und Kitas sind fußläufig erreichbar – eine Infrastruktur, die Familien und Berufstätige gleichermaßen anspricht und sich positiv auf das Mietniveau auswirkt.
🌳 Fasangarten – Ruhige Südlage
Der Fasangarten im südlichen Teil des Bezirks ist geprägt von Einfamilienhäusern der 1950er bis 1970er Jahre und großen Privatgärten. Die Nähe zum Perlacher Forst wertet die Wohnqualität zusätzlich auf. Grundstücke sind stark nachgefragt – aktuelle Bodenrichtwerte listet Grundstück Obergiesing-Fasangarten – Bodenrichtwert 2026.
📊 Mietpreise Obergiesing-Fasangarten 2025/2026 – Übersicht nach Baujahr & Ausstattung
Die folgende Tabelle zeigt die ortsüblichen Vergleichsmieten gemäß Mietspiegel München 2025 für eine gute Wohnlage in Obergiesing-Fasangarten (Candidplatz-Umfeld, ruhige Seitenstraßen). Fasangarten-Lagen (sehr gut) liegen ca. 1,30–2,60 €/m² darüber, Hauptstraßenlagen (mittel) entsprechend darunter.
| Baujahr | Einfache Ausstattung | Normale Ausstattung | Gute Ausstattung |
|---|---|---|---|
| Vor 1919 (Gründerzeit) | 10,80 – 12,40 €/m² | 13,10 – 14,80 €/m² | 15,80 – 17,50 €/m² |
| 1919 – 1948 | 10,50 – 12,10 €/m² | 12,70 – 14,40 €/m² | 15,40 – 17,10 €/m² |
| 1949 – 1965 | 10,00 – 11,60 €/m² | 12,20 – 13,90 €/m² | 14,70 – 16,40 €/m² |
| 1966 – 1977 | 10,00 – 11,30 €/m² | 11,90 – 13,50 €/m² | 14,30 – 16,00 €/m² |
| 1978 – 1990 | 10,90 – 12,50 €/m² | 13,40 – 15,10 €/m² | 16,10 – 17,80 €/m² |
| 1991 – 2005 | 12,00 – 13,60 €/m² | 14,50 – 16,20 €/m² | 17,20 – 18,50 €/m² |
| Nach 2005 (Neubau) | 13,50 – 15,10 €/m² | 15,80 – 17,50 €/m² | 17,90 – 18,50 €/m² |
Hinweis zur Wohnlage: Der Mietspiegel München 2025 stuft Straßen im Fasangarten überwiegend als „sehr gut" ein (+2,60 €/m²). Das Candidplatz-Umfeld und ruhige Seitenstraßen gelten mehrheitlich als „gut". Hauptstraßen-nahe Lagen werden teils als „mittel" klassifiziert. Die offizielle Wohnlagenkarte finden Sie unter mietspiegel-muenchen.de. Wer seine Wohnung verkaufen möchte, erfährt unter Wohnung verkaufen Obergiesing-Fasangarten 2026 alles zu aktuellen Kaufpreisen.
⚖️ Mietpreisbremse in Obergiesing-Fasangarten – Was gilt 2025/2026?
Obergiesing-Fasangarten liegt vollständig im Geltungsbereich der bayerischen Mieterschutzverordnung (MiSchuV). Die Mietpreisbremse begrenzt Neuvermietungen auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel. Für laufende Mietverträge gilt die Münchner Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren – deutlich restriktiver als der bundesweite Standard von 20 %. Angesichts stark gestiegener Marktmieten spielt die Mietpreisbremse gerade in ehemals günstigen Lagen wie Obergiesing eine wachsende Rolle.
Neubauwohnungen mit Erstbezug nach dem 1. Oktober 2014 sind von der Mietpreisbremse ausgenommen – in Obergiesing-Fasangarten betrifft das einzelne Neubauprojekte entlang der Tegernseer Landstraße. Für umfassend modernisierte Altbauwohnungen entfällt die Bindung ebenfalls, wenn die Modernisierungskosten ein Drittel fiktiver Neubaukosten erreichen. Vermieter sollten den Ausnahmetatbestand schriftlich im Mietvertrag dokumentieren.
🔑 Hinweise für Vermieter & Eigentümer in Obergiesing-Fasangarten
Eigentümer in Obergiesing-Fasangarten profitieren von anhaltend hoher Nachfrage und gestiegenem Preisniveau. Wer seine Immobilie verkaufen möchte, findet professionelle Unterstützung unter Immobilie verkaufen Obergiesing-Fasangarten. Eine schnelle Werteinschätzung ohne Vorabkosten liefert die kostenlose Immobilienbewertung. Vermieter, die ihre Lage im Münchner Stadtvergleich einordnen möchten, finden im Münchner Viertelcheck eine vergleichende Übersicht aller Stadtbezirke nach Renditepotenzial und Lageentwicklung.
Wie viel ist Ihre Immobilie in Obergiesing-Fasangarten wirklich wert?
Candidplatz, Fasangarten-Villen und gründerzeitliche Altbauten – jede Teilage hat ihren eigenen Preis. Unsere Experten kennen die Mikrolage Ihres Objekts und bewerten Ihre Immobilie kostenlos und unverbindlich auf Basis aktueller Marktdaten.
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❓ FAQ – 9 Fragen zum Mietspiegel München Obergiesing-Fasangarten
Gilt der Mietspiegel München 2025 für Obergiesing-Fasangarten?
Ja, der qualifizierte Mietspiegel München 2025 gilt für alle frei finanzierten Mietwohnungen im gesamten Stadtgebiet, einschließlich Obergiesing-Fasangarten. Er wurde am 26. März 2025 vom Münchner Stadtrat anerkannt und bildet die rechtliche Grundlage für Mieterhöhungsbegehren sowie die Überprüfung der Mietpreisbremse.
Was ist die Mietpreisbremse und wie gilt sie in Obergiesing-Fasangarten?
Die Mietpreisbremse begrenzt Neuvermietungen auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel. Bestandsmieterhöhungen sind auf 15 Prozent innerhalb von drei Jahren begrenzt (Kappungsgrenze München). Ausgenommen sind Neubauten mit Erstbezug ab Oktober 2014 und umfassend modernisierte Wohnungen.
Welche Teillagen gibt es in Obergiesing-Fasangarten und wie unterscheiden sie sich preislich?
Der ruhige Fasangarten erzielt als sehr gute Wohnlage 15 bis 18,50 Euro pro Quadratmeter. Das Candidplatz-Umfeld und ruhige Seitenstraßen liegen bei 13 bis 16 Euro (gute Wohnlage). Hauptstraßennähe wird als mittlere Wohnlage eingestuft und liegt bei 10 bis 13 Euro pro Quadratmeter.
Welche Wohnlage hat meine Wohnung in Obergiesing-Fasangarten laut Mietspiegel?
Die konkrete Einstufung Ihrer Adresse als mittel, gut oder sehr gut entnehmen Sie der Wohnlagenkarte des Mietspiegels München 2025 unter mietspiegel-muenchen.de. Der Lagezuschlag beträgt bis zu 2,60 Euro pro Quadratmeter und ist ein zentraler Faktor für die zulässige Vergleichsmiete.
Kann ich als Vermieter die Miete in Obergiesing-Fasangarten erhöhen?
Eine Mieterhöhung ist möglich, wenn die aktuelle Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Das Erhöhungsschreiben muss schriftlich erfolgen und mit dem Mietspiegel 2025 begründet werden. In München gilt die Kappungsgrenze von 15 Prozent innerhalb von 36 Monaten; der Mieter hat anschließend zwei Monate Zustimmungsfrist.
Was gilt als „gute Ausstattung" im Münchner Mietspiegel?
Gute Ausstattung liegt vor, wenn mindestens drei Merkmale zutreffen: Balkon oder Terrasse, hochwertiger Bodenbelag wie Parkett oder Naturstein, moderne Einbauküche oder hochwertige Badausstattung, Aufzug ab dem 4. Stockwerk sowie Energieeffizienzklasse B oder besser. Altbaucharme allein begründet keine höhere Ausstattungsstufe.
Wie hoch sind die Immobilienpreise in Obergiesing-Fasangarten aktuell?
Eigentumswohnungen erzielten Q1/2026 in Obergiesing-Fasangarten zwischen 6.800 und 9.500 Euro pro Quadratmeter, Fasangarten-Lagen bis zu 11.000 Euro. Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften liegen deutlich darüber. Für eine fundierte Preisorientierung empfiehlt sich zudem ein Vergleich mit den offiziellen Wohnlagenkarten unter mietspiegel-muenchen.de.
Wie entwickeln sich die Mieten in Obergiesing-Fasangarten 2025–2026?
Die Angebotsmieten in Obergiesing-Fasangarten sind zwischen 2022 und 2026 um rund 14 Prozent gestiegen. Besonders gefragt sind sanierte Gründerzeitwohnungen am Candidplatz sowie Einfamilienhäuser im Fasangarten. Da kaum Neubauflächen verfügbar sind, erwarten Experten 2026 ein weiteres Mietpreiswachstum von 3–5 Prozent.
Was passiert, wenn mein Vermieter die Mietpreisbremse missachtet?
Mieter können überzahlte Kaltmiete für bis zu 30 Monate rückwirkend zurückfordern, nachdem sie den Verstoß schriftlich beim Vermieter gerügt haben. Der Vermieter ist dann verpflichtet, die Miete auf den zulässigen Höchstbetrag zu reduzieren. Der Mieterverein München und Fachanwälte für Mietrecht helfen bei der Durchsetzung dieser Ansprüche.
Quellen: Qualifizierter Mietspiegel für München 2025 (Landeshauptstadt München, Sozialreferat, März 2025); Bayerische Mieterschutzverordnung (MiSchuV); § 556d–556g BGB (Mietpreisbremse);
Gutachterausschuss München Immobilienmarktbericht 2025; ImmoScout24 WohnBarometer Q4/2025; IVD Süd Marktdaten Q4/2025. Alle Angaben ohne Gewähr – ortsübliche Vergleichsmiete immer anhand der
offiziellen Wohnlagenkarte unter mietspiegel-muenchen.de prüfen.
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