🏘️ Mietspiegel Freising 2025/2026 – Mietpreise, Rechner & Mietpreisbremse
Aktualisiert: März 2026 | Lesezeit: 9 Min. | Basis: Qualifizierter Mietspiegel Landkreis Freising 2025, Gutachterausschuss Landkreis Freising, ImmoScout24 WohnBarometer Q4/2025
Freising ist Kreisstadt des Landkreises Freising, liegt rund 35 Kilometer nördlich von München und ist über die S1 in ca. 40–50 Minuten mit dem Münchner Hauptbahnhof verbunden. Die unmittelbare Nähe zum Flughafen München (ca. 8 km), die historische Bischofsstadt mit dem Domberg und der Technische Universität München (TUM) Campus machen Freising zu einem der vielschichtigsten Wohnstandorte im Münchner Umland. Den gesamten Überblick über Umlandmieten bietet der Mietspiegel München Umland 2025. Typische Mietpreise in Freising liegen zwischen 11,00 und 19,00 €/m². Der Rechner unten zeigt sofort, ob Ihre Miete im zulässigen Rahmen liegt.
⚡ Schnellfragen – Mietspiegel Freising
Wie hoch ist der Mietspiegel in Freising?
Für die Stadt Freising gilt der qualifizierte Mietspiegel des Landkreises Freising nach § 558d BGB. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt je nach Baujahr, Ausstattung und Lage zwischen 11,00 und 19,00 €/m² Kaltmiete. Aktuelle Kaufpreisdaten und Marktanalysen finden Sie unter Immobilienpreise Freising 2025/2026. Nutzen Sie den interaktiven Mietspiegelrechner für Ihre individuelle Einschätzung.
Was kostet 1 m² Miete in Freising?
Der mittlere Marktmietpreis in Freising liegt Q1/2026 bei 13,00–17,00 €/m² Kaltmiete. Neubauwohnungen am Domberg, in TUM-Nähe oder im Flughafenumfeld erzielen 15,50–19,00 €/m², ältere Bestandswohnungen aus den 1960er und 1970er Jahren liegen bei 11,00–13,50 €/m². Die Kombination aus Universitätsstadt, Bischofsstadt und Flughafen sorgt für eine dauerhaft hohe und breite Nachfrage.
Was kostet eine 75 m² Wohnung in Freising?
Eine typische 75-m²-Wohnung in Freising kostet monatlich 825 bis 1.425 € Kaltmiete. Eine modernisierte Wohnung in Domberg- oder TUM-Nähe liegt bei ca. 1.000–1.250 €, ältere Bestandswohnungen am Stadtrand bei ca. 825–1.000 €. Betriebskosten fallen typischerweise mit 2,80–4,20 €/m² monatlich an, Tiefgaragenstellplätze mit 80–140 € monatlich zusätzlich.
Gilt die Mietpreisbremse in Freising?
Ja. Der Landkreis Freising ist in der bayerischen Mieterschutzverordnung (MiSchuV) als angespannter Wohnungsmarkt eingestuft. Bei Neuvermietungen darf die Kaltmiete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Im Bestandsmietverhältnis gilt die verschärfte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren. Neubauten (Erstbezug nach Oktober 2014) sind von der Mietpreisbremse ausgenommen.
📑 Inhaltsverzeichnis
🧮 Mietspiegelrechner Freising – Mietpreisbremse sofort prüfen
Liegt Ihre Miete in Freising im zulässigen Rahmen oder überschreitet sie die Mietpreisbremse? Stellen Sie die Regler ein – das Ergebnis erscheint sofort mit Ampel-Bewertung. Die Werte basieren auf dem qualifizierten Mietspiegel des Landkreises Freising 2025, differenziert nach Domberg-Nähe, TUM-Umfeld, S1-Nahbereich, Flughafenachse und älteren Wohnrandlagen.
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Orientierungsrechner auf Basis des qualifizierten Mietspiegels des Landkreises Freising 2025. Für rechtssichere Einschätzungen wenden Sie sich an den Mieterverein München und Umgebung e.V. oder einen Fachanwalt für Mietrecht. Neubauten (Erstbezug ab Oktober 2014) können von der Mietpreisbremse ausgenommen sein.
📍 Freising: Domberg, TU München Campus & Tor zum Flughafen
Freising ist Kreisstadt des gleichnamigen Landkreises, liegt rund 35 Kilometer nördlich von München und verbindet über die S1 in 40–50 Minuten mit dem Hauptbahnhof; der Flughafen München ist per S-Bahn in rund 10 Minuten erreichbar. Freising ist damit eine der am besten an den Flughafen angebundenen Städte im gesamten Münchner Umland. Das besondere Profil entsteht aus drei Elementen: der historischen Bischofsstadt mit Domberg und Diözesanzentrum, dem modernen TUM Campus Weihenstephan als Forschungsstandort und der Flughafenwirtschaft. Alle Aspekte rund um Kauf und Verkauf von Immobilien bündelt Immobilienmakler Freising.
✈️ TUM, Flughafen & Wissensstandort
Der TUM Campus Weihenstephan mit Fakultäten für Lebenswissenschaften, Brewing und Umweltingenieurwesen erzeugt eine konstante Nachfrage nach Studentenwohnungen und Fachkräftewohnungen. Der Flughafen München liegt in direkter S-Bahn-Verbindung und macht Freising zur bevorzugten Wohnlage für Flughafenmitarbeiter im Landkreis. Als Querverweis zum Nachbarlandkreis im Osten bietet Immobilienmakler Erding einen weiteren Landkreisvergleich.
⛪ Domberg, Altstadt & Wohnstruktur
Der Domberg mit dem Dom St. Maria und St. Korbinian und dem Diözesanzentrum ist das architektonische Wahrzeichen Freisings und prägt das Stadtbild. Die historische Altstadt mit Cafés, Läden und dem Stadtplatz bietet echtes urbanes Leben. Die Wohnstruktur ist heterogen: Altbauviertel im Stadtzentrum, Einfamilienhausgebiete der 1970er und 1980er Jahre in den Außenbereichen sowie moderne Neubauquartiere im Norden und Osten der Stadt ergänzen sich zu einer breiten Angebotspalette.
📊 Mietpreise Freising 2025/2026 – Übersicht nach Baujahr & Ausstattung
Die folgende Tabelle zeigt die ortsüblichen Vergleichsmieten in Freising auf Basis des qualifizierten Mietspiegels des Landkreises Freising 2025 (gute Lage als Referenz). Domberg-nahe Altbaulagen und Neubaupremiumlagen erzielen Aufschläge bis 2,60 €/m², ältere Randlagen ohne Zentrumsnähe liegen entsprechend darunter.
| Baujahr | Einfache Ausstattung | Normale Ausstattung | Gute Ausstattung |
|---|---|---|---|
| Vor 1919 (Altbau) | 10,20 – 12,20 €/m² | 13,30 – 15,30 €/m² | 16,20 – 18,20 €/m² |
| 1919 – 1948 | 9,70 – 11,70 €/m² | 12,80 – 14,80 €/m² | 15,70 – 17,70 €/m² |
| 1949 – 1965 | 9,20 – 11,20 €/m² | 12,30 – 14,30 €/m² | 15,20 – 17,20 €/m² |
| 1966 – 1977 | 8,70 – 10,70 €/m² | 11,80 – 13,80 €/m² | 14,70 – 16,70 €/m² |
| 1978 – 1990 | 9,50 – 11,50 €/m² | 12,60 – 14,60 €/m² | 15,40 – 17,40 €/m² |
| 1991 – 2005 | 11,10 – 13,10 €/m² | 14,00 – 16,00 €/m² | 16,90 – 18,90 €/m² |
| Nach 2005 (Neubau) | 12,40 – 14,40 €/m² | 15,30 – 17,30 €/m² | 18,00 – 19,00 €/m² |
Hinweis zur Mietspiegelgrundlage: Für Freising gilt der qualifizierte Mietspiegel des Landkreises Freising nach § 558d BGB, der regelmäßig aktualisiert wird und für alle Mieterhöhungsverlangen sowie Mietpreisbremse-Berechnungen im Stadtgebiet rechtlich bindend ist. Die Wohnlagenkarte des Landkreises klassifiziert die historische Altstadt, Domberg-Nähe und TUM-Umfeld als gute bis sehr gute Lagen.
⚖️ Mietpreisbremse in Freising – Was gilt 2025/2026?
Der Landkreis Freising ist seit 2015 als angespannter Wohnungsmarkt in der bayerischen Mieterschutzverordnung eingestuft. Bei Neuvermietungen von Bestandswohnungen (Erstbezug vor Oktober 2014) darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal 10 % übersteigen. Im Bestand gilt die Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren. Was Vermieter in Bezug auf Kautionskonten und Pflichten beim Vertragsabschluss in Bayern beachten müssen, erklärt Mietkautionskonto 2026 – Pflicht, Ablauf & Vermieterpflichten.
Besonderheit Studentisches Wohnen in Freising: Der TUM Campus Weihenstephan erzeugt eine saisonale Nachfragedynamik. Möblierte Kurzzeitvermietungen unter sechs Monaten sind vollständig von der Mietpreisbremse ausgenommen – für Vermieter im TUM-Umfeld ein wichtiger Hinweis. Unvermöblierte Langzeitmietverträge unterliegen dagegen uneingeschränkt der Mietpreisbremse. Neubauten mit Erstbezug nach Oktober 2014 sind ebenfalls ausgenommen; hier sind im Freisinger Norden und Osten mehrere neue Quartiere entstanden.
🔑 Hinweise für Vermieter in Freising
Vermieter in Freising profitieren von einer strukturell breiten Nachfragebasis: Studierende, Wissenschaftler der TUM, Flughafenmitarbeiter, Fachkräfte der Diözese und der regionalen Wirtschaft sowie Familien, die die historische Stadtqualität schätzen. Diese Diversität macht den Freisinger Mietmarkt besonders stabil gegenüber konjunkturellen Schwankungen. Wer die aktuelle Kaufpreissituation für einen möglichen Verkauf prüfen möchte, findet Marktpreiseinschätzungen unter Wohnung verkaufen Freising – Preise 2026. Bodenrichtwerte liefert Grundstück verkaufen Freising – Bodenrichtwert 2026. Für Vermieter, die Ihre Altersvorsorge im Zusammenhang mit der Vermietung planen, lohnt sich ein Blick auf Wohn-Riester 2025 – Förderung & Immobilien-Altersvorsorge.
Wie viel ist Ihre Immobilie in Freising wirklich wert?
Freising hat sehr feine Lageunterschiede: Domberg, TUM-Campus, S1-Nähe und Baujahr entscheiden. Unsere Experten kennen den Freisinger Markt und bewerten Ihr Objekt kostenlos.
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❓ FAQ – 9 Fragen zum Mietspiegel Freising
Welcher Mietspiegel gilt für Freising?
Für Freising gilt der qualifizierte Mietspiegel des Landkreises Freising nach § 558d BGB. Dieser ist rechtlich bindend für alle Mieterhöhungsverlangen und Mietpreisbremse-Berechnungen. Der Landkreis Freising erstellt keinen separaten Stadtmietspiegel für Freising, sondern einen einheitlichen Landkreismietspiegel, der Lageunterschiede zwischen Stadtlagen und ländlichen Bereichen in der Wohnlagenkarte abbildet.
Was macht Freising als Wohnstandort besonders?
Freising vereint drei Nachfragetreiber in einer Stadt: die historische Bischofsstadt mit einzigartigem Stadtbild und Kulturangebot, den TU München Campus Weihenstephan als Universitätsstandort mit rund 3.000 Studierenden und 5.000 Beschäftigten sowie die unmittelbare Nähe zum Flughafen München als größtem Arbeitgeber der Region. Diese Kombination schafft eine stabile und vielfältige Nachfrage, die saisonale Schwankungen abfedert.
Wie hoch ist die Kappungsgrenze in Freising?
Im Landkreis Freising gilt die verschärfte Kappungsgrenze von 15 Prozent in drei Jahren. Vermieter dürfen innerhalb von 36 Monaten die Miete um maximal 15 Prozent erhöhen, unabhängig davon, wie weit die aktuelle Miete unter dem Mietspiegel liegt. Das schriftliche Erhöhungsverlangen muss den qualifizierten Mietspiegel des Landkreises Freising als Begründung nennen.
Was sind die teuersten Wohnlagen in Freising?
Die teuersten Mietlagen befinden sich in der historischen Altstadt mit Domberg-Blick sowie in modernen Neubauvierteln im nördlichen und östlichen Stadtgebiet nahe TUM und Flughafenachse. Diese Lagen erzielen regelmäßig 15,50–19,00 Euro pro Quadratmeter. Im mittleren Segment liegen gepflegte Wohngebiete der 1990er Jahre. Die günstigsten Lagen bilden ältere Geschosswohnungsbauten der 1960er und 1970er Jahre am Stadtrand mit 8,70–12,50 Euro.
Kann ein Mieter in Freising die Mietpreisbremse geltend machen?
Ja. Mieter müssen einen schriftlichen Rügebrief mit Verweis auf § 556g Abs. 2 BGB an den Vermieter senden. Ab Zugang der Rüge muss der Vermieter die Miete auf den zulässigen Höchstbetrag absenken. Zu viel gezahlte Miete ist für bis zu 30 Monate rückwirkend rückforderbar. Der Mieterverein München und Umgebung e.V. bietet Mitgliedern kostenlose Rechtsberatung.
Wie entwickeln sich die Mieten in Freising bis 2027?
Für Freising werden jährliche Mietpreissteigerungen von 2,5–3,5 Prozent erwartet. Die TUM-Expansion, geplante Gewerbeentwicklungen im Flughafenumfeld und das strukturell knappe Wohnraumangebot sorgen für anhaltend hohen Nachfragedruck. Freising zählt damit zu den Münchner Umlandgemeinden mit überdurchschnittlichem Mietpreisdruck – vergleichbar mit Erding und deutlich stärker als weiter entfernte Umlandgemeinden.
Wie unterscheidet sich Freising von anderen Universitätsstädten im Münchner Umland?
Freising ist die einzige Stadt im direkten Münchner Umland, die gleichzeitig Universitätsstandort (TUM), historische Bischofsstadt und direkte Flughafenanrainerin ist. Diese Dreifachfunktion macht Freising einzigartig im regionalen Vergleich. Garching als weiterer TUM-Standort hat zwar ebenfalls Universitätsnachfrage, aber keine historische Stadtstruktur und keine Flughafenanbindung in dieser Form.
Gibt es gefördertes Wohnen in Freising?
Freising und der Landkreis Freising nutzen Förderprogramme des Freistaats Bayern für sozialen Wohnungsbau. Das Studentenwerk betreibt Studentenwohnheime im TUM-Umfeld. Der geförderte Wohnungsmarkt ist strukturell knapp; auf dem freien Markt empfiehlt sich ein Budget von mindestens 12,50–14,00 Euro pro Quadratmeter für eine realistische Wohnungsauswahl in Freising.
Welche Ausnahmen von der Mietpreisbremse gibt es in Freising?
Ausgenommen sind Wohnungen mit Erstbezug nach Oktober 2014 (Neubauten), umfassend modernisierte Wohnungen (wenn Modernisierungskosten mehr als ein Drittel der Neubaukosten betragen) sowie möblierte Kurzzeitvermietungen unter sechs Monaten. Letztere sind im TUM-Umfeld für Gastwissenschaftler und Studierende besonders verbreitet. Vermieter müssen die Ausnahme dem Mieter vor Vertragsschluss schriftlich mitteilen, sonst verlieren sie das Recht, sich darauf zu berufen.
Quellen: Qualifizierter Mietspiegel Landkreis Freising 2025 (§ 558d BGB); Gutachterausschuss Landkreis Freising, Immobilienmarktbericht 2025; Bayerische Mieterschutzverordnung (MiSchuV); §
556d–556g BGB (Mietpreisbremse); ImmoScout24 WohnBarometer Q4/2025; IVD Süd Marktdaten Q4/2025; Bodenrichtwerte Landkreis Freising 2025 (BORIS Bayern); TU München Campus Weihenstephan,
Hochschulstatistik 2025. Alle Angaben ohne Gewähr – maßgeblich ist der aktuelle qualifizierte Mietspiegel des Landkreises Freising.
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