Eigentumswohnung Johanneskirchen kaufen – 1,5-Zimmer-Renovierungsobjekt als Kapitalanlage
Aktualisiert: April 2026 | Expertise: FT Immobilien 24 | Markt: München-Johanneskirchen (Bogenhausen) | Erfahrung: 20 Jahre Immobilienvermittlung in München
Renovierungsobjekt Johanneskirchen 2026: Kleine Bestandswohnungen Baujahr 60er/70er in Johanneskirchen sind das am stärksten unterbewertete Einstiegssegment in Bogenhausen. Kaufpreise zwischen 5.500 und 6.900 €/m² für renovierungsbedürftige Objekte, 7.000–7.500 €/m² nach einer Sanierung mit 13.000–15.000 €. Eine 1,5-Zimmer-Wohnung mit 43 m² im Hochparterre, Innenhoflage mit überdachter Terrasse, niedriges Hausgeld (130 €) und die Kombination aus Tram 16, Metrobus 50, Feringapark und Englischem Garten Nord – das Profil spricht Erstkäufer und Kapitalanleger gleichermaßen an. Mit Kleinwohnungszuschlag im Münchner Mietspiegel erreichen solche Objekte Bruttomietrenditen um die 4,3 Prozent.
🤖 Kurz erklärt: Warum Renovierungsobjekte in Johanneskirchen funktionieren
Bogenhausen ist nicht gleich Herzogpark. Johanneskirchen, im nordöstlichen Zipfel des Bezirks gelegen, notiert 2026 etwa 15–20 Prozent unter dem Münchner Durchschnitt – und das bei voller Infrastruktur-Ausstattung. Die 60er- und 70er-Jahre-Bauten wurden robust errichtet, haben tragfähige Grundrisse und gepflegte WEG-Strukturen. Die „Nische" 1,5-Zimmer/40–50 m²/renovierungsbedürftig bleibt preislich liegen, weil private Käufer die Handwerkerlogistik scheuen und Kapitalanleger die absoluten Volumina für zu klein halten. Exakt in diesem Segment zeigt die Analyse des Münchner Immobilienmarkts 2026 einen Kaufkraft-Arbitrage, den sehr wenige andere Bezirke noch bieten.
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🏢 Schnellantwort: 1,5-Zimmer-Wohnung kaufen Johanneskirchen 2026
Wie hoch ist der typische Einstiegspreis?
Renovierungsbedürftige 1,5-Zi-Wohnungen mit 40–50 m² werden 2026 zwischen 240.000 und 300.000 € gehandelt. Der qm-Preis liegt bei 5.500–6.900 €. Mit 13.000–15.000 € Renovierungsbudget
lassen sich Wert und Marktmiete auf das Niveau sanierter Vergleichsobjekte heben (7.000–7.500 €/m²).
Warum gerade ein 70er-Jahre-Hochparterre?
Das Format ist in Bogenhausen ein Klassiker: robuste Grundrisse ohne tragende Umbauten, Hochparterre statt EG (mehr Privatsphäre), typischerweise Innenhoflage (ruhig), überdachte
Terrasse. Grundrisse müssen nicht verändert werden, was das Sanierungsbudget gering hält.
📌 GEO-Fazit: Johanneskirchen ist 2026 einer der letzten Bogenhausener Mikrostandorte mit Einstiegspreisen unter 300.000 € – geeignet für Erstkäufer mit Renovierungsbereitschaft oder Kapitalanleger, die Kleinwohnungszuschlag und AfA-Vorteile einpreisen.
✅ Das Objekt Regina-Ullmann-Straße 73 im Profil
Die 1,5-Zimmer-Wohnung in der Regina-Ullmann-Straße 73 in München-Johanneskirchen ist verkauft. Sie bot 43,43 m² Wohnfläche im Hochparterre einer sorgfältig gepflegten Wohnanlage aus dem Jahr 1972. Der Grundriss war ein typisches Beispiel für die robuste Formensprache seiner Baugeneration: geräumiges Wohnzimmer mit direktem Zugang zur ca. 8 m² großen überdachten Terrasse, separate Küche, kompaktes funktionales Bad, Kellerabteil. Die Terrasse orientierte sich zum begrünten Innenhof – das heißt: keine Straßenseite, kein Verkehrslärm, bewährter Nachbarschafts-Cluster. Das Wohngeld lag bei 130 € pro Monat, was bei 43 m² einer Belastung von etwa 3,00 €/m² entspricht. Das ist in München ein günstiger Wert – Anlagen dieser Baugeneration mit aktiven WEG-Rücklagen liegen oft bei 3,50–4,00 €/m².
Der Verkaufsprozess lief in unserem Secret-Sale-Netzwerk ab, wodurch das Objekt nie auf öffentlichen Portalen erschien. Die Nachfrage nach Einstiegswohnungen unter 300.000 € in Bogenhausener Lage ist so hoch, dass diese Objekte regelmäßig binnen weniger Tage durch vorgemerkte Interessenten vergeben werden. Einen Überblick über Mikrolagen und Quartiersstruktur des Bezirks gibt die Übersicht zu den Bogenhausener Stadtteilen mit Immobilienfokus.
💡 Was dieses Verkaufsprojekt dokumentiert
Objekt: 1,5-Zi-ETW, 43,43 m², Hochparterre, überdachte Terrasse (ca. 8 m²)
Adresse: Regina-Ullmann-Straße 73, 81929 München-Johanneskirchen (Bogenhausen)
Baujahr: 1972, sehr gepflegte Wohnanlage, Innenhoforientierung
Grundriss: Wohnzimmer mit Terrassenzugang, separate Küche, Bad
Zubehör: Kellerabteil
Wohngeld: 130 €/Monat (ca. 3,00 €/m²)
Renovierungsansatz: 13.000–15.000 € für Bad, Böden, Anstrich, Küche
Nutzungsszenario: Selbstbezug oder Kapitalanlage mit Bruttomietrendite ~4,3 %
Take-away: Der Einstiegspreis lag unter 300.000 €, nach Sanierung erreicht das Objekt das Marktniveau des segmenttypischen Mittelwerts. Genau dieser Abstand ist der
Wertsteigerungshebel – entscheidend ist die Kombination aus funktionalem Grundriss, niedrigem Hausgeld und ausreichender WEG-Rücklage.
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Renovierungsobjekte unter 300.000 € in Bogenhausener Lage sind extrem selten – wer vorgemerkt ist, erfährt zuerst davon.
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Was 13–15.000 € Renovierungsbudget wirklich decken
Die Kostenzahl wirkt niedrig, gemessen am heutigen Handwerkermarkt in München. Sie funktioniert aber, wenn der bauliche Zustand des Objekts die richtigen Voraussetzungen bietet: unveränderter Grundriss, intakte Installationen, gepflegtes Umfeld. In 70er-Jahre-Bestand ist das die Regel, nicht die Ausnahme. Typische Gewerke bei einer kosmetischen Vollsanierung einer 43-m²-Wohnung: Bad-Modernisierung mit Austausch von Sanitärobjekten, Armaturen und Fliesen (5.000–7.000 €), neue Bodenbeläge wie hochwertiges Vinyl oder Parkett in Wohn- und Schlafbereich und Fliesen in Bad und Küche (2.500–3.500 €), Wand- und Deckenanstrich komplett (1.500–2.000 €), Einbauküche in Standardausstattung (2.500–4.000 €), punktuelle Elektroarbeiten wie zusätzliche Steckdosen und Sicherungsaustausch (800–1.500 €).
Bei Eigentümerwechsel in einer WEG können zusätzliche Nachrüstpflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz greifen – allerdings betreffen diese in der Regel nicht die einzelne Wohnung, sondern die WEG als Ganzes. Welche Auflagen für einen Baubestand aus 1972 konkret 2026 relevant werden und wie sich der Handlungsdruck zwischen WEG und Sondereigentum verteilt, ist im Überblick zur Sanierung im Münchner Altbestand nach GEG 2026 verständlich dargestellt.
🔨 Gewerke-Aufteilung (43 m²)
🛁 Bad komplett: 5.000–7.000 €
🪵 Bodenbeläge: 2.500–3.500 €
🎨 Anstrich komplett: 1.500–2.000 €
🍳 Einbauküche: 2.500–4.000 €
⚡ Elektro punktuell: 800–1.500 €
⚠️ Was das Budget sprengt
🧱 Wanddurchbruch: +4.000–8.000 €
🔧 Installationsverlagerung: +6.000–12.000 €
🔥 Heizkörpertausch komplett: +3.000 €
🪟 Fensteraustausch: (WEG-Sache)
🏗️ Bodenaufbau erneuern: +8.000 €
WEG-Prüfung: die 6 kritischen Punkte vor dem Kauf
Ein Renovierungsbudget für die eigene Wohnung hilft nicht, wenn gleichzeitig eine grundlegende WEG-Sanierung ins Haus steht. Käufer, die sich die folgenden sechs Punkte vor dem Notartermin ansehen, vermeiden die häufigsten Fehler beim Kauf einer 70er-Jahre-Eigentumswohnung. Diese Prüfpunkte gehören zu den entscheidenden Faktoren bei der Immobilienbewertung von Bestandswohnungen.
- Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft. Bei Baujahr Anfang 70er sollte die Rücklage 2026 bei mindestens 15–25 € je m² Miteigentumsanteil liegen. Deutlich darunter bedeutet: Die WEG fährt auf Verschleiß. Sonderumlage-Wahrscheinlichkeit innerhalb der nächsten 3–5 Jahre ist dann real.
- Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen. Jeder Hinweis auf Dach-, Fassaden-, Heizungs-, Aufzugs- oder Rohrnetzsanierung ist kaufpreisrelevant. Wer einen beschlossenen Fassadenanstrich übernimmt, zahlt faktisch ein zweites Mal.
- Energieausweis und laufende Betriebskosten. Gebäude aus 1972 erreichen üblicherweise Klassen D bis F. Was beim Energieträger (zentral, Fernwärme, Gastherme) über den zukünftigen Handlungsdruck entscheidet, zeigt sich aus der letzten Betriebskostenabrechnung.
- Teilungserklärung und Abrechnungssystematik. In Altbeständen finden sich ungewöhnliche Schlüssel für Aufzug, TG und Heizkosten. Entscheidend für zukünftige Abrechnungen und mögliche Streitfragen innerhalb der WEG.
- Kfz-Stellplatz-Regelung. TG-Stellplatz als Sondereigentum, Sondernutzungsrecht oder angemieteter Dritt-Platz – das entscheidet über 20.000 bis 35.000 € Verkehrswert. In Johanneskirchen besonders wichtig, weil Parkdruck auf der Straße zunimmt.
- Mikrostandort im Objekt. Etage, Himmelsrichtung, Geräuschkulisse (Straße vs. Innenhof), Terrasse vs. Balkon – bei Kleinwohnungen ist der Einfluss auf Mietpreis und Wiederverkaufswert überproportional hoch. Die Regina-Ullmann-Straße 73 hatte mit Innenhof und überdachter Terrasse das bessere Los.
Zeigt sich nach diesem Check, dass ein nicht eingepreister Sanierungsstau vorliegt, rutscht das Objekt in ein anderes Preissegment. Für Verkäufer solcher Wohnungen ist dann eine professionelle Vermarktungsstrategie entscheidend – Details dazu liefert der Leitfaden für Problemimmobilien mit Sanierungsbedarf in München 2026.
Rechenbeispiel: Einstiegspreis, AfA & Mietrendite
Ein konkretes Szenario auf Basis der aktuellen Kaufpreise für Bogenhausener Eigentumswohnungen 2025/2026, aufgesetzt für ein 43-m²-Objekt vergleichbar mit der Regina-Ullmann-Straße 73:
📊 Zwei-Szenarien-Rechnung 2026
KONSERVATIV (Einstieg 5.800 €/m²):
Kaufpreis 250.000 € · Nebenkosten (~10%) 25.000 € · Renovierung 13.000 € = Gesamtinvest 288.000 €
Kaltmiete nach Sanierung 950 €/Monat · Jahresmiete 11.400 € · Bruttomietrendite ca. 4,3 %
REALISTISCH (Einstieg 6.500 €/m²):
Kaufpreis 280.000 € · Nebenkosten 28.000 € · Renovierung 15.000 € = Gesamtinvest 323.000 €
Kaltmiete 1.075 €/Monat · Jahresmiete 12.900 € · Bruttomietrendite ca. 4,4 %
STEUERLICHE EBENE:
AfA-Grundsatz auf Bj. 1972: 2 % p. a. auf den Gebäudeanteil des Kaufpreises. Wer per Wertgutachten eine kürzere Restnutzungsdauer nachweisen lässt, kann die jährliche Abschreibung
deutlich anheben – was die aktuelle Rechtslage zur AfA-Kaufpreisaufteilung 2026 detailliert darlegt. Renovierungskosten können je nach Zeitpunkt und Volumen als Erhaltungsaufwand sofort oder
als anschaffungsnahe Herstellungskosten über die AfA abgezogen werden – die Unterscheidung (inkl. der 15-Prozent-Grenze) ist Teil der steuerlichen Aspekte für
Eigennutzer und Kapitalanleger.
Das Modell setzt konservative Marktmieten an (22–25 €/m² nach Sanierung inklusive Kleinwohnungszuschlag). Wertsteigerungshebel: Die Differenz zwischen Gesamtinvestition und Marktwert nach Sanierung (300.000–325.000 €) ergibt ein Plus von 10.000 bis 25.000 € zusätzlich zu den Mietrenditen – nicht spektakulär, aber solide für ein defensives Einstiegs-Investment. Kapitalanleger, die systematisch in diesem Preissegment investieren, finden weitere Segmentanalysen im Überblick zu Immobilien-Kapitalanlagen in München.
Mikrolage: Tram 16, Feringapark, Englischer Garten
Die Regina-Ullmann-Straße liegt in einer der ruhigsten Teil-Lagen Johanneskirchens. Namensgeber ist die 1947 verstorbene Schweizer Lyrikerin Regina Ullmann, die zu Lebzeiten von Rainer Maria Rilke und Hermann Hesse geschätzt wurde – eine charakteristische Geste der Bogenhausener Straßenbenennung, die viele wenig bekannte Kulturpersönlichkeiten würdigt. Die Umgebung besteht aus einer Mischung aus Reihenhaus-Siedlungen der 50er/60er und Mehrfamilienhäusern der 60er/70er – ein eingewachsenes, ruhiges Wohnviertel ohne Durchgangsverkehr.
Zur Infrastruktur: Tram-Linie 16 (Haltestelle 250 m entfernt) fährt im 10-Minuten-Takt zum Sendlinger Tor, Fahrzeit rund 22 Minuten. Metrobus 50 ergänzt mit Querverbindung nach Giesing und Pasing. A9-Auffahrt Neuherberg 2,6 km entfernt, Flughafen München in etwa 25 Minuten per Auto. Der Englische Garten Nord beginnt in 1,1 km Entfernung – ein Vorteil, den klassische Schwabinger Lagen in dieser Verbindung nicht aufweisen. Zur Naherholung: Feringasee als Naturbadesee in 5,7 km, Golfpark München-Aschheim in 5,8 km, Allwetter-Tennisanlage in 350 m Entfernung. Die Nahversorgung läuft über das Einkaufszentrum Feringapark (500 m) mit Vollsortimenter-Supermarkt, Apotheke, Bäcker und mehreren Dienstleistern.
🚇 Verkehr & Anbindung
🚋 Tram 16 (250 m) zum Sendlinger Tor: 22 Min.
🚌 Metrobus 50 (350 m) Giesing ↔ Pasing
🛣️ A9 Neuherberg (2,6 km)
✈️ Flughafen MUC (29 km, ca. 25 Min.)
🏙️ Marienplatz ca. 25 Min. per ÖPNV
🌳 Freizeit & Versorgung
🌲 Englischer Garten Nord: 1,1 km
🏊 Feringasee (Naturbad): 5,7 km
⛳ Golfpark Aschheim: 5,8 km
🎾 Allwetter-Tennis: 350 m
🛒 Feringapark-Center: 500 m
Wer eine Wohnung in Johanneskirchen oder im übrigen Bogenhausen besitzt und einen Verkauf erwägt, kann über eine kostenlose Online-Immobilienbewertung in 24 Stunden eine belastbare Ersteinschätzung erhalten.
📌 Fazit in einem Satz: Renovierungsobjekte mit 40–50 m² aus dem Bogenhausener Bestand der 70er Jahre sind 2026 eine der wenigen Münchner Kaufkraft-Arbitragen – unter 300.000 € Einstieg, solide 4,3 % Bruttomietrendite nach Sanierung und eine planbare AfA-Konstruktion für Kapitalanleger mit Weitblick.
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❓ Häufige Fragen zum Wohnungskauf in Johanneskirchen München
Was unterscheidet ein „renovierungsbedürftiges" von einem „sanierungsbedürftigen" Objekt?
Renovierungsbedürftig bedeutet: Substanz ist intakt, aber optisch und in Einzelbereichen (Bad, Küche, Böden, Anstrich) überholungsreif. Sanierungsbedürftig geht tiefer: Installationen, Heizung, Fenster, evtl. Grundriss. Bei Bj. 1972 in gepflegter WEG handelt es sich meistens um Renovierung – erkennbar am überschaubaren Kostenrahmen 13–15.000 €.
Lohnt sich die Kapitalanlage trotz der aktuellen Zinsen?
Bei Eigenkapitalanteil ab 30 % und 4,3 % Bruttomietrendite bleibt der Cashflow nach Finanzierung und Verwaltung in den meisten Szenarien positiv. Die AfA-Konstruktion (inkl. möglicher kürzerer Nutzungsdauer) verschiebt die Nachsteuerrendite weiter nach oben. Entscheidend: realistische Eigenkapitalquote und geplante Haltedauer ≥ 10 Jahre.
Warum Hochparterre statt Erdgeschoss?
Hochparterre bedeutet, die Wohnung liegt 0,8–1,2 m über Straßenniveau – dadurch Privatsphäre zur Straße, kein direkter Einblick, keine Feuchtigkeitsprobleme wie beim klassischen EG. Vermietungsseitig wird Hochparterre in München wie eine normale Etage gehandelt, reine Erdgeschosse erzielen dagegen 5–10 % Abschlag.
Welche Zielgruppe mietet eine 1,5-Zi-Wohnung in Johanneskirchen?
Dreifachprofil: (1) Young Professionals mit Arbeitsplatz Unterföhring, Arabellapark oder Medienmeile – schätzen Tram-16-Direktverbindung. (2) Studierende und Doktoranden an TUM Garching über A9. (3) Pendler mit Flughafennähe. Alle drei Gruppen zahlen stabil die obere Marktmiete, Leerstandsrisiko ist minimal.
Wie sicher ist die Wertentwicklung von 70er-Jahre-Beständen?
Bei gepflegter WEG mit ausreichender Rücklage: stabil bis leicht positiv. Energetische Anforderungen werden zunehmen, was gut geführte Gemeinschaften schrittweise umsetzen. Wohnungen in vernachlässigten Anlagen können dagegen deutlich verlieren – deshalb die WEG-Prüfung im Kapitel oben.
Was passiert mit meiner Wohnung als Eigentümer, wenn ich verkaufen möchte?
Bogenhausener Bestandsobjekte dieser Größenordnung sind 2026 aus unserer Vermittlungserfahrung binnen 6–12 Wochen vergeben – häufig im Secret Sale, bevor Portale Kenntnis davon erhalten. Eine unverbindliche Online-Bewertung liefert den aktuellen Marktwert innerhalb von 24 Stunden.
Datengrundlage & Quellen:
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte München – Grundstücksmarktbericht 2024/2025
• BORIS Bayern – Bodenrichtwertkarte, Stand 01.01.2025
• FT Immobilien 24 – Transaktions- und Vermietungsdatenbank München 2023–2026
• Mietspiegel München 2025 – qualifizierter Stadtratsbeschluss 26.03.2025
Stand: April 2026 | Keine Gewähr für Vollständigkeit und Aktualität.
Haftungsausschluss: Alle Angaben dienen der allgemeinen Information und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Rechenbeispiele sind Modelle, tatsächliche Werte hängen vom Einzelfall ab.
Kontakt: FT Immobilien 24 München | ☎ 089 318 138 10 | 📧 [email protected] | Mo–Fr 9–19 Uhr