Sorgenfreies Investment im Voralpenland: Top-saniertes Mehrfamilienhaus mit PV-Anlage

Das Objekt im Überblick

Im idyllischen Birkenweg in Bad Heilbrunn erwartet Sie eine Kapitalanlage der besonderen Art. Dieses charakterstarke Mehrfamilienhaus vereint den historischen Charme seines Baujahres 1934 mit modernster, energetisch zukunftsweisender Technik. Durch kontinuierliche, hochprofessionelle Sanierungs- und Erweiterungsmaßnahmen präsentiert sich das Haus heute in einem exzellenten Zustand, der im Inneren an Neubau-Standard erinnert.

Das absolute Alleinstellungsmerkmal dieser Immobilie ist jedoch das Investitionsmodell: Das Objekt wird unter dem Vorbehalt eines lebenslangen Nießbrauchs zugunsten des aktuellen Eigentümers (Jahrgang 1963) verkauft. Für Sie als Investor bedeutet dies eine drastische Reduzierung des Kaufpreises bei gleichzeitig absoluter Sorgenfreiheit – kein Vermietungsaufwand, kein Leerstandsrisiko und keine laufenden Bewirtschaftungskosten!

Objekt-Highlights

• Lage: Bad Heilbrunn (Birkenweg 5) – ruhig, grün und familienfreundlich

• Fläche: ca. 285 m² Wohnfläche / ca. 738 m² Grundstück

• Zimmer: 10 Zimmer, aufgeteilt in 4 Wohneinheiten (EG, OG, DG)

• Besonderheit: Verkauf auf Nießbrauchbasis (Sorgenfreies Investment)

• Zustand: Baujahr 1934, jedoch 2021–2023 aufwendig kernsaniert

• Energie: Neue PV-Anlage (2025), Vollwärmeschutz, neue Haustechnik

• Parksituation: Garage und Stellplatzmöglichkeiten auf dem Grundstück

Ausstattung & Zustand – Liebe zum Detail auf höchstem Niveau

Hier wurde mit viel Sachverstand und erheblichen Investitionen die Bausubstanz massiv aufgewertet. Zwischen 2021 und 2023 wurden das Erdgeschoss und Obergeschoss komplett saniert: Eine vollständige Horizontalsperre der Grundmauern, die Kanalsanierung auf dem gesamten Anwesen, ein neuer Wasserhausanschluss sowie komplett neue Elektro- und Sanitärinstallationen sorgen für höchste technische Standards. Auch die Heizungsverrohrung, Böden und Türen wurden erneuert.

Energetisch ist das Haus hervorragend aufgestellt: 2025 wurde eine 12,2 kWp starke Photovoltaikanlage inklusive 14 kWh Stromspeicher installiert. Ergänzt wird dies durch einen Vollwärmeschutz (teils EG, komplett im OG) sowie die Dämmung des 2010 neu aufgebauten Dachgeschosses. Selbst für den Glasfaseranschluss (GFK) sind bereits Leerrohre verlegt. Ein Objekt, das für die Zukunft gerüstet ist.

Energieausweis

(Hinweis: Ein formaler Verbrauchsausweis kann sinnvollerweise erst nach 3 Jahren neu ausgestellt werden. Die aktuelle CO2-Kostenaufteilung weist jedoch bereits einen hervorragenden Wert aus, der in etwa der Energieeffizienzklasse B entspricht).

Lagebeschreibung: Bad Heilbrunn – Wo Natur auf höchste Lebensqualität trifft

Das Objekt befindet sich in einer äußerst ruhigen und begehrten Wohngegend im Herzen von Bad Heilbrunn. Diese Gemeinde im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen bietet genau das, was den ländlichen Raum so attraktiv macht: Eine absolute Oase der Erholung, gepaart mit den Vorzügen eines Heilklimatischen Kurorts.

Die grüne Lunge direkt vor der Haustür

Das Voralpenland liegt Ihnen hier buchstäblich zu Füßen. Die herrliche Natur beginnt quasi direkt hinter dem Haus. Ob ausgedehnte Wanderungen, Radtouren oder einfach nur die frische Kurort-Luft genießen – Bad Heilbrunn ist ein Paradies für Naturliebhaber.

Infrastruktur & Kulinarik

Trotz der idyllischen Ruhe müssen Sie (oder die Bewohner) auf nichts verzichten. Im Ort finden Sie alle Einrichtungen des täglichen Bedarfs: Einkaufsmöglichkeiten, Bäcker, Ärzte und Apotheken sind schnell erreicht. Gemütliche Gasthäuser und Cafés in der Umgebung prägen den bayerischen Charme der Region.

Perfekte Anbindung

Die Lage ist strategisch hervorragend. Die Kreisstadt Bad Tölz mit ihrer berühmten historischen Altstadt und umfassenden Einkaufsmöglichkeiten ist nur wenige Autominuten entfernt. Über die nahegelegenen Bundesstraßen und die Autobahn (A95) sind sowohl München als auch die Alpen schnell und bequem erreichbar.

Sonstiges – Häufig gestellte Fragen (FAQ)

1. Was genau bedeutet der Verkauf auf Nießbrauchbasis?

Sie erwerben das Haus heute als Eigentümer, jedoch behält der aktuelle Besitzer (Jahrgang 1963) ein lebenslanges, notariell abgesichertes Wohn- und Nutzungsrecht. Dafür wird der Kaufpreis erheblich reduziert. Sie zahlen statt des Marktwerts von ca. 1,19 Mio. € nur 725.000 €.

2. Wer trägt die laufenden Kosten bei diesem Modell?

Das ist Ihr größter Vorteil: Der aktuelle Eigentümer als Nießbraucher trägt weiterhin sämtliche laufenden Bewirtschaftungskosten und kümmert sich um die Instandhaltung. Für Sie als Investor entstehen keine weiteren laufenden Belastungen.

3. In welchem Zustand befindet sich die Immobilie? Gibt es Sanierungsstau?

Das Haus ist in einem absolut exzellenten Zustand. Zwischen 2021 und 2023 fand eine Kernsanierung statt, 2025 folgte eine hochmoderne PV-Anlage. Es gibt keinen Sanierungsstau – Sie investieren in eine kerngesunde, zukunftsfähige Bausubstanz.

4. Wie verteilen sich die Flächen und Zimmer?

Das Haus bietet ca. 285 m² Gesamtwohnfläche, verteilt auf 3 Etagen (EG: 140 m², OG: 40 m², DG: 105 m²). Insgesamt umfasst das Gebäude 10 Zimmer, die in 4 Wohneinheiten inklusive Einliegerwohnung aufgeteilt sind. Besonderes Highlight ist das offene Dachgeschoss mit bis zu 3,45 m Deckenhöhe ohne abzugsfähige Schrägen.

5. Muss ich mich um die Vermietung kümmern?

Nein. Durch den Nießbrauch übernimmt der bisherige Eigentümer die komplette Verwaltung und Koordination der Mieter in den jeweiligen Wohneinheiten. Sie haben weder Vermietungsaufwand noch Leerstandsrisiko.

6. Für welche Zielgruppe ist diese Immobilie besonders geeignet?

Dieses Modell ist perfekt für vorausschauende Investoren und Kapitalanleger, die ihr Geld inflationsgeschützt und sicher in hochwertige Immobilien-"Betongold" investieren möchten, ohne den typischen Aufwand eines Vermieters tragen zu wollen.

7. Wie hoch ist die Käufercourtage?

Die Käufercourtage beträgt 3,57 % inkl. 19 % MwSt. aus dem beurkundeten Kaufpreis.

8. Wie können Besichtigungen vereinbart werden?

Da das Haus bewohnt ist und die Privatsphäre der Mieter gewahrt werden soll, erfolgen Besichtigungen ausschließlich nach vorheriger Bonitätsprüfung und Terminabsprache diskret über FT Immobilien 24.