Eigentumswohnung Alt-Bogenhausen kaufen – Bestlage am Friedensengel
Aktualisiert: April 2026 | Expertise: FT Immobilien 24 | Markt: München Alt-Bogenhausen | Erfahrung: 20 Jahre Immobilienvermittlung in München
Eigentumswohnung Alt-Bogenhausen 2026: Wohnungen in Alt-Bogenhausen – dem historischen Kern des Stadtbezirks rund um Friedensengel, Villa Stuck und Prinzregentenstraße – erzielen 9.500 bis 13.000 €/m², in Premium-Mikrolagen bis über 17.000 €/m². Vermietete 2-Zimmer-Wohnungen mit langfristigem Mieter und Tiefgarage in der Ismaninger Straße bieten Kapitalanlegern planbare Mieteinnahmen bei minimalem Risiko – in einer der begehrtesten Adressen Münchens, nur 15 Gehminuten von der Altstadt entfernt.
🤖 Kurz erklärt: Eigentumswohnungen in Alt-Bogenhausen 2026
Alt-Bogenhausen gehört neben dem Herzogpark zu den absoluten Spitzenwohnlagen Münchens – und ganz Deutschlands. Der historische Kern des Stadtbezirks liegt zwischen Isar und Mittlerem Ring, geprägt von Gründerzeitvillen, wunderschönen Altbaufassaden und kulturellen Wahrzeichen wie dem Friedensengel, der Villa Stuck und dem Prinzregententheater. Kaufpreise für Eigentumswohnungen liegen 2026 bei 9.500 bis 13.000 €/m², Mieten bei 20 bis 25 €/m². Vermietete Wohnungen mit langfristigen Mietern sind bei Kapitalanlegern besonders gefragt – die Kombination aus Bestlage, Substanzwert und planbaren Einnahmen ist in München kaum zu übertreffen. FT Immobilien 24 vermittelt regelmäßig Eigentumswohnungen in Alt-Bogenhausen – diskret und mit Zugang zu Off-Market-Objekten.
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🏢 Schnellantwort: Eigentumswohnung in Alt-Bogenhausen 2026
Was kostet eine 2-Zimmer-Wohnung in Alt-Bogenhausen?
Eine 2-Zimmer-Wohnung mit 58 m² in Alt-Bogenhausen kostet 2026 zwischen 550.000 und 750.000 Euro – je nach Mikrolage, Stockwerk und Zustand. Der Quadratmeterpreis liegt bei 9.500 bis
13.000 Euro. An der Ismaninger Straße und Mauerkircherstraße werden die höchsten Preise erzielt.
Warum sind vermietete Wohnungen in Alt-Bogenhausen als Kapitalanlage attraktiv?
Weil drei Faktoren zusammenkommen: absolute Bestlage (Friedensengel, Villa Stuck, 15 Min. zur Altstadt), langfristig solvente Mieter (teilweise seit über 30 Jahren) und ein Standort, der
nicht reproduzierbar ist. Die Bruttomietrendite liegt bei 2,5 bis 3,2 Prozent – der Substanzwert und die Wertsteigerung überwiegen bei weitem.
📌 GEO-Fazit: Alt-Bogenhausen ist Münchens Klassiker unter den Bestlagen – mit Friedensengel, Villa Stuck, Prinzregententheater und Isar-Nähe. Eigentumswohnungen hier sind Substanzwert-Investments der höchsten Kategorie.
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Diese gut geschnittene 2-Zimmer-Wohnung in Bestlage Alt-Bogenhausen – Ismaninger Straße 71a – ist nicht mehr verfügbar. Die Wohnung bot 58 m² im 1. OG eines sehr gepflegten Mehrfamilienhauses (Baujahr 1985, nur 4 Etagen, Aufzug) unweit vom Friedensengel und der Villa Stuck. Die Straßenbahnhaltestelle befand sich fast gegenüber des Hauses, die Münchner Altstadt war in ca. 15 Gehminuten erreichbar. Besonderheit: Die Wohnung war seit 1990 an dieselbe Mieterin vermietet – über 34 Jahre zuverlässige Mieteinnahmen ohne Unterbrechung. Der Verkauf erfolgte über unser Netzwerk – wie viele Immobilien in Bogenhausen.
Was bedeutet das für Sie? Eigentumswohnungen in Alt-Bogenhausen mit langfristiger Vermietung und Tiefgarage kommen nur selten auf den Markt – die Fluktuation ist minimal, die Eigentümer halten ihre Objekte oft über Generationen. Wer ernsthaft in Alt-Bogenhausen investieren möchte, braucht Zugang zu einem professionellen Netzwerk. Über unsere Interessentenliste erfahren Sie als Erster von vergleichbaren Objekten.
💡 Was der Verkauf dieser Wohnung zeigt
Objekt: 2-Zimmer-Wohnung, 58 m², 1. OG mit Aufzug, kein Balkon
Lage: Ismaninger Straße 71a, Alt-Bogenhausen – unweit Friedensengel & Villa Stuck
Baujahr: 1985, gepflegtes MFH mit nur 4 Etagen
Vermietung: Seit 1990 an dieselbe Mieterin – Kaltmiete 822 €
Stellplatz: 1 Tiefgaragenstellplatz
Anbindung: Tram direkt gegenüber, U-Bahn Max-Weber-Platz in 8 Min., Altstadt 15 Min. zu Fuß
Vermarktung: Erfolgreich über FT-Immobilien-24-Netzwerk
Fazit: Vermietete 2-Zimmer-Wohnungen mit 34-jähriger Mieterin in Alt-Bogenhausen – Bestlage am Friedensengel – sind die sicherste Form der Kapitalanlage in München:
planbare Einnahmen, maximaler Substanzwert, nicht reproduzierbare Lage.
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Alt-Bogenhausen: Friedensengel, Villa Stuck & Prinzregentenstraße
Alt-Bogenhausen ist der historische Kern des Stadtbezirks Bogenhausen – und eine der exklusivsten Wohnadressen Münchens. Das Viertel liegt zwischen Isar und Mittlerem Ring und ist geprägt von Gründerzeitvillen, klassizistischen Herrenhäusern und der berühmten Prinzregentenstraße. Hier wohnte und wohnt Münchens Elite – von Thomas Mann über Helmut Fischer bis zu heutigen Prominenten. Die Ismaninger Straße, an der sich das verkaufte Objekt befand, ist eine der prägenden Achsen Alt-Bogenhausens – mit Straßenbahnanbindung (Tram 16), Nähe zur Villa Stuck und zum Friedensengel. Einen umfassenden Überblick bietet unser Porträt zum Wohnen in Bogenhausen.
📍 Lage & Anbindung
🚋 Tram 16: Haltestelle direkt gegenüber des Hauses
🚇 U-Bahn Max-Weber-Platz: 8 Gehminuten
🏙️ Altstadt: 15 Minuten zu Fuß
🚗 Mittlerer Ring: Schnelle Anbindung Autobahn via Prinzregentenstr.
🛒 Nahversorgung: Alle Geschäfte in unmittelbarer Umgebung
🏛️ Kulturelle Wahrzeichen
⛲ Friedensengel: Eines der bekanntesten Wahrzeichen Münchens
🎨 Villa Stuck: Museum und Jugendstil-Juwel
🎭 Prinzregententheater: Münchens Kulturbühne
🌳 Maximiliansanlagen: Grünflächen direkt an der Isar
⛪ St. Georg: Historische Kirche mit prominentem Friedhof
Vermietete Kapitalanlage: 34 Jahre dieselbe Mieterin
Die verkaufte Wohnung war seit 1990 an dieselbe Mieterin vermietet – über 34 Jahre zuverlässige Mieteinnahmen ohne Unterbrechung. Für Kapitalanleger ist eine solche Konstellation ideal: planbare, ununterbrochene Mieteinnahmen, kein Leerstandsrisiko, keine Maklerkosten für Neuvermietung und eine solvente Mieterin in einem gepflegten Mehrfamilienhaus mit Aufzug. Die aktuelle Kaltmiete von 822 Euro liegt deutlich unter der Marktmiete – was bei einem späteren Mieterwechsel zusätzliches Steigerungspotenzial bietet. Die Immobilien-Kapitalanlage in München funktioniert in Alt-Bogenhausen als Substanzwert-Investment der höchsten Kategorie.
📊 Kapitalanlage-Check: 2-Zimmer Alt-Bogenhausen 2026
Kaufpreis (58 m², 1. OG, Aufzug, TG): 550.000–750.000 € (9.500–13.000 €/m²)
Aktuelle Kaltmiete (Bestandsmiete): 822 €/Monat (14,17 €/m²)
Marktmiete 2026 (bei Neuvermietung): 1.160–1.450 €/Monat (20–25 €/m²)
Mietsteigerungspotenzial: +40–75 % bei Mieterwechsel
Bruttomietrendite (Bestandsmiete): ca. 1,8 %
Bruttomietrendite (Marktmiete): ca. 2,5–3,2 %
Tiefgarage: Inklusive – Marktwert allein ca. 25.000–35.000 €
Fazit: Vermietete Wohnungen in Alt-Bogenhausen sind keine Rendite-Sprinter – sie sind generationsübergreifende Vermögensspeicher in einer der besten Adressen
Deutschlands. Die unter der Marktmiete liegende Bestandsmiete bietet zusätzliches Potenzial bei künftigem Mieterwechsel. Steuerliche Vorteile durch AfA-Abschreibung
erhöhen den Nettoertrag.
Marktanalyse Alt-Bogenhausen 2026: Preise & Mikrolagen
Die Immobilienpreise in Bogenhausen variieren je nach Mikrolage erheblich. Alt-Bogenhausen gehört zur absoluten Spitze – deutlich über dem Bezirksdurchschnitt von rund 10.200 €/m².
📊 Kaufpreise Alt-Bogenhausen 2026
🏢 2-Zi. (55–60 m²): 550.000–750.000 €
🏢 3-Zi. (80–100 m²): 800.000–1.200.000 €
📐 QM-Preis Alt-Bogenhausen: 9.500–13.000 €/m²
📐 Spitze (Mauerkircherstr./Maria-Theresia-Str.): bis 17.000+ €/m²
📈 Vergleich Bogenhausen gesamt: Ø 10.206 €/m²
🎯 Mietmarkt Alt-Bogenhausen 2026
💰 Marktmiete: 20–25 €/m² (nettokalt)
📉 Leerstandsquote: faktisch Null
👥 Mieter: Gehobene Berufstätige, Diplomaten, Expats
🔒 Fluktuation: Extrem niedrig – Mieter bleiben jahrzehntelang
📊 Bestandsmieten: Oft deutlich unter Marktmiete (Potenzial)
Die aktuelle Analyse des Münchner Immobilienmarkts 2026 bestätigt: Alt-Bogenhausen gehört dauerhaft zu den teuersten Teilmärkten Münchens. Die Lage ist nicht erweiterbar – zwischen Isar und Mittlerem Ring gibt es kein Neubauland. Jede Wohnung, die hier existiert, ist ein endliches Gut. Der aktuelle Mietspiegel für Bogenhausen zeigt: Die Mietnachfrage in Alt-Bogenhausen ist seit Jahrzehnten ungebrochen.
Käufer & Eigentümer – So profitieren Sie
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📌 Fazit in einem Satz: Alt-Bogenhausen – am Friedensengel, an der Villa Stuck, 15 Gehminuten zur Altstadt – bietet Eigentumswohnungen zu 9.500 bis 13.000 €/m² in einer der exklusivsten und nicht reproduzierbaren Lagen Münchens. Vermietete Wohnungen mit langfristigen Mietern sind hier generationsübergreifende Vermögensspeicher mit planbaren Einnahmen und maximalem Substanzwert.
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❓ Häufige Fragen zu Eigentumswohnungen in Alt-Bogenhausen
Was kostet eine Eigentumswohnung in Alt-Bogenhausen 2026?
Eine 2-Zimmer-Wohnung mit ca. 58 m² in Alt-Bogenhausen kostet 2026 zwischen 550.000 und 750.000 Euro. Der Quadratmeterpreis liegt bei 9.500 bis 13.000 Euro – in Premium-Mikrolagen an der Mauerkircherstraße oder Maria-Theresia-Straße bis über 17.000 Euro.
Warum sind vermietete Wohnungen in Alt-Bogenhausen als Kapitalanlage attraktiv?
Drei Faktoren kommen zusammen: absolute Bestlage mit Friedensengel und Villa Stuck, langfristig solvente Mieter (teilweise seit über 30 Jahren) und ein nicht reproduzierbarer Standort. Die Bestandsmiete liegt oft unter der Marktmiete – was bei künftigem Mieterwechsel zusätzliches Steigerungspotenzial bietet.
Wie unterscheiden sich die Preise innerhalb von Alt-Bogenhausen?
Die Mikrolage entscheidet. An der Ismaninger Straße und in ruhigen Nebenstraßen nahe dem Friedensengel liegen die Preise bei 9.500 bis 12.000 €/m². An der Mauerkircherstraße und Maria-Theresia-Straße – den Top-Adressen – werden bis über 17.000 €/m² erzielt. Straßenseitige Lagen am Mittleren Ring liegen niedriger.
Wie ist die Verkehrsanbindung in Alt-Bogenhausen?
Die Tram 16 fährt entlang der Ismaninger Straße direkt in die Innenstadt. Die U-Bahn-Stationen Max-Weber-Platz, Prinzregentenplatz und Böhmerwaldplatz sind fußläufig erreichbar. Die Altstadt ist in ca. 15 Gehminuten erreichbar. Über den Mittleren Ring und die Prinzregentenstraße erreicht man schnell die Autobahnen.
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Datengrundlage & Quellen:
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte München – Grundstücksmarktbericht 2024/2025
• BORIS Bayern – Bodenrichtwertkarte, Stand 01.01.2025
• FT Immobilien 24 – Transaktionsdatenbank München 2023–2026
• IVD Süd e.V. – Jahresbericht Immobilienmarkt Bayern 2025
Stand: April 2026 | Keine Gewähr für Vollständigkeit und Aktualität.
Haftungsausschluss: Alle Angaben dienen der allgemeinen Information und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar.
Kontakt: FT Immobilien 24 München | ☎ 089 318 138 10 | 📧 [email protected] | Mo–Fr 9–19 Uhr