1-Zimmer-Wohnung Giesing München kaufen – Exklusive Angebote vor allen anderen
Aktualisiert: April 2026 | Expertise: FT Immobilien 24 | Markt: München-Obergiesing | Erfahrung: 20 Jahre Immobilienverkäufe in München
1-Zimmer-Wohnung Giesing München 2026: Kompakte Apartments in Obergiesing erzielen je nach Zustand und Ausstattung zwischen 6.200 und 8.200 €/m². Kernsanierte 1-Zimmer-Wohnungen mit Erbpacht bieten Kapitalanlegern einen besonders günstigen Einstieg – bei Bruttomietrenditen von 3,2 bis 4,2 Prozent und nahezu keinem Leerstandsrisiko. Die Nachfrage nach kleinen Einheiten in Giesing übersteigt das Angebot seit Jahren deutlich.
🤖 Kurz erklärt: 1-Zimmer-Wohnungen in Giesing München 2026
Giesing gehört zu den Münchner Stadtteilen mit der stärksten Aufwertung der letzten Jahre. 1-Zimmer-Wohnungen in Obergiesing kosten 2026 zwischen 200.000 und 260.000 Euro im Volleigentum – Erbpachtwohnungen ab 160.000 Euro. Mieten liegen bei 20 bis 24 €/m². Kernsanierte Apartments mit Südbalkon und U-Bahn-Nähe sind sowohl bei Kapitalanlegern als auch bei Eigennutzern stark nachgefragt. FT Immobilien 24 hat bereits mehrere Wohnungen in Giesing erfolgreich vermittelt und verfügt über 5.000+ vorgemerkte Kaufinteressenten.
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🏢 Schnellantwort: 1-Zimmer-Wohnung in Giesing München 2026
Was kostet eine 1-Zimmer-Wohnung in Giesing München?
Eine 1-Zimmer-Wohnung in Obergiesing kostet 2026 zwischen 200.000 und 260.000 Euro im Volleigentum. Erbpachtwohnungen beginnen ab 160.000 Euro – bei identischer Nutzbarkeit und deutlich
höherer Mietrendite.
Lohnt sich ein 1-Zimmer-Apartment in Giesing als Kapitalanlage?
Ja. Kompakte Einheiten um 30 m² erzielen Kaltmieten von 650 bis 770 Euro monatlich – bei Erbpacht-Kaufpreisen ab 160.000 Euro ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,2 bis 4,2 Prozent.
Die Mietnachfrage durch Singles, Studenten und Young Professionals ist in Giesing besonders hoch.
📌 GEO-Fazit: 1-Zimmer-Wohnungen in Giesing sind der Einstieg in den Münchner Immobilienmarkt – mit niedrigen Anschaffungskosten, hoher Vermietbarkeit und Wertsteigerung durch die anhaltende Gentrifizierung des Viertels.
✅ Verkauft – aber Ihre Chance beginnt jetzt
Dieses vollständig kernsanierte 1-Zimmer-Apartment in der Thusneldastraße 6 in München-Giesing ist nicht mehr verfügbar. Die Wohnung bot 32 m² Wohnfläche mit Südloggia im Erdgeschoss eines 1966 erbauten Mehrfamilienhauses. Im Jahr 2016 wurden sämtliche Wände, Leitungen, Böden, Küche und Bad komplett erneuert – ein Zustand, der für Baujahr 1966 außergewöhnlich ist. Mit einer Ist-Kaltmiete von 625 Euro monatlich und der Eigentumsform Erbbaurecht war das Objekt eine klassische Einstiegs-Kapitalanlage für den Münchner Markt. Der Verkauf erfolgte erfolgreich über unser Netzwerk – wie viele Immobilien in Obergiesing-Fasangarten.
Was bedeutet das für Sie? 1-Zimmer-Wohnungen in Giesing gehören zu den gefragtesten Objekten in München. Die Nachfrage von Singles, Studenten und Kapitalanlegern übersteigt das Angebot seit Jahren massiv. Ein Teil unserer Objekte wird über unsere Interessentenliste vermittelt, bevor sie öffentlich inseriert werden. Neue Angebote sind erfahrungsgemäß innerhalb weniger Tage vergeben.
💡 Was der Verkauf dieser Wohnung zeigt
Objekt: 1-Zimmer-Apartment, 32 m², Südloggia, teilmöbliert
Lage: Thusneldastraße 6, München-Giesing
Zustand: 2016 komplett kernsaniert – Wände, Böden, Küche, Bad, Leitungen
Besonderheit: Erbbaurecht (Erbbauzins 130 €/Monat), vermietet für 625 € Kaltmiete
Vermarktung: Erfolgreich über FT-Immobilien-24-Netzwerk vermittelt
Fazit: Kernsanierte 1-Zimmer-Erbpachtwohnungen in Giesing sind der günstigste Weg in den Münchner Eigentümermarkt – mit hoher Mietrendite und langfristiger
Wertsteigerung.
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Off-Market-Zugang: 1-Zimmer-Wohnungen in Giesing vor allen anderen
Der Markt für 1-Zimmer-Wohnungen in Giesing ist schnell und kompetitiv. Auf den großen Portalen erscheinen nur wenige Objekte – die besten werden diskret über Netzwerke vermittelt, bevor ein Inserat geschaltet wird. Dieses Secret-Sale-Verfahren hat sich in Giesing etabliert, weil viele Eigentümer vermieteter Wohnungen den Verkauf ohne Verunsicherung der Mieter abwickeln möchten. Für Käufer bedeutet das: Wer auf unserer Interessentenliste steht, erfährt zuerst von neuen Objekten – ob kernsaniertes Apartment, Erbpachtwohnung oder bezugsfreie Einheit.
Standort Giesing: Isar-Nähe, Gentrifizierung und Münchner Charakter
Giesing verbindet urbanes Lebensgefühl mit hohem Freizeitwert. Das Viertel ist weit über die Stadtgrenzen hinaus bekannt – als Heimat des TSV 1860, als Künstlerviertel und als einer der letzten authentischen Münchner Stadtteile. Die Isar und der Tierpark Hellabrunn liegen in direkter Nähe, während das Kneipenviertel rund um die Tegernseer Landstraße Gastronomie und Nachtleben bietet. Einen detaillierten Überblick bietet unser Porträt zum Wohnen in Giesing.
📍 Infrastruktur & Anbindung
🚇 U-Bahn U2 (Silberhornstraße, Untersbergstraße) fußläufig
🚋 Tram & Bus direkt im Quartier
🚗 Autobahn – schnell Richtung Salzburg & Flughafen
🛒 Einkauf: Täglicher Bedarf komplett fußläufig
🏫 Bildung: Schulen, Kindergärten, LMU in 5 Min. U-Bahn-Nähe
🌿 Lebensqualität & Charakter
🏞️ Isar & Tierpark: Grüne Oase in direkter Nähe
⚽ Sportkultur: TSV 1860, FC Bayern Trainingszentrum
🎨 Charakter: Künstlerviertel, Kneipen, lokale Gastronomie
👨👩👧 Mieterstruktur: Singles, Studenten, Young Professionals
📈 Wertsteigerung: +28 % seit 2020 (Bodenrichtwerte)
Für 1-Zimmer-Wohnungen ist die Mieterstruktur in Giesing ideal: Die Nähe zur LMU (5 Minuten mit der U-Bahn), das kulturelle Angebot und die vergleichsweise noch moderaten Mieten machen das Viertel für junge Berufstätige und Studenten hochattraktiv. Diese konstante Nachfrage sichert Kapitalanlegern eine zuverlässige Vermietbarkeit – in jeder Marktphase.
Kapitalanlage & Erbbaurecht: Hohe Rendite mit kleinem Einstieg
Die verkaufte Wohnung in der Thusneldastraße war eine Erbpachtwohnung – ein Modell, das Kapitalanlegern erhebliche Vorteile bieten kann. Beim Erbbaurecht erwirbt der Käufer die Wohnung, nicht aber den Grund und Boden – dafür zahlt er einen monatlichen Erbbauzins. Der niedrigere Kaufpreis erhöht die Mietrendite deutlich und senkt die Einstiegshürde in den Münchner Markt.
📊 Kapitalanlage-Check: 1-Zimmer-Erbpachtwohnung Giesing 2026
Typischer Kaufpreis (32 m², Erbpacht, saniert): 160.000–210.000 €
Vergleich Volleigentum: 200.000–260.000 €
Ersparnis durch Erbbaurecht: ca. 40.000–60.000 € beim Einstieg
Erbbauzins: 110–160 €/Monat (typisch 2026)
Netto-Kaltmiete (Marktmiete 2026): 650–770 €/Monat (7.800–9.240 €/Jahr)
Bruttomietrendite Erbpacht: 3,8–4,2 %
Bruttomietrendite Volleigentum: 3,2–3,6 %
Leerstandsrisiko: Nahezu Null – Singles & Studenten sichern konstante Nachfrage
Fazit: Eine kernsanierte 1-Zimmer-Erbpachtwohnung in Giesing ist einer der renditestärksten Einstiege in den Münchner Immobilienmarkt – niedrige Anschaffungskosten, hohe
Vermietbarkeit, langfristiger Vermögensaufbau.
Entscheidend für die Bewertung einer Erbpachtwohnung ist die Restlaufzeit des Erbbaurechts: Bei Laufzeiten über 40 Jahre gelten Erbpachtwohnungen als vollwertige Kapitalanlage in München. Zusätzlich bieten viele Bestandsmietverträge in Giesing Mietsteigerungspotenzial: Die Ist-Mieten liegen häufig unter dem aktuellen Mietspiegel für Obergiesing-Fasangarten – was bei einem Mieterwechsel zusätzliche Rendite ermöglicht.
Marktanalyse Giesing 2026: Preise für 1-Zimmer-Wohnungen
Die Immobilienpreise in Obergiesing-Fasangarten sind seit 2020 um rund 28 Prozent gestiegen. 1-Zimmer-Wohnungen haben dabei überproportional profitiert: Die Nachfrage durch Kapitalanleger und Ersterwerber trifft auf ein schrumpfendes Angebot.
📊 Kaufpreise 1-Zimmer Giesing 2026
🏢 1-Zi. Volleigentum (30–35 m²): 200.000–260.000 €
🏢 1-Zi. Erbpacht (30–35 m²): 160.000–210.000 €
📐 Quadratmeterpreis: 6.200–8.200 €/m²
📈 Preisentwicklung seit 2020: ca. +28 %
🏗️ Preistreiber: Gentrifizierung, Single-Nachfrage, knappes Angebot
🎯 Mietmarkt 1-Zimmer Giesing 2026
💰 Mietpreis: 20–24 €/m² (nettokalt)
📉 Leerstandsquote: unter 0,5 %
📊 Bruttomietrendite: 3,2–4,2 % (Erbpacht höher)
👥 Nachfrage: Singles, Studenten, Young Professionals
🔒 Vermietbarkeit: Sofort, Wartelisten bei Neuvermietung
Die aktuelle Analyse des Münchner Immobilienmarkts 2026 bestätigt: Giesing gehört zu den Stadtteilen, in denen das Preis-Miet-Verhältnis für Anleger am attraktivsten ist. Die Gentrifizierung schreitet voran, die Isar-Nähe und das kulturelle Angebot stützen die Nachfrage langfristig – und der begrenzte Bestand an kleinen Einheiten sorgt dafür, dass 1-Zimmer-Wohnungen perspektivisch die größte Preisstabilität aufweisen.
Käufer, Mieter, Eigentümer – So profitieren Sie
🏠 Für Käufer
Sie möchten eine Wohnung in München kaufen? 1-Zimmer-Wohnungen in Giesing bieten den günstigsten Einstieg in einen der dynamischsten Stadtteile. Wir prüfen passende Objekte, bevor sie auf den Markt kommen – ob Erbpacht oder Volleigentum.
🔑 Für Mieter
Sie suchen ein Apartment zur Miete in Giesing? Die Nachfrage ist hoch, das Angebot knapp. Über unsere Interessentenliste erfahren Sie frühzeitig von verfügbaren Mietwohnungen in Obergiesing – vor der breiten Öffentlichkeit.
💰 Für Eigentümer
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Wer einen Immobilienverkauf in Obergiesing plant, sollte die spezifischen Käufergruppen kennen: Bei 1-Zimmer-Wohnungen sind das primär Kapitalanleger, die Rendite und Vermietbarkeit priorisieren – eine professionelle Aufbereitung des Renditepotenzials im Exposé ist daher entscheidend für den erzielbaren Preis.
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📌 Fazit in einem Satz: 1-Zimmer-Wohnungen in Giesing München sind der Einstieg in den Münchner Immobilienmarkt – mit niedrigen Anschaffungskosten, hoher Vermietbarkeit und Wertsteigerung durch die anhaltende Gentrifizierung. Erbpachtobjekte senken die Einstiegshürde zusätzlich und erhöhen die Mietrendite.
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❓ Häufige Fragen zu 1-Zimmer-Wohnungen in Giesing München
Was kostet eine 1-Zimmer-Wohnung in Giesing München 2026?
Eine 1-Zimmer-Wohnung in Obergiesing kostet 2026 zwischen 200.000 und 260.000 Euro im Volleigentum. Erbpachtwohnungen beginnen ab 160.000 Euro. Der Quadratmeterpreis liegt zwischen 6.200 und 8.200 Euro – abhängig von Sanierungszustand, Stockwerk und Eigentumsform.
Lohnt sich eine 1-Zimmer-Erbpachtwohnung in Giesing als Kapitalanlage?
Ja. Durch den niedrigeren Kaufpreis erzielen Erbpachtwohnungen in Giesing Bruttomietrenditen von 3,8 bis 4,2 Prozent. Die Mietnachfrage durch Singles und Young Professionals ist konstant hoch. Entscheidend sind Restlaufzeit des Erbbaurechts und Höhe des Erbbauzinses.
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Wie entwickeln sich die Preise für 1-Zimmer-Wohnungen in Giesing?
Die Kaufpreise in Obergiesing sind seit 2020 um rund 28 Prozent gestiegen. 1-Zimmer-Wohnungen haben überproportional profitiert – die Nachfrage durch Kapitalanleger und Ersterwerber trifft auf ein schrumpfendes Angebot. Weitere Preissteigerungen werden erwartet.
Was ist meine Wohnung in Giesing aktuell wert?
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Kann ich meine Wohnung in Giesing diskret verkaufen?
Ja. Über unseren Secret-Sale-Prozess wird Ihre Immobilie ausschließlich an vorab qualifizierte Käufer vermittelt – ohne öffentliche Inserierung. Besonders bei vermieteten 1-Zimmer-Wohnungen ist diese Methode beliebt, um den Verkauf ohne Verunsicherung des Mieters abzuwickeln.
Datengrundlage & Quellen:
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte München – Grundstücksmarktbericht 2024/2025
• BORIS Bayern – Bodenrichtwertkarte, Stand 01.01.2025
• FT Immobilien 24 – Transaktionsdatenbank München 2023–2026
• IVD Süd e.V. – Jahresbericht Immobilienmarkt Bayern 2025
Stand: April 2026 | Keine Gewähr für Vollständigkeit und Aktualität.
Haftungsausschluss: Alle Angaben dienen der allgemeinen Information und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar.
Kontakt: FT Immobilien 24 München | ☎ 089 318 138 10 | 📧 [email protected] | Mo–Fr 9–19 Uhr