Premium-Kapitalanlage in Bestlage: 2,5-Zimmer-Wohnung in ruhiger Hinterhaus-Lage in Berg am Laim
Das Investment in einem Satz: Massiver Bau von 1996 in einer ruhigen Wohnstraße im aufstrebenden Berg am Laim, ruhige Hinterhaus-Lage, langjährige Bestandsmieterin mit nachgewiesener Solvenz, neu aufgesetzte Eigentümergemeinschaft mit professioneller Verwaltung ab 2026 – wir bieten dieses Sorglos-Paket zu einem marktgerechten Kaufpreis von 407.490 € für die Wohnung zuzüglich 20.000 € für den Duplex-Stellplatz mit jährlichen Mieteinnahmen von 13.440 €.
🏆 Warum diese Wohnung Ihr nächstes Investment ist – drei Faktoren
Bei Münchner Kapitalanlagen entscheiden drei Faktoren über die wirtschaftliche Tragfähigkeit: Substanzqualität, Mieterstruktur und Verwaltungsdisziplin. Diese 2,5-Zi-Wohnung erfüllt alle drei Kriterien gleichzeitig – eine Konstellation, die in München-Bestlagen seltener wird:
1. Preis & Konditionen im Überblick
Wir kommunizieren den Kaufpreis offen und datenbasiert – ohne Bieterdynamik, ohne versteckte Mindestschritte. Drei klare Eckdaten, die Sie sofort gegen Ihre Finanzierungsstrategie spiegeln können:
2. Objektbeschreibung – Ihr „Sorglos-Paket" im Münchener Osten
Diese 2,5-Zimmer-Wohnung im 1. Obergeschoss des Hinterhauses Großvenedigerstr. 33A wurde 1996 in massiver Bauweise errichtet – kein Sanierungsstau aus Vorkriegszeiten, keine Überraschungen unter dem Putz. Die Eigentümergemeinschaft umfasst 11 Wohneinheiten in einer übersichtlichen Struktur: nachvollziehbare Hausgeldabrechnungen, etablierter dreiköpfiger Verwaltungsbeirat, professioneller Verwalterwechsel zu Z.E.U.S. Property Management ab 2026.
Die Wohnung ist seit Jahren stabil vermietet – an eine solvente Bestandsmieterin mit langjährigem, geräuschlosem Mietverhältnis und nachgewiesener Zahlungssicherheit. Die Kaltmiete der Wohnung liegt bei 1.070 €, der Duplex-Stellplatz wird extern für weitere 50 € monatlich vermietet. Macht in Summe 1.070 € Kaltmiete pro Monat oder 13.440 € jährliche Mieteinnahmen, die auf den ersten Tag nach Eigentümerwechsel zu Ihrem Konto wandern – ohne Mietersuche, ohne Leerstand, ohne Wiedervermietungsrisiko.
3. Objekt-Highlights für Investoren auf einen Blick
4. Ihr finanzieller Vorteil – Solide Rendite, marktgerechter Kaufpreis
Die Rechnung für Sie als Kapitalanleger ist sauber: Bei 13.440 € Jahresnettokaltmiete liegt die Brutto-Anfangsrendite bei rund 3,3 % – ein Wert, der für gefragte Münchner Innenstadtnähe marktüblich ist und sich durch Anpassung an das aktuelle Mietspiegelniveau perspektivisch deutlich verbessern lässt. Im Ertragswertverfahren rückt die Rendite-Optimierung nach Mietanpassung erfahrungsgemäß in den Bereich 3,5 – 3,9 %.
Renditeberechnung Schritt für Schritt
Renditevergleich auf einen Blick
Brutto-Rendite: Aktueller Stand vs. Mietanpassungs-Potenzial vs. Münchner Marktbenchmark
Grundlage: Mietspiegel München 2025/2026, eigene Marktbeobachtung FT Immobilien 24, Berg-am-Laim-Vergleichswerte zu vermieteten 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen Baujahr 1990–2000. Indikation, kein verbindliches Wertgutachten.
Dazu kommt die Inflationsentkopplung der Substanz: Berg am Laim hat in den letzten zehn Jahren überdurchschnittlich an Wert gewonnen, getragen vom Werksviertel-Effekt am Ostbahnhof und der hervorragenden Anbindung an die Münchner Trambahn- und U-Bahn-Achsen. Wer heute zum marktgerechten Kaufpreis einsteigt, sichert sich Substanz in einem Markt, in dem die Bodenrichtwertkurve seit Jahren nach oben zeigt.
FT Immobilien 24 · Ihr Makler
Wir vermarkten dieses Objekt diskret, datenbasiert und mit der Präzision, die Sie von einem 20 Jahre etablierten Münchner Premium-Makler erwarten dürfen. Jede Besichtigung erfolgt mit Voranmeldung, jeder Interessent erhält denselben Datenstand – fair, transparent, nachvollziehbar.
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5. Ausstattung & Zustand – Solide Substanz, professionell gemanagt
Die Wohnung präsentiert sich gepflegt und in vermietungsfähigem Zustand. Der Zuschnitt mit 2,5 Zimmern auf rund 51 m² ist effizient geschnitten: Wohn-/Essbereich mit Zugang zur Terrasse, separates Schlafzimmer, halbes Zimmer als Arbeits-, Gäste- oder Ankleidezimmer nutzbar. Das Tageslichtbad mit Wanne, separater Dusche/WC-Trennung und Anschluss für Waschmaschine ist funktional ausgestattet. Eine Galerieebene im Dachgeschoss erweitert die nutzbare Fläche zusätzlich um einen flexiblen Bonusraum für Büro, Gäste oder Hobby.
Auf Ebene der Eigentümergemeinschaft wurde die Balkonsanierung 2022 baulich durchgeführt – ein Posten, der bei vielen Bestandsobjekten dieser Baujahresklasse noch im Investitionsstau steckt und hier bereits erledigt ist; die Endabrechnung ist durch eine Sondersrücklage von 53.971,90 € vollständig gedeckt. Ab 2026 übernimmt mit der Z.E.U.S. Property Management eine hochprofessionelle, technisch versierte Hausverwaltung die Gemeinschaft. Wer einmal mit weniger sorgfältigen Verwaltern gearbeitet hat, weiß, welcher Wert allein darin steckt: saubere Hausgeldabrechnungen, planbare Instandhaltungsrücklagen, dokumentierte Beschlusslagen.
Energetisch liegt das Objekt in der Klasse D (Endenergiebedarf 111,6 kWh/m²a, Energieträger Erdgas) – ein realistischer Wert für die Baujahresklasse 1996, ohne akuten Sanierungsdruck nach GEG 2024. Eigentümerwechsel-Pflichten zur Heizungserneuerung greifen hier nicht. Alle Themen rund um Mietrecht bei Eigentümerwechsel (§ 566 BGB „Kauf bricht nicht Miete") sind sauber aufbereitet; das Mietverhältnis geht 1:1 auf den Käufer über.
AG München, Berg am Laim, Band 315 Blatt 10076
269/14, Gemarkung Berg am Laim
1.150 m² (Vorder- + Hinterhaus)
57,13 / 1.000 (Wohnung Nr. 11 + Keller Nr. 11)
70 % nach Verbrauch / 30 % nach Wohnfläche (lt. Teilungserklärung)
23.04.2028 (Reg.-Nr. BY-2018-001836892)
WEG umfasst Vorderhaus 33 + Hinterhaus 33a; verkaufte Wohnung liegt im Hinterhaus 33A, 1. OG links
Duplex Nr. 14 unten (extern vermietet)
6. Lagebeschreibung – Warum Berg am Laim boomt
Berg am Laim hat sich in den letzten Jahren vom Geheimtipp zum etablierten Investorenviertel entwickelt. Die Großvenedigerstraße liegt in einer ruhigen, durchgrünten Wohnstraße mit Einfamilienhaus- und Reihenhauscharakter – fernab vom Durchgangsverkehr, aber mit kurzem Weg zur Tram-Anbindung Richtung Ostbahnhof. Vom Werksviertel mit Konzerthaus-Projekt, Gastronomie und Tech-Arbeitgebern trennen Sie wenige Minuten ÖPNV.
Berg am Laim im München-Kontext: Standort & Umfeld-Magnete
Der Mikrostandort vereint, was Kapitalanleger schätzen: ruhige Wohnqualität für Mieter, schnelle City-Anbindung, etabliertes Einzugsgebiet mit Volksschule, Supermärkten, Ärzten und Naherholung am Ostpark. Das Mietnachfrageprofil ist ungewöhnlich breit – von Berufseinsteigern über Pendler bis zu beruflich etablierten Mietern. Wiedervermietungsrisiko: minimal.
7. Bildergalerie – Innen, Terrasse & Außenansicht
Innen & Terrasse
Pfeile, Punkte oder Pfeiltasten benutzen – alle Räume in der natürlichen Besichtigungsreihenfolge.
Hauszugang & Außenansicht
Außenansicht des Hinterhauses 33A, begrünter Zuweg sowie Eingangsbereich.
München-Spezialist
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8. Anfrage & Besichtigungstermin
Sie möchten dieses Objekt besichtigen, weitere Unterlagen einsehen oder konkrete Fragen zur Finanzierungs- und Renditestruktur klären? Wir freuen uns auf Ihre Anfrage – persönlich, diskret, ohne Verkaufsdruck.
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9. Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Ist der Kaufpreis von 427.490 € verhandelbar?
Der Kaufpreis von 407.490 € für die Wohnung und 20.000 € für den Duplex-Stellplatz ist datenbasiert ermittelt: Vergleichswerte aus Berg am Laim, Mietertrag von 13.440 € p.a. und das Ertragswertverfahren bilden die Grundlage. Ernsthaft interessierte Käufer sprechen wir auf konkrete Konstellationen jederzeit individuell an.
Welche Mieteinnahmen kann ich konkret kalkulieren?
Aktuell 1.070 € Kaltmiete für die Wohnung plus 50 € für den extern vermieteten Duplex-Stellplatz – mtl. Gesamt 1.120 € bzw. 13.440 € pro Jahr. Daraus ergibt sich bei einem Kaufpreis von 470.000 € eine Brutto-Anfangsrendite von 3,20 %. Innerhalb der gesetzlichen Kappungsgrenze nach § 558 III BGB (15 % in 3 Jahren in München, Bayer. Mieterschutzverordnung) lässt sich die Kaltmiete auf 1.230 € anheben; der TG-Stellplatz kann marktüblich auf ca. 70 €/Monat angepasst werden – daraus resultiert eine potenzielle Brutto-Rendite von 3,32 %.
Was passiert mit dem Mietverhältnis nach dem Verkauf?
Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB) gilt uneingeschränkt: Sie treten als neuer Eigentümer in den bestehenden Mietvertrag ein, alle Konditionen bleiben identisch. Es entsteht für Sie kein Wiedervermietungsaufwand, kein Leerstand, kein Bonitätsrisiko – die Bestandsmieterin möchte langfristig wohnen bleiben.
Wie hoch ist das Hausgeld und welche laufenden Kosten sind zu erwarten?
Das laufende Hausgeld liegt bei 217 € pro Monat – ein für München moderater Wert. Inkludiert sind die Instandhaltungsrücklage, Hausverwaltung, Allgemeinstrom und Gebäudeversicherung. Die Wohnungseigentümergemeinschaft umfasst 11 Wohneinheiten, die Balkonsanierung ist 2022 baulich erfolgt – eine Sondersrücklage von 53.971,90 € (Stand 31.12.2024) steht für die Endabrechnung zur Verfügung. Die exakten Einzelpositionen, Eigentümerbeschlüsse und Rücklagenstand erhalten Sie nach Unterzeichnung der Vertraulichkeitserklärung im vollständigen Datenraum. Ab 2026 übernimmt die Z.E.U.S. Property Management die Verwaltung – ein Pluspunkt für planbare, professionell dokumentierte Abrechnungen.
Wie ist die energetische Situation und gibt es Sanierungspflichten nach GEG 2024?
Das Gebäude wurde 1996 in massiver Bauweise errichtet, beheizt mit Erdgas, Energieklasse D (Endenergiebedarf 111,6 kWh/m²a). Akute Eigentümerwechsel-Sanierungspflichten nach dem aktuellen Gebäudeenergiegesetz greifen für dieses Objekt nicht – weder für die Heizung noch für die oberste Geschossdecke. Sie kaufen ein energetisch durchschnittliches, aber nicht handlungspflichtiges Bestandsobjekt mit klarer Substanz.
📊 Marktgerechter Kaufpreis, solider Ertrag, professionelle Substanz
Kapitalanlagen mit dieser Kombination aus stabiler Mieterstruktur, Premium-Hausverwaltung und Münchner Bestlage sind selten. Wir liefern vollständigen Datenraum, diskrete Besichtigung und transparente Beratung aus einer Hand.
Methodische Grundlagen: § 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete"), Wohnflächenverordnung (WoFlV), Gebäudeenergiegesetz (GEG 2024), Mietspiegel München 2025/2026, ImmoWertV 2021 (Wertermittlung), Grunderwerbsteuergesetz Bayern. Marktdaten: Gutachterausschuss München, eigene Mandatsstatistik FT Immobilien 24, Mai 2026.
Hinweis: Die hier dargestellten Renditeangaben, Mietansätze und Wertindikationen ersetzen keine individuelle Anlage- oder Steuerberatung. Bei einer Kaufentscheidung empfehlen wir die zusätzliche Hinzuziehung eines Steuerberaters und Finanzierungsspezialisten.
Weiterführend: Makler Berg am Laim · Preise Berg am Laim 2025/2026 · Mietspiegel Berg am Laim · Verkauf vermieteter Wohnungen
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