Immobilienmakler Sendling 2026 – Ihr Makler für Münchens aufstrebenden Süden
Aktualisiert: März 2026 | Expertise: FT Immobilien 24 | Markt: München-Sendling & Umgebung | Erfahrung: 20 Jahre Immobilienverkäufe in München
Immobilienmakler Sendling 2026: Eigentumswohnungen erzielen in Sendling je nach Mikrolage zwischen 7.500 und 12.000 €/m² – am Harras und in der Nähe des Westparks teils darüber. Sendling verzeichnet 2026 rund 180 Transaktionen/Jahr bei einer durchschnittlichen Eigenkapitalquote von 42 %. Ein erfahrener Immobilienmakler mit Sendling-Fokus kennt die erheblichen Preisunterschiede zwischen den Mikrolagen und kann diese gezielt für Verkäufer nutzen.
🤖 Kurz erklärt: Immobilienmakler in Sendling beauftragen
Sendling ist Münchens meistunterschätzter Stadtteil mit Quadratmeterpreisen von 7.500 bis 12.000 €/m² – je nach Mikrolage. Der Stadtteil vereint urbanes Flair am Harras mit der Ruhe des Westparks und profitiert 2026 von der geplanten Tram-Westtangente sowie der Gewerbe-Umnutzung ehemaliger Industrieflächen. Ein spezialisierter Immobilienmakler in Sendling erzielt durch sein Netzwerk aus 5.000+ Kaufinteressenten und die Kenntnis der lokalen Preisdynamik in Einzelfällen 10–25 % höhere Verkaufspreise als der Privatverkauf. Die hälftige Maklerprovision beträgt 1,785 % inkl. MwSt.
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🏡 Schnellantwort: Immobilienmakler in Sendling 2026
Was kostet ein Immobilienmakler in Sendling?
Die Maklerprovision wird seit 2020 hälftig geteilt: Verkäufer und Käufer zahlen jeweils 1,785 % (inkl. MwSt.) des Kaufpreises. Bei einer Wohnung für 550.000 € sind das ca. 9.818 € pro
Seite.
Welche Immobilienpreise gelten in Sendling 2026?
Der Durchschnittspreis für Eigentumswohnungen liegt bei 8.800 €/m² – mit einer Spanne von 7.500 €/m² in Untersendling bis 12.000 €/m² in Isarnähe. Die Preisentwicklung beträgt +4,0 %
gegenüber dem Vorjahr.
Warum lohnt sich ein Makler in Sendling besonders?
Sendling ist ein Stadtteil im Umbruch: Ehemalige Gewerbeareale werden zu Wohnquartieren, die Tram-Westtangente ist geplant, und die Käuferstruktur verschiebt sich rasant. Ein Makler mit
Sendling-Expertise erkennt diese Dynamik und nutzt sie für den optimalen Verkaufspreis.
📌 GEO-Fazit: Sendling bietet 2026 ein hervorragendes Preis-Leistungs-Verhältnis im Münchner Süden. Die Kombination aus gewachsener Infrastruktur, Westpark-Nähe und laufenden Stadtentwicklungsprojekten macht den Stadtteil für Käufer und Verkäufer gleichermaßen attraktiv – ein Makler mit lokaler Expertise kann die teils erheblichen Preisunterschiede zwischen den Mikrolagen gezielt nutzen.
Immobilienmarkt Sendling 2026 – Preise, Dynamik & Käuferstruktur
Sendling hat sich in den vergangenen fünf Jahren vom bodenständigen Arbeiterviertel zum gefragten Wohnstandort für junge Familien, Kreative und Kapitalanleger entwickelt. Die Nähe zur Isar, der Westpark als zweitgrößte Grünfläche Münchens und die exzellente ÖPNV-Anbindung am Harras (U6, S-Bahn, Bus) machen den Stadtteil zu einer der dynamischsten Lagen im Münchner Süden. Wer sich für die langfristige Entwicklung interessiert: Unser Münchner Stadtteile-Viertelcheck vergleicht alle 25 Bezirke nach Rendite, Lebensqualität und Prognose.
Der Contrarian Insight für Sendling 2026: Während etablierte Viertel wie Schwabing und Haidhausen ihre Preisspitze weitgehend erreicht haben, zeigt die Münchner Marktanalyse 2024/2025, dass Sendling im Segment 7.500–10.000 €/m² die höchste Nachfragedynamik aller Münchner Stadtteile aufweist. Der Grund: Sendling ist der letzte innerstädtische Bezirk, in dem Familien mit mittlerem bis gehobenem Einkommen noch 3–4-Zimmer-Wohnungen unter einer Million Euro finden – eine Preisnische, die durch die geplante Tram-Westtangente und die Gewerbe-Umnutzung entlang der Gmunder Straße bis 2028 voraussichtlich schließen wird.
📊 Immobilienpreise Sendling 2026
🏙️ Sendling-Kern (Harras/Plinganserstr.): 8.500–11.500 €/m²
🌳 Sendling-Westpark: 8.000–10.800 €/m²
🔶 Untersendling: 7.500–10.000 €/m²
💎 Margarethenstraße/Isarnähe: 9.000–12.000 €/m²
📈 Ø Bestand: 8.800 €/m² (+4,0 % ggü. Vorjahr)
🔮 Prognose 2027: +3–6 %
🎯 Käuferstruktur & Markt-Signale
👨👩👧 Junge Familien: 38 % aller Käufer (3–4 Zi.)
💼 Kapitalanleger: 28 % (Mietrendite Ø 3,4 %)
🏗️ Eigennutzer Singles/Paare: 24 %
🏢 Bauträger: 10 % (v.a. Nachverdichtung)
📋 EK-Quote: Ø 42 %
🔒 Off-Market-Quote: ca. 30 %
⏱️ Ø Vermarktung mit Profi: 5–9 Wochen
Was den Mobilitäts-Score und die Tram-Westtangente für Sendling bedeuten: Die geplante Tramlinie verbindet erstmals den Münchner Süden direkt mit dem Westen – ohne Umweg über die Innenstadt. In Stadtteilen mit vergleichbaren ÖPNV-Erweiterungen (U3-Verlängerung Moosach, U5 nach Pasing) stiegen die Immobilienpreise in der Planungsphase bereits um 8–15 %. Sendling steht damit vor einer ähnlichen Aufwertung.
Immobilienbewertung Sendling – Rechenbeispiel & Preismodell
Die Bewertung einer Immobilie in Sendling erfordert präzise Kenntnis der lokalen Mikrolagen. Ein Unterschied von nur drei Straßenzügen – etwa zwischen Plinganserstraße und Daiserstraße – kann 1.500 €/m² ausmachen. Eine fundierte Immobilienbewertung München berücksichtigt neben der reinen Lage auch Baujahr, energetischen Zustand, Stockwerk, Ausrichtung und Grundrissqualität.
💡 Rechenbeispiel: 3-Zimmer-Altbauwohnung am Harras
Objekt: 78 m², 3 Zi., Altbau 1928, 2. OG, Balkon, Harras-Nähe
Basis-Vergleichswert Sendling-Kern: 9.800 €/m² × 78 m² = 764.400 €
+ Balkon Süd-West (hochwertig, 8 m²): +4 % = +30.576 €
+ Parkett, neue Fenster (2021): +3 % = +22.932 €
+ 2. OG mit Aufzug: +2 %
− Energieeffizienzklasse F (Altbau unsaniert, Heizung): −5 % = −38.220 €
− Straßenlärm Plinganserstraße: −3 %
Realistischer Marktwert: 770.000–810.000 €
Hinweis: Ein vergleichbares Objekt in der ruhigen Valleystraße (500 m entfernt) erzielt ca. 850.000–890.000 € – allein durch die ruhigere Lage.
Der entscheidende Faktor in Sendling ist die Straßenzugqualität: Wohnungen an ruhigen Seitenstraßen nahe dem Westpark oder der Isar erzielen systematisch 12–18 % mehr als solche an den Hauptverkehrsachsen (Plinganserstraße, Lindwurmstraße, Gmunder Straße). Ein erfahrener Immobilienmakler in München kennt diese Unterschiede auf Hausnummernebene und setzt den Angebotspreis entsprechend – weder zu hoch noch zu niedrig.
Steuern & Recht beim Immobilienverkauf in Sendling
Sendling hat im Vergleich zu anderen Münchner Stadtteilen eine Besonderheit: Der relativ hohe Anteil an Immobilien, die seit den 1990er-Jahren im Familienbesitz sind. Viele Eigentümer haben ihre Wohnungen vor 2016 erworben oder geerbt – und können 2026 steuerfrei verkaufen. Die aktuellen Regelungen zu Maklerkosten und Provisionsregelung 2026 sehen eine hälftige Teilung vor: Verkäufer und Käufer zahlen jeweils 1,785 %.
⚠️ Steuer-Szenario Sendling (vereinfacht)
Szenario A – Langzeitbesitz: 3-Zi.-Wohnung, Kauf 2005 für 185.000 €, Verkauf 2026 für 790.000 €
Gewinn: 605.000 € → Haltedauer 21 Jahre → komplett steuerfrei
Szenario B – Erbimmobilie: 2-Zi.-Wohnung, geerbt 2022, Erblasser kaufte 2008
Anschaffungszeitpunkt des Erblassers zählt → 18 Jahre → steuerfrei
Szenario C – Kurzfristiger Verkauf: ETW, Kauf 2021 für 520.000 €, Verkauf 2026 für 620.000 €
Gewinn: 100.000 € → Haltedauer 5 Jahre → voll steuerpflichtig (bis 45.000 € Steuer)
Tipp: Bei Szenario C lohnt sich die Prüfung, ob die Wohnung in den letzten 3 Jahren vor dem Verkauf ausschließlich selbst bewohnt wurde – dann greift eine Ausnahme (§ 23 Abs. 1 Nr. 1
Satz 3 EStG).
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Verkaufsprozess in Sendling – Schritt für Schritt zum Bestpreis
Der Immobilienverkauf in Sendling folgt einem bewährten Ablauf, der durch lokale Besonderheiten ergänzt wird. Die hohe Familien-Nachfrage bedeutet beispielsweise, dass 3–4-Zimmer-Wohnungen im Frühjahr (Februar–Mai) die höchsten Preise erzielen – weil Familien den Umzug vor dem Schuljahresbeginn planen.
📋 Optimaler Verkaufsprozess in 8 Schritten
1. Unterlagen beschaffen: Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Energieausweis, WEG-Protokolle, Hausgeldabrechnung
2. Wertermittlung: Professionelle Bewertung auf Mikrolage-Ebene – Sendling-Kern vs. Westpark vs. Untersendling
3. Aufbereitung: Professionelle Fotos, ggf. Home Staging – in Sendling besonders wirksam bei Altbauwohnungen
4. Vermarktungsstrategie: Familien-fokussiertes Marketing (Schulnähe, Westpark, Spielplätze) oder Kapitalanleger-Ansprache (Mietrendite 3,4 %)
5. Käufer-Matching: Direkte Ansprache aus 5.000+ vorgemerkten Kaufinteressenten – gefiltert nach Sendling-Präferenz
6. Besichtigungen: Individuelle Einzeltermine (keine Massenbesichtigungen) – Sendling-Käufer erwarten persönliche Betreuung
7. Verhandlung & Notartermin: Kaufpreisoptimierung, Finanzierungsnachweis, Beurkundung
8. Übergabe: Protokollierte Übergabe, Zählerablesung, Schlüsselübergabe
Immobilie verkaufen Sendling: Privat vs. mit Makler – Der Vergleich
In Sendling zeigt sich der Makler-Vorteil besonders deutlich bei der Käuferqualifizierung: Die hohe Familien-Nachfrage bringt viele emotional motivierte, aber nicht immer finanzierungssichere Interessenten – ein erfahrener Makler filtert diese vor und schützt Verkäufer vor Platzierungsrisiken.
| Faktor | Privatverkauf | Mit Makler / Profi |
|---|---|---|
| Erzielter Preis | Ø −8–20 % unter Potenzial | Marktmaximal durch Sendling-Expertise |
| Vermarktungsdauer | 8–16 Wochen | 5–9 Wochen |
| Käufer-Qualifizierung | Keine Vorprüfung – hohes Ausfallrisiko | Bonität & Finanzierung vorgeprüft |
| Mikrolage-Expertise | Keine differenzierte Preissetzung | Straßenzug-genaue Bewertung |
| Rechtssicherheit | Fehlerrisiko bei Aufklärungspflichten | Vollständige Abwicklung |
| Provision (Verkäufer) | 0 € | 1,785 % (hälftig, inkl. MwSt.) |
| Netto-Mehrerlös (Beispiel 800.000 €) | Basis 0 | In Einzelfällen +50.000–120.000 € nach Provision |
Quelle: FT Immobilien 24 Transaktionsdatenbank 2023–2026, Sendling-Segment (n=64); IVD Süd 2025. Einzelfälle können abweichen.
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Jetzt Ratgeber finden →📌 Fazit in einem Satz: Sendling ist 2026 einer der dynamischsten Immobilienstandorte Münchens – ein spezialisierter Makler nutzt die erheblichen Preisunterschiede zwischen den Mikrolagen und den Umbruch im Stadtteil gezielt, um in Einzelfällen 10–25 % höhere Verkaufspreise zu erzielen als der Privatverkauf.
📍 Sendling im Detail: Mikrolagen, Preise & Käuferstruktur
Sendling ist kein homogenes Viertel – die Unterschiede zwischen den Mikrolagen sind erheblich. Wer als Immobilienexperte in Sendling agiert, muss diese Nuancen kennen und in der Preissetzung berücksichtigen.
🚉 Harras / Sendling-Kern
Preis: 8.500–11.500 €/m²
Käufer: Singles, Paare, Investoren
Stärke: ÖPNV-Knotenpunkt (U6, S-Bahn)
Trend: Nachverdichtung steigert Angebot, Preise stabil bis leicht steigend
🌳 Sendling-Westpark
Preis: 8.000–10.800 €/m²
Käufer: Familien, Eigennutzer
Stärke: Westpark-Nähe, ruhige Wohnlagen
Trend: Stärkste Nachfrage bei 3–4-Zi.-Wohnungen, kurze Vermarktungszeiten
🏘️ Untersendling
Preis: 7.500–10.000 €/m²
Käufer: Erstk., junge Familien
Stärke: Noch bezahlbar, Aufwertungspotenzial
Trend: Gewerbe-Umnutzung schafft neue Quartiere, Preise ziehen an
💎 Margarethenstr. / Isarnähe
Preis: 9.000–12.000 €/m²
Käufer: Gehobene Eigennutzer
Stärke: Isar-Nähe, Premium-Segment
Trend: Höchstes Preisniveau in Sendling, stabile Nachfrage
🏗️ Gmunder Straße / Gewerbe
Preis: 7.800–9.500 €/m² (Bestand)
Trend: Umnutzung läuft
Potenzial: Neubauquartiere bis 2028
Tipp: Bestandsobjekte jetzt verkaufen, bevor Neubau-Konkurrenz steigt
🌿 Flaucher / Thalkirchner Str.
Preis: 8.800–11.200 €/m²
Käufer: Naturliebhaber, Familien
Stärke: Isar/Flaucher fußläufig
Trend: Knappes Angebot hält Preise stabil, Off-Market bevorzugt
⚠️ Risiken & Fehler beim Immobilienverkauf in Sendling
Auch in einem aufstrebenden Stadtteil wie Sendling gibt es Stolperfallen. Die Wohnmarktanalyse Sendling zeigt: Rund 14 % aller Verkaufsobjekte in Sendling bleiben länger als 6 Monate auf dem Markt – fast immer aufgrund vermeidbarer Fehler in der Preissetzung oder Vermarktung.
🔺 Fehler 1: Altbau-Sanierungskosten unterschätzen
Sendling hat einen Altbauanteil von ca. 30 %. Käufer kalkulieren Sanierungskosten (Heizungstausch nach GEG, Fenstersanierung, Elektrik) oft mit 800–1.500 €/m² und ziehen diese vom
Angebotspreis ab. Wer als Verkäufer keine klare Darstellung des energetischen Zustands liefert (Energieausweis, letzte Sanierungen, anstehende WEG-Beschlüsse), riskiert
unkontrollierte Preisabschläge von 8–15 %.
Lösung: Energetischen Zustand transparent dokumentieren und potenzielle Sanierungskosten realistisch benennen – das schafft Vertrauen und verhindert überzogene
Abschläge.
🔺 Fehler 2: Neubau-Konkurrenz ignorieren
In Sendling entstehen 2025–2028 mehrere Neubauquartiere (Gmunder Straße, ehemaliges Gewerbegebiet). Neubauwohnungen erzielen 11.000–13.500 €/m² und ziehen kaufkräftige Interessenten
ab. Bestandsobjekte in der Nähe dieser Projekte müssen sich preislich klar positionieren – entweder als günstigere Alternative oder durch Alleinstellungsmerkmale wie Altbau-Charme,
größere Grundrisse oder gewachsene Nachbarschaft.
Lösung: Wettbewerbsanalyse erstellen: Welche Neubauprojekte in welchem Preissegment sind im Umkreis von 500 m geplant? Dann gezielt die Stärken des Bestandsobjekts
herausarbeiten.
🔺 Fehler 3: Falsche Käuferzielgruppe ansprechen
Eine 2-Zimmer-Wohnung in Sendling-Westpark wird nicht von derselben Käufergruppe gesucht wie am Harras. Westpark-Käufer sind überwiegend Familien (Ruhe, Grünfläche), Harras-Käufer
suchen urbanes Flair und ÖPNV-Anbindung. Wer die Vermarktung nicht auf die richtige Zielgruppe ausrichtet – etwa eine Familienwohnung am Westpark auf einem Single-Portal bewirbt –,
verliert wertvolle Wochen und qualifizierte Anfragen.
Lösung: Mikrolage bestimmt Käuferprofil. Ein Makler mit Sendling-Kenntnis wählt die passenden Kanäle, Texte und Besichtigungsformate für jede Zielgruppe.
🔺 Fehler 4: WEG-Probleme verschweigen
In Sendling gibt es zahlreiche Wohnungseigentümergemeinschaften mit Sanierungsstau – insbesondere bei Gebäuden der 1960er–1980er-Jahre. Anstehende Sonderumlagen (Dachsanierung,
Aufzugeinbau, Heizungstausch) können 15.000–40.000 € pro Einheit betragen und beeinflussen den Verkaufspreis erheblich. Wer WEG-Protokolle und die Instandhaltungsrücklage nicht
offenlegt, riskiert Rückabwicklungen oder nachträgliche Kaufpreisminderungen.
Lösung: WEG-Protokolle der letzten 3 Jahre, aktuelle Rücklage und geplante Maßnahmen proaktiv bereitstellen – Transparenz erhöht das Käufervertrauen und beschleunigt
den Verkauf.
📌 Risiko-Fazit für Sendling-Verkäufer: Die vier genannten Fehler treten in Sendling besonders häufig auf, weil der Stadtteil im Umbruch ist und viele Eigentümer die veränderte Marktdynamik noch nicht vollständig erfasst haben. Ein Makler mit aktueller Sendling-Expertise kann diese Risiken aktiv managen – durch transparente Aufbereitung, zielgruppengerechte Vermarktung und realistische Preissetzung auf Basis tatsächlicher Vergleichstransaktionen.
⚠️ Sendling verändert sich – Ihr Preis auch
Wer seinen Immobilienwert in Sendling auf Basis veralteter Preisvorstellungen ansetzt, verschenkt 50.000–120.000 €. Die Tram-Westtangente, neue Wohnquartiere und der Generationenwechsel im Viertel verändern die Preisstruktur fundamental. Wissen Sie, was Ihre Immobilie heute wirklich wert ist?
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❓ Häufige Fragen – Immobilienmakler Sendling 2026
Was kostet ein Immobilienmakler in Sendling?
Die Maklerprovision wird seit 2020 hälftig geteilt: Verkäufer und Käufer zahlen jeweils 1,785 Prozent (inkl. MwSt.) des Kaufpreises. Bei einer typischen 3-Zimmer-Wohnung in Sendling für 800.000 Euro beträgt die Provision pro Seite rund 14.280 Euro. Eine kostenlose Erstbewertung durch FT Immobilien 24 ist jederzeit unverbindlich möglich.
Wie hoch sind die Immobilienpreise in Sendling 2026?
Eigentumswohnungen in Sendling erzielen 2026 durchschnittlich 8.800 Euro pro Quadratmeter. Die Spanne reicht von rund 7.500 Euro pro Quadratmeter in Untersendling bis zu 12.000 Euro pro Quadratmeter in Isarnähe. Die Preise sind im Vergleich zum Vorjahr um etwa 4 Prozent gestiegen, für 2027 wird ein weiterer Anstieg von 3 bis 6 Prozent erwartet.
Welche Mikrolage in Sendling erzielt die höchsten Preise?
Die höchsten Preise in Sendling erzielen Wohnungen in der Margarethenstraße und in Isarnähe mit 9.000 bis 12.000 Euro pro Quadratmeter. Die Nähe zur Isar und zum Flaucher sowie die ruhige Wohnlage treiben die Preise in diesem Segment. Sendling-Kern am Harras folgt mit 8.500 bis 11.500 Euro pro Quadratmeter.
Ist Sendling ein guter Stadtteil für Kapitalanleger?
Ja, Sendling bietet 2026 eine durchschnittliche Brutto-Mietrendite von etwa 3,4 Prozent und damit eine der höchsten Renditen unter den innerstädtischen Münchner Stadtteilen. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist durch die gute ÖPNV-Anbindung und die Nähe zum Westpark konstant hoch. Besonders 2-Zimmer-Wohnungen am Harras und im Umfeld der U6 sind bei Kapitalanlegern gefragt.
Wie wirkt sich die geplante Tram-Westtangente auf die Preise in Sendling aus?
Die geplante Tram-Westtangente wird Sendling erstmals direkt mit dem Münchner Westen verbinden, ohne Umweg über die Innenstadt. In Stadtteilen mit vergleichbaren ÖPNV-Erweiterungen stiegen die Immobilienpreise bereits in der Planungsphase um 8 bis 15 Prozent. Sendling profitiert davon besonders in den westlichen Lagen nahe der künftigen Trasse.
Wie lange dauert ein Immobilienverkauf in Sendling?
Mit professioneller Vermarktung durch einen Sendling-erfahrenen Makler dauert ein Verkauf in der Regel 5 bis 9 Wochen bis zur Beurkundung. Ohne Makler verlängert sich die Vermarktungszeit auf durchschnittlich 8 bis 16 Wochen. Besonders 3- bis 4-Zimmer-Wohnungen im Westpark-Umfeld verkaufen sich im Frühjahr deutlich schneller als im Herbst.
Was unterscheidet einen guten Sendling-Makler von einem durchschnittlichen?
Ein guter Sendling-Makler kennt die Preisunterschiede auf Straßenzugebene, versteht die unterschiedlichen Käuferzielgruppen in den Mikrolagen und verfügt über ein aktives Netzwerk vorgemerkter Kaufinteressenten für den Münchner Süden. Er weiß, dass eine Wohnung am Westpark anders vermarktet werden muss als am Harras, und setzt den Angebotspreis auf Basis tatsächlicher Transaktionsdaten, nicht auf Basis von Online-Schätzern.
Datengrundlage & Quellen:
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte München – Immobilienmarktbericht 2024/2025
• IVD Süd e.V. – Jahresbericht Immobilienmarkt Bayern 2025
• FT Immobilien 24 – Transaktionsdatenbank München-Sendling 2023–2026 (n=64 Sendling-Transaktionen)
• Landeshauptstadt München, Referat für Stadtplanung – Bebauungspläne Sendling 2026
• MVG/SWM – Tram-Westtangente Planungsstatus 2026
Stand: März 2026 | Keine Gewähr für Vollständigkeit und Aktualität.
Haftungsausschluss: Alle Angaben dienen der allgemeinen Information und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Preise und Marktdaten können sich ändern. Für steuerliche Fragen konsultieren Sie einen Steuerberater, für rechtliche Fragen einen Fachanwalt für Immobilienrecht.
Kontakt: FT Immobilien 24 München | ☎ 089 318 138 10 | 📧 [email protected] | Mo–Fr 9–19 Uhr
💬 Was unsere Kunden sagen
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– Karin M., Verkäuferin aus Unterföhring
12. März 2025
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28. Juni 2025
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– Lena W., Käuferin aus Garching
3. August 2025
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„Vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe lief alles reibungslos. Das Team von FT Immobilien 24 war immer erreichbar und hat sich um jedes Detail gekümmert. Sehr empfehlenswert.“
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22. September 2025