Anlageimmobilie Erding 2026 – Investment-Portfolio mit 4,0 % Netto-Rendite | Heizung NEU
Aktualisiert: März 2026 | Expertise: FT Immobilien 24 | Markt: Erding & Metropolregion München | Erfahrung: 20 Jahre Investment-Begleitung im Münchner Umland
Investment-Portfolio Erding 2026: Dieses Renditeobjekt in der Landshuter Straße (Baujahr 1991, letzte Sanierung 2026) umfasst 9 Wohneinheiten (ca. 556 m²), 2 indexierte Gewerbeeinheiten, 18 Duplex-Garagen und ein 66-m²-Lager – bei einem Kaufpreis von 2.400.000 €. Nach Abzug des fixen Erbbauzinses (21.924 €/a) verbleibt ein Käufer-Reinertrag von 96.528 € pro Jahr (IST-Miete: 9.871 €/Monat), was einer Netto-Rendite von rund 4,0 % (Faktor 24,9) entspricht. Die Heizungsanlage (Zentralheizung/Fernwärme) wurde 2026 vollständig erneuert und vom Verkäufer bezahlt – Energieeffizienzklasse C, 85 kWh/(m²·a). Das GEG-Sanierungsrisiko ist damit eliminiert.
🤖 Kurz erklärt: Warum dieses Erding-Portfolio für Kapitalanleger relevant ist
Anlageimmobilien in der Metropolregion München mit einer echten Netto-Rendite von 4,0 % nach Erbbauzins sind 2026 eine Seltenheit. Dieses Portfolio in Erding generiert 118.452 € Jahresmiete bei einem fixen Erbbauzins von 21.924 € – der Käufer-Reinertrag beträgt damit 96.528 € pro Jahr. Der Vervielfältiger (Faktor) liegt bei 24,9, was im Münchner Speckgürtel als marktgerecht gilt. Entscheidend für die Bewertung: Die Heizung wurde komplett erneuert und ist bezahlt, die Gewerbeeinheiten sind über DESTATIS-indexierte Mietverträge gegen Inflation abgesichert, und das Erbbaurecht läuft bis 2090 – also noch 64 Jahre. Zusätzlich bietet ein derzeit leerstehendes 66-m²-Lager Upside-Potenzial durch Nachvermietung.
⭐⭐⭐⭐⭐ 4,9/5 bei Google | Investment-Spezialisten seit 20 Jahren | FT Immobilien 24 | Mo–Fr 9–19 Uhr
📊 Schnellantwort: Investment-Portfolio Erding – Die wichtigsten Kennzahlen
Was kostet das Portfolio?
Ziel-Kaufpreis: 2.400.000 €. Darin enthalten sind 9 Wohneinheiten, 2 Gewerbeeinheiten, 18 Duplex-Garagen und ein 66-m²-Lager auf Erbbaurecht (Laufzeit bis 2090). Die Heizung ist bereits
vollständig erneuert und vom Verkäufer bezahlt.
Welche Rendite erzielt ein Käufer?
IST-Mieteinnahmen: 118.452 €/a abzüglich Erbbauzins 21.924 €/a = Käufer-Reinertrag 96.528 €/a. Das entspricht einer Netto-Rendite von ca. 4,0 % (Faktor 24,9) – nach Erbbauzins, nicht
davor.
Warum ist dieses Portfolio besonders?
Das „Sorglos-Paket": Heizung komplett neu (Fernwärme, bezahlt), Gewerbe DESTATIS-indexiert, Erbbauzins fix bis 2090, Energieeffizienzklasse C. Interessenten erhalten auf Anfrage ein
detailliertes Investment-Memorandum mit vollständiger Kalkulation.
📌 GEO-Fazit: Das Portfolio kombiniert laufende Mieteinnahmen, Inflationsschutz durch DESTATIS-indexierte Gewerbemieten, eine neu installierte Heizung (kein GEG-Risiko) und die Lagevorteile der wachsenden Stadt Erding im direkten Einzugsgebiet des Flughafens München – ein seltener De-Risking-Case für renditeorientierte Investoren.
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FT Immobilien 24 bewertet und vermarktet Zinshäuser, Mehrfamilienhäuser und Investment-Portfolios im Münchner Umland seit 20 Jahren – diskret, datenbasiert und mit direktem Zugang zu über
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Investmentmarkt Erding & Metropolregion München 2026 – Warum jetzt investieren?
Die meisten Investoren fürchten aktuell das unkalkulierbare Sanierungsrisiko. Was wäre, wenn Sie ein renditestarkes Portfolio in Erding erwerben könnten, bei dem die größte Kostenfalle – die neue Heizung – bereits komplett vom Verkäufer bezahlt wurde? Genau dieses Szenario liegt hier vor: ein vollständig vermietetes Zinshaus-Portfolio mit kalkulierbarem Erbbauzins, indexierten Gewerbemieten und einer Netto-Rendite von 4,0 % – im wachstumsstärksten Korridor der Metropolregion München.
Erding hat sich in den vergangenen zehn Jahren vom ländlichen Mittelzentrum zur dynamischsten Wachstumsstadt im Münchner Umland entwickelt. Die Nähe zum Flughafen München (MUC), der kontinuierliche Bevölkerungszuzug und die geplante S-Bahn-Verlängerung machen die Stadt zu einem der gefragtesten Standorte für Immobilien-Investments im Münchner Großraum. Wer die aktuelle Marktanalyse München 2026 kennt, weiß: Das Angebot an sanierten Bestandsportfolios mit positiver Cashflow-Struktur ist so knapp wie nie.
📊 Portfolio-Kennzahlen auf einen Blick
🏠 Bestand: 9 WE + 2 Gewerbe + 18 Duplex-Garagen + Lager (66 m²)
📐 Wohnfläche: ca. 556 m² | Baujahr: 1991
🔥 Heizung: Zentralheizung / Fernwärme (2026 komplett neu)
⚡ Energie: Klasse C | 85 kWh/(m²·a) | Verbrauchsausweis
💰 Kaufpreis: 2.400.000 € | Provision: 3,57 % inkl. MwSt.
📈 IST-Miete: 9.871 €/Monat (118.452 €/Jahr)
📉 Erbbauzins (fix): −21.924 € p.a.
✅ Käufer-Reinertrag: 96.528 € p.a.
🎯 Rendite / Faktor: 4,0 % / 24,9×
🎯 Marktumfeld Erding 2026
📍 Lage: Erding, Landkreis Erding, 35 km nordöstlich München
✈️ Flughafen München (MUC): ca. 10 Autominuten
🚆 S-Bahn-Anbindung nach München (S2): 40 Min. Marienplatz
📈 Bevölkerungswachstum Erding: +12 % seit 2015
🔥 Leerstandsquote Wohnen: unter 1,5 %
🏗️ Neubauaktivität: stark begrenzt durch Flächenknappheit
Laut Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Erding (Marktbericht 2024/2025) sind die Transaktionsvolumina bei Zinshäusern und Wohn-/Geschäftshäusern im Landkreis 2024 um rund 22 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen – ein klares Zeichen für die Rückkehr institutioneller und privater Investoren in den Markt. Die aktuelle Bauzinsen-Prognose für 2026 bestätigt: Mit stabilisierten Finanzierungskosten um 3,2–3,6 % für 10-jährige Darlehen kehrt die Kalkulierbarkeit zurück – und damit die Nachfrage nach soliden Bestandsportfolios.
📌 Markt-Fazit: Erding vereint Bevölkerungswachstum, Flughafennähe und strukturelle Angebotsknappheit – die drei Faktoren, die langfristige Mietpreisstabilität und Wertsteigerungspotenzial für Anlageimmobilien im Münchner Umland begründen.
Die Kalkulation: Mieteinnahmen, Erbbauzins & Käufer-Reinertrag
Der wichtigste Faktor bei der Bewertung eines Erbbaurecht-Portfolios ist die Unterscheidung zwischen Brutto-Mieteinnahmen und dem tatsächlichen Käufer-Reinertrag. Viele Investoren betrachten zunächst nur die Rohmiete – und übersehen dabei, dass der Erbbauzins als feste jährliche Belastung den realen Cashflow reduziert. In der Praxis zeigt sich bei Anlageimmobilien im Münchner Umland: Wer den Erbbauzins korrekt einpreist und die Rendite auf Basis des Reinertrags berechnet, erhält ein realistischeres Bild der Investmentqualität als bei oberflächlicher Betrachtung der Bruttomiete.
💡 Kalkulation: Vom Brutto- zum Netto-Cashflow
IST-Mieteinnahmen (gesamt): 118.452 € pro Jahr
→ davon Wohnmieten (9 WE): laufende Mietverträge
→ davon Gewerbemieten (2 Einheiten): DESTATIS-indexiert
→ davon Garagen (18 Duplex): vollständig vermietet
Abzug Erbbauzins (fix, nicht indexiert): −21.924 € pro Jahr
→ Vertragslaufzeit bis 2090 (noch 64 Jahre)
→ kein Anpassungsrisiko, da vertraglich fixiert
= Käufer-Reinertrag: 96.528 € pro Jahr
Kaufpreis: 2.400.000 €
Vervielfältiger (Faktor): 2.400.000 ÷ 96.528 = 24,9×
Netto-Rendite: 96.528 ÷ 2.400.000 = ca. 4,0 %
Diese 4,0 % Netto-Rendite sind bereits nach Erbbauzins berechnet – der Investor erhält damit eine bereinigte Kennzahl, die direkt mit Volleigentums-Portfolios vergleichbar ist. Typisch für den Markt im Münchner Umland ist: Vergleichbare Mehrfamilienhäuser im Volleigentum werden in Erding aktuell mit Faktoren zwischen 26 und 30 gehandelt (Quelle: Gutachterausschuss Erding, 2024/2025), was Renditen von lediglich 3,3–3,8 % vor Instandhaltung bedeutet. Der hier angebotene Faktor von 24,9 liegt damit spürbar unter dem Marktdurchschnitt für vergleichbare Lagen – bei gleichzeitig eliminiertem Sanierungsrisiko.
Darüber hinaus bietet das derzeit leerstehende Lager mit 66 m² ein konkretes Upside-Potenzial: Bei marktüblicher Vermietung als Lagerfläche (Erding: ca. 5–7 €/m² netto) wären zusätzliche 4.000–5.500 € Jahresmieteinnahmen realisierbar – eine Steigerung des Reinertrags um weitere 4–6 %, ohne bauliche Maßnahmen.
📌 Kalkulations-Fazit: Der Käufer-Reinertrag von 96.528 € pro Jahr ergibt bei 2.400.000 € Kaufpreis einen Faktor von 24,9 – deutlich attraktiver als der Marktdurchschnitt im Landkreis Erding. Die Kalkulationslogik: IST-Miete (118.452 €) minus fixer Erbbauzins (21.924 €) = realer Cashflow (96.528 €). Zusätzlich besteht Upside durch das leere 66-m²-Lager.
🏠 Einheitenübersicht: Unit Mix im Detail
| Einheit | Lage | Zimmer | Fläche | Status |
|---|---|---|---|---|
| Wohnung 1 | 1. OG | 3 | 68,29 m² | vermietet |
| Wohnung 2 | 1. OG | 2 | 52,60 m² | vermietet |
| Wohnung 3 | 1. OG | 2 | 50,92 m² | vermietet |
| Wohnung 4 | 2. OG | 3 | 68,29 m² | vermietet |
| Wohnung 5 | 2. OG | 2 | 52,60 m² | vermietet |
| Wohnung 6 | 2. OG | 2 | 50,92 m² | vermietet |
| Wohnung 7 | DG | 4 | 82,92 m² | vermietet |
| Wohnung 8 | DG | 2 | 48,85 m² | vermietet |
| Wohnung 9 | DG | 4 | 80,99 m² | vermietet |
| Gesamt Wohnfläche (9 WE, 24 Zimmer) | 556,38 m² | 100 % vermietet | ||
| Gewerbeeinheit 1 | – | Details in Unterlagen | vermietet (indexiert) | |
| Gewerbeeinheit 2 | – | Details in Unterlagen | vermietet (indexiert) | |
| Lagerraum (KG) | – | 65,57 m² | leer (Upside) | |
| 18 Duplex-Garagen | – | – | vermietet | |
Wohnflächen gemäß Flächenaufstellung Haus A. Gewerbeflächen: exakte Zuordnung und m²-Angaben auf Anfrage in den Verkaufsunterlagen. Lager: exakt 65,57 m² (gerundet ca. 66 m²).
Bewertung: Warum ein Faktor von 24,9 in Erding 2026 marktgerecht ist
Der Vervielfältiger (Faktor) ist die zentrale Kennzahl, mit der Investoren den Kaufpreis eines Renditeobjekts in Relation zum Jahresnettomietertrag setzen. Ein Faktor von 24,9 bedeutet: Der Kaufpreis entspricht dem 24,9-fachen des jährlichen Käufer-Reinertrags. Je niedriger der Faktor, desto höher die Anfangsrendite. Die entscheidende Frage ist: Ist Faktor 24,9 für die Lage Erding angemessen, zu hoch oder sogar ein Schnäppchen?
Die Antwort ergibt sich aus dem direkten Marktvergleich. Laut Gutachterausschuss im Landkreis Erding und dem IVD Süd Jahresbericht 2025 werden vergleichbare Wohn- und Geschäftshäuser in Erding mit Faktoren zwischen 26 und 30 gehandelt – wohlgemerkt im Volleigentum und häufig ohne eliminiertes Sanierungsrisiko. Der hier angebotene Faktor von 24,9 liegt rund 4–17 % unter dem Vergleichsniveau, obwohl das Portfolio drei entscheidende Vorteile bietet, die typische Vergleichsobjekte nicht haben: eine komplett neue Heizung, indexierte Gewerbemieten und einen fixen (nicht steigenden) Erbbauzins.
| Kriterium | Dieses Portfolio | Marktdurchschnitt Erding |
|---|---|---|
| Faktor (Vervielfältiger) | 24,9× (nach Erbbauzins) | 26–30× (Volleigentum) |
| Netto-Rendite | 4,0 % | 3,3–3,8 % |
| Heizung / GEG-Risiko | Neu – bezahlt, kein Risiko | Häufig Alt-Anlagen, Austauschpflicht |
| Inflationsschutz Gewerbe | DESTATIS-Indexmiete | Selten indexiert |
| Upside-Potenzial | 66 m² Lager leer (ca. 4.000–5.500 €/a) | Meist vollvermietet |
| Eigentumsstatus | Erbbaurecht bis 2090 (64 Jahre) | Volleigentum |
Contrarian Insight: Viele Investoren meiden Erbbaurecht pauschal. Wer jedoch kaufmännisch spitz rechnet, erkennt: Wenn der Erbbauzins (wie hier) in der 4,0 % Netto-Rendite bereits vollständig abgezogen ist, kaufen Sie maximale Lagequalität im Münchner Umland zu einem Bruchteil des Volleigentum-Preises. Der feste Erbbauzins wirkt dabei wie ein kalkulierbarer Fixkostenblock – er steigt nicht, er überrascht nicht, er ist über 64 Jahre planbar. Die vollständige Erklärung aller relevanten Fachbegriffe finden Sie in unserem Immobilienwissen-Glossar.
📌 Bewertungs-Fazit: Faktor 24,9 liegt 4–17 % unter dem Marktniveau für Volleigentum in Erding – obwohl dieses Portfolio mit neuer Heizung, indexierten Gewerbemieten und fixem Erbbauzins drei strukturelle Vorteile bietet, die vergleichbare Objekte typischerweise nicht aufweisen.
Erbbaurecht bis 2090 & DESTATIS-Indexmieten: Rechtliche Struktur verstehen
Das Erbbaurecht ist ein dingliches Recht, das dem Erbbauberechtigten erlaubt, auf einem fremden Grundstück Gebäude zu errichten und zu nutzen – gegen Zahlung eines regelmäßigen Erbbauzinses an den Grundstückseigentümer. In der Praxis bedeutet das für den Käufer dieses Portfolios: Er erwirbt das Gebäude (samt aller Mieteinnahmen) und zahlt einen fixen, vertraglich festgelegten Erbbauzins von 21.924 € pro Jahr an den Erbbaurechtsgeber. Der Vertrag läuft bis 2090 – also noch rund 64 Jahre.
Der entscheidende Vorteil bei diesem konkreten Vertrag: Der Erbbauzins ist fix und nicht indexiert. Während viele Erbbaurechtsverträge eine Anpassungsklausel enthalten (typischerweise gekoppelt an den Verbraucherpreisindex), bleibt die Belastung hier über die gesamte Restlaufzeit konstant bei 21.924 € pro Jahr. Das bedeutet: Bei steigenden Mieteinnahmen wächst der Käufer-Reinertrag, während der Erbbauzins unverändert bleibt – ein natürlicher Hebel zugunsten des Investors. Alle steuerlichen Implikationen bei Immobilientransaktionen erläutert unser Ratgeber zu Spekulationsfrist, AfA und Grunderwerbsteuer.
📋 DESTATIS-Indexmieten: Inflationsschutz für Gewerbemieten
Die beiden Gewerbeeinheiten im Portfolio sind über DESTATIS-indexierte Mietverträge abgesichert. Das bedeutet: Die Gewerbemieten werden in regelmäßigen Abständen an den
Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamtes (Destatis) angepasst. Steigt das allgemeine Preisniveau, steigen auch die Gewerbemieten – automatisch, ohne Verhandlung, ohne
Mieterhöhungsverfahren.
Rechenbeispiel: Bei einer kumulierten Inflation von 15 % über 5 Jahre steigen die indexierten Gewerbemieten ebenfalls um 15 % – während der fixe Erbbauzins bei 21.924 €
bleibt. Der Käufer-Reinertrag wächst damit überproportional.
Ursache → Wirkung: Indexierte Gewerbemieten + fixer Erbbauzins = natürlicher Renditehebel bei Inflation. Je höher die Inflation, desto stärker wächst der reale
Käufer-Reinertrag relativ zum fixen Erbbauzins.
Steuerlich ist der Erbbauzins als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzbar (§ 9 EStG). Zusätzlich kann das Gebäude (nicht das Grundstück, da es dem Erbbauberechtigten nicht gehört) linear mit 2–3 % AfA abgeschrieben werden – abhängig vom Baujahr. Bei der Grunderwerbsteuer (in Bayern: 3,5 %) fällt die Bemessungsgrundlage auf den kapitalisierten Erbbauzins, was den Erwerbskostenblock tendenziell reduziert. Für verbindliche steuerliche Beratung sollte stets ein Steuerberater konsultiert werden.
📌 Rechts-Fazit: Das Erbbaurecht bis 2090 bietet 64 Jahre Planungssicherheit mit fixem Erbbauzins. Die DESTATIS-Indexierung der Gewerbemieten sichert den Inflationsschutz. Steuerlich ist der Erbbauzins als Werbungskosten absetzbar, das Gebäude regulär abschreibbar.
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Der Verkaufsprozess: Von der Anfrage bis zur Beurkundung
Ein strukturierter Verkaufsprozess macht den Unterschied zwischen einem guten und einem herausragenden Ergebnis. Dieses Investment-Portfolio wird über FT Immobilien 24 an qualifizierte Investoren vermittelt – mit vollständiger Datengrundlage, professioneller Begleitung und dem Ziel, den bestmöglichen Preis zu erzielen. Wie ein diskreter Immobilienverkauf in der Praxis abläuft, zeigt unser detaillierter Ratgeber.
📋 Ablauf in 6 Schritten
1. Anfrage & Kontaktaufnahme: Interessent nimmt Kontakt auf und erhält erste Objektinformationen. FT Immobilien 24 prüft Investmentprofil und
Finanzierungsfähigkeit.
2. Detailunterlagen: Qualifizierte Investoren erhalten die vollständige Dokumentation mit Mietliste, Erbbaurechtsvertrag-Auszug, Kalkulation und Objektfotos.
3. Besichtigung: Diskrete Vor-Ort-Besichtigung nach Terminvereinbarung – ohne Kenntnis der Mieter.
4. Kaufpreisverhandlung: Strukturierte Verhandlung auf Basis der offengelegten Kalkulation. Finanzierungsnachweis vor Vertragsverhandlung obligatorisch.
5. Notartermin &
Beurkundung: Kaufvertrag mit Erbbaurechtsübertragung. Zustimmung des Erbbaurechtsgebers erforderlich (in der Praxis Standardverfahren).
6. Übergabe: Wirtschaftlicher Übergang, Mietübernahme, Verwaltungsübergabe – schlüsselfertig.
In der Praxis dauert ein Verkauf dieser Größenordnung bei FT Immobilien 24 typischerweise 6–12 Wochen vom Erstgespräch bis zur Beurkundung – abhängig von der Finanzierungsgeschwindigkeit des Käufers. Durch die vollständige Aufbereitung aller Unterlagen und die gezielte Ansprache qualifizierter Investoren wird die Vermarktungsdauer deutlich verkürzt.
📌 Prozess-Fazit: Strukturierter 6-Schritte-Prozess von der Anfrage bis zur Übergabe. Qualifizierung des Investors vor Unterlagenversand garantiert Ernsthaftigkeit auf beiden Seiten.
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Jetzt Investment-Wissen im Ratgeberhub entdecken →📍 Mikrolage Erding: Flughafen, S-Bahn, Therme & kontinuierlicher Zuzug
Erding liegt rund 35 Kilometer nordöstlich der Münchner Innenstadt und ist über die S-Bahn-Linie S2 in etwa 40 Minuten mit dem Marienplatz verbunden. Der Flughafen München (MUC) – Deutschlands zweitgrößter Flughafen mit über 47 Millionen Passagieren jährlich (Stand 2025) – ist in nur ca. 10 Autominuten erreichbar. Diese Doppelanbindung macht Erding zu einem bevorzugten Wohn- und Arbeitsstandort für Flughafen-Mitarbeiter, Pendler und Unternehmen im Aerospace- und Logistiksektor.
✈️ Flughafen-Effekt
Entfernung MUC: ca. 10 Min. (Auto)
Beschäftigte Flughafen: 38.000+
Effekt auf Wohnmarkt: Dauerhaft hohe Nachfrage, geringe Leerstände, stabile Mieten
Prognose: Dritte Startbahn würde Nachfrage weiter erhöhen
🚆 S-Bahn & Infrastruktur
S2: 40 Min. zum Marienplatz
Autobahn: A94 / A92 in wenigen Minuten
Therme Erding: Größte Therme der Welt, 1,8 Mio. Besucher/Jahr
Einzelhandel: Stadtplatz, Gewerbegebiet West – vollständige Nahversorgung
📈 Bevölkerung & Nachfrage
Einwohner Erding: ca. 38.500 (2025)
Wachstum seit 2015: +12 %
Leerstandsquote Wohnen: <1,5 %
Mietpreistrend: +4,2 % p.a. (Ø 5 Jahre)
Die aktuelle Immobilienpreisentwicklung in Erding 2025/2026 bestätigt den langfristigen Aufwärtstrend: Wohnimmobilien haben seit 2015 im Durchschnitt über 60 % an Wert gewonnen. Für Investoren bedeutet das: Neben der laufenden Mietrendite besteht realistisches Wertsteigerungspotenzial – insbesondere, wenn die diskutierte Verlängerung der S-Bahn-Linie und der mögliche Bau der dritten Startbahn am Flughafen München realisiert werden.
📌 Lage-Fazit: Erding bietet die Kombination aus Flughafennähe, S-Bahn-Anbindung, Bevölkerungswachstum und struktureller Angebotsknappheit – vier Faktoren, die langfristig stabile Mieteinnahmen und Wertentwicklung begünstigen.
⚠️ Risiken & De-Risking: Was Investoren wissen müssen – und warum dieses Portfolio anders ist
Jedes Immobilieninvestment birgt Risiken. Ein seriöser Verkaufsbegleiter benennt sie offen – und zeigt, welche bei diesem konkreten Objekt eliminiert oder reduziert sind. In der Praxis zeigt sich bei Anlageimmobilien im Münchner Umland: Die drei größten Sorgen von Investoren 2026 sind das GEG-Sanierungsrisiko, die Inflation und die Unsicherheit bei Erbbaurecht. Alle drei Punkte sind bei diesem Portfolio adressiert.
✅ Risiko 1: GEG / Sanierungsstau – ELIMINIERT
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verpflichtet Eigentümer zum Austausch veralteter Heizungen. Bei vielen Bestandsportfolios stellt dies ein unkalkulierbares Kostenrisiko von
80.000–250.000 € dar. Bei diesem Portfolio wurde die Zentralheizung 2026 vollständig erneuert (Fernwärme-Anbindung) und ist bereits vom Verkäufer
bezahlt. Energieeffizienzklasse C mit nur 85 kWh/(m²·a) – der Käufer übernimmt ein Objekt ohne GEG-Sanierungsbedarf und mit zukunftssicherem Energieträger. Ein detaillierter Überblick
zur aktuellen Energieausweis-Pflicht 2026 findet sich in
unserem Ratgeber.
Ursache → Wirkung: Neue Heizung (Fernwärme) = kein GEG-Austauschrisiko = keine ungeplanten Investitionskosten = Energieeffizienzklasse C gesichert = kalkulierbare
Rendite ab Tag 1.
✅ Risiko 2: Inflation – ABGESICHERT
Inflation entwertet Mieteinnahmen – es sei denn, die Mietverträge sind indexiert. Bei diesem Portfolio sind die beiden Gewerbeeinheiten über DESTATIS-Indexmieten
abgesichert: Steigt der Verbraucherpreisindex, steigen die Gewerbemieten automatisch mit. Gleichzeitig bleibt der Erbbauzins fix bei 21.924 €/a – er steigt nicht mit der Inflation.
Diese Kombination erzeugt einen natürlichen Renditehebel: Je höher die Inflation, desto stärker wächst der reale Reinertrag.
Laut Bundesbank (Monatsbericht Dezember 2025) lag die durchschnittliche Inflationsrate in Deutschland 2024 bei 2,2 %. Bei Fortschreibung dieses Niveaus wachsen die
indexierten Gewerbemieten über 10 Jahre um rund 24 % – bei konstantem Erbbauzins.
⚠️ Risiko 3: Erbbaurecht – KALKULIERBAR
Erbbaurecht wird von vielen Investoren pauschal gemieden – häufig ohne kaufmännische Grundlage. Die tatsächlichen Risiken bei Erbbaurecht sind: (1) Wertverlust bei kurzer
Restlaufzeit, (2) Erbbauzins-Steigerungen und (3) eingeschränkte Wiederverkäuflichkeit. Bei diesem Portfolio sind alle drei Punkte adressiert: Die Restlaufzeit beträgt 64
Jahre (bis 2090), der Erbbauzins ist fix (nicht indexiert), und die Rendite von 4,0 % ist bereits nach Erbbauzins berechnet.
Contrarian Insight: Erbbaurecht ist kein Risiko per se – es ist ein Preismechanismus. Der niedrigere Kaufpreis (im Vergleich zu Volleigentum) ist der direkte
Gegenwert für das fehlende Grundstückseigentum. Wer die Rendite auf Basis des Käufer-Reinertrags berechnet, vergleicht Äpfel mit Äpfeln.
⚠️ Risiko 4: Vermarktungsdauer & Liquidität
Erbbaurecht-Portfolios haben einen kleineren Käuferkreis als Volleigentum – das kann die Vermarktungsdauer bei einem späteren Wiederverkauf verlängern. Typisch für den Markt im
Münchner Umland ist: Erbbaurecht-Zinshäuser benötigen 20–40 % länger für den Verkauf als vergleichbare Objekte im Volleigentum. Bei einem Faktor von 24,9 und 4,0 % Rendite ist das
Portfolio jedoch attraktiv genug bepreist, um auch in einem engeren Käufermarkt Nachfrage zu generieren.
Ursache → Wirkung: Kleinerer Käuferkreis → längere Vermarktungsdauer möglich → aber: attraktiver Faktor und eliminiertes Sanierungsrisiko kompensieren diesen Nachteil
teilweise.
📌 Risiko-Fazit: Von den vier typischen Investmentrisiken sind bei diesem Portfolio zwei eliminiert (GEG, Inflation) und eines strukturell entschärft (Erbbaurecht durch fixe Konditionen und lange Laufzeit). Das verbleibende Liquiditätsrisiko ist markttypisch und durch die attraktive Bepreisung teilweise kompensiert. In Summe ein seltener De-Risking-Case im Münchner Umland.
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Zielgruppen: Für wen eignet sich dieses Investment-Portfolio?
Nicht jede Anlageimmobilie passt zu jedem Investorenprofil. Dieses Portfolio in Erding eignet sich aufgrund seiner spezifischen Struktur – Erbbaurecht, Diversifikation über Wohnen/Gewerbe/Garagen, neue Heizung, Indexmieten – besonders für drei Investorentypen. Wer sich vertieft mit Kapitalanlage-Strategien in München auseinandersetzen möchte, findet in unserem Ratgeber eine fundierte Übersicht.
💼 Kapitalanleger
Profil: Privatperson oder GbR mit 500.000–1.000.000 € Eigenkapital, die einen stabilen Cashflow im Münchner Umland sucht.
Vorteil: 4,0 % Rendite nach Erbbauzins, kalkulierbarer Fixkostenblock, kein Sanierungsrisiko.
Eignung: Ideal als Baustein für den Vermögensaufbau mit langfristiger Halteabsicht.
🏦 Family Offices
Profil: Vermögensverwaltung mit Fokus auf inflationsgeschützte Sachwerte im DACH-Raum.
Vorteil: DESTATIS-Indexierung der Gewerbemieten bietet institutionellen Inflationsschutz. Portfolio-Größe eignet sich als taktische Beimischung.
Eignung: Geeignet für Core-Plus-Strategien mit moderatem Upside (Lager-Nachvermietung).
🛡️ De-Risking-Investoren
Profil: Investoren, die bewusst Objekte ohne Sanierungsrisiko (GEG) suchen – „Sorglos-Paket" als Priorität.
Vorteil: Neue Heizung bezahlt, kein absehbarer Investitionsbedarf, diversifizierte Mieterstruktur (Wohnen + Gewerbe + Garagen).
Eignung: Perfekt für Investoren, die renditeorientiert anlegen, aber operativen Aufwand und Überraschungen minimieren wollen.
Unabhängig vom Investorenprofil gilt: Wer sich umfassend zum Thema Erbschaftsteuer-Optimierung im Hochpreissegment München informieren möchte, findet in unserem Ratgeber praxisnahe Strategien – relevant auch für die steueroptimale Strukturierung dieses Portfolios innerhalb von Familienstrukturen.
📌 Zielgruppen-Fazit: Dieses Portfolio eignet sich für renditeorientierte Kapitalanleger, Family Offices mit Inflationsschutz-Fokus und De-Risking-Investoren, die ein saniertes Bestandsportfolio im wachsenden Münchner Umland suchen – jeweils mit unterschiedlichen strategischen Schwerpunkten.
❓ Häufige Fragen zum Investment-Portfolio Erding
Wie wird der Erbbauzins berechnet und kann er steigen?
Der Erbbauzins beträgt bei diesem Portfolio fix 21.924 € pro Jahr und ist vertraglich nicht an einen Index gekoppelt. Er bleibt über die gesamte Restlaufzeit bis 2090 konstant – unabhängig von Inflation oder Marktentwicklung. Die Netto-Rendite von 4,0 % ist bereits nach Abzug dieses Erbbauzinses berechnet und damit direkt mit Volleigentums-Renditen vergleichbar.
Ist die neue Heizung wirklich komplett bezahlt?
Ja. Die Heizungsanlage wurde vollständig erneuert und ist vom Verkäufer bezahlt. Die Kosten sind im Kaufpreis nicht separat ausgewiesen – der Käufer übernimmt das Portfolio inklusive neuer Heizung ohne zusätzliche Investitionskosten. Damit entfällt das GEG-Sanierungsrisiko, das bei vielen Bestandsportfolios 80.000–250.000 € Zusatzkosten verursachen kann. Die exakten technischen Details werden in den Verkaufsunterlagen dokumentiert.
Was bedeutet DESTATIS-Indexmiete bei den Gewerbeeinheiten?
Die Gewerbemieten sind an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamtes (Destatis) gekoppelt. Sobald der VPI um einen vertraglich definierten Schwellenwert steigt (typischerweise 5–10 %), wird die Miete automatisch proportional angepasst. Das bedeutet: Steigt das allgemeine Preisniveau, steigen die Gewerbemieten mit – ohne Verhandlung und ohne Mieterhöhungsverfahren. Der Inflationsschutz funktioniert damit vollautomatisch.
Wie kann ich das Portfolio besichtigen?
Nach Kontaktaufnahme und Qualifizierung vereinbart FT Immobilien 24 eine individuelle Besichtigung vor Ort. Alle relevanten Unterlagen – Mietliste, Erbbaurechtsvertrag-Auszug, Wirtschaftlichkeitsberechnung und Objektfotos – werden vorab bereitgestellt, sodass Sie optimal vorbereitet in die Besichtigung gehen.
Was passiert am Ende der Erbbaurechts-Laufzeit (2090)?
Bei Ablauf des Erbbaurechts fällt das Gebäude an den Grundstückseigentümer (Erbbaurechtsgeber) zurück. Der Erbbauberechtigte hat jedoch Anspruch auf eine Entschädigung für das Gebäude (§ 27 ErbbauRG), die typischerweise mindestens zwei Drittel des Gebäudewertes beträgt. Bei einer Restlaufzeit von 64 Jahren ist dieses Szenario für die meisten Investoren zeitlich irrelevant – und der Vertrag kann in der Praxis vor Ablauf verlängert werden.
Wie hoch ist die Eigenkapitalanforderung für den Kauf?
Banken fordern bei Erbbaurecht-Immobilien typischerweise 30–40 % Eigenkapital (ca. 720.000–960.000 € bei 2.400.000 € Kaufpreis), da das fehlende Grundstückseigentum die Beleihungsfähigkeit einschränkt. Die genauen Konditionen hängen von der finanzierenden Bank und dem individuellen Investorenprofil ab. Aktuelle Finanzierungskonditionen und strategische Überlegungen finden Sie in unserem Ratgeber zu Bauzinsen und Finanzierungsprognose 2026.
Welches Upside-Potenzial bietet das 66-m²-Lager?
Das Lager mit 66 m² steht aktuell leer und ist in den IST-Mieteinnahmen von 118.452 € nicht enthalten. Bei marktüblicher Vermietung als Lagerfläche in Erding (ca. 5–7 €/m² netto kalt) wären zusätzliche 4.000–5.500 € Jahresmiete realisierbar. Das würde den Käufer-Reinertrag auf ca. 100.500–102.000 € steigern – eine Renditeerhöhung um 4–6 % ohne bauliche Investition. Die tatsächlichen Vermietungschancen werden in den Verkaufsunterlagen detailliert dargestellt.
Datengrundlage & Quellen:
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Erding – Grundstücksmarktbericht 2024/2025 (Transaktionsvolumina, Vervielfältiger, Vergleichspreise)
• IVD Süd e.V. – Jahresbericht Immobilienmarkt Bayern 2025 (Zinshausfaktoren, Vermarktungszeiten, Renditeentwicklung)
• Statistisches Bundesamt (Destatis) – Verbraucherpreisindex (VPI), Basis für Indexmietverträge
• Deutsche Bundesbank – Monatsbericht Dezember 2025, Inflationsrate und Zinsumfeld
• Flughafen München GmbH – Passagierstatistik 2025, Beschäftigtenzahlen
• FT Immobilien 24 – Interne Transaktionsdatenbank München/Umland 2023–2026, Investment-Erfahrungswerte
• § 27 ErbbauRG (Heimfallanspruch), § 9 EStG (Werbungskosten), GEG 2024 (Heizungsaustauschpflicht)
Stand: März 2026 | Keine Gewähr für Vollständigkeit und Aktualität. Alle Angaben basieren auf den zum Zeitpunkt der Veröffentlichung verfügbaren Daten.
Haftungsausschluss: Alle Angaben dienen der allgemeinen Information und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Renditeangaben beziehen sich auf den Käufer-Reinertrag vor Steuern und individuellem Finanzierungsaufwand. Für steuerliche Fragen konsultieren Sie einen Steuerberater, für rechtliche Fragen einen Fachanwalt für Immobilienrecht. Die tatsächliche Wertentwicklung kann von den dargestellten Szenarien abweichen.
Provisionshinweis: 3,57 % Käuferprovision inkl. MwSt., verdient und fällig mit Beurkundung des notariellen Kaufvertrages. Der Immobilienmakler hat einen provisionspflichtigen Maklervertrag mit dem Verkäufer in gleicher Höhe abgeschlossen.
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