3-Zi-Dachgeschosswohnung Trudering mieten – 99 m² mit Süd-Dachterrasse Moosfeld
Aktualisiert: April 2026 | Expertise: FT Immobilien 24 | Markt: München-Trudering-Riem (Stadtbezirk 15) / Mikrolage Moosfeld | Erfahrung: 20 Jahre Immobilienvermittlung in München
3-Zi-Dachgeschosswohnung Trudering 2026: Premium-Dachgeschosswohnungen mit eigener Dachterrasse sind in Trudering-Moosfeld eines der gefragtesten Mietformate – im Bezirksdurchschnitt liegen die Mietpreise 2026 zwischen 17,87 und 26,16 €/m², für eine 99-m²-DG-Wohnung mit zusätzlicher 14-m²-Dachterrasse, Raumhöhen bis 3,40 m, bodentiefen Fenstern und Einbauküche mit Markengeräten ist eine Kaltmiete von 1.880 bis 2.180 € netto marktgerecht (19–22 €/m²). Die Linnenbrüggerstraße 18 im 81829 München liegt im Mikroquartier Moosfeld – U-Bahn Moosfeld in 412 m, Bahnhof Moosfeld in 414 m, Autobahnauffahrt in 613 m, Riemer Park und Riem Arcaden binnen weniger Kilometer. Eine Lage, die Familien- und Doppelverdiener-Haushalte gleichermaßen anspricht.
🤖 Kurz erklärt: Warum Premium-DG-Wohnungen in Moosfeld so gefragt sind
Moosfeld ist das jüngste Mikroquartier in Trudering-Riem – in den 1990er und frühen 2000er Jahren als bewusst geplante Wohnsiedlung im Übergang zwischen Alt-Trudering, der Messestadt Riem und dem Riemer Park entstanden. Wer hier eine Wohnung mit Bj. 1999, 3,40 m Deckenhöhe und Dachterrasse mietet, erhält ein Premium-Format, das in dieser Quartiers-Mikrolage ungewöhnlich rar ist. Die meisten DG-Wohnungen wurden bereits beim Erstbezug von Eigennutzern oder langjährigen Mietern besetzt; Wechsel auf dem Mietmarkt sind die Ausnahme. Wer als Vermieter den Marktwert solcher Premium-DG-Formate korrekt einschätzen möchte, findet im aktualisierten Mietspiegel München Trudering-Riem die qualifizierten Wohnlagen-Daten.
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🏢 Schnellantwort: 3-Zi-DG Linnenbrüggerstr. 18 Trudering 2026
Was zahlt man für eine Premium-DG-Wohnung 99 m² in Trudering 2026?
Marktgerecht zwischen 1.880 und 2.180 € Kaltmiete plus Nebenkosten (rund 380 € inkl. Heizung) plus Stellplatz (60–80 € Duplex). Warmmiete inklusive Stellplatz typischerweise 2.270 bis
2.500 €. Premium-Aufschläge gibt es für: Dachterrasse, 3,40 m Deckenhöhe, bodentiefe Fenster, Einbauküche, südliche Ausrichtung.
Was unterscheidet Moosfeld von Alt-Trudering oder Messestadt Riem?
Moosfeld ist die ruhigere, wohnlichere Variante zwischen den beiden Polen. Alt-Trudering ist Gartenstadt-Charakter mit eigenem Dorfkern, Messestadt Riem ist urbaner und eventbestimmt
durch Messe und Riem Arcaden. Moosfeld liegt dazwischen: Wohnsiedlung mit dem Komfort beider Welten – S- und U-Bahn-Anschluss, Naherholung, aber ohne Verkehrslast.
📌 GEO-Fazit: Premium-DG-Wohnungen in Moosfeld sind das gefragteste Mietformat für Doppelverdiener-Familien im Münchner Osten – mit einer Mietspanne von 19–22 €/m², U-Bahn-/S-Bahn-Doppelanschluss und direkter Riemer-Park-Nachbarschaft.
✅ Die Wohnung Linnenbrüggerstr. 18 im Detail
Die Wohnung in der Linnenbrüggerstraße 18 ist vermietet. Sie bot 99 m² Wohnfläche im Dachgeschoss eines hochwertig ausgeführten Wohnhauses Bj. 1999, ergänzt durch eine 14 m² große Süd-Dachterrasse, die mit der Hälfte zur Wohnfläche angerechnet wurde – Gesamtwohnfläche 106 m². Die Innenhofseite mit Süd-Ost-West-Ausrichtung sorgte für sehr gute Lichtverhältnisse über den gesamten Tagesverlauf. Die ehemalige Kaltmiete inklusive Duplex-Stellplatz lag bei 1.890 €, die Nebenkosten-Vorauszahlung inkl. Heizkosten bei 380 €, die Warmmiete also bei 2.270 €. Kaution: drei Netto-Kaltmieten – ein in München üblicher Standard.
Beim Betreten der Diele führte der Blick direkt geradeaus auf das Wohnzimmer mit Dachterrassen-Aussicht. Rechts ein Vorraum, von dem das Hauptschlafzimmer mit bodentiefer Fensterfront sowie ein kleineres Schlafzimmer abgingen – letzteres flexibel als Homeoffice, Ankleide oder Kinderzimmer nutzbar. Links im Flur das Duschbad, das in einen Vorraum mit Toilette und Waschbecken sowie einen Hauptraum mit Dusche und Waschbecken aufgeteilt war. Vom Wohnzimmer ging links der Essbereich mit bodentiefer Fensterfront ab, an den direkt die Küche mit Einbaugeräten anschloss. Die Einbauküche mit Markengeräten und Kühlschrank war vollständig im Mietpreis enthalten.
💡 Objektprofil Linnenbrüggerstr. 18
Typ: 3-Zimmer-Dachgeschosswohnung, Mietobjekt
Wohnfläche: ca. 99 m² Innen + 14 m² Süd-Dachterrasse (anteilig zur Wohnfläche) = 106 m² Gesamtfläche
Adresse: Linnenbrüggerstr. 18, 81829 München-Trudering (Mikrolage Moosfeld)
Lage im Haus: Dachgeschoss, Süd-Ost-West, Innenhofseite
Baujahr: 1999, Raumhöhen bis 3,40 m
Highlights: bodentiefe Fenster im Wohnbereich und Hauptschlafzimmer, viele Einbauschränke, Abstellkammer, Süd-Dachterrasse
Ausstattung: Einbauküche (Markengeräte + Kühlschrank, im Preis enthalten), Duschbad mit separater Toilette, Waschmaschinen-Anschluss
Stellplatz: 1× Duplex-Parkplatz
Nebenkosten ehemalig: 380 €/Monat (inkl. Heizkosten); Kaution 3 Netto-Kaltmieten
Status: vermietet
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Premium-Dachgeschoss: Was 3,40 m Raumhöhe und 14 m² Dachterrasse wert sind
Eine Dachgeschosswohnung mit 3,40 m Deckenhöhe ist eine eigene Wohnformat-Kategorie. Klassische Wohnungsneubauten der 90er Jahre haben Standard-Deckenhöhen von 2,50 bis 2,60 m. Bei 3,40 m entsteht ein qualitativer Sprung im Wohngefühl: Die Räume wirken nicht nur größer, sie sind tatsächlich luftiger, akustisch angenehmer und eröffnen gestalterische Möglichkeiten – Galerieausbau, hohe Bücherwände, hängende Lichtinstallationen –, die in Standard-Deckenhöhen schlicht nicht funktionieren. Bodentiefe Fenster verstärken diesen Effekt, weil Tageslicht ungebrochen in den Raum fällt und Innen- mit Außenraum visuell verbunden wird.
Die 14 m² Dachterrasse mit Süd-Ausrichtung sind die andere Hälfte des Premium-Profils. Anders als ein Balkon, der konstruktiv aus dem Baukörper auskragt, ist eine Dachterrasse direkt in die Gebäudekubatur integriert – das bedeutet: kein Wärmebrücken-Problem, ganzjährige Nutzbarkeit, größere Privatsphäre durch fehlende Einsichtbarkeit von oben. Die Süd-Ausrichtung macht die Fläche von April bis Oktober vollständig sonnenexponiert, was sie für Familien und Doppelverdiener-Haushalte zu einem realen Erweiterungs-Wohnzimmer macht. Bei der Berechnung der Wohnfläche werden Dachterrassen üblicherweise mit 25 bis 50 Prozent angerechnet – im konkreten Fall wurde der Faktor 0,5 angewandt (14 m² × 0,5 = 7 m² zur Wohnfläche, sodass die Gesamtwohnfläche 106 m² beträgt). Wie sich Mikrolagen und konkrete Ausstattungsfaktoren auf den Mietpreis auswirken, fasst die Analyse zur Bedeutung der Lage in München mit Standortanalyse und Lebensqualität zusammen.
🏠 Premium-DG-Highlights
⬆️ Deckenhöhe: bis 3,40 m
🪟 Bodentiefe Fenster in Wohn- und Hauptschlafraum
☀️ Süd-Dachterrasse: 14 m²
🌳 Innenhofseite: ruhige Lage
🏗️ Baujahr 1999: hochwertige 90er-Bausubstanz
💰 Mietkomponenten 2026
💶 Kaltmiete inkl. Stellplatz: 1.890 €
🅿️ Davon Duplex-SP: 60 €
🔥 Nebenkosten inkl. Heizkosten: 380 €
🏠 Warmmiete: 2.270 €
💼 Kaution: 3 Netto-Kaltmieten
Mikrolage Moosfeld: Zwischen Alt-Trudering und Messestadt
Trudering ist Münchens „Ferner Osten" – wie die Truderinger ihren Stadtteil selbst gerne bezeichnen. Aus der Bezeichnung spricht eine liebevolle Distanz zum Großstadt-Trubel und das Selbstverständnis einer Gartenstadt mit eigenem Charakter. Dorf Trudering ist 1.200 Jahre alt, der historische Dorfkern mit Kirche und Bauernhäusern existiert noch heute. Um 1900 entstanden die Siedlungen Waldtrudering und Michaeliburg, nach dem Ersten Weltkrieg wurde Trudering zur Gartenstadt ausgebaut. Bis heute hat sich der Charakter der „Stadt im Grünen" gehalten – auch wenn die Einwohnerzahl von 43.000 (2000) auf über 71.000 (2016) gewachsen ist und neue Wohnsiedlungen entstanden sind. Eine ausführliche Quartiersbeschreibung mit Alltagsperspektive bietet das Porträt zum Wohnen in Trudering-Riem.
Moosfeld ist Teil dieser jüngeren Wachstumsgeschichte: Eine planerisch angelegte Wohnsiedlung im nördlichen Trudering, geographisch zwischen Alt-Trudering und der nach 2005 entstandenen Messestadt Riem positioniert. Die 1990er Jahre brachten den U-Bahn-Anschluss U2 mit den Stationen Trudering und Moosfeld – für Trudering ein wichtiger Mobilitätsschub, weil viele Truderinger vorher hauptsächlich auf Auto und S-Bahn angewiesen waren. Heute kombiniert Moosfeld den Wohnsiedlungs-Charakter mit dem Komfort beider Welten: ÖV-Doppelanschluss (S- und U-Bahn fußläufig), Naherholung (Riemer Park, Forsten am Stadtrand), Versorgung (Riem Arcaden in 1,9 km, mehrere Supermärkte in Gehweite), Familieneignung (Kindergärten, Grundschule und weiterführende Schule im Quartier). Der Bezirks-Mietspiegel mit detaillierten Lage-Klassifizierungen ist im Mietspiegel München Trudering-Riem dokumentiert.
Verkehr, Schulen, Naherholung – das gesamte Versorgungsbild
Die Versorgungs- und Anbindungsstruktur rund um die Linnenbrüggerstraße 18 ist für ein Stadtrand-Quartier ungewöhnlich komplett. Verkehrsseitig: Bus mit Haltestelle Friedhof Riem in 286 m, U-Bahn Moosfeld in 412 m (U2 Richtung Hauptbahnhof in unter 25 Minuten), S-Bahn Bahnhof Moosfeld in 414 m, Autobahnauffahrt A94 Richtung Mühldorf und Passau in 613 m, Tram Kreillerstraße in 2,5 km. Versorgungsseitig: Netto Marken-Discount in 519 m, Penny in 781 m, ALDI Süd in 990 m, Biodrive Hofgut Riem und Edeka Sanetra in jeweils etwa 1 km Entfernung. Größere Einkaufsbedürfnisse decken die Riem Arcaden in 1,9 km mit ihrem ausdifferenzierten Mall-Angebot. Ergänzend ergeben sich attraktive Perspektiven durch den geplanten Münchner U-Bahn-Ausbau – die Hintergründe dazu erläutert die Übersicht zum U-Bahn-Ausbau 2030 mit U5/U9 und Auswirkung auf Bodenrichtwerte der Außenviertel.
Bildungsseitig: Städtischer Kindergarten Haniklstraße in 556 m, Grundschule München Lehrer-Götz-Weg in 878 m, Innovative Realschule München in 664 m – das vollständige schulische Spektrum vom Kindergarten- bis zum weiterführenden Schulbereich ist fußläufig erreichbar, ein Wert, der für Familien-Mieter über die Wohnungssuche oft entscheidend ist. Naherholungsseitig: Der Riemer Park mit seinem Badesee ist eines der größten neueren Münchner Erholungsareale, entstanden im Zusammenhang mit der Bundesgartenschau 2005. Wer als Mietinteressent die Wohnungssuche systematisch und mit Vorbereitung angehen möchte, findet im Leitfaden zur Wohnungssuche München mit Tipps und Ratgeber einen strukturierten Einstieg.
🚉 Verkehrsanbindung
🚇 U-Bahn Moosfeld: 412 m (U2)
🚆 Bahnhof Moosfeld: 414 m
🚌 Bus Friedhof Riem: 286 m
🚗 Autobahn A94: 613 m
🚋 Tram Kreillerstr.: 2,5 km
🛒 Bildung & Versorgung
🛒 Netto/Penny/ALDI: 519–990 m
🛍️ Riem Arcaden: 1,9 km
👶 Kindergarten Haniklstr.: 556 m
📚 Grundschule Lehrer-Götz-Weg: 878 m
🌳 Riemer Park mit Badesee: in Reichweite
Mietrecht 2026: Kaution, Mieterselbstauskunft, Pflichten
Der Münchner Mietmarkt ist auch 2026 ein Vermietermarkt. Damit steigt die Bedeutung sauber strukturierter Bewerbungsunterlagen für Mietinteressenten. Bei der Linnenbrüggerstraße 18 wurden – wie bei den meisten Münchner Vermietungen üblich – folgende Unterlagen verlangt: Kopie des Personalausweises, ausgefüllte Mieterselbstauskunft, die letzten drei Gehaltsnachweise, Mietschuldenfreiheits-Bescheinigung des bisherigen Vermieters und SCHUFA-Auskunft. Die Kaution beträgt rechtlich maximal drei Netto-Kaltmieten (§ 551 BGB). Welche weiteren Rechte und Pflichten Mieter und Vermieter im aktuellen Münchner Markt wahrnehmen können oder müssen, fasst der Überblick zu den Mieterrechten und Mieterpflichten in München zusammen.
Für Vermieter ist die Auswahl des passenden Mieters in einem nachgefragten Quartier wie Moosfeld eine eigene Disziplin. Die Bewerberlage ist intensiv, gleichzeitig will man als Vermieter zuverlässige, langfristig orientierte Mieter finden, die das Objekt wertschätzen. Der Einsatz eines spezialisierten Maklers reduziert hier den Aufwand und erhöht die Trefferquote erheblich – Hintergründe und Vorteile dokumentiert die Übersicht zu den Vorteilen der Vermietung über einen Makler. Wer als Eigentümer die Wohnung nicht klassisch vermieten, sondern alternative steuerliche Modelle prüfen möchte, findet im Ratgeber zu Nießbrauch an Immobilien mit Verkauf, Vermietung und steuerlichen Aspekten die rechtlich-steuerliche Einordnung.
Wer als Eigentümer einer Trudering-Wohnung den Marktwert kennen möchte – sei es als Verkaufsperspektive oder zum Setzen einer marktgerechten Miete – findet im aktualisierten Hub zum Immobilienmakler Trudering-Riem die spezifischen Bezirksdaten, die detaillierten Trudering-Riem-Immobilienpreise 2025/2026 liefern den quartalsweisen Preisverlauf. Eine Generaleinschätzung zum erwartbaren regulatorischen Umfeld bietet die Übersicht zu den Münchner Immobilien-Services und Ratgeber-Übersicht.
📌 Fazit in einem Satz: Eine 3-Zi-DG-Wohnung mit 99 m² plus 14-m²-Süd-Dachterrasse, Bj. 1999 mit 3,40 m Deckenhöhe und Doppelanschluss U-Bahn/S-Bahn Moosfeld ist 2026 das gefragteste Mietformat für Doppelverdiener-Familien im Münchner Osten – mit einer marktgerechten Kaltmiete zwischen 1.880 und 2.180 € (19–22 €/m²) und einem Premium-Standort zwischen Alt-Trudering und Messestadt Riem.
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❓ Häufige Fragen zur Miete der DG-Wohnung
Was ist der Unterschied zwischen Trudering, Moosfeld und Messestadt Riem?
Alle drei Bereiche gehören zum Stadtbezirk 15 Trudering-Riem. Alt-Trudering ist die historische Gartenstadt mit Dorfkern, Einfamilienhaus-Siedlungen und wohnlich-ruhiger Atmosphäre. Messestadt Riem ist das nach 2005 entstandene urbane Stadtquartier mit Riem Arcaden, Messe und entsprechend stärkerem Veranstaltungs-Verkehr. Moosfeld liegt geografisch dazwischen – Wohnsiedlung mit Doppelanschluss S- und U-Bahn, ohne Verkehrslast der Messestadt, aber mit besserer ÖV-Anbindung als das ländlichere Alt-Trudering.
Wie wird die Wohnfläche bei Dachterrassen berechnet?
Nach der Wohnflächenverordnung können Dachterrassen, Balkone und Loggien mit 25 bis 50 Prozent ihrer Grundfläche zur Wohnfläche angerechnet werden – die genaue Quote hängt von Lage und Qualität des Außenbereichs ab. Bei der Linnenbrüggerstraße 18 wurde der Faktor 0,5 angewandt: 14 m² Dachterrasse × 0,5 = 7 m² Wohnflächen-Anteil, ergänzt um 99 m² Innenfläche, ergibt 106 m² Gesamtwohnfläche. Diese Quote ist bei südlicher Ausrichtung und integrierter Bauweise marktüblich.
Welche Unterlagen sollte ich als Mietinteressent bereithalten?
Mieterselbstauskunft, Kopie des Personalausweises, drei aktuelle Gehaltsnachweise, Mietschuldenfreiheits-Bescheinigung des aktuellen Vermieters und SCHUFA-Auskunft. Bei Selbstständigen statt Gehaltsnachweisen die Einkommensteuerbescheide der letzten zwei Jahre und eine Bestätigung des Steuerberaters. Wer einen Schritt voraus sein möchte, hinterlegt die Unterlagen bereits beim Maklerkontakt – bei stark nachgefragten Wohnungen entscheidet die Bewerbungsgeschwindigkeit über die Zusage.
Wie hoch darf die Kaution bei einer Mietwohnung sein?
Die Kaution darf gemäß § 551 BGB maximal das Dreifache der monatlichen Kaltmiete betragen – also der Miete ohne Nebenkosten. Im Fall der Linnenbrüggerstraße 18 mit Kaltmiete 1.890 € (inkl. Stellplatz) wäre eine Kaution von 5.670 € der maximal zulässige Betrag. Mieter haben das Recht, die Kaution in drei Monatsraten zu zahlen.
Wie ist die Verkehrsanbindung in die Münchner Innenstadt?
Per U-Bahn U2 ab Moosfeld erreicht man den Hauptbahnhof in etwa 22 Minuten, den Marienplatz in etwa 25 Minuten. Die S-Bahn am Bahnhof Moosfeld bietet Anschluss an die Stammstrecke. Per Auto ist der Mittlere Ring in 10 Minuten erreichbar, die A94 in 8 Minuten – der Flughafen München in etwa 25 Minuten. Die Doppel-Anbindung S- und U-Bahn ist im Münchner Osten die Ausnahme, nicht die Regel.
Gibt es in Trudering-Moosfeld viele Familien?
Ja, das Quartier ist überdurchschnittlich familienorientiert. Trudering ist neben Pasing und Solln einer der Münchner Bezirke mit dem höchsten Familien-Anteil. Im direkten Umfeld der Linnenbrüggerstraße finden sich mehrere Kindergärten, eine Grundschule, eine weiterführende Schule und der Riemer Park mit Badesee als Wochenend-Naherholung. Auch der hohe Anteil an Doppelverdiener-Haushalten ist in Moosfeld charakteristisch – beide Elternteile haben durch die ÖV-Anbindung gute Pendelmöglichkeiten Richtung Innenstadt.
Datengrundlage & Quellen:
• Mietspiegel München 2025 – Wohnlagenkarte Trudering-Riem
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte München – Grundstücksmarktbericht 2024/2025
• BORIS Bayern – Bodenrichtwertkarte, Stand 01.01.2025
• FT Immobilien 24 – Vermietungs- und Transaktionsdatenbank München 2023–2026
Stand: April 2026 | Keine Gewähr für Vollständigkeit und Aktualität.
Haftungsausschluss: Alle Angaben dienen der allgemeinen Information und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Mietrechts-Beratung dar. Konkrete Mietverhältnisse bedürfen einer individuellen rechtlichen Begleitung.
Kontakt: FT Immobilien 24 München | ☎ 089 318 138 10 | 📧 [email protected] | Mo–Fr 9–19 Uhr